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龙湖成本管理与房地产开发成本控-----周世艾周世艾谢谢大家,今天下午跟大家一起探讨,讲龙湖成本管理与房地产开发成本控制事实上龙湖的成本管理,真正成体系的时间从1998年开始那个时候还处在签协议算一个协议的情况,后来在98年的时候,把已经开办的项目,和已经签协议的情况做了一个汇总然后作了一个分解,那个时候提出了开发时成本的几个大项,土地费是一个大项,前期工程费是一个大项,有些协议是为开户而设的配套工程,配套工程的费用是一个大项尚有一些工程为开发项目基础设施作准备的,当时把128个协议分开来,就形成了现在的成本管理体系今天介绍龙湖的成本管理龙湖成本的管理范围,到现在为止龙湖管理成本是以项目为管理对象我们叫做项目,也许不是一栋房子的概念,那么就是一块地,或者一个规划的项目里面有20万方,也许有50万方,也许有高层,也也许有花园洋房,也也许有别墅,还也许有商业是这样一个综合的项目,作为我们的一个管理对象这样的管理对象,怎么样管理怎么样划分?待会儿具体地介绍给大家第二个范围是项目的完全直接成本涉及土地、前期工程、基础设施、配套设施和工程建设的费用尚有一个范围是间接成本的分摊:涉及管理费、营销费用,营销费用有两部分,一个是完全成本里面,一部分是在分摊的成本里面总体来说管理的范围有三大管理,一个是对象、一个是成本的范围,那个对象也很重要一定是以项目为对象,这样的管理才是一个完整的,比较准确的在龙湖有两个是全员的,营销是全员的,成本是全员的所谓全员公司所有人对这两件事要去努力,要去做,要去关心营销部分就不说,成本部分重要公司部门都在成本管理方面有相应的成本管理责任战略发展部是土地成本的管理,设计研发部是设计费用的管理和优化设计产品的成本管理成本管理部是重要成本,重要的管理单位目的成本的测算,分摊,动态成本跟踪控制开发成本的也会随着它同样的,假如我们已经拟定了欧洲的样板房装饰效果,家居不也许摆一个中国的房在那里,所以这点一定要慎重,第二个总成本不能突破目的的测算成本这是一个样板房的装修重要材料配置表,厨房、卫生间、卧室、阳台、门窗,甚至开关面板,你就不要制定成欧式的你制定样板房的风格标准,就会用材料和品牌来拟定哪些材料,哪些品牌比较好,哪些材料,哪些品牌是什么风格就很容易的拟定下来你要做一个样板房,研发部和营销部先要做一个影响样板房成本的重要因素,就是样板房装饰风格的定位,一开始说这个问题,这个问题影响样板房装饰成本的重要因素这是最大的重要因素,二个是装饰材料的标准,这个标准也是随着风格不同样拟定的,用的都是欧洲的风格,罗曼的风格,最重要的东西动不动用大理石做装饰材料,所以和风格也有关系二个没有风格的影响材料,也要注意,哪些地方做好一点的材料,哪些地方作为标准,一般的材料毕竟是个样板房,所以这个东西,涉及我刚才说的,一个是直感,直感的标准,一个是颜色的标准颜色的标准可以用不同的材料达成这个标准,红色、黄色、都可以用其他材料来做,不一定都用很高级的材料来做你有质感规定的地方没有办法,肯定要用好材料来做样板房风格影响样板房家居,控制样板房成本的控制,原则控制在目的成本,分解到每个协议里面,还要拟定合适的装饰样板房和家具成本要控制装饰材料的标准,好材料用在关键部分,这是大家看得到的地方我有一次看到样板房,卫生间里面的确用了很多很好的材料,但是也可以这样弄,由于看样板房的大部分视线落在卫生间里的,其实是不是卫生间,一定要用大理石花岗岩的材料做,其实大家最重要看是鞋柜的档次也也许是面盆的台板做得好一点,墙面是不是非常好的材料,颜色可以选,但是材料不一定那么好尚有一个耐用品的回收和周转使用,一年要做十几万方的样板房周转的时候同时又8-10个样板房同时展出,有的样板房最短就是一年没用了,有些耐用品大量买,一个样板房一年下来就没有了,后来采用措施回收一部分拍卖,涉及不能周转使用的家居都拍卖有时候,有一句话增产不如节约,有些老板越来越大,管但是来,那些东西没有帐,那不行,我是公司就应当管起来,而不是说算小帐样板区景观涉及乔木、灌木、草坪、水体、挡墙、护栏等等,还涉及配套用的家居,你在样板区看样板房,也许要通过景观社区,景观社区要做,假如你是实体工程做的样板房,那么这个景观社区,也许跟你将来的实体是连成一片的,也许先实行了,你也许以后整个社区的景观连起来,但是它的标准不会是社区里面普遍的标准,肯定是个样板区,要高出很多所以,样板区的景观也要注意设计定位,你高得太多,样板区做得再好,最后树子要搬过去,所以一定要注意标准,注意定位不要搞得太多太多,由于你要降下来不容易的,要挖掉搬到其他地方去,这是不容易的所以要注意到,它要和你总体景观基本上有联系,有结合大的地方比它好一些,或者点缀的地方比其他地方好一些/旦是整体上基本上要过得去尚有景观的比例,他不能按常规的比例,你的效果怎么样和整体的效果统一尚有样板区景观很多时候也许为了卖房子,人家来参观,也许会有些比较好的名贵树木,但是你不要堆砌在那个地方你把它堆砌起来,以后就不好办了你把它疏散了,以后再疏散不会那么不舒适尚有样板房的水体,一定要结合正式工程的水体一不要太高估标准,一般情况下,也许都会在那个地方做一个水体,最后和正式工程的水体结合起来尚有小品,由于相反和其他区不同样,一定有样板的作用,那么这个样板的作用,不是一定比人家高的样板,是你做出来给人有一种感觉的意思,叫样板是不是比其他地方高一点?略高一点,不耍太高了,太高了成本也高将来社区的整体感觉比这个差得很远,所以要注意到,肯定是做得好一点,一个是方便将来调整,二个是整体的差距不要拉得太大(茶歇)刚才介绍了龙湖的成本管理,事实上龙湖的成本管理基于房地产控制的基本理念情况,所以把房地产开发的成本控制给大家介绍一下龙湖的成本管理,有些做法也许你们都了解,但是很多时候,不希望你们完完全全这样做,一些方法和基本的理念,结合你们自己的情况去做房地产重要成本费项构成,跟龙湖成本同样的它涉及了直接成本,就是土地费,前期工程费,基础设施费,配套设施费,建安工程费,工程相关的费期间费用涉及销售费用,管理费用,财务费用直接成本里面的土地费用,涉及土地价款,拆迁安顿费以及相关费用,三通一平工程费,行政一级政策性收费然后基础设施费是满足项目实用功能的设施设备,比如说配电房等等现在有个政策规定,社区里面要设居委会的办公用房、活动用房,也许100个平方还不够,拿到街道办事处去批一下,他说够了就够了涉及建筑工程,安装工程,含各项设备,智能化工程部,环境景观工程都属于建筑工程范围工程相关费用,涉及监理费,车辆费,各项验收费用渚K是要收钱期间费用涉及调研推广广告费,售楼处样板房,样板环境交易相关手续费管理费用管理人员工资,行政支出福利的费用,这就是资金的成本一个房地产项目有这么多项费用构成,怎么样工作现在实行项目制的管理,这是项目举证的管理从公司这边分了各个职能部门,设计研发部,工程管理部,成本管理部,营销部,计划财务部,项目里边是项目负责人,下边设了相相应的项目研发经理,项目工程经理,项目成本经理,项目营销经理,项目财务经理,下面下面设各项专员各项专业工程师我们是以一个公司,做一个项目的时候设立举证式的项目管理这样有助于项目的成本控制,所以我会介绍,成本控制、成本管理一定要以项目来完毕,以项目为一个对象房地产开发的投资控制,房地产开发一般大约提成这样几个阶段启动阶段,项目建议书或者可以性研究阶段,也就是相称于涉及拿地的时候都涉及在里面,项目意见书到可行性研究,事实上是拿地的讨论,能不能拿?多少价去拿拿好地以后就是规划阶段勘测、设计阶段是我们控制成本的一个重要阶段,控制投资的一个重要阶段然后就是项目的实行阶段,施工、采购,最后是收尾,竣工验收这四个阶段里面投资曲线,在可行性研究阶段是很少的投资,勘查阶段多一点,在施工采购的阶段,也就是到工程竣工的时候,投资到了顶峰,基本上投资达成了百分之百然后投入使用很少一点点,涉及后期的保修维护费房地产开发投资的控制要点,投资控制涉及两个方面的控制,投资测算过程的控制和执行过程的控制重要是涉及这两部分,那么投资测算过程的控制涉及投资论证阶段的测算,就是我们说土地版的测算一个是设计阶段的测算,设计阶段的测算涉及了方案版,涉及了启动版,方案版,初设版,使用版执行过程控制稍微简朴一点,分别看投资论证阶段土地投资论证,如何来论证?根据体规的土地信息拟定你取得地块的项目定位,这是非常重要的你要测算,一定有土地的信息,它有设计条件,挂牌也有设计条件里面有容积率,覆盖率,绿化率,尚有综合还是商业,土地性质等等,根据这些东西,要制定相应的方案,对这个项目做一个定位这块地有多大,能建多少房子?这些房子里面什么建多少?也许有几个方案的比较然后算出一个东西来,这个东西就是你的成本最低,你的利润最大,你的成本最低,利润最大的时候,土地投标的时候给了你什么空间就是涨价的空间给你地越大,给你的力度就越大不是随便算一个成本,拿了地之后是整老板,会把老板害死,一定要去很认真的测算一下,测算的依据是什么历史成本数据待会儿简朴介绍一下结合市场需求,对不同面积的使用功能,建筑面积的合理配置,结合周边的环境,市场需求论证,你修这些房子卖多少钱?涉及修多少,涉及高层,别墅,你修多少,卖多少?最黄金的组合,就会让你土地不变的时候,销售价格最高,销售价格高,成本相对不是提高很多的时候利润就大这是测算,你拿地时候的力度就大,来论证提出项目投资的可行性参考类似液态的工程项目,历史经验的数据,编制投资估算这个投资估算是土地版的成本测算然后是工程测算阶段,工程测算阶段分三个阶段,方案设计、初步设计和施工图设计设计阶段控制投资的效果最佳,投资决策到初步设计阶段,通过对设计方案的必选,可以控制投资效果为75%・80%也就是说又可以控制的部分,你在这个阶段控制到75%-80%0控制投资的阻力最小,由于你在设计阶段没有人来阻碍,有人来阻碍你,那个人坚决不干,那就是阻力只要你把道理讲清楚,拿出来大家分析,然后很简朴,很容易的改过来,不会花很多很多的投资,很多很多的费用然后控制投资需要的成本最低,也许开一个会就控制了75-80%深化设计到施工图设计阶段,通过对建筑标准的比较,对投资控制的效果达成15-20%,也就是可以控制的成本,可以控制的投资可以控制到15%,他给你控制住这么多,前面设计的这么多,基本上这个成本就投资控制到了施工图结束到施工阶段,施工阶段没有多少控制,基本上施工图已经形成,假如有控制的地方,不是在设计叫你施工图绘制的时候控制住,不是以前控制下来,那么成本就控制不住,它的阻力就会大,成本就会高,所以这个阶段事实上的工作只有5%并且碰到的阻力相称大,花费的成本也高,假如图纸的形成,要控制住变过来,要通过监理、设计等等手续,时间也长所以,最佳的阶段是在方案设计以前这是一个简图,就是最佳的设计控制阶段,是在设计的阶段,控制的效果最佳,控制的阻力也比较小,越往后走就越大,控制的成本也相应的低越往施工阶段和使用阶段走的时候控制的效果越差,越低在方案设计阶段要控制些什么?在容积率指标控制面积,溶剂率指标已经控制的面积,结合市场的需求,对不同业态建筑面积的合理配置,也就是说建多少所高层,多少商业,多少别墅,多少花园洋房等等,我们要去比较设立哪些基础设施和配套设施哪些是可以不必要设的,哪些是比较设的获得最大的销售额和利润最大的销售额怎么来举一个例子,别墅卖的价格高,建多少别墅合适?容积率定死了,全修了别墅容积率没有用完可惜了,建多少高层来填补容积率,这样合理搭配比较出来,可以卖最高的钱,最多的钱,容积率也很好,搭配也很好,我的成本基本上也不会有大的增长,这是要控制的重点对业态和户型的多方案设计,通过比较进行单体平面和户型,通过对建筑面积、套内面积,公摊面积的比例测算拟定最合理户型和户型搭配,从而获得最大的销售面积刚才我们说的是业态,是产品,现在我们说的是在同一个产品里面户型的搭配,非常重要特别是公摊面积,控制公摊面积使销售面积得房率和销售面积最高那么如何搭配大户型、小户型假如800平米的平面,做10户小户型,公摊面积肯定很大,甚至超过25%,假如做一部分大户型,做一部分小户型公摊也许只达成15-17%,这都是需要我们去挖掘,需要去控制的地方所以,这是控制要点对各个方案合理搭配重要建筑和配套设施,把车库,景观绿化面积景观区内配套道路管网等于,进行土地成本,配置标准和建导致本的造价比较,对各方案的建设工期,销售速度,销售价格和资金成本的比较编制投资估算,这个投资估算也是成本测算初步设计阶段,初步设计涉及到结构的选型等等,现在设计,不知道你们怎么理解本来有一个设计部的人,他跟我沟通,说现在设计很重要,我说是很重要,我说你怎么来现在设计他说让设计院,我们给他一个数,让他比较数字,比如说钢筋,一个平方的建筑面积控制到40公斤我说他怎么来控制假如结构需要这么多钢筋,你把它减少,那不行,万一出了安全事故问题谁承担?他也不也许一边做设计,一边给你算这个是不是控制到40公斤,没有控制到40公斤就要改设计,不也许这样做的我理解的现在设计重要指标要控制到成本测算的范围以内,不是要用我们测算的范围去控制°最近,我和一个朋友沟通工程,也是房地产工程一个设计院给他设计了33楼的高层,没有超过100米,就是99米33层开发公司的一个副总,据说以前是某施工单位的负责人,我来给你评估一下设计,也也许有些经验,就给他设计说,你什么什么钢筋多了,什么什么钢筋大了,后来设计也听了他们的意见给改了,后来我在看的时候,就给我们那个朋友说,你这个东西有一些问题,我也跟设计沟通了一下,我说你是把钢筋控制到了最低最低了,从理论上来说这个钢筋不出问题,计算上不出问题但是人家是施工,施工有很多不可拟定的因素在里面,以后叠加起来,会影响你这个工程的耐久性,一方面施工的云执行(音)不好,那天我看到混凝土有些好有些不好,此外是人工烧灼,钢筋不是百分之百的准确,你计算是理论算的,你把安全系数做到最小最小,将来耐久性不好买房子的人不知道,假如知道,你卖房子很难,大家都想耐久性好一点,重庆不是地震区,万一出了4—5级的地震这个房子就会出问题的,所以成本要控制在比较合理的方面,要有助于施工,有助于控制成本所以,现设计的意思,不是给人家每平方控制钢筋多少我们自己以前也出过这个事,我们跟一个设计院签定协议,这个钢筋必须要控制在42公斤,除基础以外42公斤做出来了,后落我们内部分析的时候讲,事实上某些时候达成一个指标,某个指标并没有达成然后钢筋里面大量采用三级钢,三级钢比二级钢多几百块钱吨,但是你这种情况并不合理,由于混凝土也有钢筋含量,也许你党纲到了极限我的钢筋用量看起来减少了,但是钱并没有减少第三个要达成你的目的,大量把构造件给省掉,最后发现楼面有开裂的情况,追求起来就是混合构成少了一点所以我们在想现设计的时候,经常想,我们哪些方面规定设计院,哪些规定?你不是指导他,二也不是限制他最后楼板开裂说是施工单位的问题,他一点责任都没有但是我们不说谁有责任,是说这个建设的耐久性和使用功能有影响,我们要做什么我们要做的是好产品,所以我们希望设计院,设计单位给我们控制住比如说结构体系选比较合理的,成本比较好一点基础给我选合理的基础,成本也比较好一点那么我们想需要他做这样的东西,不是需要他去做数字游戏,有时候我们叫数字游戏所以我们设计任务书是关键的东西,对设计的规模,设计的标准,工程数量,预算指标,可以进行定量综合的设计内容,要通过计算的决定,充足考虑施工的可行性和经济性你把钢筋的安全系数都吃掉了,施工的可行性,要他做到百分之百的优良,才干达成这个系数,这是不一定可行的初步设计阶段要地貌的标高,以拟定建筑面积和总平面标高,合理突出标高,减少挡墙工程这个挡墙在重庆很突出,你看我们的房子都是高一点矮一点大部分是用挡墙来支撑,来完毕减少基础深度,增长地下运用方案的比较这个地方10米深,假如运用地形做成地下车库,地下部分不算容积率,但是填起来要比较我要运用空间,也不是投入很多钱,又获得了一部分使用的面积,并且增长了车库的功能,这方面去比较,看哪一项好尚有土石方的挖填,我运用高差,少填土,少挖基础也有好处,以前尚有个争论,我们有一个部门不理解,你们搞工程的人怎么把土,那个地方自身凹下去了是一个坑,你把土填起来,然后再去挖基础,要多挖填土的高度,为什么不可以筑起来再填土呢我那天问下面的一个人,你说为什么?他也答不出来基于有几种情况:第一个你把基础没有回填以前把基础做起来,基础原则上,自身基础的中间不能接的,只能一次浇起来,不回填先要筑一个柱,这么大的面积是很多很多柱,在柱林里面填土,汽车倒土,一倒就倒根柱,把你的柱都跟冲倒了关键不是为什么这样做,是我们如何做成本最佳肯定要填起来再挖,能不能不填,运用起来是此外一个思绪所以这里面有很多很多需要去做的事情所以设计阶段可以控制很多很多的成本5—80%,就是这个意思,比选很多东西来得出结论然后控制单体建筑的特性指数,涉及外墙的周长,门窗的面积系数等,和节能、保温、消防、抗震等等标准都有关联的东西现在一个高层除了满足消防楼梯和通风以外,自然通风和正氧送风以外,重庆针对“512”,出了一个系数,涉及你的面积,你的周长,对抗震设计的钢筋规定就不同样直接影响抗震,所以,这方面也是需要我们去比较,去把控拟定产品的配置系统,内容和标准,修别墅,每个别墅都送一套中央空调都送一套中央吸尘,都送一套什么什么哪些东西,第一个别墅送了之后要回访他,要去看看他,哪些东西人家用得好,哪些东西人家用得不好我们送的中央吸尘,我后来去了解过,很多业主,我说知不知道这是什么?不知道,你用得来吗用不来中央吸尘对住宅来说有多大的意义?那套中央集成大约两万八千多,那不是地毯的吸尘,是空气的吸尘,你说我们家庭中有多少空气吸尘,并且是别墅社区是不是需要?所以配置的系统要分析,要比较,让内容标准尚有社区项目开闭所(音)高配电池和低配电池区域和位置的选择我们离重要用电部分很远很远,所以这些东西要考虑到给水和消防分区是不是合理?所以设计阶段控制要考虑很多东西控制设计的标准,涉及保温的材料,刚才今天上午也所了,保温材料就目前来说,就只有三四种,一个是内保温,一个是外保温,保温的形式一个是保温的材料聚本颗粒砂浆,尚有墙体自保温它拟定的标准满足必要使用功能的同时,假如我们用聚本颗粒砂浆,通过保温检查,要通过设计去计算来决定设计阶段必须有必选,你叫我设计什么,我就做什么,这也不行,设计单位也要站在开发商的角度,为开发商着想,控制成本上大家的事,不能说你说是什么就是什么,人家说的什么就不管,现在有的设计,让他改很小很小的一个事情就很困难根据初步设计图纸,对规划建筑面积,销售建筑面积,造价建筑面积进行预算,尽量减公摊,规划建筑面积规划院给你审批的,它的计算方法不同样,一个是销售建筑面积,是你内部营销部门只有划定的建筑面积,他说哪些面积是卖的,哪些面积是不卖的,这是销售面积销售面积和销售价格就是你的总销售价格,总销售价格减法你的成本,它的销售面积没有涉及那一部提成本,你就不能用它的销售面积来作为计算成本的面积所以,必须用造价的建筑面积,通过造价建筑工程师,他用计算规则的方法计算出来的计算面积,他的计算面积涉及给施工单位算的建筑面积,涉及所有成本的面积,这个面积应当作为成本的历史数据,面积以及成本造价这三个之间,会有很大的差别,我们测算过,涉及规划面积和造价面积相差6%左右,销售面积不用说了,有些赠送的,你把它的销售面积加起来差十几,有些是销售部门拟定的赠送面积所以,我们以前做目的成本的时候,是用规划面积出来,价格经常感觉部队最后以造价面积来算,统一到一个标准上来景观工程控制,软景、硬景的比例70-80%多,这只是一个参考,一定要控制比例这个比例直接影响成本以前我们也有一个工地,吴老师专门开了一个会,就是我们的比例严重失调,我们达成了30%几到60%几,当时给我们的指标是高层社区,叫低密度高层社区给我们一个指标,景观绿化面积不超过250,最后弄下来400给她报告,不对头,后来到现场开会,分析来分析过去,因素是我们的比例失调后来调下来以后,那个效果很好,至今大家都认为那个地方很好,这个地方大家可以总结折算,各地不同样,也许你们要到8585%更合理,效果更好,那就更好To控制综合管网方案,涉及道路工程,与污水管理工程,首项做法进行造价分析比较,使步子走向做法更合理今天上午说到了管道怎么走,都走地下车库这个没有严格的规定,有规定只是强弱电不要离得太近,离多远天然气不能强电共沟等等,原则是什么?怎么走最近,怎么走坡度最小,坡度最小就是挖土石方最短你是控制这些原则,怎么走你把主管道800-900在社区走一圈,不如我在中间走,300・500的小管道接到里面来怎么做当然也要考虑建筑物的布置,和整个社区道路景观的布置管道在景观里面也不是不可以采用一些办法,比如说做植物的井盖,可以在井盖上面植草坪,同样的填补了这个问题由于毕竟来讲检查井盖天天看,是有问题了才打开概算也是目的成本测算在这个时候,目的成本测算应当做什么应当做目的成本分解,初设拟定下来以后,施工图只是完善一个大样,细部,那有什么东西呢,钢筋,最后完善钢筋图纸这个时候,应当做目的成本分解施工图设计控制要严,拟定合理的基础形式,基础有很多种有代行技术,有挖孔桩(音),我们在这方面是有过教训的,我们有一个项目28万方,工期有点紧当时就采用600的钻空砖,用水去把泥浆冲起来我们大约花了一个半月的时间做,集中到重庆市钻600口径的钻机100多台,重庆叫以100型的钻机没有了,都被我们拉过来完了150多台,电也不够用,我们设了一个变压器不够,发动机一共进了大大小小50台发电机,最小的50千瓦带两台,那个时候没有办法了,用一句话形容,大气油田的会钻跟它差不多150钻进的井架立起来多大一片举一个很简朴的例子,就是旁边有一个湖,湖面的面积是240亩,湖水抽下去30公分你说用了多少整个污染有多大?不从龙湖工地流了大约4-5公里,天天组织10多个人在那里清淤所以,施工也要考虑,基础方案也要考虑施工它尚有一个问题,是最头疼的那个基础的质量怎么保证,他是看不到你的,钻完了就放钢筋,然后浇混凝土到底这个桩完不完整,质量怎么样?只有一种方法,振动波和洞测来检测施工单位不紧张,设计院不紧张,事实上管施工的人紧张,万一没有保证到质量,这个终身责任所以,后来把钻孔桩在龙湖基本上否认了所有桩改为挖孔桩,所以基础的形式一定爱,不光是考虑成本,一定还要考虑施工尚有结构的体系我不知道其他地方怎么样,重庆的波比简直(音)结构普遍95年96年的时候,还没有人做这种结构体系后来我们从北京建设部引进了这个软件过来,在我们的项目里,现在这种体系基本上在用同样的有哪些地方做简易墙,哪些做短支柱,这也需要合理的选择尚有合理的选择安全系数,就是把钢筋的安全系数全都吃掉了,也不是控制成本的办法施工图设计,尚有把握细部设计,做法和材料选用所以说设计阶段的投资控制重点放在哪里?放在方案设计和初步设计,放在方案设计和初步设计阶段是我们的重点,那时候控制在70-80%o运用价值工程控制投资,价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术,通过对产品的功能分析,达成产品适当的价值,以最低的成本去实现产品的必要功能刚才指到很多很多的比较,事实上就是用价值工程的概念去比较和分析的假如我们的功能不变,成本减少,功能大幅度提高,成本略有增长功能提高成本减少,功能略有减少,成本大幅度减少,成本不变,功能提高这些都是我们乐意去做的从构成的角度理解,功能与成本价值的表现是功能和成本的比较,成本不是一般意义上的成本,是构成产品寿命周期的成本,涉及建导致本和使用成本工程实行阶段的成本控制要点,设计已经完毕了,工程实行阶段原则上按图施工,所以有多大的变化一方面要拟定合理的工期,为了及时达成投资效益,抢工期也许会增长成本但是抢工期获得的效益是否与增长的成本等值,这个要比较测算由于大部分是房地产公司,房地产公司投资最大的,就是及时收回,及时回收投资也许工期要快,我们有三快,拿到地之后的设计快,拿到地之后立即设计很短的时间出来然后施工快,设计图纸都还没有完毕,我们也许就在施工,所以后来我们说三边工程也正常,哪三边,只要基础完毕就可以边施工边设计,就抢两三个月就要就是销售快,销售快了,就可以收回投资涉及办按揭的手续也要快,就可以不久收回投资二个是施工方案的比较,施工方案对我们的成本也有影响,但是这个毕竟在施工阶段成本控制,也只有5%左右,所以它的比例占得很少,但是也有可以考虑,可以控制的地方比如说基础土石方,室内土石方,回填土石方的平衡,怎么平衡?增长费用的非常规施工方案的比较比如说现在地下室,墙的施工有止水带,管道有钢筋道管,尚有支撑对拉摩干(音),这些用哪些方法比较?止水带达成止水的目的有很多方法有自己防止止水,混凝土在浇第一次的时候有一个凹槽,第二次又注在凹槽里面第一是你的档次在哪里,你要的效果怎么样?它同样的能防水施工材料设备的采购,这也是控制投资造价的,涉及材料和设备,要多管控,材料设备采购以及工程招标、协议管理,围绕着成本管理做的事情,当然成本管理职能不仅仅是这四件,尚有工程管理部,在成本控制下的进度质量管理,同样涉及到成本管理然后计划财务部是计划成本财务指标的管控,分摊成本的管控刚才我们说了间接费用部分是分摊成本,总体资金计划的管控,资金计划跟成本也有很大的关联,这是每个部门成本职能重要成本有哪些东西?总体归纳成开发成本,是直接开发的成本,尚有个是间接的开发成本期间费用,重要是分摊到项目里边去涉及的重要土地成本,前期费用,前期费用涉及哪些涉及设计费,报建费用,三通一平的费用,工程开工以前的费用配套设施费用,涉及要配套的幼儿园、学校或者会所,现在尚有一些东西,叫做街道的社区,居委会需要的房子,甚至涉及配套的消防,有些消防是缴费用,有些消防是在社区建的,尚有基础设施费用,那就是水电气的配套重要的建安成本,主体的建安成本,主体的建安成本,事实上涉及园林景观工程,然后工程相关费用这一些都是在我们直接开发成本里面的,尚有些是间接的,销售费用,财务费用和管理费用,这些都是直接分摊的相应这些费用各自的责任部门,也是根据管理职能来分别的有些成本的内容,成本如何来做测算,来管理成本测算是一个很重要的手段为什么要进行目的成本管理由于我们现在大部分的工程,大部分的房屋都是采用预售方法,我们知道利润等于售价减法成本那么在预售的前提下,拟定了投资,合理销售价格,预测投资效益,就能达成抱负的理论特别在房屋销售、预售的阶段预售价格拟定以后,控制好成本才干保证利润的实现所以,我们在开工以前,甚至在拿地以前,对目的成本进行预测,所谓预测,就是要用我们的经验去估计,去预估后面发生的事情目的成本管理的阶段总体来说,真正的管理阶段只有两个,一个是设计阶段,一个是实行阶段当然我们这个地方,把设计阶段划分得比较清,比较细一点从拿地的时候开始,土地投资论证方面要预测成本,在拿地阶段如何预测成本,在待会儿给大家介绍然后是项目启动阶段,方案设计阶段,设计阶段这里的关键重要还是土地投资论证阶段比较关键的,由于这个时候测算的目的成本,和我们当时测算的售价,以及我们的费用,最后会影响到利润,影响能不能成功拿地,至于项目启动阶段,方案设计阶段,初步设计阶段,事实上这几个阶段是成本控制的重要阶段,但是他们有一个前提,尽量不超过土地论证阶段的方比较,除了比较质量、价格、运送和运营成本,还要比较适度寿命考虑地平配件和维修的费用一个东西经常要换,你买的比那个之间也许相差了千块钱,一年换两个,一年就多了一些钱目的成本管理,前面说了很多东西,围绕一句话,目的就是要有目的成本编制目的成本或者计划成本,分阶段对目的成本和计划成本进行检查修正,对目的成本和计划成本,与实际成本进行比较,对项目进行后评估,这是我们目的成本管理的内容编制目的成本,检查和修正,然后后评估,这是成本管理的内容目的成本编制的方法,一个是投资估算,重要是运用成本数据库,历史成本数据库来进行目的的成本估算,然后实际概算历史数据库,涉及成本测算基础资料,开发成本汇总表,单位工程建安指标成本测算基础资料,涉及历史的各项规划指标,已建项和概况指标,以及已建项目和单位工程指标的实际记录当然,这是说你们自己做的工程,也可以收集其他房地产项目的规划设计条件,或者是拟建的项目开矿指标,也可以作为历史资料库开发项目成本汇总表,那个是历史项目的实际成本记录,涉及项目各项成本费项的竣工结算造价的总和各项项目,就是前面说的表,目的测算成效表里面,协议规划表里面的,每一项每一项结算的综合,就是你这个项目的部分,这部分是什么呢?是直接成本单位工程建安指标,由于你要做目的成本的测算也好,分解也好,只有把一个项目分到很多小单位工程的时候,才干把握住,每个单位工程经济指标怎么样,就能有效把控把握所以把它测算放到单位工程或者子单位工程上按照单位工程编制,共分为五大部分,工程概况,特性指数,建设标准,经济指标工程概况重要涉及名称、建筑、高度;特性指标重要涉及口墙比,外墙门窗,尚有窗地比,提醒系数外表面积和建筑面积的比规划建筑面积处在造价建筑面积,这个东西放在那个地方,不是一定可以用关键是为什么有这个面积当然说历史成本怎么用的时候,你在规划局拿到一个指标的时候,肯定是规划面积跟你说,那么规划面积跟造价面积之间有一个差,你就乘这个系数,为什么做这个系数呢?尚有一个建筑标准,你把单位的建筑标准给记录下来,由于记录下来,以后去翻到图纸,以后要测算新项目的时候,把历史成本库一打开,它的标准和现在准备要修的标准相差有多大,做一个调整就可以了经济指标涉及人工费,造价建筑面积的指标和重要材料消耗量然后要做一个新项目,历史成本数据库要测算,一个新项目,现在立即要准备建君豪项目君豪项目有好多好多面积的高层,有多少多少面积的花园洋房,有多少多少面积的别里,你就去目的成本库里面找出相应高层的建筑面积,它的造价,建造标准和君豪设计标准差不多的,找到以后和人工、材料,机械的市场价格做一个调整,就是你准备建的目的成本高层需要多少钱?大约就是这个数了别墅在历史成本库里面找个别墅,按照现在的人工材料机械的系数调一个比例,你的目的成本能不能定下来,这样来定,基本上可以找到目的成本,制定目的成本的数量,这个基数就出来了,大约介绍就这样成本由于土地论证阶段的成本影响拿地的价格,假如以比较低的价格,一个比较低的成本去拿地最后估计在土地成本上拿了地以后会赚钱,结果设计的时候,每个设计阶段就把成本涨了,涨到后来,就已经把拿地的利润吃掉了,那么我们的效果,我们的效益就没有了,所以土地投资阶段的预估是非常重要的设计阶段只能优化前面的东西,贯彻前面的东西工程实行阶段的成本控制,成本管理已经效果不会很大土地论证阶段的成本,事实上是一个流程,怎么做有发展后,根据土地信息提供周边的配套,然后设计研发部来拟定项目的定位,然后提出项目的预案成本的管理部根据预案来测算成本,通过讨论之后拟定下来所以,他的工作应当是比较严谨的,也就是说土地成本测算阶段的依据是项目的预案,是根据土地的信息,周边的情况,周边的环境,尚有周边的产品,以及周边销售的价格拟定一个项目的预案来拟定我们要做什么东西?做多少做哪些业态,哪些产品,然后通过成本管理部,造价采购部来测算成本的依据是什么一个是项目的预案,一个是历史的数据来提供,这个目的成本来满足拿地的规定这是一个目的成本的测算表,我们里面土地费可以根据挂牌的价格,然后后面有前期工程费,前期工程费涉及了什么东西,这里面都有,你一项一项的分开来,这样就好测算,你要整体估算,是没办法的要拆分开来,来测算就比较方便一点整个成本测算的方法就是这样,把各个项目分解开来,然后化小以后,就很容易测算得比较准确目的成本的体系,龙湖是在98年的时候开始建立,但是目的成本的测算是2023年开始做的,做的第一个就是按照这种意思,把它分小一些来做,分小一点来做就比较准项目启动阶段,就是拿地以后,把前面去拿地的时候,以及拿地时发生的变化调整过来,比如说项目团队提供一些方案,然后成本管理部,再重新进行目的成本的测算就是在拿地以后会发生一些变化,土地也许不是本来土地成本投资估算时候的价,也许真正拿地的时候成本发生了变化,高了一点或者是怎么样,那么在启动的时候进行调整这个调整会指导后面的初步设计和施工图设计,方案图设计和施工图设计方案设计阶段只是测算的目的,只是测算方案出来以后,和我们启动的时候,启动的阶段或者是拿地时候的方案,那个阶段的成本是不是能满足?假如大大超过了拿地的成本,他们利润变得很小很小,那就要调整方案,目的是来调整方案的作用初步设计阶段,重要整个设计就定型了,所以初步设计阶段是很重要的,一定要控制好前面的所以现设计也是在初步设计阶段以后拟定下来其实成本分解表,只是名字不同样,事实上表的内容和测算表内容是同样的那个时候为什么叫测算表,这个时候叫分解表测算表的时候可以粗一点,可以细一点但是分解表一定要分解到执行每个协议的阶段所以分解表和测算表有一点点不同样的地方也许测算表里面是景观费,但是在分解表的时候,把景观提成软景、硬景、乔木、灌木、草木,分到每一个协议的限度所以,在初步设计拟定后的阶段和成本分解的阶段要做的工作,就是把成本分解到可以执行协议的限度就是把每一项费用贯彻到每一个协议的口径上去,那么就有一个协议规划就是你建个工程会贯彻到总的成本是多少然后你有几个协议来实现这个成本,以后要分到成本的口径合约规划还要随项目的进度进展逐步变成真实的协议,不能说写一个协议,那个协议预测到多少钱,最后做的时候不作比较,也不去贯彻这个协议能不能实现,就会出问题,协议规划和成本费基本上相应的和刚才说的测算表是相应的,但是分得更细一些,在每一项的费项里面提成了协议比如说环境景观工程,也许在测算表里面就是环境景观工程,我要花多少钱?比如说花500块钱一个平方,但是在这里协议规划的时候,就会变成很多协议,这些协议会实现,你这个环境景观工程,这些协议的金额也会实现环境景观工程的成本你不能超过500块钱一平方的成本,分解是把成本分解到每一个协议里面,所以就形成了合约规划这里面有一个环节,一定要做合约规划做合约规划尚有一个什么好处呢?我们在做工程的时候,不会没有目的,没有指引的东西经常我们发现很多建设方的工程部也好,什么部也好,管理上会出现一些问题,坐在那个地方的时候,糟了,我这个东西要买了或者要做了,还没有想没有准备那么有了协议规划以后,你也许是以前就计划好了,在什么时候要做这么一个协议要定这么一件事情,所以合约规划里面尚有一个东西,就是会和时间,进度,工程的进展联系起来要和工作的时间相联系起来,还要计划好你的钱,你合约规划里面的成本核价,加起来不能超过成本测算的金额,你超过了,就是说这个工程还没有作,已经突破了成本突破成本是要找理由的,没有找到理由是不能随便突破成本的然后是工程实行阶段,工程实行阶段的成本管理比较单一,重要还是现场的工作,就是工程管理方面的工作,事实上也有管理的东西,但是管理的东西已经形成了,只是施工时候的一些方法一些措施控制在工程实行过程中间有一个动态成本的管理,那么动态成本等于已经签订的协议结算的协议,未结算的成本,加上非协议性的成本和待发行的协议成本其实里面很多体现在待发生的成本,结算的成本已经很清楚,未结算的成本涉及应发生的成本,此外也涉及待发生的成本因素我们要把待发生的成本估算出来,怎么估算出来呢我们有依据,比如有设计变更,有签证要调整,尚有一个工程技术人员,甚至成本管理人员,会在施工过程中间发现图纸里面,会有一些,甚至还没有施工的东西渚E有一些严重的问题发生变更,也应当把它估计出来,然后列在待发生的成本里面你要先估计出来,这个你把它估计出来以后,在动态成本里面作调整,并且这个调整要写出明确因素的报告,然后来批准来调整然后是工程竣工阶段没有好大的问题,重要是结算,假如在过程中间把工作做好,结算阶段的成本不会出现太大的差异,和动态成本基本上不会出现太大的差异这是成本管理阶段的划分,那么景观装饰工程在整个成本管理方面只是一部分,今天课程的主题是示范区的成本管理,所以在这里着重对景观和示范区作一点交流景观工程的成本管理,它的管理部门和它的阶段,景观工程一般分方案设计单位和初步设计阶段,事实上也有很多方案设计以后,就没有通过初步设计阶段,事实上就是一个施工图设计方案,方案拟定以后由于比较简朴,不是像工程同样通过几次审批,一般情况下也是做方案设计阶段,方案设计和施工图设计设计部分由设计研发部来完毕,来实行,然后提供图纸和各项技术指标,有采购部进行成本测算,这个成本测算,事实上在我们刚才说的成本管理过程中的成本测算,里面也涉及了景观设计的成本,这个成本测算,根据图纸设计来审核,来复核成本测算是否对的的或者说现在的方案设计或者是图纸设计,是不是会突破前面目的成本测算的整体成本,这里来说那么有问题的时候,突破得比较大的时候,我们会和研发部门沟通,然后进行适当的调整,基本上控制在目的成本测算的范围目的成本测算以后,审核以后不是随便随时都可以改动,你想变成多大就变成多大,那个成本测算已经没故意义了,所以这里面是每一个环节渚B会去和他对,我们实行的过程是不是突破了它,假如突破了,第一个是能不能降下来第二个不能降下来要说明因素,要通过一定程序的审批,那么这个成本就没办法控制,走到哪一个阶段,哪一个阶段都在突破,那么这个成本就无法控制了我们发现有一个项目,基本上两三个月以后就在调,那么有很多问题,说明有些问题事前的估计没有到位,第二个过程中间发生了特别,特殊的情况比较多,然后针对这些情况立即采用措施工程实行阶段重要是控制几个方面,一个方面是设计的控制,上午已有朋友提了问题,效果和成本怎么来控制这是一个关键就是我们一定要尽量把效果做好的情况下,要有一个比较合适的效果,那个效果有很多种,一种直感,一种颜色有些直感的东西,也许就是要保证的,就免不了会用比较高的成本来做但是有些是颜色的东西,我们会通过很多种方法来解决颜色对颜色有规定的东西,不一定要用直感的方法解决,所以这一点是我们在控制装饰景观工程成本的时候,装饰和景观工程成本的时候要注意的东西景观工程成本的构成大约有几个方面,第一个场地的整治费,我们现在景观工程施工以前,都是建筑工程完了,一块长地,至于说那块长地,建筑工程不会把形造出来,都由景观工程来改造那么场地的整治费用算一笔大的投入,然后是乔灌木草坪等等,这部分的栽植费,苗木的保活养护的管理费,景观效果的调整费,以及苗木价苗木价是最大的一头,最多的一个部分,所以,景观和硬景在一块,尚有硬景的铺装费,尚有结构费,这里讲的是重要的东西这是环境绿化工程的费用表,这个表测算一个工程渚K要建起来景观工程的经济指标填起来,景观工程有哪些东西,这里面也很清楚我们把这些东西都列为景观工程一是进行测算的时候,项目不会掉,二是做完一个景观工程,做完一个项目,你会把里面景观工程的分项总结出来,做成经济指标,将来以后新的项目,作为目的成本,作为历史成本库来使用这是几个方面都能用的东西我们景观绿化指标的参考,今天上午也有提问题,软景、硬景的比例,但我们经验来说,一般情况软景80%-85%,硬景15-20%为什么?也许各有各的设计,各个的想法不同样,我们是通过我们的经验总结,大约这样的情况下,成本控制比较好,其实,想也想得到的东西硬景肯定比软景的造价要高一点,比如说贴砖,做地面,做道路等等所以软景比硬景比例高,但是软景里边植物和草坪的比,就是说乔木是由于看效果的时候,随意点缀的,这个是不是人人都同样?这都根据自己的情况拟定这样,这个成本造价和成本就比较容易控制住,当然你在硬景偏大一点的时候,你的草坪就要偏大一点,这样来平衡,有一个平衡的东西这些只是参考的经验,而不是说一定比作那样做根据你的效果,你区域的情况来拟定,像这样的效果情况下,像这样,一般我们做的工程最低的景观范围平均300块钱,当然高的也有,别里那种接近500块钱景观部分,涉及人行道的道路,不涉及市政景观工程成本管理,事实上也可以控制的一个是分阶段控制,那么就是你的方案设计,一定要把控好施工图不能随意突破方案的标准,方案把控好了,基本把效果控制住最后的效果是什么时候?景观工程基本完的时候那时候有一个整体的调整,你会去整体调整一次,我的景观哪里不好,哪些地方差一点,哪里需要补树,补多大的树,补如何的树,这是最后的工作设计也一定要把效果控制起来,方案设计一定要有效果以前我们在景观设计的时候,刚开始没有人设计,反正找人来做,你做什么样的就做,做完了看,那不行98年规定景观一定要设计,要画图,那个时候还没有专门的设计人员,那个图怎么画呢?都是凭看,那看也可以,你给我画几个面看吧,我非要看到景观的界面,二个要看到景观的高矮,三个才拟定用什么树,只要乔木或者贵重苗木控制也是很重要的,栽什么树,种什么树,也有一些讲究我们要的景观是要什么?要绿,我们社区里面要最佳的效果是什么?一年四季都是绿的事实上现在有些树贵重是贵重,但是不一定绿重庆市大约也是好几十个亿,到处都是银杏树,其实银杏树也是贵重物,儿年前有科学家说银杏现在好象少了很多,要灭绝了,所以大街上到底都出银杏树,但是银杏树夏天、春天葱绿,但是到了冬天,叶都掉完了掉叶以后就没有颜色,没有绿色了冬天,特别是看到南方特别荒凉,也许就习惯了,在南方看到这样的荒凉不舒适,掉个叶子没有什么,但是清洁工就麻烦了所以树一定要选,贵重的树也不能说到处都是,贵重的树是点缀的弄来做点缀用的所以这方面让贵重的树要好一点,要控制一下就是自己去多比较一下,然后自己去买心中有数,树是没有价格没有标准的,不像商店里的东西给你标价的,他给你多少钱,还不出价来,为什么树有粗的,有细的,树冠怎么样的,树高怎么怎么的都会影响价格,所以你把好树贵树让施工单位买的时候,你没办法控制了,这部分是要控制的一个重点尚有现在比较大的房地产开发公司自己建苗,从很早的时候开始育苗,一是育苗,二是看到好苗就买起来放着,放几年以后,这个东西升值很大,三年前买的树,当时也许没有用上,但是分三年以后,那个价,除了市场长价以外,尚有当时买的市场差价,都是赚了钱所以假如有条件,自己建一个苗圃,龙湖大约有3—4个苗圃,最大的200多亩,所以,这也是控制的一种重要方法尚有一个严格管理现场工程,一个是效果的控制不要今天栽在这里,明天让人把那个树子栽在别的地方去一个是苗木不能包干给你,你栽多少棵树来结算的,肯定有一个验收,我大树子栽了多少棵,有多少草坪灌木,一定要有量化的东西这是景观工程的成本你们去看过龙湖很多项目,有一个印象龙湖植树,大部分是植在房子周边,出来以后是灌木或者草木,再远一点就是行道树,树在房下给人感觉掩映在绿化中间,掩映在树林里面这也不是说大家都这样做,一定要根据自己的情况,我只是介绍一下控制景观的办法这样也可以有比较好的控制成本,涉及别墅,涉及花园洋房大部分乔木,都是围着房子在栽,其余有草坪的地方,有些树,但相应的少很多景观工程做一个要总结一个,要把数据收集起来,作为一个经济指标来分析这是结算的经济指标分析表,然后分别由软景的分析表,硬景的分析表你做一个工程以后,就会把这些分析存留下来,将作为历史成本库,就是历史数据库刚才说了景观,尚有公共部分的装饰工程,现在龙湖已经大部分进入到装修房销售,装修房来交房除开装修房以后,其他清水房很多是公共部分的装修,公共部分的装修成本管理也是分阶段来管理控制,也是公共部分按方案设计和施工图设计来控制本来方案设计把标准和效果控制住,每个部门管理的范围也跟景观工程的管理基本上同样的公共部分装修的成本管理,有哪些要注意的地方呢一个是设计阶段的成本控制,方案阶段控制成本,方案阶段的设计一定要通过成本测算,要基本上控制在目的成本测算的装饰工程成本范围以内,不能突破尚有刚才说的,效果和成本的关系,就是属于质感的品质和颜色品质的成本,这个工程一定要把握尚有注意,我们在施工过程的成本销售控制,把握不要经常返工,一定要做完以后才干看到效果,他才知道这个地方赶,你把他改到前面那就不会导致返工,成本就会节约刚才说了装饰工程的成本工程里面有个材料,今天上午也有朋友问了甲供材料的问题,材料的供应方无外乎几点,一个是甲供材料,一种是甲方限价,乙方采购,一种是乙方自行采购那么甲方供应原则,一个是价比较高的,一个是量比较大的,一个是把控质量规定比较高的举个例子,外面贴花岗岩也好,贴面砖也好,它的色差比较大,那么让施工方来去买,不会在意这个问题,也许买回来色差比较大那么假如通过甲方来管会严格把关,去管控这个事情一个是甲方限价乙方采购,这部分材料通过甲方认价格,或者推荐单位,推荐产品品牌,然后由乙方去采购尚有一种是乙方自行采购,也不是他自行采购的价格不管,原则上我们是指定一个信息价格,在同一个,某一年某一月的信息价格去包干甲方供应材料的目的节约方式,规模采购有助于市场竞争,减少材料设备的造价和采购成本特别注意一下设备的采购,设备的采购是为规模大的,比如说电梯每年有100多台,我们会一次性招标,多次供货,不会先付那么多钱,分期付,一次性招标,比如发电机发电机不像电梯同样,功能基本上同样,在选用的时候功率大小也不同样,这也需要一次性的招标拟定单位,然后按照我们的技术标准供货尚有一个甲供材料有效控制材料的质量,一个是买的东西质量,一个是使用功能的质量比如说电梯,就会有以圣洁(音)保修,这些东西,有的是随即要带的,有些是要花钱买的,怎么样使你花钱买的部提成本也要减少下来,那么我的使用成本就要减少1龙湖体验区的样板房成本管理样板区事实上自身没有标准,样板区的标准都在营销部,研发设计部,他们在控制,他们控制的样板区效果,其别人就没有办法控制了,那么成本同样要控制第一在成本测算的时候,把样板区的目的成本拟定下来,他测算和拟定的原则是整体的目的成本不能突破,在整体目的成本内来拟定它的成本,然后控制它,所以它的目的成本控制源头还是在目的成本测算的时候控制的事实上样本区的成本,在我们的营销部,研发设计部拟定以后,我们也要进行测算,不能让它突破这个范围样本的成本涉及样本成本建造费,这里有两个单独的成本样板房,找一个地方,完全按照户型修一个房子一种是实体样板房,找一层楼,找一套房子做成样板房,两个的建造费用不同样的,临时建样板房是要样板费的这一点假如销售情况比较好一点,可以在实体房子里面做样板房,可以节约样板房的建造费用建造样板房的装饰工程费,装饰工程效果,风格都是有营销风格和研发设计来拟定的,所以那个很重要,它把风格拟定下来过后,你所有的一切都要围绕它的风格去做所以在拟定样板房风格的时候一定要慎重相应的样板房装饰风格拟定以后,样板房的家居摆放等等,。