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某物业管理公司投标书样本docl78页-JLZ-a—刖S我公司接管XX广场XX号楼项目的优势目录第一章投标人资格证明文件1
一、投标承诺书1
二、法定代表人授权委托书2
三、投标人资格证明文件3
四、拟派现场项目经理资格声明7
五、拟派项目要紧管理人员、工程技术人员情况表8第二章企业基本情况9
一、企业理念9
二、机构设置12
三、管理优势13
四、管理规模15
五、酒店管理17
六、项目剪影18第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案22
一、前期介入服务22
二、项目的接管验收25
三、入伙(住)管理方案26第四章对本项目物业管理的整体设想及策划33
一、总体管理服务目标33
二、管理服务理念33
三、保证体系34
四、服务承诺34第五章拟采取的工作计划与物资装备情况36
一、拟采取的工作计划36
二、物资装备情况37
四、投标人资格声明
1、名称及概况投标人名称XX物业管理有限公司总部地址电话号码传真号码电子信箱成立与/或者注册日期实收资本近期资产负债表(到2004年12月31日)长期资产流淌资产长期负债短期负债净值要紧负责人姓名(可选填)
2、近三年要紧业绩明细表(见附页)灯等
1.6房屋本体及公用设施维修养护计划L
6.1房屋本体维修养护计划房屋本体维修养护计划表房屋本体维修养护计划表(续)公用设施维修养护计划表7维修养护实施细则
7.1砌体结构的修缮与养护砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体,它们在不良的环境与不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏,导致透水、渗漏,不仅影响建筑物的外部观感,对房屋的正常使用、保护、管理都会有不利的影响,严重的甚至能够影响到房屋结构的安全电脑、通讯、自动操纵等网络设备的房间,内墙使用了如静电屏蔽等有关的技术处理与措施,关于这些部位墙体的维修与加固,除了保证墙体的耐久性外,还要保证有关材料及设施的完整性
1.1砌体结构的修缮1砌体裂缝的修缮砌体裂缝的修缮,通常应在裂缝稳固以后进行,以免维修后又很快出现新的裂缝维修沉降裂缝与温度裂缝时,应首先考虑消除产生裂缝的隐患,避免反复多次的修补对强度裂缝则应采取整体加固或者拆除重砌根据砌体裂缝的大小与范围,我们能够使用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆与喷浆等方法予以修复2砌体腐蚀的维修对腐蚀的砌体进行维修前,首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净通常通过人工凿除,用钢丝刷清除浮灰、油污与尘土等,然后用压力水冲洗,根据受损程度要紧使用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分,最后重新修复墙面
1.2砌体结构的加固随着大厦投入使用时间的推移,砌体结构的承重构件如墙、柱等可能出现开裂、腐蚀、变形,对经鉴定已达到危险程度的构件,我们将对砌体结构进行适当的加固,以确保房屋建筑的使用功能根据砌体结构的损坏程度,可使用增大墙与柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或者型钢等方法,提高砌体的强度,保护房屋建筑的稳固性
1.3砌体结构的养护为防止砌体结构受损,我们将做好如下养护与管理工作,保证砖砌体结构完好1定期检查,加强对砌体结构受潮与受腐蚀情况的观测与监视,查明原因并及时采取措施,对容易被腐蚀的特殊部位加强观测
(2)对湿度较大或者经常用水而容易产生渗漏问题的房间,如厨房、卫生间等,我们将着重加强对防水层、给排水设施的保护,发现问题及时修复
(3)经常检修屋面,保持屋面排水系统通畅,做到屋面不积水、不存杂物;屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复,减少与稳固温度裂缝进展
(4)保持室外场地平整与一定的排水坡度,防止建筑物周围积水
(5)禁止在墙上随意开洞直接排放污水或者蒸汽等,防止墙体结构受浸湿,减弱墙体的承载力
(6)地基基础的损坏,在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理,以免造成结构损坏或者扩大损坏
(7)房屋按设计要求使用,不得随意改变用途,特殊需要时,若要改变其使用功能或者更新改造,要先进行结构验算,需进行加固时要做加固处理
1.
7.2钢筋混凝土结构的修缮与养护钢筋混凝土结构的常见缺陷与损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等
1.
7.
2.1钢筋混凝土结构的修缮
(1)钢筋混凝土表面损坏的维修钢筋混凝土结构构件,在房屋建造与使用过程中遭到破坏、侵蚀,引起表面受损,根据损坏程度,我们采取涂刷水泥浆与环氧树脂配合剂等方法对其予以修复,防止进一步风化、侵蚀与钢筋锈蚀,以免损坏结构或者构件的核心部分,从而提高建筑物的使用年限与耐久性
(2)钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时,将严重削弱构件的有效截面,同时钢筋碎内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀,影响构件的强度与结构使用的可靠性我们使用环氧混凝土或者较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞与破旧部位,对其予以修复
(3)钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时,混凝土表面仅有细小裂缝,或者者个别破旧较小,我们对裂缝或者破旧处的混凝土保护层进行修补若钢筋锈蚀严重,混凝土破裂,保护层剥离较多时我们采取焊接或者加钢筋网加固补强
1.
7.
2.2钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或者经鉴定成为危险构件时,应聘请具备资质的专业公司,通过对构件或者结构的变形、损坏程度的检查与观测,对使用状态与周围环境的调查,与对有关资料的验算、分析,采取增加板厚、配筋与增加支承点等方法,提高原构件强度,实现钢筋混凝土结构的加固目的
1.
7.
2.3钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要构成部分,直接关系到房屋的使用安全,因此管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作
(1)对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况,进行定期检查发现腐蚀、渗漏、开裂与垃圾杂物等情况即时处理对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止对易受碰损的混凝土处,如建筑物的拐角、车库的碎柱等增设必要的防护措施
(2)即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位,以防钢筋锈蚀若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或者相对湿度较大时,能够采取加强通风的措施,并在构件处表面涂抹耐腐蚀层(如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等)进行防护
(3)做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施与地基基础等保护工作,发现问题及时处理,避免与减小由此对结构带来的不利影响
(4)房屋的使用应满足设计要求,提醒用户不随意改变房屋用途与改变房屋结构,严禁超载使用
1.
7.3房屋防水工程的修缮与养护
1.
7.
3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加,玻璃墙面防水层在使用过程中,可能出现开裂、破旧、起鼓与剥离等损坏,引起渗漏水在日常保护工作中,我们注重对防水屋面的修缮与管理
(1)玻璃屋面防水工程的修缮关于防水材料的裂缝、局部破旧、起鼓与粘结不牢的缺陷的处理,能够铲除缺陷部位重新涂上玻璃防水材料
(2)屋面防水工程的养护
①加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管与落水口的检查,发现特殊及时维修
②重视对屋面的清扫,保证屋面排水通畅
③制定屋面日常保养制度,及时做好屋面维修工作
1.
7.
3.2墙体防水工程的修缮与养护1墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面与墙体结构的情况,XX广场义义号楼项目大楼的外墙材料要紧使用花岗石、玻璃与铝型材作为饰面材料,窗框与墙体接触间缝的密封不严或者密封材质差,饰面材料局部脱落、开裂,或者者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏,外墙防水的第一道防线将失去作用因此,我们会注意检查外墙饰面的状况,关于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或者更换;外墙砖砌体上的结构裂缝与变形裂缝,我们使用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复;外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏,使用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮;施工孔洞、预埋管线处渗漏,用墙体通常开裂的维修方法进行处理,渗漏严重时,使用局部高压灌浆进行加固堵漏2墙体防水工程的养护
①定期检查容易发生渗漏的部位,如墙面凹凸槽线、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查
②建立技术档案对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查
③合理施工禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为
④关于外墙体的防水工程,出现损坏,及时修复
⑤定期清洗外墙饰面
1.
7.
3.3地下室防水工程的修缮与养护1地下室防水工程的修缮地下室渗漏,通常情况下,大多是水压较小的慢渗漏水,关于孔洞与裂缝渗漏,先找出渗漏源,使用直接堵漏法进行修补;关于水压较大的慢渗或者快渗裂缝渗水使用下线堵漏法修补;关于水压较大的急流裂缝渗漏水使用下半圆铁片堵漏法进行堵漏;能有效消除渗漏水现象2做好地下室防水工程的养护工作3定期检查要紧是检查地下室的防水薄弱部位,如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位,发现特殊及时修复4建立技术档案5正确、合理使用地下室,禁止随意穿、凿、拆,以免破坏防水层
1.
7.4房屋装饰工程的修缮与养护房屋装饰工程包含外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等通过对房屋装饰工程的保护,既能够保持房屋的美观,制造良好环境,又能够起到隔热、隔音、防潮与减缓外界不良环境的侵蚀,延长房屋的有效使用期L
7.
4.1定期检查,发现缺陷及时处理
4.2重点检查板材饰面上部收头处,发现开裂及时修补,避免开裂扩大
7.
4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或者其它原因导致墙面潮湿或者渗水等情况,防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏
4.4检查窗台等突出部位的稳固情况,注意有无饰面块料的破旧、脱落与开裂同时搞好用户正确合理使用的宣传工作,不在块料饰面上钉钉子、随便打洞确需打洞时由专业人员操作,以免损坏饰面严禁因硬物碰撞饰面,搬抬家具、重物可能碰撞饰面时先对饰面进行保护
4.5对各类釉面砖进行擦洗时,选用稀肥皂水或者清水擦洗,禁止使用强酸、强碱,以免损坏灰缝与釉面
4.6大理石板面有微细毛孔,它对有色液体具有强汲取性,一旦有色液体倒在大理石板上,液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层,使大理石变色,同时无法擦洗干净,因此,建议施工方先用环保防护剂进行处理,使有色液体无法进入大理石板内层,保证大理石面永不变色,光亮如新
4.7定期进行清洗,保持饰面洁净
4.8外墙饰面邻近的铁质构件,要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况,以免锈水流到饰面上造成污染
4.9定期检查吊顶内隐蔽的管线与空调、消防等设备是否有漏水现象,有无虫、蚁、鼠患,及时消除隐患,确保安全注意保持良好的通风条件,不要让吊顶长期受潮,特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火
1.
7.
4.10加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作,避免人为的不合理使用造成的墙面不美观与损坏
1.
7.5公用设施的维修与养护公共设施的维修与养护,要紧以加强日常巡视检查,及时处理小的损坏与隐患为主
1.8搞好房屋查勘工作通过房屋查勘工作,能够全面地熟悉房屋建筑的完损状况,确定房屋的完损等级,并为制订房屋建筑的定期保护计划提供根据因此,我们将对房屋进行定期查勘与季节性查勘工作,掌握第一手技术资料,及时处理发生的有关问题9加强房屋装修与改造的管理房屋二次装修与改造要紧影响到房屋结构、荷载的改变不合理的装修与不科学的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性同时,盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏人们的工作生活环境,危及人体健康我们在房屋的管理工作中,重视对二次装修与改造的审批、监督、追踪与验收工作,确保房屋使用安全物业管理处将严格执行义X市政府物业主管部门的装修管理的有关文件,参照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》,按程序对房屋装修实施有效管理与操纵
二、设备管理提要设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”制定各系统的应急处理方案量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为义义广场XX号楼项目(一——)节约运行成本重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班与巡视,确保万无一失XX广场XX号楼项目()是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件因此,机电设备的管理显得尤为重要
2.1XX广场XX号楼项目()机电设备设施特点XX广场义义号楼项目()的机电设备设施系统要紧由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及银行专用设备设施等构成,整个机电设备系统的特点要紧表达在
1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素养要求高2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大
1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大
1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面2机电设备设施管理的重点与难点IXX广场XX号楼项目()机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大
2.2XX广场XX号楼项目()是商业性物业,各区域能耗时间不一致,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何操纵不一致设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点与难点3机电设备管理的原则与目标
3.1机电设备管理的原则
1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态
1.2对设备做到“三好”、“四会”与“五定”“三好”即用好、修好与管理好设备;“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;“五定”即对要紧设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时与定质
3.
1.3实行操作人员保护与专业人员维修相结合以操作人员进行日常保护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理
3.
1.4完善设备管理与定期检查、维修制度制定科学的保养规程,完善设备资料与维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划
1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益
3.
1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行
3.
1.7推行科技型物业管理模式,使用科学的管理方法与手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理
3.2机电设备管理的目标通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%o4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理针对XX广场XX号楼项目()机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好下列工作,确保会议、活动的顺利进行
4.1维修人员全部到位,分工负责
2.
4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保
3、有关开户银行的名称与地址名称地址
4、投标人所属的集团公司(假如有的话)
5、其他情况兹证明上述声明是真实、正确,并提供了全部能提供的资料与数据,我们同意遵照贵方的要求出示有关证明文件投标人名称XX物业管理有限公司被授权人签字被授权人的职务日期电话号码传真号码电子信箱公章:安全、正常运行
2.
4.3备足备品备件,以被急用
2.
4.4加强与有关部门的协调,提早通知下列部门
①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或者活动的重要性并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或者活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提早做好供电线路的检查工作,确保万无一失
②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或者活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动
2.5机电设备管理维修保养方式
2.
5.1日常保护保养操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次
2.
5.2一级保养维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次
2.
5.3二级保养维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查与局部修理,更换或者修复磨损件,每半年进行一次
2.
5.4中修对设备进行全面检查,部分解体修理与更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次
2.
5.5大修对设备全部解体,更换要紧部件或者修理不合格的零部件,每三年进行一次
2.6实行机电设备的动态管理
2.
6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各类维修服务需要
2.
6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控
2.
6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理
2.
6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导与质量监督、信息反馈等方面的相互支持与动态协作
2.
6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与XX广场XX号楼项目()有关部门沟通,提早熟悉有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作
2.
6.6组建一支由专业技术人员构成的应急维修队伍,制定应急程序与方案,并备齐各类应急物品,经常进行各类应急演练
2.7各系统设备设施的管理要点及措施
2.
7.1供配电系统
2.
7.
1.1管理要点及措施
2.
7.
1.2效果1保证24小时正常运行2设备完好率99%以上3投诉处理率100%o
2.
7.
1.3记录1供配电抄表记录;2供配电运行值班记录;3供配电系统巡视保护表;4供配电系统维修保养表;5接地电阻测试记录表
2.
7.
1.4其它1入住之初,协助XX广场XX号楼项目与供电部门协商落实XX广场XX号楼项目用电户类别2在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜
2.
7.2给排
2.
7.
2.2效果1建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水与节水计划2建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备与管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅3限水、停水能预先通知用户4按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生5设备完好率99%以上6投诉处理率为100%
2.
7.
2.3记录
(1)给水系统巡视保护表;
(2)给水系统维修保养表;
(3)排水系统巡视保护表;
(4)排水系统维修保养表;
(5)水池、水箱清洗记录表;
(6)水池、水箱药品投放记录表;
(7)供水系统月测试记录表
2.
7.3消防系统本系统要紧有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等
2.
7.
3.1管理要点与措施
2.
7.
3.2效果
(1)消防操纵及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用
(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为“0”
(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好
(4)无火灾及其它安全隐患
2.
7.
3.3记录
(1)消防报警系统巡视保护表;
(2)消防报警系统维修保养表;
(3)值班记录;
(4)气体消防系统巡视保护表;
(5)气体消防系统维修保养表;
(6)消防演习记录
7.4空调系统
7.
4.1管理要点及措施
7.
4.2效果:
(1)配备专业人员,维修与运行人员持证上岗
(2)建立规范完善的空调运行制度与维修保养制度并严格执行3空调系统安全、正常,保持状况良好设备及环境整洁,无特殊噪声及滴漏水现象4定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播5有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录与维修保养记录齐全,并归档储存6制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果7系统设备完好率在99%以上
7.
4.3记录:1冷水机组运行记录表2空调系统巡视保护表;3空调系统维修保养表
2.
7.5电梯系统
2.
7.
5.1管理要点及措施
7.
5.2效果:1电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各类年审证件齐全2严密的安全运行与维修保养规章制度得到落实,各类保护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整3电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好4出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修
2.
7.
5.3记录1电梯系统巡视保护表;2电梯系统维修保养表
2.
7.6智能化楼宇自控系统
7.
7.2效果:1建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各类保护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整2监控与红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警4出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修
7.
7.3记录:1保安监控系统巡视保护表;2保安监控系统维修保养表
2.8机电设备设施抢修、应急处理方案
2.1停电应急处理措施
2.
1.1市电停电当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作并立马上停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响同时,立即向供电部门熟悉停电原因与可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难
2.
1.2设备故障停电1首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围2各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用3管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱
2.
2.2给排水系统应急处理方案
2.
2.
2.1市政供水计划性停水,管理处提早通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作
2.
2.
2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因
2.
2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行1接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场操纵事态进展2水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援3事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户4根据现场的具体情况,关闭有关的供水设施,并启动有关的排污设施,防止水患
2.
2.3空调事故应急处理方案水电维修人员务必准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知管理处综合管理部
2.
2.
3.1冷水机组发生故障
(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷
(2)水电维修人员务必在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位,专业维修单位在30分钟内赶至现场处理
(3)故障不能在10分钟内处理的,管理处综合管理部须及时通知用户,并说明故障原因
2.
2.
3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用
2.
2.
3.3空调末端装置发生故障工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围
2.
2.
3.4故障排除后,做好故障分析报告,总结经验,避免同类事故的发生
2.
2.4电梯应急处理方案不管是停电或者电梯自身发生故障造成意外停梯,还是由于消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓为此,须严格按下列程序执行保证乘客的人身安全
2.
2.
4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置与数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静现场确认发生火灾时务必立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行
2.
2.
4.2突发性停电或者电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知水电班人员根据楼层灯指示或者小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在拯救被困人员离开轿厢前应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客
(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或者低于楼面不超过
0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好2轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,假如轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或者开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门拯救出被困人员,然后重新将外门关好3手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作若轿厢停于最高或者最低层候梯厅门口以上或者下列位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动4若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗拯救出被困乘客
2.
2.
4.3电梯自身发生故障时,拯救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因消除隐患,如不能自修,务必尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班
2.
2.5重视设备的使用管理与维修保养,延长设备的大修周期与使用寿命
2.
2.
5.1重视机电设备的使用管理建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时熟悉机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高影响设备的经济运行
2.
2.
5.2加强机电设备维修养护对设备实行三级保养即日常保护保养、一级保养、二级保养与设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期与使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本根据我们管理政府物业的经验,维修养护好的设备,其寿命能够延长15%至25%
2.
2.
5.3提高设备的运行效率,降低运行成本提高电梯运行效率
①选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率
②使用先进的操纵操纵技术如微机操纵、并联操纵、群控操纵、智能操纵,优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间实现水泵的高效经济运行在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不一致,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理使用微机操纵变频恒压节对水泵进行操纵能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行因此,充分利用变频操纵技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行系统的恒压与小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换做好水处理工作1降低污垢对换热设备的影响空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能如在空调设备运行阶段每月取冷却水样与每季取冷冻水样进行水质检测,然后根据检测结果向水系统中投加药剂;每周定期排污一次,以免系统中的矿物盐成倍增加,给水垢的形成制造条件2清除与防止锈蚀由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性,将引起传热管外壁产生污垢,导致制冷量衰减,应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈,另外还要进行预膜处理,使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜为了延长设备的使用寿命,降低能耗,在接管物业后,立即对空调系统清洗除污、除锈,再进行预膜处理膜层极薄,对导热系数无影响,以减轻腐蚀程度据统计,空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命年的影响如表所示:空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响参照表由于使用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性与避免二次结垢,在空调水处理时,我们使用高分子多元聚合物复合水处理法,既保证水处理效果,又减低对换热器与管道的腐蚀节约用水XX市是淡水资源比较缺乏的地区,减少水资源的消耗意义重大除大力提倡节约用水,防止供水设备及管路渗水、漏水外,推广应用性能卓著的节水器具与设备,是实现节约用水的重要措施与途径使用先进的节水设备,尽管会增加设备初期的资金投入,但从长远考虑,能够减少不必要的浪费既能够降低用水成本,又能够节约电力资源在本物业大厦中,我们将使用下列手段实现节约用水
①珍惜水资源,大力倡导节约用水的观念
②物业管理处水电及保安人员经常巡视,发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复,维修时先切断水源,以免造成浪费
③限定水池、水箱水位在供水蓄水池中使用液位操纵,避免水池溢水造成水资源浪费在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位,可收到一定程度的节水效果
④推广使用停水自闭水龙头,避免因供水系统压力不足或者不稳固引起管路“停水”等假象,造成用户未适时关上水龙头,在管路供水恢复正常时造成水浪费
⑤使用延时自闭水阀在大便器与小便器冲洗系统中使用延时自闭水阀,根据需要调节延时关闭的时间,用较少的水量就可达到满意的冲洗效果假如使用感应式延时自闭水阀,更可收到节水与卫生的双重效果
⑥合理布置安装减压阀与使用节水水龙头减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平,保证供水系统中各用水管获得适当的水压与流量由于水的漏失率与浪费程度几乎同供水系统的水压成正比,用户存在一定程度的无意识浪费水的现象,减压阀具有改善系统运行工况与潜在节水作用使用节水水龙头,也能够减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量提高供配电系统的节能效果
(1)供冷系统设备是要紧的耗能设备,可在供冷高峰期与供冷淡季应区别对待,根据需要投入不一致容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量
(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电
(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入与切换,将功率因数保持在
0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果
(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,使用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的操纵,以对事实上行有效操纵与管理,能够实现显著的节能效果拟派现场项目经理资格声明项目名称XX广场XX号楼项目()投标人名称XX物业管理有限公司投标人公章:投标人代表签字:日期:第十三章拟采取的安全与秩序保护方案
一、安全管理概述安全管理是物业管理的重要构成部分,在安全管理方面,我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验,利用现代化的管理手段,依靠各类先进技术设备与工具,科学组织,精心安排,提供高水平、高水准、全方位的安全管理,确保规划大厦工作人员的安全
二、安全管理工作特点义XXX广场XX号楼项目()大厦,是集经营、办公、商务为一体的综合性智能大厦,总建筑面积约167000余平方米,物业类型为办公楼安全管理工作特点如下.人员量大,且构成复杂,须注重公共卫生安全XX广场XX号楼项目()是一个广泛对外开放的场所,开放式工作,接待人员广泛而且又有大量的房屋对外出租,人员结构也十分复杂.消防等级要求高XX广场XX号楼项目()对消防等级要求高同时,又由于其是一个高层建筑,一旦发生火灾,高层人员疏散十分困难.安全管理时间长大厦的安全管理,不但是对商业使用物业的管理,同时还有大量的业户在此办公与居住是一个综合型的大厦,安全管理时间长.车辆管理复杂大厦停车场,车辆停放既有商场车辆,又有业户办公人员的车辆,还有外来人员车辆同时外来人员的车辆进出频繁那么,做好车辆的管理工作也是安全管理中的重点
三、安全管理目标.人员进出井然有序.日常办公、休闲环境安全、舒适.重大活动顺利进行.突发事件迅速得到解决.交通事故处理率100%无车辆失窃事件.治安案件发生率为0
四、安全管理原则坚持外驰内张,“人防、技防相结合”的原则
五、安全管理内容与方式.安全管理内容
(1)治安管理防盗、防聚众闹事、防各类破坏活动,防止任何影响工作人员身心健康与工作、娱乐休闲环境的行为保证日常办公、娱乐休闲环境井然有序,重大活动顺利进行,人身安全不受侵犯,财产不受缺失
(2)消防管理防火及防止各类自然灾害
(3)交通管理保护XX广场XX号楼项目()交通秩序,车辆停放整齐,防止交通事故的发生与车辆破旧、被盗
(4)公共卫生安全管理做好公共卫生安全管理工作
(5)紧急事件与突发事件的安全管理.安全管理方式安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主;辅之以保安门岗、流淌岗哨、机动应急人员,建立一个严密、可靠的安全网络大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则,根据XX广场XX号楼项目()大厦实际情况,设置门岗、外围巡逻岗、楼内巡逻岗、地下层的巡逻岗与定点伏击岗等;流淌岗按指定路线或者非指定路线流淌巡查通常情况下的安全管理,按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务,特殊情况下的安全管理,则按事件的性质采取相应的应急措施,如重大活动、突发性事件与紧急事件的临时性处置、管制,并在大楼的安全管理工作中,设定紧急事件与突发性事件处理预案
六、组织建设.保安队伍的组建成立保安部,设主管1名,下辖保安领班、保安员、消防值班员、智能操纵中心值班员.保安队伍的管理
(1)保安队伍实行准军事化管理,组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练部门、公司定期组织安保队伍考核(保安员训练安排见下页)
(2)严格执行请销假制度与交接班制度
(3)建立应急分队值勤制度通常按休息班30%的人员比例能够外出,每次时间不超过四小时,晚上十点前务必归队在节日庆典或者有重大活动时,全体待命
(4)实行值班人员报岗制度中班每小时、夜班每30分钟,向监控中心报告岗位值勤情况一次,与时熟悉各岗位与人员的值勤情况
(5)实行监管机制物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导
(6)注重形象保安员是外来客户进入义义广场XX号楼项目()看到的第一印象点,作为保安人员,我公司要求其不但要负责日常安全防范事务,更要担负起传递物业形象的责任,保护、提升XX广场XX号楼项目()的形象保安员训练、考核安排表
3.安全管理工作要点日常安全管理工作的内容包含安全监控、楼内巡视检查、六层的特文书库等重点区域检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检查、车辆疏导等的安全管理,与每天闭馆播放闭馆音乐(部分楼层、房间不放闭馆音乐的操纵问题),每天闭馆的清场问题,读者存包、衣着的管理问题,读者不办理借书手续携书出馆等违章事例的处理问题等
(1)岗位要求1)上岗前自我检查,按规定着装,仪容、仪表端庄整洁,做好上岗签名2)严格按岗位职责要求履行任务3)保持充沛精力,具有高度责任感、使命感及奉献精神4)建立岗位记事本,对特殊情况,及时记录备案,并做好换岗与交接班的口头与书面汇报5)礼貌待人,热情服务
(2)门岗操纵工作要点1)发现形迹可疑、闹事与其他衣着不整的人员阻止其入内2)维持门口交通秩序,指挥与疏导进出车辆,引导要及时,手势要规范,态度要热情3)遇有运输车辆出入,全面记录车辆来源与事由放行时须手续完备(需由需方部门签证的放行条),同时无其它违规行为4)引导前来学习、参观的物业使用人,为不太熟悉本物业的市民提供指引
(3)安全监控工作要点1)安全监控系统设立24小时监控值班岗,全面熟悉与严密监视XX广场XX号楼项目()内外的安全状况2)监控值班岗实行8小时轮班制,以确保值班人员精力充沛3)密切注意闭路监控屏幕与红外报警系统的情况,发现可疑情况定点跟踪录像,在大厅、客梯、办公区及其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视与录像措施,并通知巡逻保安人员前去询问盘查,同时向管理处值班人员报告4)监控中心人员严守秘密,不得泄漏XX广场XX号楼项目()监控点等安保方面的全面资料5)对闭路监控、报警系统等每天进行检查,发现问题及时通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统与红外线监控系统进行维修与养护,保证设备能长期正常地运行,确保技防设备的可靠性6)闭路监控采取24小时录像,录像资料储存期限至少为1个月(具体与甲方商定)发现录像带的录像质量下降,应及时更换新的录像带,保证录像图片的质量,在发生某些事件时,能根据录像资料找到有价值的线索,易于解决问题,达到技防的效果
(4)车辆疏导工作要点1)按XX广场XX号楼项目()车辆有关管理规定放行或者禁行2)维持门口交通秩序,指挥与疏导进出车辆,引导要及时,手势要规范,态度要热情3)遇有运输车辆出入,全面记录车辆来源与事由放行时须手续完备(需有甲方有关部门签证的放行条),同时无其它违规行为4)进行车库安全服务,停车就位,指挥规范,车辆停放整齐5)定时巡视车库,防止用户粗心而造成缺失,发现车辆报警立即赶赴现场6)有重大活动安排,事先预留车位,摆放醒目标志
(5)巡视检查工作要点1)勤巡逻,细观察,不放过任何一处非正常点2)巡视范围包含XX广场XX号楼项目()内的商业区、办公区、各机房、各处通道等3)按巡逻路线巡视检查,发现问题及时解决,遇重大问题告知主管及管理处,巡视中严格杜绝盲点4)巡视中思想集中,做到“看、听、闻、问”,发现问题及时向主管汇报并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材与设备的完好性5)巡视时有礼有节,认真回答楼内工作人员与其他物业使用人的询问,热情礼貌服务6)接到治安、火警报警信息,及时赶到现场熟悉情况,做出正确处理7)为了营造大楼环境安静、祥与,采取正装巡逻方式,楼内巡逻人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查
(7)车辆管理工作要点对地下停车场的管理,应突出下列几个方面1)制定切实可行的管理制度及运行方案我公司进驻现场后,首先进行调查模底,合理规划地下停车场的使用管理,防止乱停、乱放同时,建立完善的管理制度,确保XX广场XX号楼项目()文明、有序的工作、学习、活动环境2)进行安全有序的服务对驶入车场、车库的车辆,均限速5公里下列,严防高速行驶,并有专人指引按规定存放到指定区域,做到车辆停放规范、整齐,分类科学合理、安全有序,以完善细致的管理,进行安全有序的服务,防止乱停乱放现象发生3)标识系统为保证行车安全,提供各类停车场标识系统的建立建议,如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等4)实施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合,保证无操纵盲点5)出入登记管理贯彻技防为主、人防为辅的原则,做好停车场的出入口操纵,建立车辆停放登记制度严防被盗事件发生,同时,停车场防止无关人员进入与逗留6)规范化的人性管理在严格规范管理的同时,关注地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施,对地面停车场,配合做好车辆的防护工作,尽量减少热幅射对车辆使用人员的影响关注已停车辆,查看有无损坏、漏油、漏水情况,做好有关记录,若出现损坏、漏油、漏水等,尽快与使用者联系,减小缺失7)配合开展重大活动及其它有关工作遇有计划性重大活动安排时,制定活动开展配合计划,事先做好预留车位及场地检查工作,摆放醒目标志,并做好协调、劝说及解释工作
(8)消防管理贯彻“预防为主,防消结合”的工作方针,实行人防、技防的有效结合以消防监控室为指挥中心,借助先进的消防监控系统与消防设备设施,做好日常消防防范工作消防管理工作务必常抓不懈,通过各类形式,加强物业使用人与员工的消防意识,提高员工消防技能,保证优良素养组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队,按时对消防系统进行联动测试与消防设施、器材检查,定期进行消防演习,提高物业使用人与员工的防火、灭火技能1)消防监控设施管理XX广场XX号楼项目()消防监控系统由报警操纵柜、手动联动操纵柜、紧急广播疏散系统、消防电话系统等构成,要紧对大楼的消防设施、设备的状态进行监控,在发生消防事故时,自动进行灭火救灾
①消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控,发现报警立刻通知有关岗位到现场查看确认,防止超长时间报警,确属火警则按火警处理程序进行处理,属误报警的,查明原因,消除故障,恢复系统
②发生火警使电梯迫降时,立即用监控室的对讲电话通知电梯内乘客保持镇静
③定期对消防系统进行巡视检查、检测,发现问题及时排除,保证系统的正常运转消防巡视检查至少要包含下列内容消防通道是否畅通无阻消防器材是否已按要求配备消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好消防水源是否满足要求烟感、温感、喷淋头是否完好自动消防设备是否在联动位置做好有关记录在下列场所,应增加巡视频率扑灭火灾后的现场在动火作业的前后重点防火的部位装修施工现场・地下设备机房
④监控中心实行8小时轮班制,以确保值班人员精力充沛
⑤严格执行交接班制度,加强消防监控室管理,杜绝闲杂人员随意出入2)消防日常管理
①管理处经理为大楼防火负责人,负责组建义务消防队,不定期检查、指导大楼消防管理工作及处理消防管理中的问题
②管理处及兼职安全员定期对大楼消防管理工作进行检查与指导
③坚持“预防为主、防消结合”,做好大楼的消防工作
④做好消防培训工作,使所有员工都具备相应的消防知识,能够熟练使用各类消防器材、设施
⑤做好消防宣传工作,利用网络、宣传栏等媒体宣传有关消防及逃生知识,组织消防知识竞赛,使所有工作人员都能熟悉、掌握一定的消防常识加强对义务消防员的消防知识与业务技能的培训,定期进行消防实战演习,内容包含人员逃生、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检测等
(9)防火管理防火管理是消防工作的重中之重,义><广场义义号楼项目()大楼重点区域的防火工作如下1)业户办公室等在楼内以楼层防火门为分界点设立防火分区,每个防火分区均设有防火责任人,加强监控中心的监控与日常巡视检查,发现事故隐患及时排除,保持消防设备设施完好2)商场是外来人员之场所,活动时人流密度高,其设备功率大,局部发热量较大,是重点的防火区域按多个防火分区设置责任人,定时、定期检查、保养消防设备设施与其他电气设备,杜绝电器设备超负荷运行,避免电气着火现象发生防火区内严禁吸烟,在醒目位置悬挂各类防火标示牌活动进行前,管理人员提早到位,对设备设施进行全面检查;活动进行中,管理人员与设备保护人员坚守现场,确保消防通道畅通无阻;活动结束后,及时全面清理,对不必要使用的用电设备一律切断电源,消除一切安全隐患3)机房为消防重点防火区域,设置专门消防责任人,定时、定期检查、保养消防设备设施与其他电气设备,杜绝电器设备超负荷运行,避免电气着火现象发生机房内严禁吸烟,在醒目位置悬挂各类防火标示牌
(10)公共卫生安全管理公共卫生管理是通过预防与操纵疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量的提高我公司在对XX广场XX号楼项目()的管理服务中,将公共卫生安全管理作为安全管理的重点内容建立健全公共卫生管理体系,我公司根据2003年5月12日国务院出台《突发公共卫生事件应急条例》组织实施建立防护网络健全的公共卫生管理体系应该包含建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信息报告体系、社区防控体系的建设等多方面内容而一个充满活力的公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情与突发公共卫生事件的“快速反应网络”定期演习如何建设一支实践经验丰富、技术过硬、训练有素的疾病操纵预防队伍,来应对突如其来的疫病、险情的挑战呢?我公司认为,捷径只有一条,就是“实地训练”突发事件发生后,每个人都是应急体系中的“末梢神经”,都要对危机作出迅速反应定期对全员与业主/用户进行应急培训,以增强他们面对突发疫情或者险情的敏锐程度是非常必要的公共卫生安全管理是安全管理的重要内容,也是物业公司各部门与全员都务必重视与参与的工作,如环境管理部门务必严格实施清洁与消毒工作规程,严格做好消毒防疫工作,预防“非典”病毒及其它流行性病毒的传播在传染性较强的疾病发生特殊时期,首先在物业内加大有关知识的宣传力度,增强使用人对各类传染病的熟悉,思想上引起高度重视,提高使用人的预防意识同时,协助XX广场XX号楼项目()物业管理主管部门采取各项预防措施,动员业主、使用人积极配合物业管理处的工作,共同参与物业管理处组织的各项预防工作中;物业管理处将对来访人员进行严格检查,有效操纵外来人员将传染病菌带入物业;对物业内及周边有可能产生病菌的孳生场所加强消毒措施(每天一次),对物业内其他区域每周至少进行两次全面消毒;除使用对各传染病有针对性的消毒药品进行消毒外,特别对人流较多、空气流淌相对较差的电梯每两小时用消毒水进行一次灭菌清洁;加大物业内其他清洁保洁工作的力度,缩短物业内各垃圾桶、箱的垃圾存贮时间,垃圾中转站的垃圾保证100%装袋,并每隔1小时进行一次消毒
七、安全管理的重点.日常管理XX广场义义号楼项目()每天的人流量大,素养良参差不齐,为防止出现盗窃、破坏等问题,我们将充分利用XX广场XX号楼项目()内的闭路监控系统,密切注意营业场所的特殊情况,对可疑人员进行重点监视并利用出入口处设置的防盗安全门,交替巡逻,关门时,协助工作人员清理现场,采取人防与技防相结合的方法,制定一套行之有效的安全管理措施,确保安全.消防管理消防工作是各项管理工作重中之重,一旦发生火灾,其缺失将是无法估量的消防工作的方针是“预防为主,防消结合”,实行人防、技防的有效结合,消防工作常抓不懈,加强员工的消防意识培训与技能培训I对大楼消防系统与内部消防设施定期联动测试XX冬春两季气候干燥,是火灾高发期,需特别注意防火,我们将制定严格的消防管理制度,拟派项目要紧管理人员、工程技术人员情况表注在填写时,如本表格不够可按相同格式自行增加投标人公章投标人代表签字:日期:结合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案,在出入口处及醒目位置处设置“严禁火种入内”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌,禁止租户与外来人员携带易燃、易爆物品进入楼内,在入口处设置存物柜,大件物品、提包等在入口处存放
4.防火管理特色防火是安全管理工作的重中之重,消防工作的方针是以“预防为主、防消结合”,实行人防、技防的有效结合,消防管理工作务必常抓不懈经常举办消防知识与意识的讲座加强消防意识培训与技能培训,在宣传栏加强消防知识宣传,建立义务消防队,消防系统的设备设施每月联动测试一次,每年至少进行两次消防演习,提高员工防火、灭火技能采取的具体措施为
(1)严禁易燃、易爆物品进入楼内与在楼内存放
(2)严禁携带火种进入机房及库房,在楼内严禁吸烟与明火操作
(3)严禁乱拉临时电源与私接电器设备、改动线路,遇特殊情况,严格执行报批手续,由物业管理处派专业人员进行操作
(4)下班后对楼内进行全面检查,并切断有关电源
(5)每天检查消防设施,定期检测消防设施的性能,发现问题及时整改
(6)请消防局专家进行消防知识讲座,现场指导消防灭火技能,针对其保护特点确立灭火方案
八、安全状态操纵管理我们将XX广场XX号楼项目()报警的应急处理纳入安全状态操纵管理将报警信息分成两类非确切报警信息、确切报警信息根据报警信息反映的不一致事件,定义了四种状态一级状态、二级状态、三级状态、四级状态建立以监控中心为指挥调度中心,有关部长为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系,针对不一致的状态,调动不一致的应急反应力量,采取相应的处理程序,分级应对,限时到位通过完善各状态应急处理的调动、组织、协调,保证及时、快速、有效地处理各类特殊情况,为XX广场XX号楼项目()提供快速反应、保障有力的安全服务
(5)反应时间限定反应时间限定表
(6)状态类别、反应力量类别与指挥体系的关系(见下表)
九、突发事件处理
1.突发事件的处理
(1)目的迅速、果断进行处理,保护人身财产安全
(2)适用范围车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾害等特殊情况
(3)职责1)管理处经理负责组织员工进行突发事件及特殊情况处理能力的培训2)值班人员严守岗位3)安全管理部负责安全防范,水电维修人员负责水、电供应及抢修;义务消防队负责初期火灾的扑救;安全管理部负责治安、交通事件的处理4)其他员工听从管理处领导的调遣,积极参与救护或者抢修
(4)突发事件的处理1)暴力事件在执勤过程中,如遇一些暴力事件,保安人员应立即制止犯罪行为,并报告安全管理部长,通知监控室,同时向物业管理处经理及有关领导汇报巡逻保安应立即赶赴现场院进行紧急疏散,必要时报警110并协助警察将犯罪分子制服监控中心对现场进行全方位监控、录像,以备查验2)聚众闹事事件处理原则平息冲突,驱散聚众闹事者,保证XX广场XX号楼项目()正常工作秩序对聚众闹事者,保安人员要通过疏导、劝说或者与事件代表交涉,协商解决问题的方法,调解冲突,操纵事件扩大,以保证XX广场XX号楼项目()的正常工作,并将现场情况及时报告必要情况下,根据事件严重程度向公安机关报警,请求援助,严防局面失控,造成混乱同时,监控中心对现场进行全方位监控、录像,以备查验3)执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理线索来源固定岗执勤、巡逻执勤、监控中心报警及群众举报处理方式
①查验证件,开箱检查物品
②对检查出的可疑物品交管理处处理,必要时移交公安机关进一步审查
③对有作案嫌疑人员,送交派出所审查
④严格按有关条例执行,严禁超越权限违规行为
⑤增强自律意识,杜绝敲诈、勒索现象存在
(4)暴风骤雨等自然灾害的预防与补救
①预防措施A.应急工具齐备(排水设备,水带等)性能良好,防灾设施落实到位,备用沙袋存放在指定地点B.急救基本药物齐备C.保持天台、沟渠、管道、地漏的畅通无阻D.紧闭所有门窗,同时做好防火措施E.加固所有树木,搬离空中悬挂物及高处放置的物品F.密切关注受灾情况,及时将最新信息通报给工作人员G.值班员工务必与监控中心或者管理处联络,听候指示H.灾害来临期间,员工轮番值班,随时做好抢险准备I.采取安全措施,注意自身安全
②灾害过后的补救措施A.加大巡查力度,及时做好现场督导工作,真正做到“三个关键”,即在关键的时候出现在关键的地方,解决关键的问题加强与各部门、班组的联系与沟通,做好协调配合工作及灾后的补救工作B.及时进行检查及填报暴风骤雨损毁报告;以最快速度保证灾后系统恢复稳固工作
(5)车辆事故处理1)疏通车辆,防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作2)拔打122报警,移交交警处理3)全力抢救受伤人员,保护好现场4)记录肇事车辆车牌号码、车型与颜色,通知前方拦截,并及时报警处理5)监控室调整监控设备实时录像
2.火灾事件应急处理措施1监控中心在系统报警时应立即指挥保安员到现场查看,如属误报则查明原因,排除故障恢复正常监控状态如发生火灾,立即利用现场灭火器材、设备设施进行扑救,并通知物业管理处经理及有关领导在不能自救的情况下拔打119报警,并疏散有关区域的人员2消防中心切断大楼有关部位的电源、液化石油气源,迫降客梯,利用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员3消防监控中心开放有关的出入口以利于人员疏散,对现场进行监控录像,以备事后调查火灾原因第十四章绿化与保洁管理方案
一、绿化管理方案绿地更新及时率98%;绿化存活率达到98%以上;残枝断叶操纵率98%;有专业人员实施绿化养护管理;及时修剪与补栽补种,无杂草、杂物;花卉、绿篱、树木根据品种与生长情况及时修剪整形,保持观赏效果;定期组织浇灌、施肥与松土,做好防涝、【绿化面貌】绿地内清洁、整齐无明显病虫危害,无药害根据实际情况制定养护、补种计划,并按期实施【土壤绿化性状要求】保持绿地土壤疏松、无积水,合理、有效施肥,增强土壤肥力,改善土壤理化性状【景观要求】根据管理区域绿地植物分布状况及生长的各个阶段,对植物群落合理养护,保持植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次得当、生长茂盛,营造管理区域优美的整体景观效果《绿地等级景观要求》一级绿地a.群落结构群落合理完整,层次丰富黄土不裸露,树木种间、株间生长空间与层次处理得当,整体观赏效果好b.树木生长乔灌木主干挺立,树形完整优美,枝叶茂盛,季相明显,针叶树应保持明显的顶端优势,整形树木应按观赏要求养护成一定形态,花灌木按时开花结果,绿篱连续、无空档、无死树枯枝,地被植物应为四季常绿的观花或者观叶品种C.花卉布置花卉健壮,始花期方可种植,株行距适宜,花期整齐,图案美观,按时开花d.草坪铺植草种纯,生长茂盛,无空秃e.杂草操纵无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草,基本无杂草f.设备设施建筑小品、辅助设施完好无损g.环境卫生绿地整洁,无垃圾【病虫害防治操纵】(一级绿地).应采取病虫害综合防治措施,病虫害对植物的危害性应操纵在不影响观赏效果的指标之内《绿地等级病虫害操纵指标》a.病害危害程度基本无危害迹象食叶性害虫为害率<5%o刺吸性害虫为害率<10%o蛀干性害虫为害率V3%
二、保洁管理方案清洁管理无盲点;管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;合理调整果壳箱或者者垃圾桶,每日清运2次;保洁人员应统一着装,佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄;为业户、访客提供一个清洁、舒适的生活与工作环境;操作规范化、管理科学化;适时、及时、准时进行保洁服务,包含虫害灭杀;爱护物业各项设施及财物;及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放;节约用电、用水;[服务标准]【电梯厅】地面干净无污渍、灰尘、痰迹墙面、天顶干净无污迹、浮尘照明外壳无积灰、污迹金属件干净、光亮无污迹,不变色沙发、茶几无灰尘、污迹,光亮整洁【客梯】轿厢干净无垃圾杂物,镜面(不锈钢面)无手印迹,门表面光亮每天巡回保洁轿厢门面无灰尘,显示屏干净无灰尘每天1次保洁【走廊、过道】地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土每天3次保洁墙面干净无脏污,天顶无积灰、蜘蛛网每月2次保洁扶手、栏杆干净每天1次保洁目视灯具、灯管无灰尘,灯具内无蚊虫,灯罩、灯盖无积灰每月1次保洁门、窗干净无污渍、浮尘每周1次保洁牛奶箱表面无积灰每天1次保洁【会所】游乐设施表面干净、光亮无污迹玻璃、镜面光亮无水迹、手印迹墙面、天顶干净无浮尘金属件光亮、无脏污每天1次保洁每周2次保洁每月1次保洁每天1次保洁【监控探头】探头镜头干净无积灰、浮尘【地下室、地下车库】目视标识、指示牌无灰尘目视墙面、管道无灰尘下水道畅通无堵塞每周1次保洁每周1次保洁每月2次保洁每天1次保洁【道路】・目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙•人行路面无杂物、烟蒂、垃圾与痰迹每天巡回保洁每天巡回保洁【绿化带】花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物每天巡回保洁【垃圾桶、垃圾房】地面干净、干燥无异味每天2次保洁墙面无污迹、粘附物每天2次保洁垃圾桶表面无积灰、污迹,冲洗空桶内壁无异味每天2次保洁【小溪水景】目视水池清澈见底,池底无沉淀物、杂物,水面无漂浮物、枯树叶每天巡回保洁池底、边壁无锈斑、污迹、青苔换水时保洁池内喷水管、照明灯外表无污迹换水时保洁池边地面无垃圾、杂物、积水每天巡回保洁【其他设施】烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰,出风口无灰尘、污迹每周1次保洁【天台、平台】无垃圾杂物,排水口畅通每周1次保洁【照明设施】・绿地矮灯干净无积灰灯杆无脏污、粘附物,灯罩无积灰每周1次保洁每周1次保洁【保安岗亭】室内地面干净无杂物墙面四周无污迹,顶部无蜘蛛网岗亭外立面干净无积灰每天1次保洁每月1次保洁每周1次保洁【宣传栏、阅报栏、布告栏】玻璃干净无灰尘,框架干净无污迹每周3次保洁【员工卫生间】地面干燥、干净,无垃圾、杂物墙面、隔屏无污渍,天顶无蜘蛛网小便斗、坐便器无黄渍、污渍空气清新无异味洗手盆无污迹每天1次保洁每周2次保洁每天1次保洁每天1次保洁每天1次保洁【排水沟】目视干净无杂草、杂物排水畅通无堵塞、积水、异味每周1次保洁每周1次保洁【外墙】外立面二米下列无污垢建筑物外立面按委托合同要求清洗【小区健身器材】健身器材表面无积灰、污渍每天1次保洁每周3次保洁第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案
一、前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对“xx广场XX号楼项目
(一一一)”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划与阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础
1、规划设计阶段关于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作监控与消控中心的设置;小区人车分流的设计;公共照明开关设置位置;公共照明开关开闭形式;物业管理用房的位置设计;小区垃圾房的设置;公共洗手间的设置;信报箱的设立;公共告示栏的配置;家用空调穿墙孔与室外机座位置的预留;
2、建设施工阶段建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场熟悉工程进度、施工情况逐步对物业的硬件增加熟悉,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决为今后的物业管理工作奠定良好的基础提出设备的设置与服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;[保洁质量三查制度]员工自查每个员工根据有关作业规程,对自己负责分管区域的保洁项目进行自查,及时发现问题、解决问题,并做好记录领班巡查领班应把巡回检查作为自己的要紧工作,对管理区域内所有保洁部位、项目进行巡回检查,每天不得少于二次,并做好纪录主管抽查主管每日抽查不得少于一次;主管还应会同物业管理处经理(或者陪同上级领导)每月三次联合检查,并做好纪录第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明(地下车库车位有租有售)
一、停车管理方案【道路交通管理方案】小区出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志,指明行车方向;道路转弯处及大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志,确保道路车辆行驶畅通、安全行车道路两边侧石油漆黄色标志,表示禁止停车;油漆黑黄相间(30cm间距)标志,表示同意临时停车,确保管理区域内无违规停车现象,道路路面应保持整洁、无损、通畅小区支道及会所外场上同意停车的位置,用白色油漆标志停车位及编号,标识应清晰、醒目、完整对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定车位停车小区行车道应油漆黑白相间减速条标志,警示车辆减速缓行【停车库(场)管理方案】在停车库(场)地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号合理规划地下停车场的使用管理,防止乱停、乱放同时,建立完善的管理制度,确保XX广场XX号楼项目()文明、有序的工作、学习、活动环境对驶入车库的车辆,均限速5公里下列,严防高速行驶,并有专人指引按规定存放到指定区域,做到车辆停放规范、整齐,分类科学合理、安全有序,以完善细致的管理,进行安全有序的服务,防止乱停乱放现象发生完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合,保证无操纵盲点贯彻技防为主、人防为辅的原则,做好停车场的出入口操纵,建立车辆停放登记制度,严防被盗事件发生,同时,停车场防止无关人员进入与逗留关注已停车辆,查看有无损坏、漏油、漏水情况,做好有关记录,若出现损坏、漏油、漏水等,尽快与使用者联系,减小缺失遇有计划性重大活动安排时,制定活动开展配合计划,事先做好预留车位及场地检查工作,摆放醒目标志,并做好协调、劝说及解释工作在停车库的进出口上方醒目处,挂禁令标志、限高标志、收费标志停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整,无积水【机动车辆管理方案】为办妥长期停车证的业户提供相对固定的车位地下车库只为业户提供长期停车服务(特殊情况需临时停车,应由管理处经理批准后方可停车)辅助、引导车主安全停车,提醒车主勿将贵重物品遗忘在车内,勿忘关闭车窗车门并检查车辆状况,如发现漏油、破旧等情况应立即提示车主,同时向管理处报告小区地面可提供临时停车服务的地段,执行限额发证制度,先到先停,停满为止,并确保已办证车辆的停车【非机动车辆管理方案】为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准许小区内非机动车乱停、乱放对收费的非机动车库实行出入调牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有序停放
二、地下车库经营管理的说明在执行地下车库管理方案的前提下,经营应注意下列几个方面1)制定切实可行的管理制度及运行方案;2)进行安全有序的服务;3)实施科技型管理模式;4)出入登记管理;5)每月结算一次,停车费收入剔除管理成本若车库产权属大业主,即结余归大业主;若车库面积已作分摊,即结余归全体业主第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务为保证XX广场XX号楼项目”的高雅性与统一性及领先于同档次物业的特殊性,特制定严格的装修管理规定1设立装修管理领导小组以管理处经理为总负责人,管理处经理助理、保安主管、保洁主管与设备主管为组员,负责协调装修过程中的有关事项2装修管理流程业户向管理处装修管理小组提出装潢申请,携带装修图纸、施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到管理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》,签署《安全责任书》、《装修协议书》,经管理处审批合格后,并办妥以上手续后,接待人员办理施工人员临时出入证方可施工管理处经理助理协同保安主管向业户与施工队介绍小区管理规定现场跟踪保安部主管与领班务必每天到装修户施工现场跟踪视察,熟悉施工情况并做好记录,必要时请设备人员同往装修完毕后,经保安主管或者设备部主管验收后,在装修申请表上填写装修验收情况,并签名跟踪时,如发现有违章与妨碍公共利益的行为,应及时采取措施进行整改,必要时填写《整改通知单》,并现场拍照,以备留用与归档对违反装修规定者将依照有关条例采取如下措施a.批判、规劝b.责令停工整改c.报进展商、或者政府有关部门关于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理业主的装修材料搬运出小区时,务必由业主亲自到管理处办理出门证,签字认可,否则任何人一律不准把材料带出小区办理临时施工人员出入证与工具出小区手续务必由业主或者施工负责人来管理处办理,其它人不得办理管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况3装修管理办法装修申请登记程序:——业主办完所有入伙手续并认真阅读《装修管理办法》——业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》,签署《装修协议书》施工单位填写《施工人员登记表》——管理处审验业主、施工单位装修资料时,如发现有不合理处,应立即告知业主、施工单位对方案进行修改,直至修改合格后,方准予施工单位办理施工管理手续,开始施工,发放施工许可证——施工单位负责人带好施工人员身份证或者暂住证到管理处办理施工管理手续,交纳管理工本费,领取施工人员出入证——为避免有损政府与邻居的利益,保护全体业主的共同利益促进物业的保值升值,在装修过程中,请业主与施工单位在装修前认真地阅读有关规定4装修资料管理办法业主室内装修资料整理、归档工作由管理处经理助理负责装修资料包含《住宅装修申请表》、《施工人员登记表》、《装修协议书》、《安全责任书》等施工队伍联系地址及施工人员身份证复印件每户的装修资料务必齐全,每户装修资料与入伙资料放在一起,一户一袋,作为业户资料的一个构成部分,以便将来查阅资料中的所有文字,按规范填写,表格与责任书需打印,更正内容需规范业户装修结束,设备主管或者保安主管验收房屋合格后,在申请表上签字,档案由管理处经理助理整理与归档物业编号『装修管理协议』甲方XX物业有限公司乙方(装修业主)为了共同保护本物业的房屋完好、环境整洁、优美,保护广大业主的利益,甲、乙双方根据《XX市居住物业管理条例》与《住宅使用公约》特制订本管理合同甲方作为本物业的管理单位,有责任对业户的装修工作进行检查、监督与管理乙方在实施装修过程中,愿意同意物业管理单位的监督与管理,遵守《住宅使用公约》乙方应严格按照管理处审验备案的装修方案施工,不得擅自增加项目,改变施工图纸,不得擅自变动户内原有的设备及设施,严禁损坏承重墙乙方装修施工期为一天,自年月日起,至年月日装修施工结束乙方把装修建筑垃圾袋装后,集中堆放至小区一处,并保持周边环境的整洁乙方应督促所委托装修房屋的施工队到管理处办理施工许可证与施工人员出入证管理处的服务人员有权查验施工人员的出入证与身份证,如发现伪造、冒用、证件过期、无证作业,甲方可向施工单位罚款100元/人次,同时停止违规者进场作业乙方装修施工时间为800—2000之间,并确保2000—次日800期间不发出影响他人休息的噪声;提倡使用绿色涂料,在周围业户休息或者做饭时,不宜进行污染性涂料施工乙方搬运装修材料,须听从甲方的指挥,搬运时间为周一至周五1000^1500节假日不可搬运装修材料
十、乙方装修施工时遵守下列禁止行为
1、在外墙上开门、窗,在承重墙上凿、拆、打洞,扩大承重墙上原有的门窗尺寸拆除连接阳台的石专、混凝土墙体;
2、凿、挖地坪、顶面;
3、随意封闭阳台
4、侵占公共部位、走道
5、在指定以外的位置安装空调机、排放冷凝水
6、在阳台、外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架
7、随意改变或者移动电话、电视、煤气、水管、电线管等设施
8、将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房间;
9、损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
10、其他影响建筑结构与使用安全的行为
十一、乙方装修施工而造成的漏水、渗水等,应立即整改修复,并作相应赔偿
十二、乙方应督促施工队在搬运建筑材料与建筑垃圾时要注意保护楼内公共设施、设备,不损坏、污染楼梯、台阶、扶手栏杆,如有违背,甲方可作出处罚
十三、遵守甲方制订的电梯使用规定,甲方发现乙方在电梯中装运超重、超宽、超长物品,将从重处罚
十四、甲方有责任向乙方提供在业户房屋内预埋水、电暗管的走向,乙方在装修施工时严禁在这些管道20厘米范围内撞击、打孔,如不按规定操作,造成管线损坏,责任自负
十五、乙方须告知装修施工队,严禁电源线直接接在漏电开关上,严禁用电炉做饭,施工(木工、油漆)现场不许抽烟,需动用明火作业时要事先向甲方提出申请,经批准后方可施工
十六、甲方应随时检查装修工作情况,发现有违章情况要及时制止
十七、甲、乙双方应共同遵守《XX市居住物业管理条例》与XX市制定的有关的装修管理规定
十八、甲方有权停止违规施工人员的装修工作,因此产生的误工,由责任方自负
十九、甲、乙双方应共同遵守本协议,如有违反,应承担相应的法律责任
二十、本协议一式两份,经签字盖章后生效,具同等法律效力甲方:签订日期『安全责任书』为了确保物业管理区域的公共设施的安全与施工安全,保护辖区的宁静、安全与外貌本施工单位在为业户室内装修时严格遵守下列规定:
一、认真贯彻国家、XX市与上级劳动保护、安全生产主管部门颁发的有关安全生产、消防工作的方针、政策,严格执行有关劳动保护法规、条例、规定
二、负责进行对施工人员安全生产进场教育,督促施工人员遵守施工安全操作规程,按照规定采取必要的安全防护与消防措施,负责日常的安全检查、监督工作
三、严格按经管理处备案的装修方案作业,自觉同意管理处对装修过程的检查
四、装修施工期间严格遵守物业管理区域的《住宅使用公约》与各项安全、防火的管理制度,如有违反愿意承担因此产生的一切后果
五、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾,不准乱堆物、乱接电线,管理单位可收回违反者的出入证,取消施工资格
六、施工期间要保持楼层公共设施的清洁、完好,如有损坏,须照价赔偿缺失,情节严重将追究刑事责任
七、严格执行防火、防爆制度,室内放有易燃物品时及木工、油漆阶段的现场不准吸烟、动明火,严禁使用电炉在电焊、气割等动火作业前,务必按规定办理动明火审批手续
八、因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故,需负责修复,并视情况予以必要的赔偿
九、在装修活动中严禁出现影响建筑结构与使用安全的行为
十、禁止使用国家明令淘汰的建筑装修材料与设施如有违反以上规定的行为,本施工单位愿意同意管理处的处理,并承担全部责任施工单位盖章分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;审查有关工程(包含绿化工程)的优劣,提供改善意见;提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;.提供功能布局或者用料更换的有关专业技术管理意见;帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;提早熟悉房屋中的各类设备与线路,包含房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议与建筑师定期碰面会等);检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又能够更换的部分提出建议;配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;提出遗漏工程项目的建议;对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的进展需要与贯标(IS
09001、IS01400K0HSAS18001等)需要,减少投入成本与今后的物业管理成本
3、竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出保护进展商利益与保证施工质量的专业意见与建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各类设备、管线都逐一检查参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;参与重大设备的调试与验收;制订物业验收流程;指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议
4、物业销售阶段良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象与知名度因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助『施工人员登记表』年月日编号:XX物业管理有限公司义X广场XX号楼项目()管理处『临时出入证』编号发证日期年月日『房屋质量整改通知书』编号物业管理有限公司管理处第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明
一、开展销售工作的可行性方案
一、经营定位.优越的地理位置义义广场义义号楼项目()位于义义市义义区,南临路,北临刚建成的滨海广场,东临路,西临路,能够说是XX市商业圈的中心位置,交通便利,周边配套齐全,是商家选址办公的上风上水之地.销售的商业化定位针对XX广场XX号楼项目()自身的物业特点,及其所在的地理位置周边高圈的环境,应该确定其销售方向为商业性写字楼、大中企业办公,及与金融密切有关的商业型办公,如银行、保险、证券等.选好进驻商家,将名物业加名店的优势发挥出来,以进一步做好销售、招商为此我公司已先期在XX与我公司旗下管理的XX等分工司几十个在管单位及商家做了广泛宣传及以优惠措施(比如免费设计店铺、代办营业执照等),吸引各商家来义XXX广场XX号楼项目()开办办事处及经营办公
二、销售的整体策划根据义X市义义广场X义号楼项目()大厦建设的工程进度与实际情况,年月日实行前期物业管理,我公司接到中标通知书后,按照标书上的承诺立即组建物业管理处与此同时,配合业主或者同意业主的委托,实行销售策划、销售宣传、接待业户现场勘察、销售实施及完成业户入伙等工作.成立销售工作小组与专用的办公地点物业管理处在对XX市XX广场XX号楼项目()大厦进行前期管理的同时,成立销售工作小组,组长由物业管理处经理担任,组员由具有销售经验的人员、工程技术人员与管理员构成办公地点应设立在大厦的醒目的地方,为独立办公室,做出清晰可见的标识,以方便业户.销售策划阶段销售策划阶段要紧是销售前的准备工作,内容包含建立租赁房屋清册、划分等级与价格、制定销售办法并报上级主管部门审批、完成宣传策划(销售公告)、完成《业户手册》等一系列准备工作建立租赁房屋清册在征得业主同意后,可与业主一起或者同意业主的委托,清点租赁房屋的套数,划分等级,从租赁房屋的朝向问题与面积、结构等方面来考虑,将租赁房屋暂时划分为三个不一致等级(不一致等级单位价格不一致)准确无误地清点后,建立租赁房屋清册,项目包含面积、面向、室内已安装的装饰、装修家具、卫生洁具等,作为对向出租的基本资料2确定销售房屋的等级与价格将租赁房屋暂时划分为三个不一致等级,租赁价格通常采取定价的办法房屋单价根据物价局的规定,经XX市工商行政主管部门审批后确定价格制定销售办法并报上级主管部门审批本次销售活动,本着公平、公正、公开、一次性定价的原则凡符合条件的单位,不分单位注册所在地、按租赁时间的长短与报名先后优先的原则
(1)负责部门销售工作由物业管理处负责(或者由业主另定)
(2)报名及投标日期物业管理处的日常管理时间定为2005年10月1日,销售时间提早二个月,暂定为2005年8月1日,即报名时间为2005年8月1日报名截止日期2005年10月底投标日期通过审查合格,随时办理投标手续,在最短的时间内入住报名、咨询热线为销售办公室及销售小组的工作人员
(3)销售对象在中华人民共与国注册的商业法人集体、单位或者与银行有着密切联系切合作的信誉可靠的单位
(4)所需证件1)营业执照;2)法人代表证明书;3)组织机构代码证
(5)使用范围办公、商业、居住
(6)投标方式可到本物业管理公司填写《业户登记表》并提交相应的证件,将有关资料存档,如有房屋出租时将通知其单位负责人;或者物业管理公司上门登记相结合的办法
(7)投标报名费壹万元/套(中标者抵顶房租费,未中标者在公布出租信息后五日内退款)
(8)优惠措施1)业户可享受政府颁布的有关优惠政策2)代办有关证、照3)无偿代办信件收发、报纸的增订及收发等4)有偿代办大型物品的托收、托运等事宜5)租赁期内,同意承租方转租,但务必与物业管理处(或者甲方)办理有关变更手续,重新签定租赁合同6)物业公司对物业的结构、造型比较熟悉,可根据物业的特点及限制性条件向经营者提供其在进行二次装修改造方面的专业性意见与商品设施的陈列布局意见,使有限的经营面积得以充分的、合理的利用从而有助于实现经营者的预期经营目标不仅如此,物业公司还对经营者的装修中有消防设备安装、消防通道设置方面进行技术把关,提高物业经营的安全性
(9)注意事项1)承租单位务必用于办公,不得从事其它项目经营,不准超范围经营2)承租期限以一年为最短期限3)承租单位务必保证无任何不良记录与债务纠纷
(10)服务承诺1)物业管理公司为业户提供的一切资料及信息严格保密2)在现场设管理办公室,具体业务可拨打电话进行咨询对顾客与商户的投诉我们将在三个工作日内予以答复或者处理
(11)安全保障措施物业管理公司管提供高效周全的专业性管理服务1)设有保安24小时巡逻2)专人负责设施保养,绿化保护及清洁3)设有配套公用停车场.完成宣传策划本次借销售广泛地对外宣传的机会,旨在树立XX广场XX号楼项目()的社会形象,展示XX广场XX号楼项目()的实力按区域对不一致的办公物业进行有针对性的组织宣传推介,通过电视、报纸、杂志、户外广告及各类印刷品等宣传媒体广为宣传各功能区的功能及其一流的物业管理,扩大影响,吸引业户与电视台联系,制作形象宣传片电视台播映宣传片的时间为每天三次,每次15秒
3.2与报纸、杂志社联系,刊登广告
3.3召开新闻恳谈会,邀请市要紧媒体及其他主流媒体,通过恳谈形式介绍大厦的良好环境
3.4在市内要紧报纸上刊登销售广告
3.5在大厦现场举办新闻公布会,邀请要紧媒体及有意向租赁单位或者个人,参加开幕式活动及其他采访活动,宣传大厦对外租赁的优惠政策及安全保证措施6利用网站,公布消息及具体的销售办法
3.7市区要紧公交车站设置灯箱广告
3.8在有关银行所在的营业网站挂上巨幅广告
3.9在大厦现场挂出巨幅宣传广告
3.10印制宣传广告单经业主同意与有关部门批准后,派物业公司的管理员到指定的地方发放
4.完成《业户手册》内容包含
4.1物业概况;
4.2物业管理公司简介;
4.3物业管理公司性质与简介包含物业管理公司的要紧负责人的姓名、有关事务负责人的联系方式;
4.4物业管理公司的责任其中包含管理服务范围,免费服务,有偿服务等;
4.5业户责任其中包含租赁费用的交纳方式与交纳时间,管理服务费交纳方式与交纳时间,房屋本体维修基金的交纳等;
4.6防火须知;
4.7防风、沙尘、防震;
4.8安全防范;
4.9乔迁及办公家具搬运规定;
4.10停车须知;
4.11大厦的出入管理规定;
4.12房屋用途限制;
4.13电梯使用须知;
4.14噪音骚扰规定;
4.15业户的装饰装修规定;
4.16园艺绿化介绍及管理规定;
4.17环境卫生管理办法;
4.18高空抛物的违害;
4.19大厦机电设备设施简介用及用电、用水的有关规定;
4.20张贴告示海报的有关规定;
4.21投拆与建议;
4.22晾晒衣服等有关规定;
4.23突发事件的自救办法及联系方式如电梯困人、煤气中毒、触电抢救、溺水抢救等措施;
4.24违约责任及违约解决的要紧途径
三、销售宣传阶段根据《销售策划方案》的安排,实施宣传.接待业户现场勘察与咨询物业管理公司的工作重点之一,就是热情接待来自四面八方前来洽谈与咨询的业户耐心细致地回答业户提出的每一个问题,应用调研掌握的详实情况,真诚为业户出谋献策提供参考意见同时也为XX市XX广场XX号楼项目()大厦树立良好的公众形象.接待业户现场勘察关于来到现场的有意向的业户,物业公司有专人负责接待1察看来访人员的身份证或者有效证件;2登记来访人员的姓名、单位及联系方式;3安排保安人员带到现场勘察;4认真、全面回答来访人员所提出的问题,不清晰的地方需请示,不能做出错误的回答;5记录来访人员的意见,所提出的要求及有意向的楼层及具体单元.电话咨询安排专门接听电话,并做好记录关于电话咨询的业户,因其没来现场实地考察,或者者打来电话后再来现场,更应耐心、细致、周到地做好咨询服务.建立意向业户登记册由接待人员即物业公司的管理员建立意向业户登记册,全面雨记录各类信息
四、销售实施阶段.确定业户名单根据《销售办法》上规定的原则,确定业户名单,并及时通知业户在确定业户名单时,应由业主参加,并对外公布,以使表达公平、公正、公开的原则.签定业户销售租赁合同根据建设部颁发的《城市商品房屋销售管理办法》及有关规定确立合同,双方签字、盖章、备案.办理有关手续在签定合同后,积极地主动帮助业户办理经营与入住的有关手续1交纳押金;2签定《业户公约》;3业户验收房屋;4交付钥匙;5将《业户手册》交给业户;6发出业户《迁入通知单》,帮助业户办理入住后办公开业所需的事项
五、完成业户入伙阶段.做出入伙方案要紧包含1做出明显的指引标识;2入伙车辆的引导工作;3保安的安全保卫工作;4入伙期的日常保清工作;5办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作;6协助物品的搬运及摆放工作;7大厦区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作;8水电工的供水、供电的保障工作;9欢迎入伙的准备工作;10确定入伙时间.每个房间的通电、通水检查与最后一次清洁开荒在入伙的前一个星期,由工程部主管带领水电维修人员,对供电供水情况进行每个房间的认真检查,以确定入伙后水电畅通在入伙的前一个星期,在水电维修人员检查后的房间,进行最后一次的清洁开荒,然后关闭门窗,锁好房门.挂彩旗等迎接准备工作在入伙的前二天,我们根据事先的准备安排,做好入伙欢迎工作1在大厦现场的要紧出入口挂职出横幅标语;2在南北方向的两个门口设置充气拱门;3在大厦的四周设立彩旗;4在建筑物的周围悬挂气球等
4.现场的保障及配合按照《入伙方案》中的有关内容,入伙的当天与入伙阶段,切实做好现场的保障与配合工作,以使业户方便、快捷、安全、省时、省力地顺利地入住
二、空房管理办法1管理要求
1.1管理处每月对空关房的管理情况进行抽查,督促管理处做好空关房的日常安全巡视及停电、停水管理,实施空关房日常保护,确保能随时投入使用,每月末将空关房的动态情况记录在案2空关房日常管理贵方的物业销售与宣传推广制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;对物业人员与销售人员进行物业管理基础培训工作;提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料每月一次巡查空关房内各部位设备、设施与上下水管道,发现问题及时修复做好空关房的定期清洁工作,确保室内干净每年春、秋两季要做好空关房的通风工作,防止室内墙面霉变空关房巡视中发现问题通常情况三天内予以解决,特殊情况安排计划整改任何部门不得擅自使用空关房,如确需使用应报开发商审批3空关房屋管理收费按照国家或者地方有关规定向空房产权人收取管理费用第十八章投标报价及经费收支预算
一、物业管理费用预算
1、费用预算编制说明委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位;国家及XX市物业管理有关法律法规;同类相似物业水平;业户消费水平;XX市现有物价水平;车库管理费用另行测算(不含在物业管理费中);测算以招标标的100%实现销售为根据;委托方提供的数据,若实际情况与其有较大差异,双方应予以协商,再作相应调整
2、开荒费“XX广场XX号楼项目(”交接验收后,须对其进行全面“开荒”清洁,特别是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等“开荒”清洁费用由贵方承担,其费用实行“实报实销”,我公司负责具体实施
3、人事费用根据国家有关规定,公司在编人员(公司总部派驻项目现场)计提费率为工资的
49.5%其中养老金22%、失业保险金2%、公积金7%、福利14%、工会经费2%、职工教育基金
1.5%.工伤保险
0.5%、生育保险
0.5加XX当地招聘人员计提费为工资标准的
26.3%其中养老金23%、工伤保险
0.5%、生育保险
0.8姒失业保险2虬
4、能耗费根据XX市物价局有关文件,水费
3.00元/立方米;电费楼道照明用电
0.72元/度;
5、年度物业管理费用预算
(1)支出预算年度物业管理费用支出预算表注年度设备设施检测费用(见表六)及年度房屋设备设施外委托保养费用(见表七)纳入公共维修基金表一表二表三保洁服务费用预算表表四设备管理费用预算表表五月公共能耗预算表表六年度设备设施检测费用预算表说明表六各项设备检测费纳入公共维修基金表七年度房屋设备设施外委托保养费用预算表说明表七各项设备委托保养费纳入公共维修基金表八绿化服务费用预算表
(2)收入预算年度物业管理费用收入预算表
(3)收支情况分析年度物业管理费用收支情况分析表
二、项目的接管验收1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收2)根据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全与满足使用功能为要紧内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤3)物业的接管验收不仅包含主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包含道路、场地与环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收a.公司选派素养好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;b.既应从今后物业保护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以保护业户的合法权益;c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;d.落实物业的保修事宜根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或者由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;6)接管验收的作用a.明确交接双方的责、权、利关系b.确保物业具备正常的使用功能,充分保护业户的利益c.为以后的物业管理制造条件通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量另一方面根据接管有关物业的文件资料能够摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理制造了条件
三、入伙(住)管理方案提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作,以免办理手续时徒劳往返为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规即时完成入伙注记第十九章对招标人提出的有关配合要求的说明本投标人承诺在本次XX广场XX号楼项目()招投标过程中,对招标人提出的有关配合要求作出同等相应第二十章招标人要求投标人对下列内容做出实质性承诺受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量
1、业主入伙流程1)业主向售房单位/进展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代进展商与业主签订《使用公约》6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交进展商,管理处应协助进展商对房屋进行整改后,请业主再次验房7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续8)业户入伙流程图如图所示
2、租赁住户入住流程1)签订《租赁意向书》,并交付定金如一次看中房子的可直接签署租赁合同2)签订《租赁合同书》合同应附有《管理公约》等有关附件3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改4)整改后或者验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙5)交付押金与首期租金6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续
3、入伙作业标准入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符特约服务手续齐全,收费合理,守时守约,保证质量内部手册登记及时,即时完成注记入伙按户汇总,次月5日前全部归档
4、入伙作业规程・由房产进展商或者物业管理部门向业户发出入伙通知书.业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续.业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用由指定的业户服务人员与维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助进展商进行工程质量问题的返修工作如进展商或者施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续
5、入伙作业检查规范为了保证XX广场XX号楼项目()入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范与服务质量1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知有关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善2)正常情况入伙阶段,管理处经理每月一次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题应以不合格项发书面通知并整改
一、拟建立的组织机构及人员的配备41
二、培训及管理50第七章管理规章制度及管理档案建立情况60
一、管理处各项管理制度目录60
二、管理规章制度62
三、管理档案建立情况73第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容与指标76
一、管理处服务人员形象的服务内容与指标76
二、急修项目的服务标准与承诺78
三、通常维修的服务内容与指标78
四、服务受理、报修接待的服务内容与指标79
五、投诉处理的服务内容与指标80
六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容与指标80
七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标83
八、小区消防安全、公共秩序保护的服务内容与指标84
九、小区交通与停车管理的服务内容与指标87
十、操纵突发事件的服务内容与指标88
十一、物业及住户档案管理的服务内容与指标89
十二、住宅装修管理的服务内容与指标90
十三、业户满意度测评的服务内容与指标90第九章构建与谐社区与便民服务91
一、与谐社区91
二、便民服务93第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与保护95
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修与更新95
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定95
三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案103第十一章公共维修基金范围的使用方案109第十二章其他物业及设施、设备维修管理与保护H2
一、房屋及公用设施维修养护H2
二、设备管理123『入伙通知书』女士/先生您好!您所认购的弄号室的商品房,—日前已经政府有关部门检查验收合格,准予入住现将有关入伙事项通知如下
一、我公司拟定于—年—月—日至_月_日,集中办理入伙手续您可在回执中选定具体入伙日期前来办理,并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司如您不能按时前来,在—年_月_日后,请到销售中心办理入伙手续(法定节假日休息,恕不受理)
二、集中入伙办理地址
三、办理时间上午至,下午至
四、集中入伙期间,我公司有关部门与物业管理公司将派员现场接待办公服务
五、回执邮寄地址邮编传真特此通知XX房地产开发公司年月曰[入伙通知书回执」入伙通知书回执公司兹接贵公司入伙通知书,本人购买的号一室商品房,拟定于年——月日前来现场办理入伙手续此复业主(签章):年—月—日『入伙须知」入伙须知女士/先生:欢迎您成为的业主!我公司为提供良好的管理服务,兹先介绍有关入伙事项与有关收楼程序,以免您在同意新楼时,产生遗漏而导致不便请您认真阅读,以免产生烦恼
1、请您在接到《入伙通知书》后,按约定的日期来办理入伙手续,以便我们及时为您提供服务
2、您来办理入伙手续时请带齐下列物件购房预售合同;业主身份证(或者护照)及印章;公司购买的还应带公司法人证件与公章;《入伙通知书》;已缴款项的收据(调换正式发票);未缴的购房款与物业管理应缴的款项
3、如您委托他人来办理,还应带上
(1)您(业主)的委托书,应由律师见证;
(2)您(业主)身份证(或者护照)的复印件;
(3)代理人的身份证或者护照
4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行
5、您收楼时,请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题如有问题,请填入《房屋验收表》中,管理处将代表业主利益向进展商协商解决祝您顺利入伙!XX物业管理有限公司XX广场XX号楼项目()管理处年月日『入伙手续书」入伙手续书业主您认购的号―室,现已具备入住条件,请您按如下顺序办理入伙手续谢谢您的合作
1、房产收款组经办人部门签章年月日
3、物业组业主已领取《业主手册》等入伙资料业主已付清物业管理服务费(三个月)、装修垃圾清运费,并开具收费凭证经办人部门签章年月日第四章对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理,一流的管理出一流的质量通过我们的服务,为“X义广场XX号楼项目()”制造价值,为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境,让业户安心、放心总体管理服务目标
1、前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友;降低开发商的建设成本,促进楼盘的销售
2、合同目标在合同期内,全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家、好朋友二年内达到IS09001质量管理体系第三方认证;二年内达到IS014001环境管理体系第三方认证;二年内达到0HSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证;一年内通过“XX市物业管理优秀小区”的考评;三年内通过“XX省物业管理示范小区”的考评;四年内达到“XX物业管理示范小区”的标准;管理服务理念XX物业让您更满意让一一严格管理、规范服务、心心交流您一一业户、进展商、行政主管部门、有关专业部门更一一优于行业标准、优于其它企业、100%业户第
一、不断超越业户日益增长的需求满意一一成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为进展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友
三、保证体系我公司已通过了IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系及0HSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证同时,我公司自2001年起开展企业标准化工作,并制订了公司“企业标准(Q/OAKH)”我公司将三项体系、企业标准与适合“XX广场XX号楼项目(”的三级操作文件贯穿于“XX广场XX号楼项目()”的物业管理之中
四、服务承诺
1、总体指标
1、满意度指数85以上;
2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故,管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;
3、第一年度导入三项贯标体系管理,第二年度通过三项贯标体系认证;
2、分类指标
1、管理处设专线24小时受理报修,
2、业户接待时间:365天8:30-20:30;
3、各类服务人员上岗培训率达到100%;
4、档案归档率达到100%档案完整率达到100;
5、维修及时率达到100%;
6、维修质量合格率达到95%以上;
7、实行维修服务回访制度,回访率达到100猊
8、有效投诉处理率100%投诉人签字满意率95%以上;
9、公共设备、设施完好率达到98%以上;
10、房屋建筑完好率达到98%以上;
11、绿化存活率达到98%以上;
12、清洁管理无盲点,管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;
13、道路、停车场完好率达到98%以上;
14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务第五章拟采取的工作计划与物资装备情况、拟采取的工作计划为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强装修管理,增强业主与物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作,使开发商与物业公司的品牌共同提高,达到“双赢”的目的
1、业主入伙前我公司对物业进行现场查勘,力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或者布置措施,配合准备接管验收所需要准备的资料及其他有关工作在与进展商进行物业的交接验收中,由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》)关于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单,在一定期限内由开发施工单位整改修复,再由我公司验收合格后同意同时协助进展商制定《使用公约》、《业主手册》等文件,同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料另一方面,做好小区的开荒保洁工作,进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作,保证公共设备设施的完好,以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户
2、业主入伙中业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表,关于业主发现的问题予以记录向业主交付填写的资料有《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等,并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定其中尤为重要的工作就是装修管理,按公司标准向业主做好解释工作,并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料,业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管;保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》,并巡视跟踪施工队的装修过程,督促施工队文明施工,保持环境整洁,建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地,不同意将垃圾堵住楼道,不同意将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道;夜间保持施工区安静管理处除保安外,业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查,发现违章及时纠正,装修结束应通过验收,装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认
3、业主入伙后进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,要紧开展下列工作(但不限于)房屋管理建筑物与其附属物的保养、维修;设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;清洁管理加强清洁员工的管理,保护物业范围内的清洁卫生;绿化管理物业范围内的绿化建设与养护;消防管理建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;安全管理;加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;车辆管理保护行人、车辆的交通秩序,与车辆停放秩序;产籍管理指对产权登记过程中所产生的各类图表、登记资料进行完善与修正,保证产籍的完整、准确、与实际相符;财务管理对物业管理资金运作与管理;协调因房屋质量引起的业主与进展商之间的纠纷
二、物资装备情况
1、物业管理用房为制造一个良好的居住与生活环境,根据建设部物业管理条例的规定,与结合XX广场XX号楼项目()的特点,除各类设施设备机房外,物业管理用房还包含.管理服务用房管理处接待、办公用房;・保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料与更衣等的管理用房与仓库;
2、物业管理用房的配置要求[管理处办公用房]划分为客户接待与办公两个区域,场所面积按建设部有关文件执行[工程维修作业工作室]需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等[保安、保洁人员休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保洁工具等以上配置除管理用房外,其他用房可利用车库等多余房间,以不侵占正式办公用房为宜总的原则是,给业主及租户带来方便,提高我方人员工作效率第十三章拟采取的安全与秩序保护方案135第十四章绿化与保洁管理方案149
一、绿化管理方案149
二、保洁管理方案151第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明156
一、停车管理方案156
二、地下车库经营管理的说明157第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务159第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明169
一、开展销售工作的可行性方案169
二、空房管理办法175第十八章投标报价及经费收支预算177第十九章对招标人提出的有关配合要求的说明186第二十章招标人要求投标人对下列内容做出实质性承诺187附件物业管理应急措施188
一、遇火灾处理程序188
二、接报治安事件处理程序192
三、接报刑事案件处理程序192
四、遇燃气泄漏处理程序195
五、遇停电处理程序195
六、遇水浸(跑、冒、漏)处理程序198
七、遇爆炸物或者可疑物品处理程序199
八、遇恐怖事件处理程序200
九、触电事故的应急处理程序201
十、电梯困人事故的应急处理程序201
十一、强烈大风的应急处理程序
2033、管理设施的配置要求管理处开办物品表第六章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理
一、拟建立的组织机构及人员的配备i¥i管理处经理经理助理保安领班
2、管理处运作方式及各部门职责
1、管理处运作方式・管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式,下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门,实施管辖区域内统一的物业管理•管理处经理集指挥与职能于一身,全面掌握日常工作及人员状况,减少失控各项工作的安排及临时任务的下达,均由管理处经理直接安排,各部门主管下属员工直接向其主管负责,各部门主管直接向管理处经理负责
2、部门职责[业户服务部]业户服务部要紧负责日常与业户之间的联系,处理包含入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜,协调各部门工作[保安服务部]保安部负责小区治安,交通与消防管理工作,包含门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务[设备管理部]设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务,包含电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务[保洁绿化部]清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生与绿化服务此外采购、人事、培训等事务将由XX物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责
3、人员配备
1、管理处各岗位员工的任职要求[管理处经理]大专以上学历具备行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理的有关政策与法规,对工程设施有一定的熟悉与管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄,思路敏捷有良好的团队精神与沟通技巧有良好的指挥能力、语言交流能力与文字表达能力[经理助理]大专以上学历.具备XX房地资源行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书具有高档住宅小区管理经验有良好的协调能力、语言交流能力与文字表达能力[业户接待]大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟悉高档住宅小区运作内容普通话标准流利有良好的协调能力、语言交流能力与文字表达能力通过义义物业培训中心专业培训[保安服务]具备物业保安人员岗位上岗证书年龄20—35岁之间,男性身高不低于
1.75米五官端正,具有较强的敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力通过XX物业培训中心专业培训[维修养护]具备有关操作证及上岗证具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验具有较强的敬业精神与吃苦耐劳精神[保洁保绿]通过保洁专业化培训熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作形象健康细心、认真,能刻苦耐劳及承受工作压力
2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责与工作范围[人员配备][岗位职责与工作范围]管理处经理在公司的领导下,全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与保护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作组织拟制、审核与贯彻小区管理服务的工作计划与作业文件负责小区管理服务的质量操纵与费用操纵负责协调与业委会、进展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系负责初审分承包方、分供方,审批小区管理服务公开文件与管理处作业文件的发放负责组织小区公益性活动完成公司交办的其他任务管理处经理助理在管理处经理的领导下,负责业户服务的接待工作拟制小区的业户服务计划、费用预算,负责业户服务的质量操纵负责编制每日的《工作日报》,并向公司上报负责接待业户办理入伙、房屋与车位租售、装修手续;负责协调处理业户投诉、报修事宜负责建立业户档案,登记产权清册与租赁清册、权籍资料,对业户档案实现动态管理负责代收公用事业费、有线电视费;代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜负责收集编排管理信息、业户服务征询单,及时张贴与收回,对反馈的业户见议与意见进行分析、落实与安排处理,保持与业户的沟通负责管理处计算机应用与办公设备的保护保养工作具体组织社区公益性活动完成经理交办的其他工作设备管理部主管在管理处经理的领导下,负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务,包含房屋设备设施运行的应急处理工作负责对设备部的日常管理,检查每日运行日志,熟悉设备工作状况合理安排每日工作负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量操纵,拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件,并负责实施负责计划与购置维保材料及工器具负责公共设施能耗管理与节能工作编制(设备)突发事故的应急处理预案,并适时组织预演负责对房屋设备(设施)维修、保养工作的计划实施与记录备案,对一些隐蔽工程中的更换要全面记录备案,记录文件长期储存完成经理交办的其他工作保安服务部主管在管理处经理的领导下,对所管辖区内的治安、消防负责负责对当值保安进行岗位督导,发现不合格操作当场予以纠正,对各班保安质量记录进行初审负责对突发事故应急处理的现场协调负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查与管理负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传负责对队员考勤与请假审批及工作考核负责对装修施工队介绍小区《装修管理规定》并对现场进行安全监督与现场管理协助完成管理处布置的业主特约服务保洁绿化部主管服从管理处经理的领导,对小区的清洁绿化负责负责对当班保洁工操作的检查,对各班保洁工作质量记录进行初审负责对绿化区的规划与养护工作的督导、监管负责安排人员完成业主提出的特约服务负责对员工考勤与请假审批及工作考核负责计划与购置保洁材料及工器具负责与绿化养护的业务联络完成管理处经理交给的其他工作任务业户接待员(出纳、投诉)具体开展业户服务方面的工作,包含业户入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作;负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作;负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案登记产权清册与租赁清册;保持与业户的联系与相互沟通,包含具体组织社区公益性活动;完成交办的其它工作业户接待员(档案)负责管理处文书档案管理工作,包含文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作;负责管理费的收缴工作;负责管理处计算机应用与办公设备的保护保养工作;负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作;负责与业户权籍资料的管理工作;完成经理交办的其它工作门岗保安对主管负责,服从上级命令;在指定位置,指定面向立岗,严禁脱岗;验证《物品出门证》,施工人员《临时出入证》后放行;发现责任区域公物损坏向上级报告;负责外来人员的登记,备用钥匙管理;协助主管进行紧急服务处理巡岗保安对保安主管负责,服从上级命令;巡逻中遇业要紧求应及时提供服务;巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证;检查机动车辆、非机动车辆停放情况保洁工对保洁主管负责,认真执行各项管理制度;认真做好承包区域的环境保洁;在主管带领下,认真完成本职工作与其他交办任务设备工(值班水电工)对设备主管负责,执行管理处各项规定与制度;负责变配电系统的运行管理与维修保养;负责高、低压配电设备,变压器,机房配电及操纵设备,公共区域电气设备的维修保养及故障检修;负责给排水、消防设备动力电源的正常供给;认真钻研技术,熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术,做到推断故障快捷准确,处理迅速及时;按时按质保量完成设备检修工作;定期巡视电气设备,密切注意其运行情况,正确抄录各项数据,并填写好巡视、运行、维修、保养记录;做好给排水设备(设施)的运行操作与维修保养工作;发生事故时,保持头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障,重大事故及时上报,并与下一班当班员工共同排除故障;.负责责任区域的机房设备的保洁工作设备工(维修工)对设备主管负责,执行管理处的各项规定与制度;负责房屋、设施的使用管理与维修保养工作;负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作;努力钻研技术,熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术,做到推断故障快捷准确,处理迅速及时;发生事故时,应确保头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障事故未排除不进行交接班,并与下一班当班员工共同排除故障首先,十分荣幸能参与“XX广场XX号楼项目(”项目的前期物业管理服务投标工作我公司将依托自身的专业管理实力,结合“XX广场XX号楼项目(一——”的现状,对“XX广场XX号楼项目()”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划我们将以义X物业崭新的物业管理服务理念,在结合国家政策法规与贵方的实际需要的前提下,凭借义X物业在长期物业管理服务过程中积存的丰富经验与充足的人才,为“XX广场XX号楼项目()”的业主制造一个与谐而优美的居住、办公及购物环境,提升“XX广场义义号楼项目()”的物业价值,并使“XX广场XX号楼项目()”成为XX市乃至XX省又一个知名的高档综合物业管理品牌本投标书是根据贵方提供的“XX广场XX号楼项目()“前期物业管理服务招标文件要求,结合我公司的企业服务理念及标准,经我公司考察研究之后,编制的前期物业管理服务投标书我方同意一旦中标投标书中的所有承诺招标方有权要求写入物业管理委托合同否则,招标方能够在中标候选单位中重新确定中标单位再次感谢XXX公司给予我们这次合作的机会公司名称XX物业管理有限公司注册(通讯)地址联系电话传真电话邮政编码我公司接管义义广场XX号楼项目
二、培训及管理培训承诺各类服务人员上岗培训率达到100%各类专业人员持证上岗;培训计划源源不断的人员培训是XX物业的管理水平不断提高的根本保证为此,公司根据自身进展的需要,建立了自己的“培训中心”“培训中心”每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班与不定期的各类专业的培训班培训师资由公司中级以上的专业管理人员与外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲讲授市场的营销策划与各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等到目前为止,已有多名人员通过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评[新进员工培训方案]培训目的使新员工熟悉公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的习惯公司的运作模式,工作要求;提高工作效率培训内容公司基本情况、组织机构、要紧领导介绍公司管理理念与服务理念教育
③企业文化、价值观的传递@《员工手册》、职业道德及有关制度教育培训时间4课时【管理处经理、副经理培训】通过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,务必掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理掌握资金的运行原则与资金的正确使用,成为企业领导的好当家培训时间为3-4周注一小时为一课时【各部门主管培训】通过培训,能协助物业经理的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或者不定期地对下属进行岗位培训培训时间为3-4周注一小时为一课时【通常管理人员培训I】通过培训,树立100%为业户服务的思想,把“服务”作为一种敬业精神,基本熟悉物业经营管理知识、法律知识,务必掌握建筑知识、机电设备维修保养知识,物业环境保护及管理知识,文档管理知识等培训时间为2-3周注一小时为一课时[业户服务培训内容]课程概述业户是物业业主(产权人)与物业租用户(使用人)的统称业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务为适合业户服务的需要,物业管理公司能够在项目管理处设置一个业户服务部,作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业户服务工作培训对象
1、管理处经理课程目标通过经理培训班学员与各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管理与运作规范与到管理处实地学习等培训,使学员们对业户服务的重要性有进一步的懂得与掌握,使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是满足业户需求的保证、是物业服务的基础培训内容
①业户服务的概念;
②业户服务的内容;业户服务的基本要求;
④入伙服务;
⑤业户接待;
⑥权籍管理;
⑦装修管理;培训课时16课时[保安服务培训内容]课程表述物业管理区域公共秩序保护的基本知识,保安服务门岗、巡视岗、监控岗与车辆管理岗的服务要求,XX物业管理有限公司保安服务基础服务标准与保安服务基础作业标准培训对象物业管理经理、保安主管课程目标
1、熟悉物业管理区域公共秩序保护的基本知识;
2、熟悉物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用;
3、熟悉XX物业管理有限公司《保安服务基础标准》与《保安服务基础作业标准》;
4、熟悉XX物业管理有限公司保安服务的运作模式
5、掌握基本安全护卫技能,能够恰当地处理与应对物业管理区域护卫工作及突发事件课程提纲
①物业管理及保安服务的重要性
②物业管理分类中的保安服务
③保安服务的目标
④保安服务的特点
⑤保安服务的基本要求
⑥保安服务的要紧职责
⑦保安服务的组织机构
⑧保安各类人员的岗位职责
⑨保安服务的要紧任务⑩消防工作01安全应急方案⑫各类表格记录注意事项⑬保安队列动作教案培训课时24课时[保洁服务培训内容]课程概述通过对保洁服务在我国的产生与进展的阐述,熟悉保洁服务概论,特性与分类从保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查与作业标准等方面,阐明楼内保洁服务、外墙清洗服务、垃圾的存放与收集运作规范,环境保护与运作规范,掌握保洁的基础知识,熟悉保洁服务的管理制度与岗位职责,并进行监督检查培训对象保洁服务管理人员与保洁员工及有关人员课程目标保洁服务操作规范化与服务质量标准化课程提纲.概述.保洁服务的内容、要求、作业规程、检查等.常用清洁剂的使用.其他培训课时8课时[绿化服务培训内容]课程概述绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要构成部分园林绿化能保护与改善环境、调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用通过绿化养护管理能充分表达管理区域应有的绿化景观培训对象管理处经理及小区绿化服务有关人员课程目标让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位课程提纲
1、收集资料,建立绿化档案
2、园林绿化法律法规政策
3、绿化名词解释
4、如何验收小区绿化工程
5、如何对小区绿化环境进行监管[设备管理培训内容]课程概述物业设备管理模式是重于服务,又不轻于管理特别是XX物业服务公司成立以后物业管理与服务分离,设备管理由服务公司承担,实行分专业管理,管理处监督的模式物业设备通常可分六个系统给排水系统、消防系统、暖通(空调)系统、电梯系统、强电系统、弱电系统等设备管理的内容包含设备的档案管理、设备运行管理、设备计划维保管理等培训对象物业管理处经理、物业管理设备主管等课程目标熟悉XX物业设备管理模式,物业管理设备的种类,设备管理的具体方法与设备管理的有关标准课程提纲.管理处经理设备管理职责1设备管理的模式
1.1管理处管理设备
1.2管理与服务分离2管理处经理设备管理职责
2.1设备管理保姆
2.2设备管理管家
2.设备管理的内容1设备档案的建立
1.1设备台帐、卡与标识管理
1.2设备机房管理
1.3设备的运行管理
1.4设备的维保管理
1.5设备、设施中、大修管理
3.设备管理的分类2消防系统3暖通(空调)系统4电梯系统5强电系统6弱电系统7智能化系统
4.设备管理标准1管理处中央监控室管理办法2给排水系统运行管理与保护保养管理制度3空调系统运行管理与保护保养管理制度4弱电系统运行管理与保护保养管理制度5电梯运行管理与保护保养管理制度6消防系统运行管理与保护保养管理制度7柴油发电机组运行管理与保护保养管理制度8设备帐、卡物管理办法9房屋、设备、设施中大修管理办法()的优势
1、我公司是第义批国家一级资质的物业管理企业,在管理中拥有丰富的经验,目前管辖的面积已超过2000万平方米,其中85%以上的项目是通过市场竞争取得的管理权公司有充分适合市场化运作的管理机制
2、我公司已通过IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系、0HSAS18001职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证,对XX广场XX号楼项目()的管理质量具有充分的保证作用
3、我公司是目前档案管理X级的物业管理企业,对XX广场XX号楼项目()将来的档案管理将起到了保障作用
4、管理经验丰富,具备同类物业的管理经验公司目前已管理着包含XX国际博览中心、XX大厦商务楼、XX老街、XX东方广场、XX国际广场、XX步行街、XX生活广场、等商业类物业在XX广场XX号楼项目的物业管理中,我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇与其它各类型物业的管理经验铸就XX物业管理的“品牌”
5、根据XX广场XX号楼项目()智能化程度较高的特点,我公司将对楼盘早期介入,协助开发商在智能化设备设施的选型、评估与设计方案改进方面提供建议与参谋之前我们曾参与多个高档楼盘的早期介入,如XX花园、XX新城、XX苑、义义大厦等,都取得了较好的效果,用我们的经验,为开发商带来了较大的利益
6、具有超前的服务理念XX物业让您更满意公司长期从事物业管理服务行业,在管理各类物业领域进行不懈地探索,主动借鉴国际先进的服务理念,不断学习总结同时结合各地的传统风俗与不一致用户的需求特点,寻求各类物业最佳的管理方法通过学习国内外先进的服务理念与管理方法,并与自身的实践相结合,我公司提出了独具特色的具有超前性、制造性、全方位的管理服务理念,并在具体工作实践中取得了良好的效果第七章管理规章制度及管理档案建立情况
一、管理处各项管理制度目录
二、管理规章制度
1、XX广场XX号楼项目()业主临时公约
2、业户投诉处理管理办法1基本要求接待业户投诉应用语规范、礼貌得体,态度温与,耐心倾听,细致解释,件件落实,记录清晰,反馈及时对业户投诉的通常性服务质量问题,要求各管理处在职权范围内限时处理、反馈信息、及时汇报建立投诉接待登记汇总月报制2投诉受理处理办法对业户的口头(电话)或者书面投诉,除做好耐心解释外,应及时落实到XX广场义X号楼项目()管理处,并在《业户投诉处理单》上作好书面记录根据业户投诉时间、内容,按投诉处理基本要求转至有关管理处,并督促限时整改被投诉管理处接到品质部转告的业户投诉后,应立即与业户取得联系首先,向业户致歉;其次,对其投诉的问题作耐心细致的解释,以取得业户的谅解、懂得;再次,对在管理处职权范围内能处理的投诉问题,应立即采取改进、补救措施与善后工作,并认真做好回访工作对管理处无法解决的服务质量投诉问题,由品质保证部或者会同物业管理部协调处理.若投诉内容涉及到公司总体利益,或者与管理处的经济考核目标有冲突时,应及时上报公司总经理室,待总经理室批示后,再行处理被投诉管理处应将品质保证部转告的业户投诉的处理结果、回访情况以书面或者E-mail形式上报品质保证部
3、住宅装修监督与管理设想【设立装修管理领导小组】以管理处经理为总负责人,管理处经理助理、保安主管、保洁主管与设备主管为组员,负责协调装修过程中的有关事项【装修巡检】每日至少巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观(安装凉衣架、卫星天线、太阳能热水器、封阳台)、危机房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象或者违反业主临时公约规定的,及时劝阻、制止并报告开发商与有关主管部门对违反规划私搭乱建与擅自改变房屋用途、违章装修、在住宅底层开设小卖部、建材店的行为及时劝阻、制止,并报告开发商与有关主管部门设置专用、封闭的建筑垃圾堆放点并及时清运【装修施工前】——业户应明确只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修(户门之内的四壁、地面、顶面),不能对室外公用部位进行任何的改、移、力口、拆类施工——装修禁止行为拆改原房屋的承重墙;改变房屋及配套设施的使用功能;随意封闭阳台;厕所要装空调务必经得开发商与管理处同意(统一装外机架或者安装一拖二机型);在预留或者指定以外的位置安装空机、衣架与排放冷凝水;在外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等;大量使用易燃装修材料;随意改变或者移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准签定装修协议书及办理其它有关管理手续【装修施工中】——电梯轿厢在装修其间有防护措施,有持证人员驾驶与管理——随时同意物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实是否严格按装修图纸要求施工,检查施工人员是否办理了临时滞留证手续——业主应自行随时督查施工人员在装修时,是否将装修材料以次充好,工艺简单粗糙,质量能否保证可靠——装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行,并确保晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响他人休息的噪声—施工人员应佩证施工证,其活动仅限于装修户室内,不得到处游逛—施工活动仅限于装修户室内进行,不得在公用部位拌浆、堆物—不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备—不得随意搭电拉线,不得超线载负荷使用大功率施工电器具——如污染公用地面、墙面要及时清除装修垃圾应用袋装好,由管理处集中后统一清运—不得在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品—不准将垃圾投入排污管道,防止下水管路堵塞—抽烟应远离易燃物品明火作业须遵守消防管理有关规定,做好防范措施—发生事故(伤、亡、火灾)要积极自救,并及时报告有关部门与管理处—安装空调室外机务必按开发商预留位置或者指定的位置安装—污、废水立管检查口不要封死,以便蔬疏通—建材进单元门有装修巡逻员监管,建材搬运工要服从指挥【装修完毕】——业主应与施工队签署《质量保证书》确定回访保修办法——聘请专业人员对装修进行验收是否符合图纸要求;是否质量问题;设备、设施安装是否良好;功能是否齐全、可靠——装修单位收齐临时施工人员出入证,到物业管理处办理退保证金手续,如有遗失,保证金不退
4、物业帐务管理办法[管理费的预、决算管理]做好年度管理费的预决算,是做好费用管理的首要工作因此,每年年底或者年初,要按照国家的政策法规与“量出为入、合理节约”的原则,并按照单项预算编制方法来制订下年度的小区的管理费用预算,以确保所管物业正常运行之费用需要每年末要做好当年度的管理费用决算,并提出决算报告,报业委会审批,并同意审计[各类收支的日常管理]建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台帐物业经营收入扣除经营成本后归入小区物业维修资金收费项目合理、合法、公开每项收费都应开具正规的发票或者收据,应字迹清晰、数据准确每月15日将“付款请求书”送交业户,请业户于当月20日前付费,逾期由业户服务员上门收款收费项目物业管理费、房屋设备运行费(有偿服务在提供服务后,请业户确认签字,每月结算一次)准确、及时做好实收账册,统计应收费用、实收费用与欠收费用,做好收费报表管理服务费的收支账目每半年公布一次,同意业户的监督与查询年度预算确定以后,在加强费用管理的同时,更要加强收费管理按每户业主分别设立收费台帐,以确保各项费用应收、实收、预收或者欠费的每笔记录清晰、准确、完整,便于查询在预算的范围内合理安排好每月的开支,做到平衡支出各类费用的支出要符合国家的有关法规与财经纪律,做到不乱花业主的一分钱,年终确保收支平衡[物业维修、更新帐务管理办法]根据XX市商品住宅维修资金管理有关规定维修资金的筹集,按规定由开发商与业主在办理产证时缴入政府主管部门指定账户或者业委会开立的维修资金专户按规定维修资金利息及停车管理净收益应归入维修基金专户维修资金不足时,可由管理处编制筹集方案报业委会,由业委会征集维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用,不准挪作他用日常维修费使用应按规定报业委会批准后并报公司审批,经总经理或者授权代理人批准方可使用关于电梯、污水处理、空调系统等比较大的维保项目,应签订合同,并报公司审批同意后实施中、大修或者更新项目在年度计划中立项,应编制项目预算书,选定施工单位订立工程施工合同,报公司审批,同时报业主委员会审批经公司、业委会批准同意后,由业委会与施工单位订立工程合同若由物业公司与施工单位订立工程合同,应由业委会出具委托书,并写明工程的支付约定,按合同规定经业委会正、副主任签字与公司总经理签字认可后从维修资金中支付按规定维修资金应按幢、按门牌号立账,按单元立分户账管理处应将每年的维修资金筹集、使用及分摊情况年终结算后归档维修资金使用项目—物业日常维修;—物业专项维修、更新;—物业中、大修;—业委会活动经费(由业主大会或者业主代表大会决定)物业发生维修、更新的费用及时做好清单提交开户银行每月与开户银行核对维修资金帐目每半年向全体业户公布一次维修资金使用与管理的情况[管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的帐务管理办法]加强现金库存限额(除额定的备用金外)的管理,超过限额的现金应当及时存入公司计划财务部指定的银行帐户,为安全起见超过1万元,务必有人陪同现金收入应当及时存入指定的银行帐户,不得用于直接支付单位自身的支出,因特殊情况需坐支现金的,应事先报计划财务部批准,严禁擅自挪用,借出货币资金管理处取得的货币资金收入务必及时入帐,不得私设“小金库”,不得帐外设帐,不得“白条”抵库,严禁收款不入帐关于库存现金的收支与保管,应由专职的出纳人员负责办理、小区消防安全宣传与防范设想
1、管理处坚持以防火安全责任制为抓手,认真贯彻政府倡导的“政府领导、法人管理、社区自治”的原则,加强防火安全宣传机制建设;
2、进一步加大防火安全工作基础,全面提升XX广场XX号楼项目()防火工作的管理水平
3、工作目标通过各部门、各级防火组织与全体员工的共同努力,不断探索管理处消防管理机制,完善防火工作机制,提高依法治火的能力与水平;
4、通过整治防火安全薄弱环节加大小区消防安全宣传力度,有效预防与操纵通常火灾事故;有效实施小区防火安全监管,为XX广场XX号楼项目()提供良好的防火安全保障[消防安全宣传与防范]通过在义广场XX号楼项目()设立公告栏,向小区住户宣传消防安全深入贯彻《消法》,加强消防宣传教育,传播居家防火知识,提高全民的消防防范意识.通过小区内部网络公布防火安全基本常识,开设家庭防火知识专栏,向业主(用户)普及居家防火常识,帮助业主(用户)消除家庭火险隐患通过开设座谈会的形式,向小区业主普及消防安全法律法规等行业规定通过研讨会的形式讨论新近消防问题的热点组织业主参观XX广场XX号楼项目()消防设施系统,现场讲解小区消防系统的管理与运行情况
6、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想•通过在XX广场XX号楼项目()设立法律法规常识专栏,向小区住户宣传法律法规知识,深入贯彻《物业管理条例》、《消法》等有关法律,传播法律法规常识,提高全民的法律意识通过小区内部网络公布法律法规基本常识,设立主页公告栏,向业主(用户)普及法律法规常识,帮助业主(用户)提高法律意识通过开设座谈会的形式,向小区业主普及法律法规知识通过研讨会的形式讨论新近法律法规的热点问题第一章投标人资格证明文件投标承诺书中国物业管理协会
一、本公司认真研究了XX广场XX号楼项目()前期物业管理服务招投标文件后,愿意同意招标文件的要约条件,愿意参加本次招标
二、本公司声明如下
1、同意按照招标文件要求参与竞标,否则视为自动放弃
2、在签署XX广场XX号楼项目()前期物业服务合同之前,本招标文件与贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件
3、如我公司中标,将按照贵司规定的时间签订XX广场XX号楼项目()前期物业服务合同,并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务
4、我方同意,在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内,自觉遵守本次招投标活动的每项规定投标单位名称XX物业管理有限公司(公章)法人代表地址:联系电话:
三、管理档案建立情况
1、物业档案建立的内容业主入伙资料业户家庭资料业户联系电话包含正常情况下的联系电话与紧急情况下的联系电话,如家庭电话、单位电话、手机、呼机、E-mail地址等业户室内装修管理资料包含装修申请表、装修过程情况记录、管线变动情况等业户日常维修资料包含维修、维修回访等记录情况业户反馈资料包含服务质量回访记录、业户投诉及处理记录、业户意见征询、统计记录等
2、物业档案管理的具体措施业户档案资料是在业户入伙以后逐步建立起来的,其内容包含业户的姓名、家庭情况、工作单位、联系方法、管理费收缴情况、室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等业户档案的收集XX物业设立档案室,建立相应规章制度,对业户档案进行严格管理资料收集坚持内容丰富的原则在实际工作中从需要出发,扩大资料来源,从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档,实行业户一户一档业户权籍资料管理从业户入伙开始,应着手权籍资料的收集工作,权籍资料的收集、整理、归档,应做到条理清晰、完整齐全,便于查阅管理与使用好权籍资料,动态反映业户权籍状况,为业户需求提供服务.业户档案的整理各个业务范围上收集到的信息资料,统一交档案员集中整理,整理的重点根据资料内容、来源进行分类,做到条理清晰、便于查阅业户档案的归档XX广场XX号楼项目()管理处的业务接待将收集到的业户资料每月五日前提交档案中心XX物业档案中心员按照物业管理自身的内在规律与联系,将资料分类有序地储存,并输入计算机存档,运用计算机的先进手段进行档案资料的管理档案的利用为业户服务工作及时提供档案资料,直接或者间接地为业户管理服务,从而有效地提高服务质量与服务水平.业户档案的管理业户档案的使用应有严格的规定,借阅务必由具备规定条件的人员经登记后方可借出,归还时须由专人进行检查,如有破旧,立即修复,严重时追究有关人员的责任业户档案存放时要做好防火、防潮、防蛀工作,计算机使用时应防止电脑病毒侵入第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容与指标
一、管理处服务人员的服务内容与指标[业户接待]实行周一至周日08:30-20:30的业户服务制度业户服务人员五官端正女性身高
1.60米以上,男性
1.70米以上举止得体,微笑服务按公司规定统一着装,佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄在服务过程中热情、周到,文明用语,主动询问并及时为业户提供服务服务内容入伙服务、业户接待、权藉管理、投诉处理、收费管理、装修管理、档案管理、报修处理、业户满意度测评、社区文化、便民(特约)服务等[保安服务]管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务男性,身高
1.75米以上保安人员按公司规定统一着装、佩带胸牌,服装整洁值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄;值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语,不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语业户需要帮助时(如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等),应主动及时提供服务,对业户及访客的询问应热情接待.服务内容门岗服务、巡视岗服务、车辆管理岗服务、停车库(场)管理服务、监控岗服务、治安管理[设备保护]设备人员应统一着装,佩带胸牌微笑服务,举止文明得体在服务过程中保持良好的精神状态服务内容公共设施、设备的养护、保养、维修等[保洁服务]保洁服务人员形象健康保洁人员应统一着装,佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄在服务过程中保持良好的精神状态服务内容公共区域的保洁等
二、急修项目的服务内容与指标急修项目24小时内修复维修及时率达到100%;维修质量合格率达到95%以上;实行维修服务回访制度,回访率达到100%;(具体承诺见维修服务回访)•对通常急修项目,应在当天维修完毕,因故不能修复的(如特殊工艺要求、特殊材料采购等原因),应书面告知报修人,请求再次预约上门维修;.对较大预约维修项目,牵涉到公共部位、设施及可能影响其他业户生活、休息的维修项目,应在预约作业日期前一日通知业户,确保预约维修不误时;维修人员接到报修信息后,如上门维修服务时业户不在家,应留《请求再次预约上门维修(服务)通知单》,示意业户另约上门维修(服务)的日期、时间,并及时向“管理处”回复“非正常注销任务”的信息;.对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目,应尽可能缩短维修时间,努力减少对业户生活及安全的影响对影响较多业户生活、休息的维修项目,应事先公布维修通告(紧急抢修项目可在事后说明),说明维修作业可能对业户造成的影响,请业户有所准备,取得业户的谅解与支持,并向业户表示歉意
三、通常维修的服务内容与承诺报修项目10分钟内到现场通常维修项目48小时内修复对通常预约维修项目,维修人员应约时不误,准时到达业户报修现场,二天内维修完毕,逢节、假日不顺延维修人员接到报修信息后,如上门维修服务时业户不在家,应留《请求再次预约上门维修(服务)通知单》,示意业户另约上门维修(服务)的日期、时间,并及时向“管理处”回复“非正常注销任务”的信息;【维修服务收费】以服务公司维修服务项目价目表为准,或者根据市场价格与业户协议确定在有偿维修服务完工后,由维修人员开具发票,在发票上注明材料费用及人工费用,并请业户在《维修(服务)任务单》上签字确认、付费.因维修质量问题造成的重复修理,不得另行收费;因维修操作不当造成业户缺失的,应按实赔偿【维修服务回访】水、电急修项目24小时内回访;涉及邻里间的维修项目24小时内回访;有较大危险性的维修项目(如室内屋顶粉刷层大面积剥落,供水管道爆裂等)24小时内回访房屋渗漏水维修项目,应在维修完工第一个雨天后回访通常预约维修项目应在维修完工后三天内进行回访由“96916”信息平台值班人员进行电话回访在回访中发现存在维修质量问题,应及时预约整改;发现存在服务态度及在报修后预定时间内未到达现场等问题,应责成有关维修人员登门道歉
四、服务受理、报修接待的服务内容与指标全年365天24小时接收业户要求维修服务的信息,接待人员应以规范、礼貌、文明的语言,亲切、热情的语气接听业户的报修电话.对急修项目,接待人员应对业户的报修内容全面询问、准确分类、认真记录,按规定程序将信息给有关的维修人员,并及时进行维修对预约维修项目,根据与业户预约的时间,维修人员准时上门维修服务
五、投诉处理的服务内容与指标公司服务质量投诉电话,24小时开通,24小时内给予回复有效投诉处理率100%投诉人签字满意率95%以上业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权,发现维修服务存在问题有权及时指出,如业户与维修人员无法达成共识,可向“021—96916”信息平台或者管理处专线电话投诉“021-96916信息平台或者管理处专线电话”接待人员应认真、热情地接听业户的投诉,及时登记投诉要点,通过调查、处理,尽快给业户一个满意的答复投诉接待人员应对投诉的接听、处理的全过程作全面的记录,对重大投诉应及时向有关领导汇报
六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容与指标【电梯】XX广场XX号楼项目()载人电梯24小时正常运行,其他设备按需求正常运行保证24小时有维修人员在小区内值班,遇电梯困人事件保证10分钟内救出被困人员执行定期保养与每年年检保养制度,并有记录,把有序的维保落到实处,杜绝无序抢修现象所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证与合格的检验报告后方可运行[质量标准]曳引机a.主机运行正常,速度平稳可靠;b.冷却风机正常、有效;c.减速与润滑良好,油位正常;d.制动器完好、可靠轿厢a.内部按钮齐全完好,信号登记有效;b.照明完好,通风机运转平稳,无特殊声;c.手动、自动操作运行正常;d.应急对讲完好可靠;e.超载报警正确可靠;f.轿门开闭平稳,时间适中;g.轿厢长、短行程的平层精度符合要求安全系统a.安全钳齐全,性能灵活可靠;b.限速开关可靠,动作灵敏;c.各安全开关齐全、性能可靠、有效;d.各厅门及轿门安全连锁开关齐全,性能可靠、有效;e.急停开关完好,性能可靠有效;f.检修及运行状态正常导轨导靴a.连接点平滑,固定螺栓无松动,导轨不走位;b.运行时靴衬与导轨无特殊声,滑动平稳;c.导轨润滑良好,油杯、油毡等齐全;d.各导轨表面无重大锈蚀供电系统a.每台梯专用一只操纵箱,电气规范符合要求;b.应急备用电源能自动切换;c.动力电与照明电,操纵电与信号电不得混用;d.发电机运行平稳,无特殊声;e.轿顶、井道照明齐全良好;f.电梯操纵与内接线符合要求,无临时跳线;g.接地保护符合要求底坑a.无积水、渗漏、线路受潮;b.照明、插座齐全完好;c.急停检修开关有效;d.缓冲器正常、符合规定要求机房设施【水泵】水泵24小时正常运行对水泵实行日巡查,每年维保一次水泵各类操纵,传感器每月操纵保养,有记录[质量标准]供水泵a.各水泵运行要紧参数(流量、扬程等)符合出厂要求;b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭灵活;c.各水泵运行平稳,无震动,无特殊声,润滑良好,无咬泵现象;d.电气操纵箱中各器件齐全,启动、运行正常可靠;e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠,无缺损水箱及附件排水系统a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、堵塞;b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、堵塞;c.各检查口标记清晰,操作方便;d.各排水横管无倒返水,排水畅通污水处理系统a.各专用鼓风机运行平稳,无特殊声;b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;c.压滤机运转正常、完好;d.各输送、提升日流水泵运行平稳,要紧技术参数符合出厂要求;e.各专用污泥泵运行平稳,无堵塞;f.各调节池、氧化池等完好,无堵塞渗漏现象;g.气浮除渣设备完好;h.各电机绝缘性能符合规定;i.电气操纵箱中各元器件齐全,运行正常可靠;j.消毒装置完好、有效;法定代表人授权委托书中国物业管理协会本授权书声明注册于义义市XX路号楼(投标人注册地址)的XX物业管理有限公司(投标人名称)法定代表人董事长(法定代表人姓名、职务)为本公司授权签字的(投标人代表职务姓名)为本公司的合法代理人,就贵方组织的XX广场XX号楼项目()前期物业管理服务招标,以本公司名义处理一切与之有关的事务本授权书于年月日签字生效,特此声明法定代表人签字盖章投标人代表签字盖章投标人全称XX物业管理有限公司投标人公章:k.电气接地保护可靠、安全;
1.经系统处理后,排放符合环保要求
七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标公共设备、设施包含路灯、楼道灯等完好率达到98%以上;房屋建筑完好率达到98%以上;道路、停车场完好率达到98%以上;设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏与鼠害现象(服务标准详见房屋共用房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案)
八、小区消防安全、公共秩序保护的服务内容与指标・消防设施、管道完好率100%【消防系统保护质量标准】消火栓泵a.消火泵(流量、扬程等要紧参数)符合出厂要求;b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活;c.消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;d.电气操纵与各元件齐全,正常可靠,性能完好;e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;f.管道设备等无锈蚀、无渗漏增压泵a.增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准消火栓及配套设施a.各层消火栓箱及附件齐全完好;b.启动报警按钮完好、性能可靠;c.各层消火栓出水压力符合要求;d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;e.户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记喷淋泵a.喷淋泵(流量、扬程等要紧参数)符合出厂要求;b.管道附件齐全有效、各阀门启用灵活;c.喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象;d.电气操纵与器件齐全、正常可靠,性能完好;e.泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;f.管道设备等无锈蚀,无渗漏喷淋头及管道a.不一致规格的喷头不得相互代用;b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符;c.喷头、管道无渗漏、锈蚀;d.管道内水压恒定,器件齐全、正确消防送风排烟设备a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效;b.各送风口完好、无堵塞、结灰;c.送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求;d.送、排风机运转平稳,润滑良好;e.各风机操纵器电气元件齐全有效,性能可靠;f.风机设备接地保护、防护罩安全、有效消防报警a.消火栓泵运转应与报警联动;b.喷淋泵运转应与报警联动;c.报警装置应可靠、正常,堵绝误报烟、温感监视屏a.各烟、温感探头完好,感应正确;b.探头显示屏完好,记录、提示、打印正确可靠;c.备用电源完好,切换迅速有效;其他消防设施a.机房、设备灭火器按规定应配备到位;车库、仓库应配备的灭火器材到位管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄;值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语,不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语为保障业户、访客的人身、财产及义广场XX号楼项目()的安全,保安人员应认真值守,实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作,尽到善良管理人的注意义务对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应,果断作出适当处置,即时报告上级,并做好记录门岗保安人员应熟悉X义广场X义号楼项目()常住人员及私家车辆状况,并严格实行访客出入登记制度,不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域雨天为业户提供方便伞等便民服务对装修民工出入小区严格验证,对装修民工携带工具出小区,应查验由管理处签发的出门证,对携带大宗材料及贵重物品出门,应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证,并做好相应记录管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务,对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次为防盗、防火、防灾与维持管理区域的公共秩序,按不一致方案的巡视路线,确保每小时巡遍全部公共区域严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况发现特殊情况及时向有关部门反映,并做好巡视记录与巡逻到位仪(点)的签至上夜间巡视,应佩带警棍、应急电筒,保持高度警惕性,并加强自我保护意识并对路灯的损坏情况做好记录,及时报修加强装修管理,阻止违规装修,制止占用公共场所任意施工的行为,确保夜间(18:00-次日08:00)及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理为应对突发事件,应制定相应的应急预案并定期演习(每年1〜2次)管理区域内监控系统全天24小时开通运行,并实行24小时不间断轮岗监控值班服务,严密监视出入口探头监控屏;通过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内的安全动态,发现疑问应立即定点监控录像,并对可疑情况作跟踪监视及同步录像,做好监视记录;当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密,不得泄漏,未经管理处经理许可,不得擅自放像、切换监控录像资料监控录像储存一个月,循环使用做好监控室内务及清洁卫生工作监控室内无关人员不得进入,有关人员进入都应做好全面记录
九、小区交通与停车管理的服务内容与指标【道路交通管理服务】・对进出XX广场XX号楼项目()的车辆实施证、卡管理,确保车辆进出井然有序;.确保道路车辆行驶畅通、安全XX广场XX号楼项目()出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志,指明行车方向确保管理区域内无违规停车现象道路路面保持整洁、无损、通畅标识清晰、醒目、完整对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定车位停车小区行车道油漆黑白相间减速条标志,警示车辆减速缓行阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域(特种车辆与搬场车辆除外)【停车管理服务】在停车库(场)地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号在停车库的进出口上方醒目处,挂禁令标志、限高标志、收费标志停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整,无积水为办妥长期停车证的业户提供相对固定的车位地下车库只为业户提供长期停车服务(特殊情况需临时停车,应由管理处经理批准后方可停车)辅助、引导车主安全停车对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制度与停车收费制度(收费标准按所在地物价局规定执行)为出入小区的车辆提供引导服务,保持车辆出入畅通、停放有序禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的车辆进入管理区域为临时停车的人员,执行限额发证制度,先到先停,停满为止,并确保已办证车辆的停车为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准许小区内非机动车乱停、乱放对收费的非机动车库实行出入调牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有序停放
十、操纵突发事件的服务内容与指标管理服务范围内不发生重大安全责任事故;管理服务范围内不发生重大火灾责任事故;管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;遇到报警5分钟内务必赶到现场并做好记录;确保应急通道的畅通,应急照明100%完好;给类电子感应设备每月进行一次检测,保持完好率达99%以上;确保管理服务用计算机不受病毒侵害
十一、物业及住户档案管理的服务内容与指标档案归档率达到100%档案完整率达到98%以上;建立一户一档的业户档案业户档案内容—《住宅使用公约》—《装修管理办法》—《装修管理协议》—《入伙手续书》—《代办服务委托书》—《保管钥匙委托书》—《保管钥匙承诺书》(复印件)—《房屋验收表》—《钥匙签收表》—《业主信息表》—《入伙资料签收表》—《施工人员登记表》—《安全责任书》—装修施工单位资质证书(复印件)—身份证明[身份证、暂住证、护照、临时户口等](复印件)—《治安许可证》—《租赁许可证》—权籍资料(购房合同、产权证、付房款证明)—各类付费资料(有偿服务、代收代付等)—投诉、回访记录—各类服务记录—业主大事记业户档案管理按公司档案管理规范执行
十二、住宅装修管理的服务内容与指标・装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行,并确保晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响他人休息的噪声业主室内装修资料整理、归档工作由管理处经理助理负责施工人员应佩证施工证,其活动仅限于装修户室内,不得到处游逛施工活动仅限于装修户室内进行,不得在公用部位拌浆、堆物不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备加强对小区的巡视,及时制止随意搭电拉线,超线载负荷使用大功率施工电器具如污染公用地面、墙面要及时清除装修垃圾用袋装好,由管理处集中后统一清运及时制止装修施工人员在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品
十三、业户满意度测评的服务内容与指标第九章构建与谐社区与便民服务
一、与谐社会
1、社区文化寓亲情服务于社区活动之中,创建高品位的人文环境业户服务部在每次活动开展前,拟定活动的实施计划,并报管理处经理批准业户服务部根据审批意见制定活动的具体方案业户服务部有关人员应组织协调各部门完成活动的前期准备工作,并向小区用户发出活动通知活动进行时,管理处指定的有关人员应注意安全防范工作,保障消防通道的畅通,防止意外事故的发生管理处应邀请业委会代表主持或者参加活动的颁奖仪式管理处有关部门人员在活动结束后应及时清理现场业户服务部在每次活动结束后,以专文形式向小区用户通报活动情况与效果社区活动的形式多种多样,管理处将视实际情况来开展社区活动,具体形式如下定期组织各类主题的PARTY如生日、节日等;组织球类、棋类、牌类、垂钓等活动;组织小区内小朋友、老人游园活动,参观活动,如公园、博物馆;组织小区内小朋友美术、舞蹈、唱歌、书法等比赛;组织小区内家庭运动会(以家庭为单位);开展儿童、成人艺术培训班,如钢琴、绘画、书法等;积极配合业委会开发儿童游乐场,会所(包含亲子室、阅览室、健身房等);定期开展社区文化研讨会;建立沟通例会,及时听取业委会对物业管理的建议与意见(每季度一次)
2、会所及康乐服务建议我方建议,会所根据XX广场XX号楼项目()的整体功能定位及交错经营思路,可设置儿童游戏房、健身房、乒乓房、棋牌室、餐厅或者酒吧等项目[健身服务]服务人员准时上岗,不脱岗,上岗时保持精力充沛;密切关注客户安全使用健身设施,必要时给予热情指导;礼貌接待客户,讲解健身器材使用方法;及时进行清洁打扫,保持健身场所整齐清洁;发现健身设施有特殊,或者客户有反映,应立即检查,如情况特殊应停止使用,报设备维修,并尽快恢复正常使用[棋牌室服务]棋牌室在正常开放时间内开放;保持棋牌室环境整洁,器具完好;根据时点来确定麻将或者棋牌的收费;谢绝18岁下列者进入麻将室与纸牌室;按法律法规与社会治安要求严禁违法活动[酒吧服务]保持环境幽雅,表达相当品位,器具清洁,设施精巧;讲究服务礼仪,热情、主动、周到、微笑待客,举止文雅;各类饮品明码标价,规范收费;保持酒吧环境及装饰物整洁、尽显尊贵;主动招呼客户,客户离开应热情礼貌送客[乒乓室服务]乒乓室保持整洁,乒乓台、网摆放规范,乒乓拍、乒乓球完好;按规定时间开放,按时点收费;保持乒乓室照明符合要求,休息椅或者沙发整洁;出借的球拍、乒乓球应完好并交客户验看,收回时服务人员应验看,如发现球拍有损坏应酌情协商处理
二、便民服务考虑到XX广场XX号楼项目()属于高档公寓,住户对服务的要求层次较高投标人资格证明文件
一、投标人通常性概况XX物业管理公司成立于年,隶属XXX(集团)有限公司,是国家X级资质的物业管理企业,注册资本万元人民币,管理面积已超过万平方米公司先后通过IS09001质量管理体系、IS014001环境管理体系、0HSAS18001职业健康安全管理体系、是档案管理X级的企业我们的服务理念XX物业让您更满意我们的服务追求成为业户的好保姆、好管家、好朋友
二、企业情况一览表
三、财务状况表我公司将对有特殊要求的业户提供VIP优质服务服务宗旨便民、利民、优化业户的生活质量服务原则微利保本、量入为出服务标准凡推出的服务项目,保证服务质量,对每一项服务实行投诉反馈制度,质量标准以有关行业的服务要求为准特约服务内容特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活动,这些服务是根据业户的需求而设立,要紧有便民服务、特约服务与代办服务几项内容a.便民服务便民服务是物业公司为提高社会效益而开展的一些无偿性服务,可开展的服务项目一一公司其他管理小区车辆停放服务;—借针线包、打气筒;—设立便民小药箱;—邮件、报纸收发服务;b.有偿服务有偿服务是为了满足业户的特殊需要而提供的个别服务,是物业公司受业户委托开展的一项服务活动,该项服务只要有业户需要,我们都应尽可能提供,真正表达管理公司全方位服务特点通常我们可提供的项目有—各类卫生、清洁服务工作;—提供装修服务;—护理服务;礼仪服务;C.代办服务物业管理公司的代办服务是为了满足不一致层次的业户服务需求代办服务项目应是多样的,管理处可根据小区客观条件与实际需要统筹安排,通常可开展的项目有—代办交费、代办保险;—代办订购车船票、飞机票、戏票;—代订书报杂志、代购物品;—代雇保姆、家庭教师;—房屋中介服务,代管代租赁房屋;—其他委托服务;・服务承诺a.开展特约服务收费根据服务要求与服务标准,本着收支平衡,略有盈余的精神与业户协商定价;b.关于业户提出的特约服务要求,通常情况当场予以答复,特殊情况2天内答复;c.业户关于提供服务上的投诉,24小时内给予答复,属于服务上问题即作整改,并书面向业户征询意见;d.服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或者徇私舞弊,一经发现严肃处理同时管理处书面向业户道歉退还费用并加赔同等金额第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与保护
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修与更新根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修,属于小修范围的,及时组织修复属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清晰及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好因房制宜,有计划地安排保养维修任务完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度完善的管理、检查、考核制度给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态建立与贯彻各项规章制度及各项标准搞好维修保养计划管理科学安排施工进度
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】建物维修工a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;e.房屋、设施发生特殊,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除特殊设备主管a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;【供配电设备】电工a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》与《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;e.供配电设备发生特殊与故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除特殊与故障设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;h.按《应急预案》规定负责处理应急事件【消防设备】日常巡视a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》与《风机设备巡视记录表》设备发生特殊与故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除特殊与故障;定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员与设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、操纵联动功能与报警安全系统的测试记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》维修保养a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》与《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视消防设备检查巡视记录;e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】管道工a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》与《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;.按《应急预案》规定负责处理应急事件【弱电设备】分承包方维保人员a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》与《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;c.弱电设备发生特殊与故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》及时排除特殊与故障电工a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;c.发现弱电设备特殊与故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养保安人员a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头与设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;b.发现特殊情况,及时报告保安主管、设备主管设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;e.每月定期组织分承包方维保人员与电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》与《摄像监控系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;【电梯设备】分承包方电梯维保人员a.每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》与《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;c.设备发生特殊与故障及时报告设备主管,记录于《设备故障记录表》上并及时处理电工a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》发现特殊及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管,督促维修保养;b.负责电源部分的维修保养及运行操作每月一次切换检查双电源设备,记录《设备定期启动表》设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.实施电梯设备的运行管理,按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管对电梯设备维修保养工作进行检查、验证;d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录;e.每月定期组织电工与分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况,填写《电梯设备系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;【水泵设备】管道工a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》与《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;e.给排水设备发生特殊与故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除特殊与故障设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;j.按《应急预案》规定负责处理应急事件
三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【楼底层大厅】对楼底层大厅的玻璃落地门(或者不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养护每周一次落地门开启灵活,自动定位正确,关闭速度在3s〜15s范围内,无阻滞现象;落地门地弹簧平整、不绊脚,金属表面平整,无明显划痕;落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动,密封胶平整,五金配件齐全,安装牢固对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺每周一次【楼道】对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损灯具饰品无残缺每周一次对楼道内防火门进行安全检查,防火门应保持启闭灵活,闭门器启闭无冲击器防火门玻璃无破碎每月一次对楼道、扶梯进行巡查每月一次a.扶梯扶手无断裂,表面光滑平整,无松动;b.楼梯台阶、踏步平整无塌口,不绊脚,无开裂;资产与负债状况(万元)注上述文件资料,需加盖有关单位公章并需由被授权力人签字C.楼道地面平整,表层与基层粘结牢固,不空鼓,铺设的地砖(大理石)无破旧、起壳等现象,及时修补破旧地砖(大理石);楼面踢脚线高度应一致,不空鼓,无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整对楼面进行巡查每季一次a.内墙表面粉刷层无剥落,墙面砖平整不起壳、不遗缺,凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致,窗户玻璃、五金配件完好;b.各类标牌齐全,标识清晰,油漆无剥落、破旧现象【雨污水总管及屋面外墙】对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落每季一次对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞每季一次对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破旧,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通每年二次对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜每年二次【小区内道路、侧石、围墙】对区内路面,侧石进行巡检每月一次a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不绊脚,排水畅通,修补路面接缝严密,无积水、泛水现象;b.混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂;c.路边侧石平直,保持高低一致无缺损对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严重锈蚀每年二次油漆铁栅栏每年一次【雨污水窖井、下水道】对区内雨、污水管进行检查、清捞雨污水誉井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)疏通小区内污水下水道,保持下水道畅通,同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水每季二次汛期前应对下水道进行疏通,清捞窖井内淤积物汛期前一个月【屋顶避雷带】对屋顶避雷装置及接地装置进行测试,接地电阻符合有关规定,高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试,防雷测试单位应具有专业资质,完成测试工作后,应出具测试报告每年一次对屋顶避雷带进行勘查,避雷带应保持完好无断裂,局部锈蚀应除锈、补油漆每年二次【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破旧现象每日一次检查照明供电线路绝缘状况是否达标每年一次检查照明供电操纵保护装置功能是否正常每周一次【雕塑景观、喷水池】对雕塑、景观检查保养,发现问题及时处理每季一次喷水池检查保养内容a.巡视喷水池,损坏部位及时修复;每周一次b.检查保养给排水管道、操纵阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;每月一次c.检查水泵、水泵操纵系统工作是否正常;每月一次d.检测潜水泵绝缘;每年一次检查水底照明灯具,应保持完好无损,供电线路操纵保护系统完好,电气绝缘电阻达标每年两次【儿童娱乐设施】对儿童娱乐设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件,保持设施安全可靠每月一次每年一次【健身设施】检查保养健身设施,保持设施安全可靠,健身房器械功能完好安全每月一次对设施油漆作防锈保养每年一次【围墙大门及电动大门】检查围墙大门门脚头及四周,应嵌粉密实每年两次大门除锈、油漆每年一次检查保养电动大门应开启灵活每月一次【地面停车位】检查地面平整,无积水、进出无阻碍,锁具功能良好每季一次【地下车库】检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;每月一次保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置;每年一次巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好;每季一次检查消防设施功能可靠,防火门、紧急通道门启闭灵活;每季一次巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠;每周一次保养红外线传感器、计时、监控装置每年两次【楼道、室外消防栓】检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或者损坏每月一次油漆室外消防栓检查消防带完好无损检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活【清洗水箱(蓄水池)】水箱(蓄水池)清洗、消毒每季一次水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检,化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标检查水箱盖板应完整无损,盖板与水箱结合面应无缝隙,水箱内表面清洁,无渗漏,工组扶梯无锈蚀、断裂每季一次【无障碍通道】照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固,路面是否平整有无障碍每季一次第十一章公共维修基金范围的使用方案
一、目的与根据为了加强XX广场XX号楼项目()公共维修基金的管理,保障大楼及其有关公共设施的正常维修、更新,并根据国家建设部、财政部与XX市政府颁布的有关规定制定本办法
二、维修基金帐户的开立业主委员会成立前,由大楼开发建设单位委托的前期物业管理单位在办理商品房产权证时,一次性按购房款的3%向业主收取大楼物业公共维修专项基金(芝景区内该基金由市房产交易处代收)开发建设单位在物业管理行政主管部门对该公共资金设专帐管理业主委员会成立后,经业委会同意,物业管理行政主管部门将物业管理公共维修基金移交给物业管理企业代管,并应当与本市商业银行(下列称开户银行)签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金帐户物业管理企业代管的维修基金,应当定期同意业主委员会的检查与监督
三、维修基金的用途维修基金应当专项用于大楼共用部位、共用设备与大楼物业管理区域公共设施的维修、更新,不得挪作他用大楼共用部位、共用设备与物业管理区域公共设施属于人为损坏的,其维修、更新费用应当由责任人承担公用部位是指大楼的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶,户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备是指建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施与共用设施设备使用的房屋等
四、物业维修与更新的实施业主委员会成立后,大楼需要大修或者者专项维修、更新的,大楼管理处应当在物业管理服务年度计划中列明,提交业主委员会审核;业主委员会审核同意的,应当书面回复大楼管理处,通过招标或者者其他方式确定施工单位施工单位编制的费用预算与决算,应当由业主委员会主任或者者大楼管理处审核
五、维修基金列支的范围物业维修、更新完成后,管理处应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会主任、副主任审核,并经业主委员会主任、副主任共同签章后,有关的费用方可在维修基金中列支在维修基金列支的范围
1、大楼共用部位、共用设备的专项维修、更新及中大修;
2、大楼物业管理区域公共设施的专项维修、更新及中大修;业主委员会会务活动经费等在维修基金中列支
六、维修基金的支取维修基金应当按照下列规定支取
1、在上述第六条的范围内,物业公司关于应急维修的金额在2000元下列,可先应急维修,再报业委会主任、副主任审核签章
2、大楼需要大、中修或者者专项维修、更新的,施工承包合同中能够约定预付款,但预付款最高不得超过工程款总额的30%管理处向开户银行代为支取预付款时应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证与施工承包合同;代为支取实际发生的费用时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证与有关费用清单
七、维修基金帐目的核对与公布业主委员会或者管理处应当每季度与开户银行核对维修基金帐目,并将下列情况在每次业主代表大会上公布
1、维修基金使用与结存的金额;
2、发生物业维修、更新的项目与费用;
3、业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目与费用等情况;
4、维修基金使用与管理的其他有关情况
八、维修基金的再次筹集大楼的维修基金余额不足首期维修基金的50%时,业主委员会应当向大楼业主再次筹集维修基金具体筹集工作由业主委员会提出具体方案并实施再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订,提交业主大会或者者业主代表大会讨论通过,但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金
九、维修基金帐户的变更有下列情形之一的,业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续
1、物业管理区域发生调整的;
2、业主委员会主任、副主任发生更换的;
3、物业管理企业发生更换的
十、维修基金管理办法的生效与修理X义广场义X号楼项目()维修基金管理办法经业主代表大会三分之二应出席代表通过即时生效;有三名以上代表提出要修订本办法并经三分之二应出席代表的通过即修订生效第十二章其他物业及设施、设备维修管理与保护
一、房屋及公用设施维修养护
1、提要制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程与公用设施的全面维修养护计划与实施细则定期进行房屋查勘,确保房屋与公用设施的安全、正常使用建筑物结构特色XX市XX广场XX号楼项目()位于义义市XX区滨海广场南侧,总建筑面积约167000平方米,由四栋30层(不含地下部分),地下3层,建筑高度一百多米;裙房地上3层并相互连为一体2房屋本体与公用设施维修养护目标我们对XX广场XX号楼项目()房屋本体与公用设施维修养护的目标是保证房屋的使用功能与安全,保护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,房屋及配套设施完好率99%以上,房屋零修、急修及时率为100%中大修工程质量合格率为100%重大维修工程回访率为100%
1.3对XX广场XX号楼项目()房屋及公共设施的管理策略为做好XX广场XX号楼项目()的房屋与公共设施的保护保养,我们采取如下三大管理策略
1.
3.1预防性保养策略重视XX广场XX号楼项目()房屋本体与公共设施的日常检查与养护工作,使用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略,根据设施设备的实际状况与老化周期,制定全面的检查计划,通过检查及时发现并解决问题,化被动为主动,保障房屋公共设施的完好,延长其使用寿命
1.
3.2重点服务策略根据建筑物管理中的重点服务事项,进行重点防护
1.
3.3技术先行策略我们将重视技术的引进与开发工作,防止因技术不足影响正常维修与养护,确保物业养护与管理的专业化,保障维修养护的高质量
1.4建筑物管理的重点及计策
4.1管理重点之一玻璃幕墙维修养护XX广场义义号楼项目大量使用玻璃幕墙,根据XX市建筑幕墙检测曾对XX市玻璃幕墙工程的现状进行的调研,结果发现随着幕墙使用时间的推移,目前已有10%以上的工程出现了很多质量问题,涉及调查的931个建筑,有90个出现问题其中包含幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题因此,玻璃幕墙的保护是建筑物管理的一个重点计策1建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的“动风压三性能检测”检测一次2做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原先一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽与质量保持一致
1.
4.2管理重点之二房屋地基、屋面、外墙、地下室与门窗防水工程的维修养护计策1采取预防为主的计划性维修保养与应急修缮养护相结合的原则,定期对房屋与公用设施屋面、外墙、地下室与门窗防水工程的完好情况与防水性能等进行针对性的检查养护针对性地制定养护措施与计划,及时做好房屋与公用设施外墙、基础、屋面与勒脚等维修养护工作如夏季来临前及时做好天面、窗户与外墙等防水修补,消除墙面与金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象,保证房屋与公用设施经受台风暴雨的袭击2针对一些薄弱环节,制定专门措施,进行防护,如在台风来临前做好门窗关闭工作,地下室等做好排水防水工作3加强建筑物使用与装修的安全宣传,严把装修管理关,加强安全检查,杜绝违章装修4加强建筑物地基、地面与勒脚等饰面的保护工作,做好防损管理工作,及时修补损坏的饰面等L
4.3重点管理之三外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的保护计策1加大检查力度,将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人,实施质量专业操纵;使用多重保障制度,日常保护、定期保养、日常巡查与定期巡查相结合,防患于未然2做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原先一致的材料确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽与质量保持一致3做好外墙、金属部件漆面的清洁与防损工作,并采取预防性养护等措施,减少大修次数,降低保护成本4对施工过程进行严格操纵、跟踪管理,及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为L
4.4重点管理之四钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮与养护计策1定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定,并根据勘察、鉴定结果,制定科学保护保养方案并组织实施2加强员工业务技能培训,提高维修技术3做好材料特性的研究与技术贮备工作,掌握其技术标准与参数,包含材料配比方案等5重点管理之五装饰材料的养护计策1熟悉掌握义义广场XX号楼项目各类装饰材料的使用与保护特性2加强外墙等饰面的日常性保护与检查工作,及时处理变色、脱落、破旧,发现问题及时处理3定期进行大理石打蜡与大理石、花岗岩去黄处理,对进口的黑色大理石日常重点检查,定期清洁、保护,更要注意在清洁、保护中,要使用适当的药剂,禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、保护材料与工具4加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护与清洁卫生工作5严格把好材料与维修质量的验收关,工程材料的采购严格按照质量验收操纵程序执行6及时做好走道、墙面等表面的积水与污物的清理,及时做好排水管、排污管等维修与排水等清理工作,避免污水等侵蚀房屋设施
1.5房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围是承重结构部位包含柱、梁、楼盖、屋顶等、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护与管理电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见《
2.设备管理》序号项目时间间隔次数维修养护内容1地基基础半年.检查地基有无超过同意范围的不均匀沉降.检查基础有无开裂、破旧,勒脚有无破旧每季
1.适时安排白蚁的防治与消杀工作,走访用户,熟悉其办公室内有无发现白蚁,检查公共部位有无白蚁每年*
1.检查房屋基础结构性能是否完好与地基沉降总量情况一序号.项目时日间隔次数维修养护内容2承重结构梁每季*
1.检查有无变形、裂缝、腐蚀每年
1.检查整体结构性能是否完好板每季
1.检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀每年
1.检查整体结构性能是否完好柱每季*
1.检查有无倾斜,变形、裂缝、腐蚀每年
1.检查整体结构性能是否完好承重墙每季
1.检查有无孔洞、裂缝、腐蚀每年*
1.检查整体结构性能是否完好备注关于承重结构各部件,若出现因设计或者不可抗拒因素引起的严重损坏,我们委托专家进行分析、计算,拟订维修方案,由专业公司实施处理3非承重墙每月
1.检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷每年
2.检查墙体结构性能是否完好4楼地面每季*.检查楼地面是否平整完好,有无空鼓与破裂.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破旧,发现问题及时处理.更换大面积松脱、破旧的地面饰面材料每年
1.检查楼地面面结构功能的完好性5楼地面每季—*L检查楼地面是否平整完好,有无空鼓与破裂.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破旧,发现问题及时处理.更换大面积松脱、破旧的地面饰面材料每年
1.检查楼地面面结构功能的完好性6公共通道、门厅等每周—*.检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱;发现特殊及时修复.午共通道及门厅的墙面有无污迹与剥落,发现特殊随时处理每半年*.检查扶手、踏步有无损坏,发现特殊随时修复.补换损坏的地板.修复空鼓的地板每年
1.油漆扶手7外墙面铝型材、玻璃幕墙、大理石每周■.修补外墙饰面裂缝、脱落部分.更换破碎的玻璃外墙饰面,发现问题立刻处理每半年.结合外墙清洗作业,一并检查外墙面的使用状况.特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象每年.雨季时期对用户窗台进行密封保护检查,杜绝雨水侵入.关于外墙面大面积渗漏久修无效的,局部翻新以防止渗漏面积扩大备注.台风暴雨天气及时公布信息,提醒用户关好、锁好门窗.大风、台风、暴雨过后及时进行巡查.外墙清洗选用适宜的清洁剂.更换外墙饰面应按原设计要求进行.建议每25年翻新外墙面一次8吊顶每周
1.检查有无擦、戈IJ、舌1」、踏坏,发现损坏及时修补每月
2.加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作,发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复9门窗每月-.检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变与腐朽,发现总问题及时处理门转轴或者摩擦磨损部位加润滑油.(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈每半年
1.更换门窗的易磨损部件序号项目时间次数维修养护内容1路面路基每周.检查路囿有无枳水.检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝.检查路基有无塌陷.发现特殊及时处理或者修复2路灯及线路每H-
1.检查灯具完好情况,即坏即修每周*.检查玻璃灯罩有无破旧.有无金属灯架松脱现象3•灯口、灯栅有无损坏每季.检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象.金属灯架有无锈蚀.发现特殊即时处理或者修复每半年.油漆灯具支架.检查路灯线路有无老化现象.油漆灯具线管一次3停车场(库)每日.检查路囿有尢枳水.检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝.检查车道灯有无损坏.检查行车指示标志是否正常.发现特殊即时处理或者修复每月*.检查停车线、行车指示线是否清晰、完整.限速牌、指示牌是否齐全、完整.检查挡车器是否正常4沟渠池井每周.检查沟、渠有无堵塞现象,如有特殊及时疏通.检查雨水篦有无特殊每季.检查井底及池底是否有污物沉积,如有沉积及时清污.检查井壁有无裂缝及塌陷,如有特殊及时修复.检查沟、渠是否完好,如有特殊及时修复.井盖及雨水篦刷漆.检查井盖完好程度,发现损坏及时修复或者更换5雕塑、建筑小品每周■.全面清洁.检查后无破旧,如有特殊及时修复.检查有无乱刻乱划现象,发现问题及时处理6公共标识标牌等设施每周*.保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破旧,发现特殊及时处理.检查牢固程度,如有松脱,及时恢复每半年
1.检查完好程度,加固7管网每II■.检查管线接头有无渗漏现象.检查管线固定支架的松紧情况每周.检查管道保温层有无损坏.管网支架完好每半年.管道刷漆.检查或者更换管网.发现特殊及时修复方式寿命供水管扬水泵制冷机组冷却塔风机盘管/风柜运行中作预膜处理
181111.
211.
98.0未进行预膜处理
12.
69564.0姓名要紧业绩性别年龄专业学历工龄职务从事本岗位工作时间联系电话时间训练、学习项目内容地点参加人员每天接班刖半小时前二十分钟班前安全会各类规章制度、安全条例及注意事项楼内接班保安后十分钟整装,准备接班23007001500换岗仪式各岗位交接班保安每周周一班务会一周保安工作总结;传达公司、管理处精神;本周工作安排管理处值班室非值班保安周三业务知识学习法律常识与案例分析、安全保卫知识、保密制度等管理处值班室非值班保安周五体能训练长跑适时决定非值班保安每月月底星期天技能训练会操适时决定非值班保安月底部门考核专业技能、业务知识适时决定全体保安每半年第六个月底公司考核综合知识(专业技能、业务知识、有关法规等)适时决定全体保安每年年底公司考核综合知识(专业技能、业务知识、有关法规等)适时决定全体保安序号姓名性另年龄职务(工种)职称(学历)身份证号简历1投资企业总经理大专2管理处经理助理大学本科/经济师3业户服务部主管大专4设备主管大专/助理工程师5设备主管高中/助理工程师各类反应人员接到通知至赶到现场的最长时间监控中心值班人员1分钟(包含报警定位,报告值班负责人)一级反应力量3分钟赶到现场二级反应力量5分钟三级反应力量5分钟四级反应力量5分钟当班维修人员5分钟状态类别监控中心指挥现场指挥反应力量类别一级状态值班人员二级状态保安部主管(管理处经理戒备)当班保安一级力量上阵二级力量戒备三级状态管理处经理有关部门部长二级力量上阵三级力量戒备必要时四级力量戒备四级状态(值班人员密切监视)管理处经理四级力量上阵住户姓名电话地址装修公司名称注册地址法人代表电话工地负责人电话项目要紧材料时间年月日起至年月日止物业管理处审批意见年月日批准人验收意见年月日验收入住户姓名地址弄号室电话施工单位名称注册地址经营范围企业资质法人代表电话工地负责人电话装修项目施工时间要紧材料要紧施工机具人员登记工种姓名性别年龄籍贯身份证号出入证收发日期出入证已发已收补发编号工本费施工证发放日期工本费共计(大写)姓名工种照片施工单位装修住户地址物业管理处签章有效期年月日年月日地址路弄号-R…产权人室项目整改内容要求完工日期整改情况进展商确认管理处确认业主验收项目年预算额(元)备注办公接待费用357933见表一保安服务费用377808见表二保洁服务费用340758见表三设备管理费用1553504见表四绿化服务费用6000见表八管理酬金
312137.7按管理成本10%收取税收及附加
173236.3按国家税率
5.55%计算合计3121377物业管理费(XX楼)
2.87元/月.平方米项目月预算额(元)年预算额(元)备注1人事费用管理处经理(1人)7475108870经理助理(1人)
6428.595308业户主管(1人)
1515.619641业户接待(5人)
5683.5736542工作餐费920110403服装费用25030004办公费用5006000印刷、办公用品等费用5交通费用10012006接待费用60072007饮水费16019208办公室水电费30036009通讯费用手机通讯费4955940215元/人.月X2人+655元/人.月办公室通讯费300360010培训费417500011公众责任险417500012员工人身意外险80960120元/人.年13不可预见费用5006000含政府规费小计
26141.6357933项目月预算额(元)年预算额(元)备注1人事费用保安服务部主管(1人)126316368保安领班(4人)360046652保安员(24人)192002488082工作餐费3335400203服装费用1208145004白手套754506个月计5消防记录用纸及色带10012006监控用耗材506007通讯费用6578065元/人.月义1人8保安培训费用
362.54350300元/人.2年9其它低耗品5060010员工人身意外险2903480120元/人.年小计
29598.5377808项目月预算额(元)年预算额(元)■备注1人事费用保洁服务部主管(1人)
1136.714730保洁领班(2人)120015552保洁工(18人)99001283042工作餐费2415289803服装费用35042004培训费17521005通讯费用657806员工人身意外险21025207垃圾清运5000600008外墙清洗5000600009化粪池处理10001200010物料费用工具、材料、易耗品等费用水桶120720按6个月计扫帚/簸箕120720按6个月计拖把80960抹布961152层推2202640不锈钢光亮剂2002400上水器/刮水器2002400其它药剂50600小计
27537.7340758项目月预算额(元)年预算额(元)备注1人事费用设备管理部主管(1人)
5232.579809设备工(10人)11367145034设备工(2人)1600207342工作餐费1495179403服装费用27132504通讯费用657805设备人员培训审证费用769106员工人身意外险13015607照明灯具耗材80096008零星维修材料费80096009维修建材用料12001440010公共能耗费
104157.241249887见表五小计
127193.741553504名称台数功率kW系数单价天数小时总价(元)说明
一、电梯垂直梯A
15260.
60.
7222933359.04小计
(1)
33359.04
三、水泵类生活水泵
2220.
722242787.84高区变频泵
2150.
722283801.6中区变频泵消防喷淋泵
2750.721108消防水泵
2900.
72129.6消防喷淋加压泵
25.
50.
7217.92潜水泵
25.
50.
72301237.6中水供水泵
2220.7230109504小计
(2)
16576.56
四、照明楼道照明
180.
60.
7230122799.36估算泛光照明
2010.72152432监控
40.
80.
7230.
42241682.1弱电
30.
60.
7230.
4224946.18小计
(3)
5859.64
五、设施用电排烟风机
0.
10.7213保洁设备
50.
50.725327变压器损耗7000变压器电耗4125011X
0.738500小计
(4)45527
六、供水消防系统
1.5吨
3.030135清洁用水15吨
3.0301350绿化用水15吨
3.0301350小计
(5)2835合计
104157.24小计
(1)+…
(5)序号项目月预算额(元)年预算额(元)备注1变压器耐压、继保年检1000120002高压器具测试30036003电梯年检2750330004建筑物避雷测试60072005排污监测1500180006各类压力表、温度表检验100012000合计715085800序号项目月预算额(元)年预算额(元)备注1防盗监控1000120002消控设备1000120003电梯维保90001080004建筑物维修200024000合计13000156000一序号项目月预算额(元)年预算额(元)备注1外绿化养护费30036002内绿化放置费2002400小计5006000项目面积月预算额(元)年预算额(元)备注XX楼90891m
2260857.173130286按
2.87元•月收取小计
260857.173130286—项目月预算额(元).年预算额(元)收入预算
260857.173130286支出预算
260114.753121377收支差异(土)+
742.42+8909序号招标人要求投标人承诺1本项目按设计图纸及规范竣工验收合格后,投标人应无条件接管,并及时办理接管手续若因自身管理需要对本项目进行改造,责任及费用由投标人自行承担同等相应2投标人接管物业时,应同时接管楼内水电设备与有关的配套系统,以便统一管理,保证用户使用方便安全同等相应3本着谁使用谁交费的原则,投标人接管物业同时,应与开发商办理水电过户手续,以便合理支付各项费用同等相应4投标人应保证所管理物业的安全,并保证未经开发商书面同意并办理正式手续,任何人、任何单位(含投标人本身)不得占有与使用所属开发商产权的房屋(包含住宅、商业、配套等)同等相应名称1数量/型号
一、办公用品开办物品复印机1台/施乐2018电脑2台/IBM主机、三星17寸纯平显示器打印机1台/HP1010对讲机16只/摩托罗拉GP-885对讲机电池板16块/1000mA充电器10只/单路现金保险箱1台/永发4800办公桌4张/防火板台面1600*800*750办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅接待桌2张/防火板台面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm高度75cm洽谈椅4把/麻面镀铭钢椅会议桌1张会议椅12把水瓶2只/企鹅式WL-LM-1300网络杯12只/瓷制无柄烟灰缸3只/612202A考勤钟1只/科密8100标识若干/塑封机1台/焕达320P饮水机1台/立式传真机1台/松下FT-153CN分栏文件柜5组/900*400*2300档案夹250只/HY2052阅览架1只/标准电话机2只/西门子大货架2只/更衣箱15只/江南六门伞架3只/定制大雨伞3把/定制小雨伞30把/定制
二、维修工器具开办物品台式钻床1台/德国定牌220V13m/m电锤(进口)1台/博士电动疏通机2台/大力牌GC70铝合金合页梯(
1.5m—5m)10只/标准管子钳1把/新工600m/in24寸龙门架1套/沪工2号带脚台虎钳1套/沪工5”、6”各一数字式万用表2只/指针式万用表4只/永红MG-28数字式钳形表2只/永红MG-28兆欧表1只/东海500V砂轮机1台/XX
2.2KV潜水泵4台/长乐220V750W拖线板3只/塔牌60A、1M\30M切割机2台/梅花扳手4套/电工牌10件套筒扳手3套/电工牌32件内六角扳手5套/电工牌
1.5m/m-10m/m工具箱10套/保险带4套/组合工具10套/硅胶抢3只/大小各一牛油枪3只/沪工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/
三、保洁工具开办物品升降梯1部/XX登月牌7米多功能擦地机2台/美国NSS17寸经济型吸尘吸水机2台/美国NSS双马达高压水枪2只
2.5米铝梯3部
1.5米铝梯2部多功能清洁车4部/捷霸AF—160拖线盘4只/黄鱼车3部/
四、保安器具开办物品雨衣/雨鞋29套耳机29副录像带40盘/警棍6根/岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备(人)管理处经理1设备管理部经理助理1设备部主管1业户服务部强弱电工6业户服务部主管1给排水管道2业户服务员(接待/财务/贯标/档案/报修)5房修2值班电工2保安服务部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1保安领班(兼)4领班2门岗8单元内公共部位12巡岗8外围3监控4机动3机动4合计71人类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;物业管理基础知识2物业管理常识
8.5物业管理概论;机构设置;人员配备;管理方案的制定;装修管理;入住须知;物业管理运作有关知识;3质量管理
2.5IS0900KIS01400KOHSAS18001贯标知识;4不一致类型的物业管理及运作模式
7.5办公楼管理;公寓楼管理;别墅管理;通常住宅管理实务;国外的物业管理;物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;服务收费价格制定等;6内部管理
8.5物业管理的资金运行;服务费用的取缴与使用;物业管理企业的财会制度与税收;行政人事管理;计算机操作;档案管理类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作有关知识;3不一致类型物业管理运作模式6通常住宅管理实务;经济适用房操作实务;物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;儿童乐园设施管理;物业管理运作实务5内部管理
3.5员工意识的培养及行为规范;岗位标准及考核;文档管理;6企业的品牌建设
3.5物业管理与服务理念等实习与考察7实地操作与实践56(根据需要可适当延长)类别科目序号培训科目课时.授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作有关知识;3不一致类型的物业管理及运作模式6通常住宅管理实务;经济适用房操作实务;物业管理运作实务物业管理运作实务4各类专业管理设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;文档管理;5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等实习与考察6实地操作与实践45(根据需要可适当延长)序号文件名称文件编码1管理处内部岗位设置、标准GW.LZG.
00.012职业安全健康职责GW.LZG.
00.023物料管理办法GW.LZG.
00.034停电停水应急预案GW.LZG.
00.045水浸应急预案GW.LZG.
00.056治安应急预案GW.LZG.
00.067文件质量记录管理办法GW.LZG.
00.078犬类管理办法GW.LZG.
00.089保安岗位架构图GW.LZG.
01.0110保安运作规程GW.LZG.
01.0211人员出入管理办法GW.LZG.
01.0312监控中心管理办法GW.LZG.
01.0413车辆管理办法GW.LZG.
01.0514保安岗位操作规程GW.LZG.
01.0615安保岗位标准GW.LZG.
01.0716燃放烟花爆竹管理规定GW.LZG.
01.0817保洁岗位监管规程GW.LZG.
02.0118绿化(地)养护监管规程GW.LZG.
03.0119消防安全管理办法GW.LZG.
04.0120火警应急预案GW.LZG.
04.0221消防设备(设施)运行管理办法GW.LZG.
04.0322消防设备(设施)操作规程GW.LZG.
04.0423消防管理制度GW.LZG.
04.0524消防设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
04.0625弱电设备(设施)运行管理规定GW.LZG.
04.0726弱电设备(设施)操作规程GW.LZG.
04.0827弱电设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
04.0928弱电设备(设施)安全管理制度GW.LZG.
04.1029电梯设备监管办法GW.LZG.
05.0130电梯故障紧急预案GW.LZG.
05.02序号文件名称文件编码31供配电设备(设施)安全管理制度GW.LZG.
06.0132供配电设备(设施)运行管理规程GW.LZG.
06.0233供配电设备(设施)操作规程GW.LZG.
06.0334供配电设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
06.0435电工安全操作守则GW.LZG.
06.0536给排水设备(设施)安全管理制度GW.LZG.
07.0137给排水设备(设施)运行管理规程GW.LZG.
07.0238给排水设备(设施)操作规程GW.LZG.
07.0339给排水设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
07.0440管道维修工作规程GW.LZG.
07.0541房屋设备(设施)安全管理制度GW.LZG.
09.0142房屋设备(设施)运行管理规程GW.LZG.
09.0243房屋设备(设施)操作规程GW.LZG.
09.0344房屋设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
09.0445房屋、设备设施巡视内容与要求GW.LZG.
09.0546设备完好率标准GW.LZG.
09.0647房屋、设施维修保养规程GW.LZG.
09.0748服务供方质量监管规程GW.LZG.
10.0149雨天防滑管理办法GW.LZG.
10.0250业户管理办法GW.LZG.
11.0151空房管理办法GW.LZG.
11.02企业名称XX物业管理有限公司法定代表人工商注册号企业成立时间注册地址联系地址联系电话/传真企业性质企业隶属关系或者股东分支机构/子公司/与分支机构的性质隶属关系、地址/企业规模注册资本万元人民币、从业人数在编人、劳务工人最近三所牵涉的要紧诉讼案件(有或者无)如有,是何类案件,结论如何2003年XX物业管理纠纷案件胜诉、XX物业管理纠纷案件胜诉;2004年XX物业管理纠纷案件胜诉、XX物业管理纠纷案件胜诉;2005年XX物业管理纠纷案件被告XX履行相应义务后撤诉结案、XX义义物业管理纠纷案件胜诉、XXX物业管理纠纷案件调解结案,XX履行相应义务注册资本总资产流淌资产长期资产长期负债短期负债股份构成情况股东名称(单位或者个人)所占股份比例XX(集团)有限公司XX房产进展有限公司开户银行银行名称地址联系电话有关要求文件提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料(复印件);其他可证明企业财务实力与真实性的文件,如年度审计报告等。