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润州•金外滩住宅房地产估价报告申蓉房评2018字第01045号上海申价房地产评估有限公司二一八年一月房地产估价报告上海申价房地产评估有限公司二一八年一月二十六日估价结果报告
一、估价委托方单位名称四川省遂宁市中级人民法院联系人吴蕴曦联系方式
二、房地产估价机构单位名称上海申价房地产评估有限公司单位地址幢4层4100室法人代表姚树德备案等级一级证书编号沪建房估证字
[2017]16号证书有效期限2017年12月20日至2020年12月19日
三、估价目的为司法拍卖(变卖)提供房地产市场价值参考依据而评估房地产市场价值
四、估价对象
1、估价范围估价对象为四川省巴中市集洲房地产开发有限公司单独所有的位于金堂县赵镇金凤路558号润州•金外滩38套住宅房地产,建筑面积合计为
3960.52平方米
2、地址状况描述与分析估价对象地址状况见“地址状况一览表”地址状况一览表估价对象在价值时点,如上表描述,地址状况明确,对估价对象房地产价值无特殊影响
3、土地实物状况描述与分析估价对象土地实物状况描述与分析见“土地实物状况描述与分析一览表”土地实物状况描述与分析一览表
4、建筑物实物状况描述与分析估价对象建筑物实物状况描述与分析见“建筑物实物状况描述与分析一览表”9栋1/2/3单元1-16层2#、3#户型建筑物实物状况描述与分析一览表9栋2单元1层1#、4#户型建筑物实物状况描述与分析一览表9栋2单元17层2#、3#户型建筑物实物状况描述与分析一览表10栋2单元1层1#、4#户型建筑物实物状况描述与分析一览表10栋2单元1层2#户型建筑物实物状况描述与分析一览表
5、权益状况描述与分析因委托方未提供估价对象相关权属证件,仅提供了全部估价对象的房屋信息查询记录,估价对象房屋信息查询记录见房屋信息查询记录一览表”房屋信息查询记录一览表查封情况估价对象于2014年11月20日被四川省遂宁市中级人民法院查封之后又被成都市中级人民法院四次轮候查封,被金堂县人民法院三次轮候查封
6、区位状况描述与分析估价对象区位状况描述与分析见“区位状况描述一览表”区位状况描述一览表
五、价值时点根据四川省遂宁市中级人民法院的评估委托书确定二一八年一月十六日为价值时点
六、价值定义
1、价值类型市场价值
2、价值内涵本报告提供的估价结果是估价对象于价值时点在市场上出售并根据以下条件可取的合理价格交易双方进行交易目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息;对交易对象具有必要的专业知识;交易的条件公开并不具有排他性;交易的程序必须符合国家法律法规规定
3、本次估价对象的估价结果包括房屋建筑物价值和建筑物合法占有土地的土地使用权价值
4、本次估价对象为出让土地,故估价结果中包含土地出让金价值
5、本次估价结果未扣除办理司法拍卖(变卖)手续相关的费用及税金
6、币种人民币
七、估价依据
(一)国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国物权法》;
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3、《中华人民共和国土地管理法》;
4、四川省住房和城乡建设厅“川建房发
[2011]89号”《房地产司法鉴定评估指导意见》(试行);
(二)、估价相关技术规程
1、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);
2、《房地产估价基本术语标准》[GB/T50899-2013]
(三)估价委托方提供的资料
1、
(2018)遂宁中院法技委字第1号《四川省遂宁市中级人民法院评估委托书》;
2、《房屋信息查询记录相关材料
1、2》;
3、《查封四川金元恒盛投资管理有限公司房屋清单》;
(四)估价对象实地查勘所取得的资料;
(五)本公司搜集和掌握的有关资料
八、估价原则根据房地产估价的技术规范及估价对象的具体状况,本次估价过程中,我们遵循的主要原则有:
1、独立、客观、公正原则遵循独立、客观、公正原则,评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格独立的要求是,房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预,完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行评估客观的要求是,房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见,完全从客观实际出发,反映事物的本来面目公正的要求是,房地产估价师在估价中应当公平正直,不偏袒相关当事人中的任何一方
2、合法原则评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格房地产估价必须以房地产的合法使用、合法处分为前提,即以城市规划规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格为限制条件本次评估以该项目的房屋所有权证载明事项体现合法原则
3、最高最佳利用原则评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次,应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定,并应符合下列规定
1、当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时,应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或取得者角度进行估价,再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利确定估价对象的最高最佳利用状况估价项目名称四川省巴中市集洲房地产开发有限公司单独所有的位于金堂县赵镇金凤路558号润州•金外滩38套住宅房地产市场价值评估估价委托方遂宁市中级人民法院房地产估价机构上海申价房地产评估有限公司注册房地产估价师罗小平注册号余丽敏注册号估价报告出具日期二O一八年一月二十六日估价报告编号申蓉房评2018字第01045号
(2)、当估价对象已为某种利用时,应在调查及分析其利用现状的基础上,对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择,并应在估价报告中说明1)维持现状、继续利用最为合理的,应选择维持现状前提进行估价;2)更新改造再予以利用最为合理的,应选择更新改造前提进行估价;3)改变用途再予以利用最为合理的,应选择改变用途前提进行估价;4)改变规划再予以利用最为合理的,应选择改变规模前提进行估价;5)重新开发再予以利用最为合理的,应选择重新开发原则进行估价;6)上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的,应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价
(3)、房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳利用为前提,最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化使用的最佳用途、规模和档次估价对象最高最佳利用必须同时满足如下的条件估价对象最高最佳利用分析估价对象位于金堂县赵镇金凤路,区域交通条件良好、人居环境优越、市政设施完善、公共设施齐全,周边分布有为数众多的高成熟度的住宅小区,故在充分考虑法律上允许、技术上可能、财务上可行及价值最大化的前提下,根据估价委托方提供的房地产权属资料结合本次估价目的、估价对象的利用现状及区域房地产市场状况和未来区域发展情况我们确定估价对象在价值时点以法定用途,维持现状使用为其最高最佳利用
4、替代原则遵循替代原则,评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内根据经济学理论,在同一个市场中,具有相同的使用价值和质量的物品,在交易双方具有同等市场信息的基础上,应具有相似的价格,并在此价格基础上进行交易情况修正、交易时间修正、区位状况修正、实体状况修正和权益状况修正
5、价值时点原则遵循价值时点原则,评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格估价实际上是求取估价对象在某一时点上的价格,所以在评估一宗房地产时,必须假定市场情况停止在价值时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准
九、估价方法选用估价方法时,应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件,对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析根据当地该类房地产市场发育状况,并结合估价对象的具体特点以及估价目的等,选择适当的估价方法比较法,是选取一定数量的可比实例将他们与估价对象进行比较,根据其间的差异,对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法该方法适用于同类房地产数量较多,经常发生交易且具有一定可比性的房地产同类房地产数量很少的房地产,很少发生交易的房地产,可比性很差的房地产,难以采用比较法估价根据市场调查,近期内与估价对象处于同一供需圈,用途相同的类似房地产交易活动较为频繁,市场交易案例较多,适用于比较法进行评估故本次估价采用比较法收益法,是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益成数,将未来收益转换为价值,得到估价对象价值或价格的方法,该方法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产,收益法一般不适用于学校、公园、行政办公楼等公用、公益性房地产的估价本项目估价对象住宅虽然存在潜在收益,但由于住宅租赁市场上所收集到的成交实例的租金中往往包含了家具和家电的价值,难以剥离出单纯的房屋租金,确定客观净收益另外,近期房地产市场类似住宅房屋租售比变化较大,难以准确判定资本化率由于在以上两项重要参数的确定上存在估价数据和资料的不足,故本次评估不采用收益法成本法,是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法由于本次估价对象为住宅房地产,住宅市场价值与建造成本关系不大,成本法测算结果不能准确体现估价对象的市场价值,故本次估价不宜采用重置成本法假设开发法,是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法该方法适合对在建工程估价,而估价对象为已完工工程,且估价对象维持现状在财务上具备可行性因此本次估价不宜采用假设开发法经综合分析,本次估价采用比较法进行评估,测算结果确定估价对象的市场价值
十、估价结果本公司根据估价目的,按照估价原则,采用比较法,在认真分析估价委托方提供的资料以及估价人员实地查勘和市场调查取得的资料的基础上,确定估价对象在价值时点房地产市场价值为评估平均单价人民币
4919.73元/平方米,评估总价人民币
1948.47万元(佰元以下四舍五入),总价大写人民币壹仟玖佰肆拾捌万肆仟柒佰元整估价结果详见下表估价对象估价结果一览表卜
一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期二一八年一月十七日至二一八年一月十七日
十三、估价作业期二一八年一月十七日至二一八年一月二十六日
十四、估价报告使用期限二一八年一月二十六日至二一九年一月二十五日上海申价房地产评估有限公司二O一八年一月二十六日司法评估委托书复印件查封四川金元恒盛投资管理有限公司房屋清单估价对象位置图估价对象照片可比实例位置图和外观照片房地产估价机构营业执照和估价机构备案证书复印件注册房地产估价师资格证书复印件
十二、实地查勘期
十三、估价作业期
十四、估价报告使用期限估价技术报告(供估价机构存档和有关管理部门查阅等)司法评估委托书复印件查封《四川金元恒盛投资管理有限公司房屋清单》估价对象位置图估价对象照片可比实例位置图和外观照片房地产估价机构营业执照和估价机构备案证书复印件注册房地产估价师资格证书复印件致估价委托方函四川省遂宁市中级人民法院本公司受贵院的委托,对四川省巴中市集洲房地产开发有限公司单独所有的住宅房地产进行了房地产市场价值评估估价对象金堂县赵镇金凤路558号润州•金外滩38套住宅估价目的为司法拍卖(变卖)提供房地产市场价值参考依据而评估房地产市场价值价值时点二一八年一月十六日价值类型市场价值估价方法比较法估价结果本公司根据估价目的,按照估价原则,在认真分析估价委托方提供的资料以及估价人员实地查勘和市场调查取得的资料的基础上,确定估价对象在价值时点房地产市场价值为评估平均单价人民币
4919.73元/平方米,评估总价人民币
1948.47万元(佰元以下四舍五入),总价大写人民币壹仟玖佰肆拾捌万肆仟柒佰元整估价结果详见下表估价对象估价结果一览表估价结果报告随本函一并发送,若有异议,可以在收到评估报告之日起十日内通过遂宁市中级人民法院向我公司书面提出欲了解估价项目全面情况,请认真阅读估价结果报告特此函告法定代表人姚树德上海申价房地产评估有限公司二O一八年一月二十六日估价师声明我们郑重声明
1、我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏;
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制;
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见
4、我们依照《房地产估价规范》GB/T50291-
2015、《房地产估价基本术语标准》[GB/T50899-2013]及《房地产司法鉴定评估指导意见》试行进行分析测算,形成意见和结论,撰写本估价报告
5、本报告的注册房地产估价师罗小平、余丽敏于二O一八年一月十七日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘和相关市场调查;
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助;
7、参与本项目的注册房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力上海申价房地产评估有限公司二一八年一月二十六日估价假设和限制条件
一、一般假设
1、本估价报告中所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料,均由估价委托方提供,我们对其内容进行了审慎的检查但未予核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下,估价委托方提供的资料是合法、真实、准确、完整的
2、委托方未提供估价对象相关权属证件,仅提供了全部估价对象的房屋信息查询记录,通过二维码查询,估价对象房产信息与成都个人住房信息系统一致
3、我们经现场查勘,观察估价对象房屋建筑面积与房屋信息查询记录记载建筑面积大体相当,在无相应面积测绘专业机构测量的情况下,假设房屋实际建筑面积与房屋信息查询记录记载建筑面积一致
4、我们在实地查勘时对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注,并未对结构等内在质量进行测试,故不能确定其有无内在缺陷,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检查的情况下,假设估价对象内在质量及其被遮盖、未暴露、难以接触到的部分符合国家有关技术、质量、验收规范,符合国家有关安全、环保使用标准,并足以维持其安全、正常使用为前提
二、不相一致假设
1、本报告实地查勘日期为二一八年一月十七日,与评估委托书的评估基准日二一八年一月十六日有1天差距,在此期间,估价对象所在区域房地产市场平稳,注册房地产估价师也未知悉估价对象有任何对估价对象价值产生影响的事件发生,假设估价对象在实地查勘日期和评估委托书的评估基准日的市场价值一致
2、根据2018遂宁中院法技委字第1号《四川省遂宁市中级人民法院评估委托书》中对估价对象所有权人的表述为“对被执行人四川金元恒盛投资管理有限公司所有的38套房屋……”,但在房屋信息查询记录记载估价对象所有权人均为四川省巴中市集洲房地产开发有限公司,二者的表述不一致,从委托书内容看,四川金元恒盛投资管理有限公司和四川省巴中市集洲房地产开发有限公司均为本案的被告或被执行人,因此我们确定本评估项目中估价对象所有权人均为四川省巴中市集洲房地产开发有限公司
三、依据不足假设我们连同委托方及执行申请方进行现场查看时,由于被执行人未能到场,经与润州•金外滩小区物业管理沟通,选取了5套具有代表性的住宅入室查勘,其余未能够入室查勘,仅对门牌照相取证假设未能够入室查勘部分估价对象状况与入室查勘部分估价对象状况一致
三、估价报告使用限制
1、本报告受估价的假设前提限制,若发现并证实假设与事实不符合假设的依据与事实不符合,或产生变化时,本报告无效或作相应调整
2、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下,根据公开市场原则确定的价值时点的公允价格,仅作为司法拍卖变卖提供房地产市场价值参考依据,不得用于其他目的和用途若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价
3、本评估报告为确定之评估目的服务,不得用于其他目的未经本单位书面同意,本估价报告的全部或者任何部分不得向估价委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得发表于任何公开媒体本评估机构对任何第三者及其他目的的应用行为不承担责任
4、本报告自估价作业完成之日起使用期限为壹年报告使用人需在本估价报告的使用期限内使用,我们对超过报告使用期限而使用本估价报告所造成的一切损失不承担责任在本报告使用期限内若国家政策、市场经济环境及物业本身的物理状况等因素或本报告假设前提条件发生重大变动,且这些变动会对估价结果产生重大影响时,估价报告的使用人应根据不同的市场行情和估价对象的实际状况作相应调整,或委托本机构调整或重新委托估价
5、本估价机构及估价人员不对估价对象的权属状况负责,本估价报告不能作为土地、房产权属确认的依据
6、本估价结果为房地合一的价格包括房屋和占用范围内的土地使用权的价值,该房屋和土地使用权分割处置,本估价结果无效
7、本报告书由正文和附件两个部分共同构成,不得随意分割使用本报告经本公司盖章、注册房地产估价师签字,并作为一个整体时有效,本公司对本次估价结果拥有最终解释权
8、如发现本报告内的文字或数字因打印、校对或其他原因出现误差时,请及时通知本公司进行更正否则,报告误差部分无效
9、本估价报告评估结果应经上海申价房地产评估有限公司盖章,并与本估价报告的“致估价委托方函”、“估价师声明”、“估价的假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告报告使用人应明确本次评估的价值定义和“估价的假设和限制条件”所载明的内容,严格按照本估价报告全部完整地应用现场查看地址金堂县赵镇金凤路558号是否一致房屋所有权证坐落金堂县赵镇金凤路558号-a名称润州金外滩土地位置金堂县赵镇金凤路558号四至估价对象东至金堂县中医院,南临金泉路,西至金凤路,北临春风路形状长方形用途住宅规划限制工业限制区宗地类型形状较规则,对土地利用无不良影响水文、地质状况根据委托方介绍及估价师现场观察,该宗地地基承载力较强,无不良地质现象,水文、地质条件适于建筑基础设施宗地外“六通”,宗地内“六通一平”土地平整程度宗地内场地平整、绿化工程已完成,路面已硬化处理开发程度已经完成开发,周边市政设施完善、公共设施齐全分析结果土地实物状况总体很好,对估价对象房地产价值无不良影响名称润州•金外滩建成年代2013建筑结构钢混总单元数3楼层户数2梯4户住宅类型平层楼层/总楼层1-16/18(含地下1层)空间布局2室2厅2卫维护保养较好建筑面积(m2)
100.14层高(m)
2.9总高(m)
49.00朝向南北通风采光充足停车位地面、地下停车位物业管理专业物管建筑物外墙外墙砖临街状况不临街功能、经济折旧轻微基础配套水、电、气、视、讯利用现状空置装修档次毛坯工程质量合格成新率约90%小区环境及大楼整体情况小区内景观、绿化效果及功能较好,环境整洁,地势较平坦,路面硬化,小区内配套设施比较齐备、完善门窗铝合金窗、入户防盗门装修情况卧室客厅餐厅厨房卫生间地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面内墙白色涂料白色涂料白色涂料水泥墙面水泥墙面天棚白色涂料白色涂料白色涂料水泥天棚水泥天棚分析结果估价对象建筑物实物状况总体较好,套型布置合理,功能及经济折旧轻微;小区内环境整洁,配套设施维护保养状况较好,对估价对象房地产价值有增值影响名称润州•金外滩建成年代2013建筑结构钢混总单元数3楼层户数2梯4户住宅类型平层楼层/总楼层1/18(含地下1层)空间布局3室2厅2卫维护保养较好建筑面积(m2)
107.
92、
107.90层高(m)
2.9总冏(m)
49.00朝向南北通风采光充足停车位地面、地下停车位物业管理专业物管建筑物外墙外墙砖临街状况不临街功能、经济折旧轻微基础配套水、电、气、视、讯利用现状空置装修档次毛坯工程质量合格成新率约90%小区环境及大楼整体情况小区内景观、绿化效果及功能较好,环境整洁,地势较平坦,路面硬化,小区内配套设施比较齐备、完善门窗铝合金窗、入户防盗门装修情况卧室客厅餐厅厨房卫生间地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面内墙白色涂料白色涂料白色涂料水泥墙面水泥墙面天棚白色涂料白色涂料白色涂料水泥天棚水泥天棚分析结果估价对象建筑物实物状况总体较好,套型布置合理,功能及经济折旧轻微;小区内环境整洁,配套设施维护保养状况较好,对估价对象房地产价值有增值影响名称润州•金外滩建成年代2013建筑结构钢混总单元数3楼层户数2梯4户住宅类型跃层楼层/总楼层17/18(含地下1层)空间布局3室2厅3卫维护保养较好建筑面积(m2)
155.24层高(m)
2.9总高(m)
49.00朝向南北通风采光充足停车位地面、地下停车位物业管理专业物管建筑物外墙外墙砖临街状况不临街功能、经济折旧轻微基础配套水、电、气、视、讯利用现状空置装修档次毛坯工程质量合格成新率约90%小区环境及大楼整体情况小区内景观、绿化效果及功能较好,环境整洁,地势较平坦,路面硬化,小区内配套设施比较齐备、完善门窗铝合金窗、入户防盗门装修情况卧室客厅餐厅厨房卫生间地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面内墙白色涂料白色涂料白色涂料水泥墙面水泥墙面天棚白色涂料白色涂料白色涂料水泥天棚水泥天棚分析结果估价对象建筑物实物状况总体较好,套型布置合理,功能及经济折旧轻微;小区内环境整洁,配套设施维护保养状况较好,对估价对象房地产价值有增值影响名称润州•金外滩建成年代2013建筑结构钢混总单元数2楼层户数2梯4户住宅类型平层楼层/总楼层1/18(含地下1层)空间布局3室2厅2卫维护保养较好建筑面积(m2)
113.38层『冒j(m)
2.9总高(m)
49.00朝向南北通风采光充足停车位地面、地下停车位物业管理专业物管建筑物外墙外墙砖临街状况不临街功能、经济折旧轻微基础配套水、电、气、视、讯利用现状空置装修档次毛坯工程质量合格成新率约90%小区环境及大楼整体情况小区内景观、绿化效果及功能较好,环境整洁,地势较平坦,路面硬化,小区内配套设施比较齐备、完善门窗铝合金窗、入户防盗门装修情况卧室客厅餐厅厨房卫生间地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面内墙白色涂料白色涂料白色涂料水泥墙面水泥墙面天棚白色涂料白色涂料白色涂料水泥天棚水泥天棚分析结果估价对象建筑物实物状况总体较好,套型布置合理,功能及经济折旧轻微;小区内环境整洁,配套设施维护保养状况较好,对估价对象房地产价值有增值影响名称润州•金外滩建成年代2013建筑结构钢混总单元数2楼层户数2梯4户住宅类型平层楼层/总楼层1/18(含地下1层)空间布局2室2厅2卫维护保养较好建筑面积(m2)
103.12层高(m)
2.9总高(m)
49.00朝向南北通风采光充足停车位地面、地下停车位物业管理专业物管建筑物外墙外墙砖临街状况不临街功能、经济折旧轻微基础配套水、电、气、视、讯利用现状空置装修档次毛坯工程质量合格成新率约90%小区环境及大楼整体情况小区内景观、绿化效果及功能较好,环境整洁,地势较平坦,路面硬化,小区内配套设施比较齐备、完善门窗铝合金窗、入户防盗门装修情况卧室客厅餐厅厨房卫生间地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面水泥地面内墙白色涂料白色涂料白色涂料水泥墙面水泥墙面天棚白色涂料白色涂料白色涂料水泥天棚水泥天棚分析结果估价对象建筑物实物状况总体较好,套型布置合理,功能及经济折旧轻微;小区内环境整洁,配套设施维护保养状况较好,对估价对象房地产价值有增值影响所在区街道门牌栋号单元楼层房号规划用途结构建筑面积(平方米)金堂县赵镇金凤路558号9112住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9113住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9123住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9211住宅钢混
107.92金堂县赵镇金凤路558号9212住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9213住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9214住宅钢混
107.9金堂县赵镇金凤路558号9222住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9232住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9233住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9243住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9252住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9253住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9262住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9263住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9272住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9273住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9282住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9283住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号9292住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92103住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92112住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92113住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92122住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92123住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92132住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92133住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92142住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92143住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92153住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92162住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号92163住宅钢混
100.14金堂县赵镇金风路558号92172住宅钢混
155.24金堂县赵镇金凤路558号92173住宅钢混
155.24金堂县赵镇金凤路558号9312住宅钢混
100.14金堂县赵镇金凤路558号10221住宅钢混
113.38金堂县赵镇金凤路558号10222住宅钢混
103.12金堂县赵镇金凤路558号10224住宅钢混
113.38所有权人证件号码四川省巴中市集洲房地产开发有限公司51231-1所有方式单独所有取得方式国有土地商品房新建取得时间2015/2/6名称润州•金外滩位置坐落金堂县赵镇金凤路558号方位估价对象位于金堂县赵镇,金鹰路以东,毗河二桥以南,毗河大桥以西,成金大道以北四至估价对象东至金堂县中医院,南临金泉路,西至金凤路,北临春风路与相关场所的跟离距离金堂县政府约
2.5公里,距离金堂县客运中心约12公里朝向南北楼层/总楼层9/18(含地下1层)交通状况道路等级路网状况位于以十里大道、成金大道与金鹰路为主的干道组成的路网附近公共交通状况估价对象临近十里大道、成金大道与金鹰路等道路,附近有10路、11路、12路、16路、602路等公交车,出入交通便捷对外交通状况距离金堂县客运中心约
1.2公里交通管制无交通管制停车便捷程度有地下和地面停车位,能够满足停车需求伏境自然环境临毗河,周边自然环境较好飞人文环境区域属于金堂县赵镇城区,较多中高档商业住宅区,治安状况较好,人文环境较好景观区域内有金沙公园、双拥公园等,居住环境较好人口密度和人流量区域人口密度一般,人流量一般配套设施基础设施区域内水、电、气、路、通讯等基础设施完备公共服务设施区域内有金堂县镇府、金堂县公安局、金堂县城乡房产管理局,金堂县中医院、赵镇红十字博爱卫生院,中国建设银行、金堂县农村商业银行、中国人民银行、中国邮政银行、成都商业银行,博爱阳光幼儿园、小苗苗幼儿园、金沙小学、金堂县安邦保险小学校、成都七中育才学校金堂分校,永辉超市、红旗超市、互助居家超市、成都华地财富广场等,周边公共配套设施完善区域未来变化趋势估价对象所处位置属于金堂县赵镇城区,区域内各类设施较完善,目前无特殊的规划变动及限制,预计未来一段时期内估价对象将保持现状平稳发展分析结果估价对象区域交通条件良好、人居环境优越、市政设施完善、公共设施齐全,区位状况总体较好,对估价对象房地产价值有增值影响法律上允许估价对象房屋信息查询记录登记的设计用途为住宅,实际用途为住宅登记用途、实际用途一致,在法律上没有瑕疵技术上可能估价对象建成于2013年,已经过相关部门竣工验收合格,且小区其他部分住宅经过实际使用,在技术上有充分保障财务上可行估价对象位于金堂县赵镇金凤路558号,区域交通条件良好、人居环境优越、市政设施完善、公共设施齐全,周边分布有为数众多的高成熟度的住宅小区,在价值时点,区域内住宅价格充分反映了区域住宅市场的价值,估价对象现状的价值必然大于扣除改变成本后的新估价对象的价值,故估价对象维持现状在财务上具备可行性价值最大化估价对象位于金堂县赵镇金凤路558号,区域父通条件良好、人居环境优越、市政设施完善、公共设施齐仝,周边分布有为数众多的高成熟度的住宅小区;估价对象作为住宅位于其间,法定用途与实际用途相符,与城市规划和发展匹配,能充分发挥其价值,实现房地产价值的最大化序号栋号单元楼层房号房屋用途套内面积公摊面积建筑面积(m2)评估单价(元/行)评估价值(元)19112住宅
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731948.47万元姓名注册号签名签名日期罗小平余丽敏序号栋号单元楼层房号房屋用途套内面积公摊面积建筑面积(m2)评估单价(元/行)评估价值(元)19112住宅
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524919.
731948.47万元姓名注册号签名签名日期罗小平余丽敏。