还剩4页未读,继续阅读
文本内容:
2022年地产行业发展现状及产业链分析
1.政策端频繁释放信号,仍未打出所有“弹药”货币政策方面,自去年12月以来,本轮稳增长累计降准
0.75个百分点,MLF降息10bp,对冲力度有限每一轮货币宽松周期由多次降准降息组成,方能形成对冲合力去年
12.6全面降准落地、
12.20LPR压降加点后,
1.17央行下调MLF和OMO政策利率,
1.201年期和5年期LPR下调相比之下08-09年4次降准5次降息,11-12年3次降准2次降息,14-15年5次全面降准6次降息,18-19年6次降准,20年疫情3次降准3次降息4月13日国常会指出“鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率,适时运用降准等货币政策工具“,4月15日央行提出“适时运用降准等货币政策工具进一步加大金融对实体经济支持力度”,政策工具箱或将打开财政政策方面,财政前置,政府投资和基建发力,关键是带动社会投资一季度以来,共发行新增专项债规模
1.3万亿元,约占
1.46万亿元提前批额度的89%,高于2019年和2020年同期的82%和83%O但房地产投资尚未恢复的情况下,基建投资独木难支地产政策方面,目前放松地产的政策主要出现在三四线和个别一二线城市,广度和深度仍有空间今年以来,已有70多个城市出台楼市松绑政策,政策预期宽松需求端以地方微调为主,适度松绑,着力于放松购房信贷与准入条件;供给端助力缓释房企资金压力、优化土地供应具体措施有1)降低首付比例,多个城市重启最低首付20%;2)放松“四限”,部分城市政策力度较大,如衢州宣布取消限购和限售,哈尔滨、秦皇岛取消限售;3)调整公积金政策;4)放宽落户、引进人才;5)购房补贴;6)货币化安置;7)降低房地产交易税费等
2.银行端优质资源向国企集中,民营房企风险仍未完全释放数据来源贝壳研究院、东吴证券研究所但居民中长期贷款需求疲弱,主因期房交楼担忧和房价上涨预期打破去年下半年以来,新增居民中长期贷款疲弱,2022年2月居民中长期贷款净融资额减少459亿元,是有统计以来首次负增长,超出季节性因素,反映居民风险偏好下降,偿还贷款而不愿投资,存在资金堰塞湖风险3月恢复正增长,但仍然同比少增2504亿元,受房地产长周期下行、房价上涨预期打破、保交楼担忧等影响,居民购房情绪仍未恢复对公房地产端,监管放松房企融资渠道,支持房企发债、并购贷去年底以来,监管层多次表态,稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,媒体报道针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线相关指标根据中指院,截至2022年3月23日,各渠道房地产并购类融资已逾1500亿元,银行授予房企的并购贷款额度占比
66.0%但以大型国有企业融资需求修复等,房地产行业风险释放,银行对民营企业风险偏好较低
3.地产端仍面临融资压力,目前仅局部地区有销售恢复迹象数据来源贝壳研究院、东吴证券研究所融资端房企融资渠道尚未恢复2022年1-2月房地产开发资金来源同比减少
17.7%,各项资金来源均同比下降,融资环境持续低压2022年3月房地产企业非银融资总额为
1050.7亿元,同比下降
50.0%,环比上升
125.4%信用债融资同比下降
29.0%,环比上升
100.2%;海外债融资同比下降
78.4%;信托融资同比下降
83.2%,环比上升
11.9%;ABS融资同比下降
23.3%,环比上升
375.3%信用债、ABS恢复显著,成为低迷阶段成为融资的主力,海外债、信托维持收缩态势投资端仍处下行通道2022年1-2月,全国房屋新开工面积为
1.5亿平方米,同比下降
12.2%,降幅进一步扩大;竣工面积为
1.2亿平方千米,同比下降
9.8%;施工面积为
78.4亿平方米,同比小幅增长
1.8%第一季度土地市场仍旧较为低迷,3月以来土地成交面积继续下滑,土地溢价率持续底部震荡,房企拿地仍偏谨慎。