民法典物权编第12章建设用地使用权（第344-361条）逐条权威释义全国人大法工委民法室编

民法典物权编第十二章建设用地使用权（第344・361条）逐条权威释义提示与声明

1、本文档内容节录自《中华人民共和国民法典释义及适用指南（上册）》【黄薇主编，全国人大法工委民法室编，中国民主法制出版社2020年版】一书“物权编•用益物权分编条文释义”的主体内容；

2、本文档仅供个人学习研究使用中华人民共和国民法典物权编第三分编用益物权第十二章建设用地使用权第三百四十四条【建设用地使用权的定义】建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施条文主旨本条是关于建设用地使用权概念的规定条文释义建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施在2007年物权法的起草过程中，有人建议，用“土地使用权”代替“建设用地使用权”的概念本章没有采用“土地使用权”的概念，是因为根据土地管理法的规定，我国的土地分为农用地、建设用地和未利用地“土地使用权”是一个广义的概念，包括农用地使用权、建设用地使用权等权利如果采取“土地使用权”的概念，就需要把土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权放入一章规定，而土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权在权利的设立、利用等方面有着较大的区别，当事人的权利和义务也不尽相同，比如,建设用地使用权一般是有偿取得，宅基地使用权是无偿取得；建设用地使用权可以依法转让和抵押，宅基地使用权的转让和抵押有严格的限制因此，物权法根据土地的用途，将土地使用权分解为土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权，并分章对这些权利作出了规定本次民法典编纂沿用了物权法的规定，本章主要是规定当事人如何通过出让和划拨方式取得建设用地使用权，以及取得建设用地使用权后的权利和义务，同时也对集体土地作为建设用地的问题作出了原则性规定建设用地使用权类似于大陆法系国家和地区民法中的地上权制度，但也有所区别地上权主要是指在他人土地上建造建筑物而取得使用该土地的权利一些国家和地区的地上权还包括在他人土地上种植竹木的权利我国的建设用地使用权仅包括在国家所有的土地上建造建筑物、构筑物和其他附属物的权利另外，在土地私有的国家，土地所有权可以进行流转，设立地上权主要是以地上权人使用为目的而我国的土地所有权不允许流转，建设用地使用产管理法第40条第1款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款在有出让合同的情况下，不支付出让金的行为同时还是一种违约行为因此，除行政法上的责任外，法律、行政法规还规定了相应的违约责任例如，城市房地产管理法第16条规定“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第14条规定“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”总之，通过支付出让金等费用，向国家上缴土地收益，是国家土地有偿使用制度的重要内容，也是土地管理法、城市房地产管理法等有关法律、行政法规中规定的法定义务本法第348条已经将出让金等费用及其支付方式列为建设用地使用权出让合同的条款之一，按时、足额支付出让金，更是建设用地使用权人的合同义务，应当秉持诚实信用原则，认真履行第三百五十二条【建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外条文主旨本条是关于建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施权属的规定条文释义关于建筑物、构筑物及其附属设施的归属，土地私有制的国家一般通过土地权利吸收地上物权利的原则来解决例如，在德国，在地上权范围内建造的建筑物、构筑物及其附属设施被视为地上权的组成部分，在地上权消灭时，满足法定条件，建筑物、构筑物及其附属设施作为土地的添附，转归土地所有权人我国是社会主义公有制国家，建筑物、构筑物及其附属设施的所有权具有相对独立性建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施根据本法第231条的规定，合法建造房屋的，自事实行为成就时取得建筑物的所有权在多数情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施由建设用地使用权人所有作为通常情况，但仍然存在以下例外目前，一部分市政公共设施，是开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设的，但是所有权归国家这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分掌握本条规定还应当注意，这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的对于非法占地、违规搭建，土地管理法第74条、第77条、第83条以及其他法律法规的有关规定都明确规定了制裁措施，这种违章建筑会被没收和强制拆除，更不会产生合法的所有权，因此，并不在本条的调整范围内第三百五十三条【建设用地使用权的流转方式】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外条文主旨本条是关于建设用地使用权流转方式的规定条文释义

一、关于建设用地使用权流转的法律依据同支付出让金等费用一样，建设用地使用权的依法流转，也是我国土地有偿使用制度的重要内容有关法律、行政法规对此已经有了明确的规定，例如，土地管理法第2条第3款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地土地的使用权可以依法转让J城市房地产管理法第37条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为」第48条规定”依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第4条规定“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动合法权益受国家法律保护”第19条第1款规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与”根据这些法律、行政法规的规定，建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押

二、关于对建设用地使用权流转的限制法律、行政法规还规定了对建设用地使用权流转的限制对于划拨取得的建设用地使用权，其流转受到一定限制本条规定的除外条款所指的就是这些限制性规定L关于划拨取得的建设用地的流转根据法律、行政法规的规定，对于划拨取得的建设用地，其流转要通过行政审批，并缴纳相应土地出让金或者土地收益例如，城市房地产管理法第40条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”第51条规定“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿J止匕外，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中也有相应的规定

2.关于以出让方式取得的建设用地使用权流转的限制根据法律和行政法规的规定，即便是以出让方式取得的建设用地使用权，在有些情况下也是不能直接进入流转的例如，城市房地产管理法第38条规定“下列房地产，不得转让

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”第39条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条第2款规定「未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”总之，建设用地使用权的流转及其限制，在有关法律、行政法规中已经有了比较完备的规定在本条的贯彻和执行中要注意吸取已有规定在贯彻实施中的成果和经验，使建设用地使用权的流转更为有序，实现地尽其利第三百五十四条【处分建设用地使用权的合同形式和期限】建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限条文主旨本条是关于建设用地使用权人处分建设用地使用权的合同形式和期限的规定条文释义

一、建设用地使用权的流转应当采用书面形式城市房地产管理法第15条第1款规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同根据城市房地产管理法第15条以及有关法律法规的规定，土地使用权出让应当采用书面合同本条规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同在合同法理论上，必须采取书面形式的合同属于一种耍式合同，耍式合同一般适用于交易复杂、涉及利益巨大的情形建设用地使用权流转之所以必须采用书面形式的要式合同,是因为建设用地使用权涉及对土地这种重要自然资源的利用，关系到国家、社会和用地人的重大利益，采用书面形式可以有效地明确权利、义务，避免潜在争议不仅我国现有法律作了这样的规定，其他国家和地区关于土地等不动产的交易也都要求采用书面形式本条规定不但与我国的现有规定是一致的，也符合国际通行做法

二、建设用地使用权流转的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限这也是符合现有法律规定的城市房地产管理法第43条规定”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限」其他国家关于地上权的规定中也有类似的时间限制之所以作出这样的限制，是因为，建设用地使用权本身就是一种有时限的权利,从理论上说，建设用地使用权人不能超出自己的权利范围流转权利现实中也不允许用益物权人这样扩张权利，侵害作为所有权人的国家的利益所以在建设用地使用权期间确定的情况下，建设用地使用权的流转必须受到该时限的限制第三百五十五条【建设用地使用权流转后变更登记】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记条文主旨本条是关于建设用地使用权流转后变更登记的规定条文释义本法第214条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力「建设用地使用权作为重要的用益物权，不但其取得需要登记，其流转也需要及时变更登记否则该流转行为就无法发生法律效力，权利人的利益就得不到充分保障《土地登记规则》第34条至第47条针对国有土地使用权变更的不同情况对变更登记作了规定，主要包括以下内容L国有土地使用权的转让有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内，申请变更登记

（1）依法转让土地使用权的；

（2）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书2,划拨改出让划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，申请变更登记

3.企业入股企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内，申请变更登记4,单位合并、分立因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订后30日内或者在接到上级主管部门的批准文件后30日内，申请变更登记

5.交换、调整因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，申请变更登记

6.因抵押而取得土地使用权因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内，申请变更登记7,因购买房改房而获得国有土地使用权出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，申请变更登记

8.抵押合同变更，主要是合同主体变更，而使抵押的土地使用权发生变化土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内，申请变更登记

9.土地使用权出租合同的变更土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内，申请变更登记

10.因继承而获得土地使用权或者土地他项权利依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后30日内，申请变更登记1L其他其他形式的土地使用权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起30日内，申请变更登记2014年，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，对不动产登记作出具体规定，进一步完善建设用地使用权流转后变更登记的规定第三百五十六条【建筑物等设施随建设用地使用权的流转而一并处分】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分条文主旨本条是关于建筑物、构筑物及其附属设施随建设用地使用权的流转而一并处分的规定条文释义根据法律、行政法规的规定，建设用地使用权流转时，其地上建筑物和其他附着物同时流转城市房地产管理法第32条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第23条规定“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让J在我国，建筑物、其他附着物的归属虽然具有相对独立性，但在转让中必须实行“房地一致”原则，以避免出现“空中楼阁”的尴尬局面实行“房随地走”，作为实现房地一致的方式之一，已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受本条规定与已有法律制度是一致的，也符合社会生活实际第三百五十七条【建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分条文主旨本条是关于建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转而一并处分的规定条文释义根据法律和行政法规的规定，地上建筑物和其他附着物所有权流转时，其使用范围内的建设用地使用权随之流转本法第397条第1款规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押J第398条规定“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”第33条第2款规定「地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”本条规定了实现“房地一致”的另一种方式“地随房走”，这也已被法律实践和社会生活普遍接受在理解和适用本条规定时，要特别注意和第356条的衔接，这两条实际上作为一个整体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让从法律后果上说，不可能也不允许，把“房”和“地”分别转让给不同的主体此外，本条中所讲的附属设施占用范围内的建设用地使用权有可能是一宗单独的建设用地使用权，也有可能是共同享有的建设用地使用权中的份额，特别是在建筑物区分所有的情况下转让占用范围内的建设用地使用权不可能也不应该导致对业主共同享有的建设用地使用权的分割在这种情况下，除了本条外，还要依据业主的建筑物区分所有权的有关规定，才能全面确定当事人的权利义务第三百五十八条【建设用地使用权提前收回及其补偿】建设用地使用权期限届满前,因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金条文主旨本条是建设用地使用权提前收回及其补偿的规定条文释义以出让方式设立的建设用地使用权都有期限建设用地使用权期限届满前，出让人能否收回建设用地使用权？根据土地管理法第58条的规定，为了公共利益需要使用土地的，由有关政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并应当对土地使用权人给予适当补偿实践中，当事人一般也在建设用地使用权出让合同中对提前收回的情况作出约定原国土资源部和原国家工商局制定的出让合同示范文本（已失效）就有提前收回建设用地的内容“根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿J本条对提前收回的补偿标准作了更细致的规定首先，对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿本法第243条第1款规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产”第3款规定，“征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件J因此，有关征收的规定是补偿的依据其次，对于房屋所占用的建设用地，不适用征收的规定征收是国家把集体所有的土地和组织、个人的不动产变为国有的财产，是一种改变所有权的法律行为我国城市的土地属于国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地使用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定但是，为了公共利益的需要，国家可以提前收回建设用地使用权由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限缴纳出让金的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的出让金比如，某商场的建设用地使用权期限是40年，该商场30年后被征收，那么对于该商场需要根据征收的规定给予补偿，同时，还应当退还该商场所有权人10年的出让金第三百五十九条【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理条文主旨本条是建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属的规定条文释义国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期限内利用土地的权利根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让的最高年限为居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用50年因此，建设用地使用权期限届满后，面临建设用地使用权如何续期的问题城市房地产管理法第22条规定「土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”2007年制定物权法草案时，曾经根据当时法律的规定,对建设用地使用权的续期作出了规定但是，物权法草案向全社会征求意见后，一些部门和群众对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确建设用地使用权续期的问题，确实和老百姓的利益息息相关，应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定在听取各方面的意见后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定“住宅建设用地使用权自动续期”的规定得到了普遍的赞成同时，有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费有的认为，续期的应交少量的土地使用费考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，关系到广大群众切身利益绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，应当对此慎重研究，物权法以不作规定为宜而且，物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关规定因此，2007年制定的物权法对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定有人担心，住宅建设用地使用权自动续期会影响城市规划和建设物权法第148条规定,建设用地使用期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照有关征收的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿在建设用地使用权续期后，因为公共利益需要收回的，也可以适用同样的原则2018年8月，十三届全国人大常委会五次会议《关于〈民法典各分编（草案）〉的说明》中提到关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题2016年11月，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法目前入国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案物权编草案根据现行物权法第149条、城市房地产管理法第22条规定，对此先作出一个原则性规定，即住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接之后，对本款作了个别文字修改为什么非住宅建设用地使用权没有采取自动续期的规定？这是因为非住宅建设用地和住宅建设用地有较大的区别非住宅建设用地的使用期限相对比较短，使用用途也各不相同有的建设用地使用权人仅需要在特定的期限内使用建设用地，过了该期限，就没有使用该土地的必要因此，不宜将自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一般原则，是否续期应当由建设用地使用权人自己决定根据本条的规定，非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，即建设用地使用权可以在建设用地使用权期限届满前一年申请续期只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求，收回该土地第三百六十条【建设用地使用权注销登记】建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记登记机构应当收回权属证书条文主旨本条是对建设用地使用权注销登记的规定条文释义建设用地使用权消灭的情况主要包括建设用地使用权期限届满、建设用地使用权提前收回以及因自然灾害等原因造成建设用地使用权灭失等情形建设用地使用权消灭后，出让人应当及时办理注销登记《土地登记规则》第54条规定县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，土地管理部门在收回土地使用权的同时，办理国有土地使用权注销登记，注销土地证书第55条规定，国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内，持原土地证书申请国有土地使用权注销登记第56条规定，因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或者土地所有权注销登记考虑到出让人全面掌握建设用地使用权消灭的情形，所以，本条规定，注销登记由出让人及时办理建设用地使用权注销后，登记机构应当收回权属证书第三百六十一条【集体所有土地作为建设用地的法律适用】集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理条文主旨本条是对集体所有的土地作为建设用地法律适用的规定条文释义我国2004年修正的土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设除耕地外，农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设因此，2019年修改土地管理法前，农民集体还不能直接出让自己的土地使用权，使集体所有的土地使用权直接进入土地一级市场农民集体所有的土地必须经过征收才能变为建设用地随着我国土地制度改革不断深化，国务院先后出台了一系列涉及农村集体建设用地的规定《国务院关于2005年深化经济体制改革的意见》中明确指出，进一步研究探索农村集体建设用地使用权进入市场土地行政主管部门一直将加快集体建设用地使用制度改革作为工作的重点，在对集体建设用地进行严格管理的同时「也允许一些地区可以开展集体建设用地流转方面的试点2007年制定物权法时，考虑到我国土地制度改革正在深化，各地的情况差异较大，土地行政主管部门正在进行土地制度试点和研究，尚待总结实践经验，并在此基础上规范和完善而且，集体建设用地制度如何改革，还需要通过修改土地管理法等法律从根本上解决这个问题，目前物权法对此作出规定的时机还不成熟但是，作为民事基本法律的物权法，还是有必要作出原则且灵活的规定因此，本条对建设用地使用集体所有的土地的情况仅作了原则性规定，明确集体所有的土地作为建设用地的，应当按照土地管理的法律规定办理2019年土地管理法修改，增加了集体经营性建设用地的相关规定该法第23条规定,各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制土地利用年度计划应当对土地管理法第63条规定的集体经营性建设用地作出合理安排土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同,一经审批下达，必须严格执行第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行具体办法由国务院制定权可以流转第三百四十五条【建设用地使用权的分层设立】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立条文主旨本条是关于建设用地使用权分层设立的规定条文释义土地资源具有稀缺性和不可再生性，如何充分发掘土地的价值,是各国共同面临的课题随着人类社会的进步和发展，特别是现代化专业技术的进步，分层次开发土地成了土地利用的新趋势我国一些地区也出现利用地下空间建造地下商场、车库等设施，利用地上空间建造空中走廊、天桥等情况对于空间利用的问题，我国有的地方在出让土地时也进行过探索将建设用地使用权人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定,其中建筑物的高度根据规划确定；深度根据技术指标确定的建筑物的基底位置确定确定范围之外的土地使用权仍属于国家，国家可以再次出让由于我国现行法律、行政法规未对土地分层出让的问题作出规定，实践中，对于专门利用地下或者地上空间的权利性质仍不明确，造成一些土地登记机构无法办理登记手续，相关设施权利人的权利得不到确认和法律上的保护因此，2007年制定物权法时，对土地分层次利用的权利进行规范就势在必行如何在物权法中规定空间利用的权利，在2007年物权法起草过程中有不同的意见有人建议，在用益物权一编对“空间利用权”设专章，对空间利用权的设定、期限、转让、抵押等问题作出规定；有人建议，空间权可分为空间基地使用权、空间农地使用权、空间邻地利用权等，因此，应当把这些权利放入物权法相应的章节里分别规定我国城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时，只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的根据本法第348条第2款第3项的规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写字楼;地下20-40米的建设用地使用权出让给乙公司建地下商场在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别所以，建设用地使用权的概念完全可以解决对不同空间土地的利用问题，物权法没有引入空间利用权的概念本次民法典编纂沿用了物权法的规定因此，本条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立第三百四十六条【建设用地使用权的设立原则】设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权条文主旨本条是关于设立建设用地使用权的规定条文释义

一、设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求在民法典编纂过程中，有的意见提出，民法总则第9条对绿色原则作了规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境为进一步体现绿色原则，设立建设用地使用权也应当符合节约资源、保护生态环境的要求，建议增加相关规定经研究，2018年8月审议的民法典各分编草案将物权法第136条第二句单列一条，并增加了相关规定节约资源、保护生态环境的要求，在我国宪法和许多法律中都有规定例如，宪法第9条第2款规定，国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物，禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源民法通则第124条规定，违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任本法侵权责任编第七章专门规定了环境污染和生态破坏的民事法律责任，对举证责任分配、第三人过错等内容进行了明确规定环境保护法第6条规定，一切单位和个人都有保护环境的义务地方各级人民政府应当对本行政区域的环境质量负责企业事业单位和其他生产经营者应当防止、减少环境污染和生态破坏，对所造成的损害依法承担责任公民应当增强环境保护意识，采取低碳、节俭的生活方式，自觉履行环境保护义务消费者权益保护法第5条中规定，国家倡导文明、健康、节约资源和保护环境的消费方式，反对浪费绿色原则是贯彻宪法关于保护环境的要求，同时也是落实党中央关于建设生态文明、实现可持续发展理念的要求在本条中增加规定设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求也是本法总则编绿色原则的具体体现

二、设立建设用地使用权应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定我国法律、行政法规有很多关于土地用途的规定，如土地管理法第4条规定“国家实行土地用途管制制度国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地使用土地的组织和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”第21条中规定，城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地因此，本条规定，设立建设用地使用权应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定

三、设立建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权如果在同一土地上已经设立了用益物权，又要在这块土地上设立建设用地使用权，如何调整同一块土地不同用益物权人之间的关系呢？本法第345条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立根据本法的规定，不动产的权利人根据相邻关系的规定，应当为相邻各权利人提供必要的便利，并在其权利受到损害时，可以请求相邻权利人补偿不动产的权利人想提高自己土地的便利和效益，可以通过设定地役权取得对他人土地的利用以上规定完全适用于分层设立的建设用地使用权在土地分层出让的情况下，不同层次的建设用地使用权人之间应当适用相邻关系的规定如果建设用地使用权人一方需要利用另一方的建设用地，同样可以通过设定地役权来解决本法第378条规定，土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权总之，本法所有适用于“横向”不动产之间的相邻关系和地役权等规定都适用于“纵向”不动产之间新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权第三百四十七条【建设用地使用权的设立方式】设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让严格限制以划拨方式设立建设用地使用权条文主旨本条是关于建设用地使用权出让方式的规定条文释义

一、设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式建设用地使用权出让的方式主要有两种有偿出让和无偿划拨有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金有偿出让的方式主要包括拍卖、招标和协议等划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为划拨土地没有期限的规定我国在计划经济时期，土地出让主要是采取单一的无偿划拨的方式1988年修改的土地管理法规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度”1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，国有土地使用权实行有偿出让和转让制度1994年颁布的城市房地产管理法和1998年修订的土地管理法基本确立了国有土地的使用采取有偿出让和无偿划拨两种方式在物权法起草过程中，有人提出，为了保护国家的土地资源，应当取消以划拨方式出让建设用地，不论什么用途，都应当采取有偿出让的方式那么，2007年制定的物权法为什么仍然将划拨作为建设用地出让的方式呢？因为我国土地管理法和城市房地产管理法对于采用划拨方式设立建设用地使用权的范围有严格的限制根据土地管理法第54条的规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地由于国家机关用地和军事用地等情况会长期存在，完全取消以划拨方式设立建设用地使用权不现实，划拨方式还会在相当长的时期存在但是，这并不表明属于以上划拨范围的用地，就当然可以采取划拨的方式划拨方式应当是“确属必需的”才能采取通过划拨方式取得的建设用地使用权，没有期限的规定，但是该权利仍是一项独立的财产权利，其性质属于用益物权，应当适用“建设用地使用权”一章的规定考虑到划拨建设用地的特殊性，有关法律对划拨建设用地的用途、转让条件和抵押等方面都有一些限制性规定比如，城市房地产管理法规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿随着我国土地管理制度的改革和深化，划拨建设用地的范围和程序更趋严格和规范近年来，国务院就划拨土地的问题多次作出规定，明确要严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金经依法批准转让原划拨土地使用权的,应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，作为民事基本法律的物权编也对划拨建设用地的问题作出了明确规定「严格限制以划拨方式设立建设用地使用权”

二、采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让本条第2款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有2个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让招标、拍卖等公开竞价的方式，具有公开、公平和公正的特点，能够充分体现标的物的市场价格，是市场经济中较为活跃的交易方式我国土地资源的稀缺性，决定了采取公开竞价的方式能够最大程度体现土地的市场价值从保护土地资源和国家土地收益的大局看，采取公开竞价的方式不仅是必要的，而且其适用范围应当不断扩大城市房地产管理法第13条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价近年来，由于建设用地总量增长过快，工业用地出现的问题日益突出，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地的现象屡禁不止2004年，在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中提出，工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让2006年8月，在《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任本条根据现行法律的规定，并结合现实中土地出让的新情况，进一步扩大了采取公开竞价出让建设用地的范围，从“豪华住宅”扩大到“商品住宅”，并把“工业用地”纳入公开竞价出让方式的范围，同时明确对于同一土地有两个以上意向用地者的，一律采取公开竞价的方式该规定已发展了现行城市房地产管理的规定，符合国家利用土地的政策建设用地使用权有偿出让的方式中招标和拍卖都属于公开竞价的方式协议是出让人和建设用地使用权人通过协商方式有偿出让土地使用权协议的方式由于没有引入竞争机制，相对缺乏公开性，现实中，一些地区和部门为了招商引资，将本来应当采取的公开竞价方式改为协议方式,或者压低协议出让的价格，随意减免土地出让金,造成土地资源收益的流失，严重损害国家的利益因此，有人提出，应当取消协议方式出让土地但是，一些需要扶持的行业和大型设施用地，仍较适宜采取协议的方式出让，协议的出让方式还是有存在的必要为了防止协议出让土地时可能滋生的腐败行为，严格土地出让秩序，城市房地产管理法规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价国务院、国土资源部也曾多次颁布相关文件，要求各级人民政府要依照基准地价制订并公布协议出让土地最低价标准协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任；情节严重的，依照刑法的规定，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任2007年制定的物权法虽然保留了协议出让方式，但是由于扩大了公开竞价出让方式的范围，因此，协议出让的适用范围已经越来越窄，程序则更趋严格本次民法典编纂对此未作修改有人提出，现实中除招标、拍卖的方式外，还有挂牌等公开竞价出让建设用地的方式，建议增加相关内容挂牌出让方式是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为挂牌方式可以说是土地主管部门将拍卖和招标的特点相结合创设的一项土地出让制度由于现行法律还没有对挂牌出让方式作出规定，该方式在法律上如何定性和规范，还需要根据实践经验不断完善我国土地制度正在改革阶段，今后可能还会出现一些新的公开竞价的出让方式，因此，本法仅列举了现行法律中已作规定的拍卖和招标两种出让方式，没有对现实中存在的公开竞价方式一一列举，但这并不表明出让土地时不能采取挂牌或者其他公开竞价方式第三百四十八条【建设用地使用权出让合同】通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同一般包括下列条款（-）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途、规划条件；

（五）建设用地使用权期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法条文主旨本条是对建设用地使用权出让合同内容的规定条文释义以出让方式设立建设用地使用权的，不论是采取拍卖、招标等公开竞价方式，还是采取协议的方式，双方当事人应当签订建设用地使用权出让合同，以明确双方当事人的权利和义务建设用地使用权合同属于民事合同，虽然各级人民政府代表国家，以土地所有人的身份与建设用地使用权人签订出让合同，但是该合同属于国家以民事主体的身份与其他主体从事的交易行为建设用地使用权出让合同的内容主要包括L当事人的名称和住所当事人的名称和住所是合同最基本的要件如果不写明当事人,合同由谁履行就不明确，当事人的权利和义务更无从谈起虽然出让的土地属于国家所有,但是在出让合同中，国家并不列为出让人目前，一般是由市、县人民政府土地行政主管部门代表国家作为出让人实践中，曾出现过经济开发区管理委员会作为出让人的情况根据2005年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，开发区管理委员会作为出让人与受让方签订的出让合同在该司法解释实施后是无效的

2.土地界址、面积等建设用地出让合同中应当明确标明出让建设用地的具体界址、面积等基本的用地状况为了准确界定建设用地的基本数据，建设用地使用权合同一般会附“出让宗地界址图”，标明建设用地的位置、四至范围等，该附件须经双方当事人确认

3.建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间根据本法第345条的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立因此，在分层设立建设用地使用权的情况下，必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定

4.土地用途、规划条件土地用途是建设用地使用权合同的重要内容土地用途可以分为工业、商业、娱乐、住宅等用途我国对建设用地实行用途管制，不同用途的建设用地的使用期限是不同的为了保证建设用地使用权人按照约定的用途使用建设用地，在合同期限内，建设用地使用权人不得擅自改变建设用地的用途；需要改变建设用地使用权用途的，应当征得出让人的同意并经土地行政主管部门和城市规划行政主管部门批准，重新签订或者更改原有的建设用地使用权出让合同，调整土地出让金，并办理相应的登记2007年物权法仅规定了“土地用途”，在民法典编纂过程中，有的意见提出，实践中还应在合同中注明规划条件，建议增加相关内容2018年8月，提请审议的民法典各分编草案增加规定了“规划条件:

5.建设用地使用权期限以出让方式设立的建设用地使用权都有期限的规定比如，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年建设用地使用权出让的期限自出让人向建设用地使用权人实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起算

6.出让金等费用及其支付方式以出让方式取得建设用地使用权是有偿的，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金等费用出让金等费用及其支付方式，土地管理法和城市房地产管理法对此都作了规定，明确规定应当按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地同时，也明确了合同双方当事人的违约责任建设用地使用权人未按照出让合同约定支付出让金等费用的，出让人有权解除合同，并可以请求违约赔偿建设用地使用权人按照出让合同约定支付出让金的，市、县人民政府土地行政主管部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地行政主管部门返还出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿根据最高人民法院相关司法解释的规定，经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效关于出让金的支付方式,根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用者应当在签订出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金不过，目前对于采取拍卖、招标等公开竞价方式设立的建设用地使用权，其出让金的支付方式可以采取一次性支付或者分期支付的办法逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿

7.解决争议的方法因履行建设用地使用权合同发生争议的，出让人和建设用地使用权人可以双方协商解决，协商不成的，提交双方当事人指定的仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉第三百四十九条【建设用地使用权的登记】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记建设用地使用权自登记时设立登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书条文主旨本条是关于建设用地使用权登记的规定条文释义建设用地使用权登记是指县级以上人民政府将土地的权属、用途、面积等基本情况登记在登记簿上，并向建设用地使用权人颁发使用权证书设立建设用地使用权，建设用地使用权人应当向登记机构申请建设用地使用权登记登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书建设用地使用权适用登记生效的原则，经登记生效以划拨方式设立建设用地使用权的，根据目前的规定当事人不需要签订合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的形式，将建设用地使用权交给建设用地使用权人使用划拨土地应当按照以下规定办理登记手续新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预告登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请建设用地使用权登记；其他项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请建设用地使用权登记目前，我国的土地登记是以宗地为基本单元使用2宗以上建设用地的建设用地使用权人应当分宗申请登记2个以上建设用地使用权人共同使用一宗建设用地的，应当分别申请登记跨县级行政区使用土地的，应当分别向建设用地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记第三百五十条【土地用途管制制度】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准条文主旨本条是关于土地用途的规定条文释义土地资源的重要性和稀缺性要求建设用地使用权人必须合理地利用土地加强对土地用途的管制，是我国土地管理的重要内容现行有关土地管理的法律、法规以及规范性文件,对土地用途有相关的规定加强对土地用途的管制，也一直是我国土地行政主管部门对土地市场进行整治的内容之一我国法律对以划拨方式使用建设用地的用途有明确的规定，建设用地使用权人应当严格依照土地用途使用土地以出让方式设立的建设用地使用权，不同的土地用途其出让金是不同的建设用地使用权出让合同中对土地用途需要作出明确的规定，擅自改变约定的土地用途不仅是一种违约行为，而且也是违法行为建设用地使用权人以无偿或者有偿方式取得建设用地使用权后，确需改变土地用途的,应当向土地行政主管部门提出申请土地行政主管部门经过审查后，认为改变的土地用途仍符合规划，同意对土地用途作出调整的，根据目前的规定，还需要报县、市人民政府批准,然后出让人和建设用地使用权人应当重新签订建设用地使用权出让合同或者变更合同相应的条款，并按照规定补交不同用途和容积率的土地差价如果是将以划拨方式取得的建设用地使用权改为有偿使用方式的，在改变土地用途后，建设用地使用权人还应当补缴出让金以变更合同条款的形式改变土地用途的，要依法到登记机构办理变更登记；签订新的建设用地使用权合同的，应办理登记手续第三百五十一条【建设用地使用权人支付出让金等费用的义务】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用条文主旨本条是关于建设用地使用权人支付出让金等费用的义务的规定条文释义我国实行土地公有制，建设用地使用权人使用国家所有的土地，国家收取土地出让金等费用，是国家所有权在经济上的体现

一、应当支付土地出让金等费用的情形L在取得建设用地使用权时，采用出让等有偿使用方式的，应当支付出让金等费用土地管理法第2条第5款规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外J第55条第1款规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”根据有关规定，划拨取得建设用地使用权的，在取得使用权时国家不收取出让金

2.在建设用地使用权转让时，通过划拨取得的建设用地使用权应当补缴出让金城市房地产管理法第40条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理J此外，城市房地产管理法第51条规定“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿J

二、支付土地出让金等费用的意义出让金等费用的本质是应当归国家所有的土地收益这一本质是由我国的土地有偿使用制度决定的在过去很长一段时期内，国有土地是由国家以行政手段无偿交给用地单位使用的这种土地使用制度有很多弊端

（1）土地资源配置效益差，利用效率低，土地资源浪费严重，国家却缺乏调节余缺的机制

（2）国有土地收益大量流失，土地收益留在了用地者的手中，国家的土地所有权虚置

（3）市场机制缺失，土地作为生产力要素其价值得不到正常体现，导致市场主体实际上的不平等地位由于不同企业都从政府无偿得到不同位置和数量的土地，拥有较多土地且位置优越的企业，与缺乏土地、位置较差的企业，实际上处于不平等的竞争地位旧体制严重的弊端，使实行国有土地有偿使用制度，收取出让金等费用具有了重要意义

（1）土地公有制是社会主义公有制的重要组成部分，在市场经济条件下，实行国有土地有偿使用制度，通过收取出让金等费用取得土地收益，才能使国家对土地的所有权在经济上得到实现，才能真正保障社会主义公有制的主体地位

（2）土地是巨大的社会财富，而且会随着经济和社会的发展不断增值国家掌握了国有土地的收益，就有足够的财力组织社会化大生产，更好地实现社会主义国家的经济职能

（3）土地是基本的生产要素，通过收取或者补交出让金使土地使用权进入市场，有助于形成包括消费品市场、生产资料市场和资金、劳动力、土地等生产要素市场的完整的社会主义市场体系通过充分发挥市场调节的作用，合理配置土地资源，可以实现最大的土地利用效益，进而推进社会主义市场经济的健康发展

三、不交纳出让金等费用的法律责任正是因为交纳出让金等费用对国家和社会意义重大，法律、行政法规对不交纳出让金等费用的行为规定了相应的法律责任例如，城市房地产管理法第67条规定，违反城市房地。