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文本内容:
全面提升全区物业管理工作水平实施方案为全面提升全区物业管理工作水平,营造和谐文明安全的居住环境,促进全区物业管理行业向高质量发展根据《物权法》、《物业管理办法》、《XX省物业管理办法》、《XX市物业管理实施办法》等规定,结合润州实际,制定本实施方案
一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实党的十九大及十九届四中全会精神,坚持以人为本的工作理念,以全面改善人民群众生活环境为目标,以创新物业管理模式和机制为重点,以提高物业行业的管理能力和服务水平为抓手,全面提升人民群众对物业管理工作的满意度,全力推动全区物业管理工作水平迈上新台阶
二、目标任务实现2020年物业管理工作水平重点突破,3年内物业管理工作水平全面提升,进入全市领先行列开展老旧小区管理规范化、保障房小区管理市场化、市场化小区管理品牌化建设重点解决物业费收缴难、业主维权难、房屋维修基金申请难,物业服务企业服务水平低、业主委员会和物业服务企业之间的对立矛盾、小区公共收益底数不清、小区设施老化等一系列物业管理工作中的难点痛点问题,实现物业管理工作的整体提升,全区人民群众的获得感、幸福感显著增强
三、主要措施
(一)创新物业管理工作机制
1、健全三级联席会议机制一是区级物业管理联席会议,负责全区物业管理工作的决策与部署,提出并制定解决问题的应对措施;二是街道物业管理联席会议,负责辖区内物业管理工作沟通与协调,解决部分重点、难点问题;三是社区物业管理联席会议,负责具体落实各项任务与措施,做好日常巡查、问题发现、矛盾调处等工作
2、建立物业管理执法快速联动机制区级联席会议各成员单位要明确分管领导和具体承办科室,对属于本部门职责范围的问题或涉及住宅小区的“12345”热线投诉,应立即处理;对不属于本部门职责的,应及时通知相关责任部门处理;对涉及多个执法部门的,由所在街道协调相关执法部门联合执法
3、强化物业纠纷人民调解机制按照“消化存量、控制增量”的要求,完善“区物业纠纷人民调解委员会、街道物业纠纷人民调解工作室、社区及小区物业纠纷调解工作站的分级调解机制聘请专业调解人员,提高物业纠纷的调解率,探索人大代表、政协委员、社会知名人士组成议事会制度,对焦点问题开展面对面评议、劝导和化解
4、建立维修资金应急使用机制对于危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形,需要立即对物业共用部分、共用设施设备进行应急维修,物业服务企业、业主委员会、村(社区)或者相关业主可以提出应急处理方案,由街道上报,经区住建局审核后按照有关规定,在资金申请时进行应急处理
5、推进优秀物业服务企业星级评比机制制定物业管理星级评比工作实施办法,重点打造本土优秀企业的品牌,力争3年内打造五家以上在全市行业中有影响、群众满意度高的品牌企业同时,树立各种类型的小区典型,以点带面,带动全区物业管理工作的总体提升
6、落实物业服务企业诚信监管机制区住建局负责将物业服务企业信息录入市物业服务企业信用平台,对入库的物业服务企业在本区内物业管理活动开展相应职能的检查、考核、评定工作考核结果不合格的企业及信用管理不达标的物业服务企业,由区住建局责令其整改
7、规范物业服务企业退出机制定期开展全区物业服务企业满意度调查与各类专项检查,对群众评议满意度低于50%的、小区日常矛盾投诉较多的、存在失信行为的企业列入黑名单,责令限期整改,对整改不到位的支持业主解聘物业服务企业,同时依规重新选聘新的物业服务企业退出的物业服务企业应当严格按照事先告知、即时审计、及时移交等程序办理交接手续,对未按照规定办理交接手续、拒不退出的,依法进行处罚,并记入物业服务企业信用档案
8、实行物业管理考核激励机制一是对应市级老小区考核的模式,对街道实施物业管理的老旧住宅采取考核,办法与市级一致,每季度通报一次考核结果与市、区财政补助资金挂钩二是对物业服务企业进行考核,重点从投诉率、整改率、群众满意度等方面进行考核,结果和星级评定、优秀推荐等方面挂钩
9、完善物业主管部门工作机制区住建局负责辖区物业管理活动的指导和监督工作,定期组织街道、社区开展物业相关法律法规讲解培训,重点监督管理住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业信用信息核查等工作街道、社区负责辖区物业日常管理工作,重点做好业主自治组织的筹建与监管、物业投诉与网络舆情的处理,通过各类专项检查,加大对物业服务企业的服务行为考核力度,考核结果与星级评定、信用信息进行绑定
(二)提升物业企业综合能力
10、推进红色物业管理建设区住建局牵头组建行业党委,主要负责物业行业党建工作街道党工委强化主体责任,负责指导社区党组织抓好业委会、物业服务企业党组织的组建和联动服务机制,加大工作推进力度社区党组织要把业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业党组织纳入网格党建范畴,建立健全党组织领导下的多方联动机制,鼓励将业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业党组织书记引入全域党建建设,纳入大党委制管理,推动形成社区治理合力物业服务企业党组织要推动党建引领物业管理,提升服务质量,融入社区治理总体格局,着力把物业服务企业打造成党组织联系服务群众的重要平台
11、支持物业服务企业专业化智能化发展引导基础条件比较好的物业服务企业,通过兼并、重组等方式,整合市场资源,培植一批实力强、信誉好、服务优的现代专业化物业服务企业,增强行业整体服务水平引导物业服务企业探索“移动互联网+”发展思路,建立物业管理与智能化设备相结合的途径,推进日常服务工作更透明、更高效,通过科技引领,减轻人工成本负担
12、全面提升物业从业人员整体素质加强从业管理人员在职培训,从掌握物业管理政策法规和业务知识、提高服务意识、熟识行业规范等方面,提升培训质量和效果建立物业服务企业经理人能力水平评价机制,加大对项目负责人、企业关键岗位的教育和监管力度
(三)提高业主自治管理水平
13、培育业主自我管理能力对符合条件召开业主大会成立业主委员会的,街道、社区要指导业主召开业主大会选举业主委员会,并对业主委员会候选人严格把关,优先推荐符合条件的党员及“两委”委员参加业主委员会选举,原则上党员人数不少于业主委员会总人数的一半,鼓励业主大会选聘专职工作人员作为业主委员会专职秘书街道应制定业主委员会评价考核标准,并对业主委员会的履职进行指导和监督鼓励街道选聘业主委员会主任作为本小区网格员,并进行考核管理
14、提高业主缴费意识业主应当根据物业服务合同及时缴纳物业服务费用,对拒缴的业主,业主委员会要协助物业服务企业进行催缴;经催缴仍不缴纳的,物业服务企业可以通过调解组织调解、仲裁或者诉讼程序处理对已经生效法律文书裁决仍不交纳物业服务费的业主,要纳入失信被执行人员名单,并纳入有关征信机构的个人征信系统;对拒不交纳物业服务费的公职人员,支持有关组织将情况向其所在单位通报
15、规范业主大会与业主委员会印章管理根据小区实际情况,业主委员会需制定印章管理制度,业主大会印章由社区负责保管,业主委员会印章由业主委员会主任以外的其他委员专人分别负责保管,业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主委员会会议的决定使用,业主大会印章根据业主大会决议进行使用,同时听取社区的建议,接受其指导和监督,建立用章记录制度
16、业主大会、业主委员会工作经费的管理业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备收益中列支,也可以由全体业主分摊,具体经费额度由业主委员会提出预算,经业主大会表决通过后执行小区共有部分、共用设施设备收益由社区居民委员会代为保管存储在街道办事处物管中心民办非企业账户,应当单独列账,并在街道办事处的监督下进行使用
(四)规范老旧小区、保障房小区管理
17、加强老旧小区规范化管理老旧小区原则上由属地街道代为管理老旧小区整治后,具备条件的应依法选聘物业服务企业,开展专业化有偿物业服务或准物业服务;不具备条件的由各街道组织实施以有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理的五个有服务为主要内容的基础性服务,服务费用由全体业主共同承担,政府实施补贴鼓励在老旧小区改造中推行封闭管理和等级服务,并作为收取合理服务费的基本依据街道应加强资金投入力度,保障老旧小区的物业管理工作,加大宣传力度,引导业主树立有偿服务的理念
18、强化保障房小区市场化管理新建项目由建设单位(投资主体)选聘的物业服务企业严格按照物业服务费价格备案所对应的服务等级标准,提供质价相符的物业服务房屋交付时,建设单位(投资主体)将三年补贴资金一次性补偿给业主,物业企业按照物价备案收缴物业费市级在管项目具备条件移交属地实施物业服务的,由属地做好物业承接查验工作,并对相关配套设施、设备、用房进行核算根据小区实际情况和居民意愿,逐步实现安置房小区市场化物业管理,逐级提高物业服务质量,引导业主养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯
(五)加强物业管理制度建设
19、前期物业管理招投标制度建设单位应在新建住宅小区销售之前,依法依规选聘物业企业,确保物业服务全覆盖政府购买物业服务按照政府采购相关规定执行鼓励业主大会严格按照前期物业管理招投标的有关规定,采用招投标的方式选聘物业服务企业街道、社区应加强对业主大会选聘物业企业的指导和监督
20、物业承接查验管理制度新建住宅区物业交付使用前,建设单位应与物业服务企业共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,出具承接查验报告并报区住建部门备案物业服务企业应当在住宅小区显著位置进行公告物业承接查验情况,公告后报送属地街道区住建局、街道应当培育引入第三方机构介入物业承接查验全过程,坚决杜绝“带病”交付对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业,或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的,该企业除依法依规承担法律和经济责任外,其行为还要记入物业服务企业信用信息档案
21、社会监督公示制度物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置如实公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、公共水电费分摊、公共收益支出、物业服务经费及项目人员到岗情况,主动接受业主和相关行政主管部门的监督公共水电费分摊、公共收益支出、物业服务经费在物业管理区域内显著位置公布每年不少于一次不按期执行公示制度的,记入物业服务企业信用信息档案,同时不得参加物业管理各类评比、创建活动
22、小区公共收益财务审计公示制度业主大会成立后小区公共收益相关分配方案,原则上应由业主委员会与物业企业共同签订业主委员会使用公共收益的,应在街道、社区的监管下进行每年由街道牵头对小区公共收益进行审计,并在小区内进行公示,审计费用由公共收益支出本方案自2020年1月1日起试行,试行期为一年,试行期满后,根据实际情况修订后再行颁布本方案由润州区住房和城乡建设局负责解释。