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2022年保利发展发展现状及细分业务分析
1、保利发展管理层顺利完成换届,整装再出发管理团队顺利换届,核心管理团队扎根公司多年,坚持战略引领,保障公司战略的贯彻实施2021年7月29日,公司公告,刘平先生被选举担任公司董事长;2021年8月17日,公司公告聘任周东利先生为公司总经理,同时提名为第六届董事会董事候选人;拟聘任王一夫先生为公司财务总监新团队坚持战略引领,积极实施组织变革,实施精益管理,运营效率不断提升总部层面强化引领与赋能,进一步整合地产相关业务条线,聚焦业务协同,加强相关产业统筹规划,组建产业管理中心中台层面实施集约化管理,成立华东、华南两大共享中心区域层面搭建扁平、高效的两级管理管理架构,先后成立江南、苏通、粤中三大平台公司,覆盖无锡、常州、苏州、南通、中山、珠海等城市,对应市场销售超6000亿公司通过优化一城一策标准、推广新型建造体系以及强化关键节点管控从而实现运营效率的不断提升公司通过股权激励与项目跟投相结合的长效激励机制,吸引、保留和激励核心人才,增进核心骨干团队的凝聚力、向心力公司分别在2012年和2016年实施了股权激励政策在粤闽浙城市群拿地242亿,位列第二;在京津冀城市群总拿地金额90亿,位列第九,在长江中游城市群拿地102亿,位列第5值得注意的是,在本轮供给侧改革过程中,除了保利发展、中海地产、万科、龙湖集团等全国型龙头房企以及滨江集团、越秀地产、建发房产等市场化区域型房企保持了拿地力度外,有更多带有城投性质的地方性国企拿地体量排到了前列我们认为相较更加市场化的传统房企,这类企业的项目周转速度相对较慢,未来的拿地力度或较难长期保持
2.
4、存量土储充沛支持公司灵活调整拿地销售节奏根据保利发展2021年披露项目表,公司国内项目总可售容积率面积
2.19亿平方米,累计签约面积
1.32亿平方米,对应的剩余可售容积率面积为
0.87亿平方米公司2021年销售面积3333万平方米,剩余可售面积可至少满足公司未来2年销售需求分区域看,剩余可售面积中
一、二线城市占比
65.3%O武汉、佛山、广州、成都的剩余可售面积在300万方以上;长沙、昆明、青岛、东莞等6个城市可售面积在200万方以上,公司布局的重点城市货值依旧充沛在行业供给侧改革的大背景下,我们认为保利发展作为市场化经营的头部央企,依靠多年的城市群深耕经验,未来在土地市场竞争力预计持续提升,货值将得到进一步补充从更长的周期看,无论行业未来股权融资放开与否,公司都有望逐渐吸收本轮供给侧改革退出的民营房企市场份额,获得长期稳定的发展机会
3、非住宅业务打造不动产生态发展平台
3.
1、多元业务有序发展,营收占比持续提升公司2016年提出以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的战略定位,前瞻性开展战略布局;为迎合行业发展新趋势与市场新特点,公司在2018年将“一主两翼”战略进一步升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”,打造不动产生态发展平台公司新的战略规划进一步明确两翼业务的发展不仅仅是作为新的业绩增长点,而是强调在新的行业格局下,实现多业务的进一步协同,全面提升公司服务城市、居民的能力,真正践行美好生活同行者的理念随着公司两翼业务商业模式的逐步成熟,经营管理能力的显著提升,其营收体量持续增长2021年公司两翼业务实现营业收入
230.89亿,同比高增
39.83%,增速显著高于地产主业同期增速,收入占比提升至
8.1%,较2020年提升
1.75%全年具体来看,保利物业在管面积达
4.65亿平方米,合同面积达
6.56亿平方米,合同管理项目2428个全年实现营业收入
107.8亿元,同比增长
34.2%保利商业已开业购物中心35个,在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市;开业面积
247.5万平方米保利酒管截至2021年末已开业酒店、会议中心20个,客房数近5000间公司在营长租公寓项目43个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市不动产金融方面,公司基金累计管理规模超1700亿元图22:2021年保利发展两翼业务实现营收
230.89亿两翼业务收入(亿元)同比
3.
2、综合服务翼完善人居产业链条,绑定核心城市群长期价值增长截至2021年底,公司综合服务翼已经涵盖物业、建筑、经济、商业、酒店等10大业务板块,其中建筑、物业、代理、资产经营等业务营收规模已达百亿量级保利综合服务业务围绕人居产业链与城市综合开发展开,从客户与社会需求出发,为人民美好生活提供一站式综合解决方案公司在进一步强化与主业协同的基础上,以产业链价值挖掘与资产经营为主线,持续优化核心城市群产业布局和资源配置,未来有望实现与区域价值的长期绑定保利物业是公司综合服务翼中的唯一上市平台,2019年成功登陆港交所(
6049.HK),保利发展合计持有保利物业
72.28%的股权根据中指研究院2021年中国物业服务百强企业排行榜,保利物业在中国物业服务百强企业中排名第五,在具有央企背景的物业服务企业中管理规模排名第一保利物业有三个主要业务板块,即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务截至2021年底,保利物业已进驻全国29个省、自治区与直辖市的196个城市保利物业凭借母公司资源优势与自身经营管理能力,营收体量与管理面积持续增长,保利物业2021年实现营业收入
107.8亿元,同比+
34.2%,归母净利润
8.46亿元,同比+
25.6%o截至2021年底,保利物业在管项目总面积约
465.3百万平方米,在管项目总数1786个,合同管理项目总面积约
656.3百万平方米近年来市场化外拓能力不断提升,第三方项目面积贡献占比持续提升图27:保利物业在管规模与合约规模稳健提升值得注意的是,保利物业已经形成在高校及教研物业、城镇景区、轨道及交通物业、医院、政府办公楼、城市公共设施等多种业态的全国化布局和领先优势2021年公司在公共服务领域继续保持高速的发展态势,重点项目包括广州市广州塔景区综合提升项目、嘉兴市南湖街道公共服务、忻州市五台山景区、上海轨道交通15号线、西南政法大学渝北校区、北京医院、成都大学附属医院等保利物业进一步帮助完善公司的人居产业链,卡位核心城市群产业资源,实现长期价值增长保利发展自持类业态规模也在持续增长,保利商业目前形成“保利广场”、“时光里”、若比邻三大产品体系,覆盖城市多元群体消费需求截至2021年末,已开业购物中心35个,在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市;开业面积
247.5万平方米保利酒店与万豪、洲际、希尔顿、雅高等酒店管理集团形成战略合作关系,拥有共二十五个国际酒店品牌特许经营权保利酒店旗下拥有4个自主酒店品牌雅途、郡雅、悦雅、诺雅截至2021年底已开业酒店、会议中心20个,客房数近5000间保利公寓起步相对较晚,但目前也已覆盖海、广州、杭州、成都等核心城市,在营长租公寓项目43个根据公司2021年年报,公司披露的主要自持业态中,酒店全年实现经营收入
9.7亿;持有写字楼全年实现经营收入
9.2亿;持有购物中心全年实现经营收入
5.2亿;持有展馆全年实现经营收入
2.2亿,持有公寓全年实现经营收入
0.6亿,合计
27.1亿
3.
3、不动产金融翼规模持续扩张,协同赋能潜力较大截至2021年底,公司不动产金融翼涵盖创新服务、资产服务与产业投资3大业务板块,旗下公司包括信保基金、保利资本、太平保利,累计基金管理规模超1700亿具体来看,保利资本累计管理规模近600亿元,累计投资项目超130个,荣膺“2022中国房地产基金综合能力优秀企业”信保基金投资遍布五大核心城市群,平台布局北上广深一线城市,累计投资项目超过200个,累计管理基金规模近1200亿元,获评中诚信国际AA+主体信用等级,得到客户与合作伙伴广泛认可,品牌价值逐步攀升,蝉联“2022中国房地产基金综合能力优秀企业”荣誉不动产金融翼以产融结合为经营理念,产融协同赋能潜力较大公司以产业金融服务为基础,继续提升房地产基金管理规模和市场化程度,加强产业链投资及资本运作能力,推动产融结合,充分发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用信保基金围绕不动产投资和不动产上下游产业投资布局,为投资者与合作伙伴提供差异化、精细化服务,满足不同投资策略及资产配置需求保利资本则以地产主业为依托,发展地产产业链母基金,向上投资地产供应链,向下通过物业平台赋能,广泛发挥资源赋能优势,打造产业生态集群公司战略合作的中信证券、太平资产、太平人寿等金融机构也将对公司的投资起到保驾护航的作用第二期较第一期来看,无论是在期权数量还是覆盖范围上均有所扩大,对增强核心骨干团队凝聚力、向心力有重要意义2017年底,公司启动房地产项目跟投机制,进一步完善约束、激励机制,提高公司运营效率,保障股东合法权益实际控制人与管理层积极增持,彰显对公司未来发展的信心2021年8月4日公司公告保利集团增持共计50万股,约占公司总股本的
0.0042%且基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可,保利集团拟在未来6个月内继续通过上海证券交易所交易系统增持公司股份,累计增持比例不低于
0.0042%、不超过公司总股本2%与此同时,公司董事长、总经理刘平先生及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份,合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元,增持价格不超过
15.06元/股截至2021年末,公司董事长、总经理刘平先生本次增持276000股公司监事胡在新先生、王全良先生于报告期内分别增持55000股,47000股,均为二级市场增持公司股票
2、住宅开发业务大局观与执行力并重,领先核心城市群市场
2.
1、坚定住宅开发主业,销售规模稳步提升保利发展2006年上市之初的销售尚不足百亿,2012成为全国第二家销售金额突破1000亿的房企;截至2021年,保利发展实现销售金额5349亿2006-2021年,公司年销售金额规模扩大65倍,复合增速
31.9%;销售面积由123万方提升至3333万方,扩大27倍,复合增速
24.6%而同期全国房地产销售金额与销售面积的复合增速分别为
15.5%、
7.3%O公司充分把握住了我国房地产行业高速发展带来的市场机会,销售增速表现绝大多数年份均优于行业,实现了经营规模的跨越式发展12:保利发展2021年实现销售金额5349亿■销售金额(亿元)---------同比面对过去房地产行业相对高频的周期波动,公司始终坚持以住宅开发为主的战略路线近年来伴随着行业整体增速的下行,公司在2018年升级“一主两翼”战略,强调形成以不动产投资开发为主体,以综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼业务布局,通过三者的协同发展,打造不动产生态发展平台
2.
2、大局观超前,深耕核心城市群成绩斐然保利发展起步于广州,1995年推出了第一个楼盘——海珠区保利红棉花园,体量超过20万平方米开盘后一年项目清盘;1999年保利花园开盘,该小区被建设部列为“国家康居示范小区”评选范围,并与2003年6月正式成为“国家康居示范小区”保利花园也创下了当年广州楼市单日成交记录,排队购房者络绎不绝保利发展深度经营的第一个市场就是一线城市广州,公司天生具有高能级城市的基因早期在广州市场多年的经营经验让保利发展对高能级城市的长期市场机会有更加超前的理解早在2002年保利发展刚刚完成股份制改革,公司决定走出广州之时便制定了“三个为主,两个结合”的战略,提出“以房地产为主业,拓展相关产业;以省会及中心城市为主,逐步向二三线城市辐射;以住宅开发为主,有计划地增持国家中心城市的商业地产”彼时中国的整城镇化率还处于较低水平,全国商品房市场均蓬勃发展,高能级城市市场机会相较低能级城市并无明显优势,公司战略具有前瞻性在2013年,保利发展进一步提出“3+2+X”城市群布局,布局以北京、上海、广州为核心的环渤海、长三角、珠三角城市群,以成都、重庆为中心的成渝城市群,武汉为中心的中部城市群;以及海西经济区等重点区域相较于近五年随着三四线市场需求的下滑,开始战略布局转移高能级城市的房企,在核心城市群,保利发展具有超过10年的先发优势产品品质在高能级市场的竞争中尤为重要,为了保持自身产品体系长期的竞争力,保利发展高度注重产品体系建设公司在2016年首次推出“全生命周期居住系统”,2020年升级为“全生命周期居住系统
2.0——Well集和社区”,再到以“乐、颜、精、智、康为核心价值的五维度美学价值新产品体系和美精装、和趣景观两大体系保利发展通过对标全球领先房地产企业的发展现状、产品特点、未来趋势及竞争差异化特征,不断升级迭代产品体系长期的深耕经验也让公司更加了解市场需求,针对高能级城市年轻人口持续流入的长期趋势,保利发展精准定位刚性需求与改善需求,在保持产品品质的前提下,产品打造以144平米以下的中小户型为主目前公司形成“康居、善居、逸居、尊居”四大产品系,满足不同层次人群的需求依靠丰富的市场经验与持续迭代的产品体系,保利发展在核心城市群市场竞争力持续提升根据2021年年报,公司在38个核心城市销售贡献达78%珠三角、长三角两大优势区域签约销售合计超过2800亿,合计销售占比达53%单城签约过百亿城市17个,较2020年增加2个,合计销售贡献超3400亿元其中广州、佛山合计实现销售规模超920亿,杭州首次突破300亿,南京、北京超200亿,东莞、上海、郑州、武汉等超100亿随着销售城市能级的提升,公司的销售均价进一步提升至16049元/平,同比增长
8.8%O图8:保利发展2021年销售过百亿城市达17个■销售过百亿城市数(个)从销售面积上看,根据2021年年报,公司在佛山销售面积超过200万方;在广州、长沙、成都销售面积超过100万方;在武汉、杭州、青岛、南京、太原、重庆等18个城市超过50万方;累计实现50万方以上销售面积城市达到22个,较2020年增加5个从公司近5年城市销售面积内部排名变化上看,也可以体现公司进一步提升城市能级,更加聚焦核心城市群的战略思路公司在传统强势城市佛山、广州、成都、武汉、青岛依旧保持了较高且稳定的销售规模,在杭州、南京、长沙、天津、郑州等强二线城市的销售面积提升趋势明显
2.
3、拿地强度灵活调整,受益供给侧改革,市场份额有望进一步提升相较于销售规模的稳步增长,保利发展投资端的调整更为灵活公司在2015-2017年连续三年拿地金额增速持续高于销售增速,三年拿地强度持续提升,拿地金额/销售金额分别为43%、58%、89%o尤其在2017年,公司充分发挥多元化拿地能力,先是完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目收购,对应建面538万平,后公司又以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权,进一步扩大业务规模公司2017年单年新增项目204个,对应拿地金额2765亿,总新增容积率面积4520万方,同比分别增长88%和128%o2018年后随着行业长效机制持续推进,中央对“房住不炒”的态度进一步强调,房企金融监管也更加审慎,公司主动调整了拿地节奏,整体拿地力度有所下降受“三道红线”、“房贷集中管理制度”、行业出现信用危机,预售资金强监管等一系列事件影响,房地产行业在2021年出现了较大的调整,多数高杠杆房企陷入资金困境,现金流周转困难,经营性支出几乎停滞而保利发展依旧保持了一定的投资力度,全年新增项目145个,新增容积率面积2722万平方米,对应投资金额1857亿元尽管拿地金额与面积分别同比下降21%、15%,但考虑行业处于特殊时期,保利发展拿地体量仍然非常可观相较灵活调整的投资力度,公司拿地权益比例维持相对稳定,长期保持在60%-80%之间,这也是源于公司较强的项目运营能力保利发展拿地同样坚持“核心城市+城市群深耕战略,始终聚焦具有长期人口流入潜力的重点城市群尽管已经实现全国化布局,但公司在重点
一、二线城市的拿地面积占比长期保持在60%以上2021年公司重点补充销售贡献高的优质区域货值,2021年新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%,较2020年提升7个百分点同时公司避开2021年1季度一批次集中供地拿地高点,在第二批、第三批供地热度下降后加大拿地力度,全年新增项目平均楼面地价为6821元/平方米,同比下降8%,新增项目利润率预计有所回升尽管拿地以高能级城市为主,但公司投资保持定力,严控项目成本保障利润率水平虽然行业大的周期影响在所难免,但公司也尽量做到不在市场过热时盲目追高,尽可能在市场相对低点拿地受益供给侧改革,市场份额有望进一步提升本轮行业供给侧改革仍在持续,作为稳健经营的龙头央企,2021年下半年行业信用风险暴露以来,保利发展在土地市场的优势持续显现根据中指研究院数据,2021年6月至2022年4月底,保利发展共获取住宅用地及含住宅的综合用地90块,对应总拿地金额
1256.2亿,位居行业第一图19:2021下半年以来,保利发展权益拿地金额仅次于中海地产■总权益拿地金额(亿元)1,
200.00r1,
000.00-■
800.00-H■E
1111....海利碧绿华建万龙中中中滨招武保金深越南大地发桂城润发科湖国国国江商汉利地圳秀通华产展园中置房集铁中金集蛇城置集地地城集中保国地产团建铁茂团口建业团铁产建团分城市群看,公司在重点布局的几大城市群均有所涉猎,且依旧保持着较高的拿地份额根据中指研究院数据,2021年6月至2022年4月底,公司在珠三角城市群总拿地金额260亿,位列第二;在长三角城市群总拿地380亿,位列第四;00*O。