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某物业服务投标文件中央新城前期物业服务投标书南京新奥物业NXPSCO.LTD.投标单位南京新奥物业管理有限公司法人代表庆启祥投标日期二co、年元月六日利用技防硬件,走“人防、技防”相结合的路线,将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态三是应急事件处理方面,做到有预见性、有方案、有组织、有演练,做到处事不惊、处惊不乱、应对有方,通过突发事件与特殊情况处理方案的编制,防患于未来【保护住宅的私密性,保障办公楼的机密性】1)周密策划,充分利用我司接管多种物业的服务经验,参照国内外先进的管理模式,拓展思路,制订出适合本园区特点的管理制度与方案2)在加强员工职业素养训练的基础上,加强思想教育,树立员工的保密意识、保护写字楼业主形象意识与为业主服务的意识,提升高档物业的形象3)加强园区管理,制造有序的住宅生活环境,营造亲切、严谨、开放、通达的办公氛围【做好设施设备的日常维修养护,确保正常运行】1)建立一支稳固的高素养的工程技术人员队伍拟采取公司内部选派与外部招聘相结合的方式,由专业人员构成工程部,做好设施设备的日常维修养护服务与有偿维修服务2)建立技术设备资料档案库,完善接管验收程序,收集必要的图纸资料,为后期工作奠定基础此外,通过工程技术人员早期介入的形式,提早熟悉设施设备与管线3)充分利用公司工程技术力量通过多年的运作,我司已经成立了工程技术部与维修中心,并已与多家专业公司建立了长期合作的关系我司将充分利用公司的工程技术力量与外部资源,进一步降低日常维修养护的成本【专业保洁,创建整洁的环境】1)当今社会,人们日益注重空气质量与环境指标因此,保洁工作是园区形象的重要表达,关乎园区的外在形象,直接影响业主的生活与工作状态整洁的环境不仅是健康的需要,还能使人赏心悦目,提高工作效率2)做好前期“开荒”在园区交付前一个月左右,我司将从公司保洁中心
1、人工费用支出1614336元/年人员工资(元)办公桌椅16套9000元沙发2套6000元垃圾车8辆6400元清洁设备一套30000元绿化设备一套20000元工程维修设备一套10000元安全保卫设备一套10000元档案柜一套10000元合计160400TUo
3、办公费:264000元/年办公用品(含低值易耗)2000元/月,24000元/年通讯费2000元/月,24000元/年手机费2000元/月,24000元/年招待费2000元/月24000元/年交通费1000元/月,12000元/年差旅费2000元/月,24000元/年培训费5000元/月,60000元/年水电费5000元/月60000元/年活动经费1000元/月,12000元/年
4、绿化保洁费50000元/年垃圾处理费:30000元/年绿化管理费:10000元/年绿化清洁工具易耗:10000元/年
5、服装费按2年折旧54200元春装费200元义99人X2套=39600元夏装费150元X99X2套=29700元冬装费200X85X2套=34000元雨衣60元*85套=5100元合计108400元
6、安全管理费5万元/年低值易耗费10000元年宣传费10000元/年演习费5000元/年军训费5000元/年
7、维修养护费(按年均算)39万元/年智能化设施80000元/年公共设施80000元/年公共部位80000元/年电梯100000元/年其他50000元/年
8、社区文化活动经费5万元/年
9、税金171032元/年总收入X
5.67%=3016440X
0.0567=171032元/年第二节投标报价
一、高层、小高层为
1.05元/月•平方米X117500m2=123375元/月=1480500元/年(不包含公用设施、设备的能耗)
二、商业及办公楼为
1.00元/月•平方米X96300m2=96300元/月=1155600(不包含公用设施、设备的能耗)
三、多层住宅形式为
0.65元/月•平方米*22100m2=14365元/月=198900元/年(不包含公用设施、设备的能耗)
四、低层住宅为
0.90元/月•平方米X1890011)2=17010元/月=204120元/年(不包含公用设施、设备的能耗)全年总收入3039120元/年.第三节盈亏分析
一、根据我司测算,小区接管后,为保证各项工作全面开展,保质保量人员配置、物资配备、实习培训等都陆续到位,开支相对增大,第一年实际亏损
二、第二年客户开始陆续入住,物业将会有所收入,但投入人力资源成本相继增大,第二年仍有亏损
三、第三年,为雨润-中央新城的全面服务年及其他有偿服务等逐步开展,物业收入相对提高衡直至略有盈余,公司将全面开展文化娱乐活动区,将小区打造成全省、全国优秀住宅示范小区抽调专业人员,协助服务处做好园区“开荒”工作,为以后的日常保洁打下良好的基础3)严格执行服务计划,落实各项检查制度我们将根据园区具体情况制订详尽的作业计划,全面规定保洁标准与频次【兼顾局部与全体、动态与静态的管理与服务】1)由于本园区物业类型的特殊性,我们在为住宅业主提供完善服务的同时,也要为商住楼业主提供温馨、舒适、安全的生活环境2)针对住宅、商住楼的功能不一致,进行服务上的合理分割,设立住宅与办公楼服务区,保持相对独立保证住宅区域的舒适、安静与办公楼区域的专业、高效3)在对园区配套设施的利用上,也要根据物业区域的不一致,有效利用、合理使用【完善配套服务,强化服务质量】1)为增强办公楼的服务功能,满足住宅区域业主的需要,在今后的服务中,我司除充分利用园区原有配套外,还将不断完善各类配套服务,给园区业主提供便利2)拓宽服务内容,满足各类业主的需求为业主解决日常生活问题,我司还将提供委托代办服务,如代订机票、车票,代理房屋租赁与转让个人行李托运,出租车预约服务,代订报刊杂志、钟点工、洗衣服务等3)充分整合周边社会资源,为我所用通过对周边资源的调查、协商、利用,为业主提供更广泛与优惠的服务
5、物业服务目的通过本公司的有效服务,充分合理地使用现有房屋,发挥楼宇住宅的功能,提高房地产物业的使用效率与经济效益,促使房地产物业的保值与增值,并为业主与使用人提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的工作与生活环境,提高进展商及物业公司的声誉第二节物业服务质量指标服务质量目标
1、房屋完好率95%以上;
2、公用照明完好率95%以上;
3、管道完好率95%以上;
4、各类设施、设备完好率95%以上;
5、消防系统安全使用率100%;
6、大、中、小修工程合格率95%以上,小修、零修及时率95%;
7、业主或者租户有效投诉率3%下列,有效投诉办结率95回访率95%意见反馈满意率95%;
8、不发生火灾事故;
9、不发生重大刑事案件;
10、杜绝重大工伤事故服务总体目标
1、一年内达到安庆市物业服务行业规范三星级标准
2、两年内达到安庆市物业服务优秀示范小区标准
3、业主与使用人对物业服务的综合满意率达到95%以上物业服务范围社区内全部住宅楼宇及其会所与其他的辅助用房辅助设施与公共部分、机电设备、绿化中心、公用设施等物业服务内容包含下列方面.服务处早期介入熟悉熟悉物业情况,物业服务要追求全过程最佳效益的现代化服务模式,在物业的建设阶段就要充分考虑建成后的使用与服务的需要,针对容易忽视的问题,有针对性地提出建议与整改方案.做好物业的验收工作物业验收是直接关系到今后物业服务工作能否正常开展的一个重要环节我们将根据设计要求会同开发商对小区在土建、安装、消防、环保、交通等方面进行验收,验收中发现问题后应记录在案,并督促施工单位及时进行整改.做好物业接管工作A.严格按照国家与安庆市的房屋接管验收标准进行验收,公司将选派素养好、熟知业务、对工作负责的技术人员参加验收工作B.所有的设备设施务必通过调试、开通,确保完好后交付业主使用所有管线务必保证畅通,同时运行良好C.做好与施工单位、建设单位的协调工作,将验收中发生的问题明确记录在案,并督促施工单位修正D.健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料,及时增加修改资料以便今后管理养护,并建立完善的业主居住档案,做到一户一档
4、业主档案管理A.为保护业主的私密,所有业主的档案均为机密资料除司法机关办案并出示有关证件外,任何外部人员及单位均不得查阅B.如有业务需要,服务处内部查阅业主资料,务必经项目经理签字审核后,由其助理进行查阅C.服务处员工禁止私下议论业主的私事,违纪者作重大过错处理D.凡有任何人来询问有关业主的情况,均要婉言谢绝如实在无法拒绝的,由项目经理出面接待
5、业主入住服务E.细心办理入住手续,配合业主在入住前,做好对其购置房屋的质量验收工作F.管理运用计算机等现代化手段,进行科学管理
6、安全保卫工作协助公安机关做好小区的安全防范工作A.本小区周边安装有红外线自动监控系统、紧急报警按钮及自动抄表系统,实现了智能化的保安管理同时将聘请专业人员作为保安24小时值勤,统一着装,并佩带明显标志,做到工作规范,作风严谨B.本小区业主及物业使用人,务必到物业服务处办理登记、备案外来暂住人员应有业主填写暂住登记表,并办理临时出入证C.护卫队员有权对小区外来人员进行查问,并要求出示有关证件小区内配备访客对讲系统,访客人员务必经有关业主同意后方可进入D.非小区指定的施工、装修人员不得入内如遇特殊情况,需有关部门认可后才能进入小区,并缴纳施工管理费,办理临时出入证出入小区对未办妥手续者,一概不准进入E.小区内业主的自备车辆(包含自行车、助动车、摩托车)经登记后,由服务处颁发有关牌证,并凭此牌证出入非本小区的车辆如要停放在小区内,须经同意后方可停入在指定的位置禁止乱停乱放,禁止
2.5吨(含
2.5吨)以上的货车与大客车随意进入小区F.对本小区内任何人的违法违纪行为,保安人员及管理人员有权进行制止、教育,情节严重者可请公安部门处理G.安全巡视定时对小区内外各部进行巡视,在指定地点记录巡视次数及具体时间,发现不安全因素,应及时处理,令业主外出无忧H.消防工作建立行之有效的消防安全体系,密切注意消防警报设备运行情况负责装修施工现场的防火管理,督促业主遵守小区有关消防规定I.案件处理对小区内突发的各类治安案件按规定予以处理J.通过公司的管理力争达到无重大刑事、交通、火灾事故发生
7、道路及公共部位的清洁工作A.由服务处聘请专业清洁人员组建公共卫生清洁班,每天打扫公共部分,做到杂物、废弃物立即清理B.居住区内业主生活垃圾实行袋装化,在公共地区设立流淌垃圾箱,每天上午六时至八时三十分,下午四时三十分至九时三十分,业主将袋装垃圾放入塑料垃圾桶,由清洁工清运C对公共区域的清洁卫生实行区域包干制
8、公共绿化服务工作A.本处聘请专业的绿化工,每天浇水,修剪养护树木、花草等,行使正常的养护与服务工作B.浇水、修剪的时间视季节、气候地域条件而定C.浇水、修剪的范围包含小区内的公共草坪、树木,定期做养护草木工作D.提供时花、苗木、盆栽与养花咨询等服务,做到大楼环境四季常净、常新、常春、常绿境地
9、设备的正常维修及检修A.对公灯、公水、保安系统(包含访客对讲、电视监控、红外防盗系统等)、消防系统、门卫室、围墙之间的公共道路、公共建筑、保护正常的使用功能,并建立保养维修的计划B.由服务部负责对公灯实行定时开关开关公灯的时间随季节变化改变春秋季每日晚630开早晨600关冬季每日晚530开早晨630关夏季每日晚700开早晨515关C.按计划对设备进行巡检、清洁、润滑,使设备随时保持良好状态,延长其使用寿命,一旦发生故障,立即进行维修保证监控与对讲机系统、消防系统、给排水及公共照明系统等所有设备的正常运行使用D.提供业主设备报修服务,随叫随到对住户报修的水电等设施与影响正常使用的项目,在当天给予修理,对有些将影响到住户正常生活的设施修理应在三天内以书面通知使用人E.设备维修处将定期上门征询业主意见,同时也同意业主书面、口头或者电话向服务处维修征询处报修服务处接报修后将通知有关人员,由服务处开具维修单交维修处上门抢修,待修理完毕后,由业主签字交给维修人员带回维修单统一由服务处储存F.组织修缮,筹备大、中、小工程的招标事宜,签批委托合同并监督实施
10、装修管理服务处为使各业主的装修能安全、规范、有序地进行,根据国家有关法规并结合本小区的特点制订《雨润・中央新城装修管理规定》A、未经服务处审核,禁止私自改动房屋结构与建筑物原有各装饰性的配件设施,如预留的空调机位、铁栅、花饰等,以保证整体结构安全及统一的设计风格B、业主欲对所属单元进行装修须服务处审批同意后方可进行C、凡进入小区装修人员务必到服务处办理临时出入证,并佩带该证以资识别D、装修废弃物务必袋装化,并摆放到指定区域第四节物业服务费的收取及使用小区内使用统一收取物业公共性服务费及其他费用,物业公司统一向住户收取,并代行管理及使用
1.服务费包含A.管理、服务人员的工资、津贴、劳动保护、福利、与公司管理费B.清洁卫生费C.保安费D.公共设施、设备日常运作及保养费E.绿化保护费F.办公费G.物业单位固定资产折旧费H.法定税收.利润业主或者使用人自用设施设备需维修、更换、可委托服务处上门服务材料、人工费按规定由业主或者使用人承担.服务费采取年初预算全年费用,年底总结算的方法,每半年征收一次,每次征收最多不可超过六个月.服务费每半年以书面形式公布财务收支帐目.服务费按政府与物价局规定进行调整,前期服务费由管理单位与开发商协商一致后报物价局审核.小区内低层物业服务费为人民币
0.80元/月/平方米多层物业服务费为人民币
0.65元/月/平方米高层(含小高层)物业服务费为人民币
1.05元/月/平方米非住宅用房服务费为人民币
1.00元/月/平方米以上费用均不含公共设施能耗费用、服务费按业主(住户)所占房屋建筑面积收取空置房的服务费按政府规定由进展商承担★维修基金的使用维修基金要紧用于对小区共用部位与公用设施、设备保修期满后的中、大修与更新、改造维修前服务处应向业主委员会提出维修方案与预算,经业主委员会及政府有关部门审核批准后,方可动用维修基金专款专用每半年结算一次,并向业主通报保护、更新等费用的收支帐目,同意审核与监督第五节特别服务“雨润・中央新城”的高品质,决定了其业主的高层次该层次的业主非常注重服务品质,希望能够得到最好的服务享受服务处根据物业服务的先进理念结合“雨润・中央新城”的特点,提出“以人为本、服务至上”的服务宗.专用工具出租;.代客洗车;.机动车辆停车泊位管理;.代理各类票务;.打字排版、复印、代收发传真件;.节假日聘请兼职厨师上门烹调
17.代收代付各类公用事业费;.房屋出租;
18.代办电话、煤气安装;.上门定时清洁;
19.美容美发、棋牌室、乒乓球室等;.房屋装修监理;
20.儿童放学后晚托、接送上下学;.房屋装修设计、预算、施工;
21.代管房屋.特约维修(业主自用设施、设备及其他);
二、无偿服务.代请家教;
11.24小时便利店;.代订报刊杂志;
12.小区信息公布;.代订鲜牛奶;
13.管理区域内公共设施、设备维.物件临时托管;第一篇企业资料3第一节企业简介4第二节投标函5第三节授权委托书6第二篇物业服务方案7第一节物业服务整体策划及设想8第二节物业服务质量指标12第三节物业服务内容与范围物业13第四节物业服务费收取及使用17第五节特别服务19第六节对进展商的建议及要求21第三篇物业服务公众制度22第一节装修管理规定23第二节临时管理规约30第三节住户手册35第四节物业服务合约48第五节管理规约53第四篇企业内部规章制度61第一节员工手册62第二节岗位职责76第三节企业内部规章制度86第五篇投标报价98第一节服务费用测算99第二节投标报价103第三节盈亏分析
103.公共区域保洁、绿化养护;.公共区域安全防范,24小时保安巡更;.车辆人员进出管理;.代叫出租车;.代订生日蛋糕、花篮服务处将向每户业主提供有偿特约服务,服务的要紧项目包含:.在业主入住之前的装修过程中,提供装修质量监督服务.在业主入住后,除正常维修工作以外,提供室内定期设备保养及检修服务.培训多面手,让技术工人一专多能,满足业主的多项要求.室内装饰部分的修缮修理地板、换修门窗、配玻璃、修门锁.给排水系统的修缮换装龙头、换浴缸、水斗等的落水、修理更换卫生洁具及其零件、疏通马桶、浴缸或者水斗、疏通污水管、落水管等管道.电器部分的修缮检查电路、修理电器开关、换灯头、插座等乃至家用电器简易故障的排除等.空调设备的修缮为住户作空调换季检查清洗等.特别安全服务为长时间外出的住户检查门窗、阀门、开关的安全
四、社区亲情服务适时开展业主联谊活动,增进彼此友谊,融洽相互关系第六节对进展商的建议及要求一个成功的物业服务小区离不开物业服务公司与进展商的共同努力,因此物业服务公司与开发商不仅仅是合作伙伴的关系,两者之间是相辅相成相互促进的我司对雨润地华公司提出如下意见
1、所有小区内的建筑物、构筑物、在交付业主使用前,均应按我公司的清洁标准交付业主使用如进展商无法完成此项工作,则由我公司代为进行,费用另计
2、根据服务工作的实际情况,进展商应向物业服务公司提供物业用房1000平方米办公场地的所有权归全体业主所有,服务公司享有服务合同期限内的使用权
3、开发商需为我公司物业服务处的办公场地提供精装修,并按我公司要求免费配备必要的办公设备中央新城前期物业服务投标文件第三篇物业服务公众制度南京新奥物业管理有限公司第一节《装修管理规定》前言为了保证“雨润・中央新城”各业主居住房屋的安全,在保证内装修既美观、有用的基础上,不给他人人身安全、楼宇外观(包含质量)与小区的整体环境带来影响,请各位业主共同遵守本《装修管理规定》本规定旨在保证“雨润•中央新城”小区在装修期间的管理能够正常运转,确保建筑的完好与安全,保持小区的整洁美观,保护全体业主的合法权益希望业主及其各装修单位按规定进行装修,以避免因不合理的装修而带来的烦恼,使您日后拥有一个典雅美丽、称心如意的家园第一章装修申请手续
1、业主或者业主授权的代理人务必亲自协同装修单位负责人到小区管理处办理装修申请手续,代理人须出具业主委托书、业主身份证复印件及代理人身份证件
2、申请人务必全面、如实地填写《装修申请表》,提供装修单位资料(资质证书、营业执照、负责人联系方法)、装修内容及施工图纸,并签订《业主装修承诺书》
3、同时装修单位在服务处办理装修人员临时出入证,应提交装修人员身份证复印件及照片(需在小区留宿的须提供警署签发的暂住证及复印件),签订《装修单位承诺书》,交纳办证费用临时出入证10元/人,押金10元/人,有效期二个月
4、假如装修内容不复杂,施工图纸资料齐全与清晰,服务处能在二天内对装修申请进行审核批准假如装修内容复杂,申请人务必给服务处足够时间审核如服务处认为有必要对装修方案征求设计院等专业部门的意见,所发生的费用应由申请人负责
5、如住户在装修中需改动或者拆除房屋主体结构(如在梁上打孔,改动或者破坏梁、板、拄,改动室内门窗等),请业主在施工前到有关部门办理审批手续,待主管部门批准后,方可施工完成申请手续并得到批准后,服务处开具《装修开工单》,装修单位须将《装修开工单》贴于所要装修单元的进户门外侧
6、以上手续完备后方可进行施工第二章装修内容
1、业主应雇用装修施工资质与信誉可靠的装修单位进行装修设计与施工,并全面阅读与熟悉《住宅使用说明书》的内容与遵守国家有关规定
2、进行装修设计时,务必遵守下列规则楼宇外观为保持楼宇的完美统一,禁止更换或者加建设施,包含封闭阳台,加设檐蓬、花架、晾衣架、防盗窗等附加建筑物、构筑物及伸展出屋外之广告及标志牌等;禁止改变外窗、落地门的规格、材质及颜色;禁止在阳台架设或者安装独立信号接收装置;除以上行为外,凡破坏或者影响房屋外立面观瞻的行为都将被制止进户门外之共用部位共用部位为全体业主共有、任何业主或者使用人不得在此加装、拆除、更换一切设施室内装修A、室内承重墙、柱、梁、板均严禁拆除、开洞或者更换,非承重墙需要作部分修改的,应征得小区服务处同意并在其指导下方可施工B、不得在任何部位放置或者加建超过楼板设计承载标准的物件C、不得更换用户配电箱、智能化线盒及可视对讲机的位置D、不得在房屋内加层E、不得更换分户门厨房、卫生间A、不得变更厨房、卫生间之使用功能结构,不得私自拆装煤气管接头、表具与配件在离装表接头上下左右各
0.5米墙面不得设置固定柜、架、搁板等什物表具下列之煤气支管安装应符合煤气公司有关规定B、不得拆改管道井,排水系统C、不得拆改或者移动污水管道D、注意楼板防水,在铺地砖前须作楼板防水处理,铺设防水层E、不得将垃圾投入排污管道,以免造成堵塞F、不得在墙体上开出风口空调安装A、未经小区服务处同意,严禁开空调管孔B、空调室外机务必放置于指定外机机座上C、空调排水胶管务必插入冷凝滴水管中D、空调室外机位的栏杆不得拆除或者改动E、如需对空调管孔进行改动,由物管处统一操作底层、顶层A、底层、顶层不得加装防盗窗、防盗门B、底层天井的地砖及围栏不得作任何更换C、顶层露台不得随意搭建,且不得更换消防门钥匙
3、即使业主的装修设计得到服务处的审核批准,业主仍务必对所申报的装修设计负全部责任•不限以上所提出范围,服务处有权对有关事宜作出增加或者修改第三章装修施工规则
1、装修时间为了便于住宅小区的服务,进行装饰装修施工的具体时间为每日上午8时至12时下午14时至19时当小区入住业主达到50%后,国家法定节假日(元旦、春节、
五一、国庆节)小区内禁止一切装饰装修施工
2、装修人员管理A装修单位负责人务必督促与指导其装修人员(包含其供应商员工)遵守本规定的所有条款,服从小区服务处的管理B装修人员务必佩带服务处所签发的临时出入证,自觉同意服务处人员检查,服务处有权禁止没有或者不佩带临时出入证的装修人员在小区内工作或者逗留C装修人员如确因装修工作之需要而在装修房屋内住宿,须持有警署签发的暂住证,并由房屋业主向服务处提出书面申请D临时出入证如有遗失或者损坏的应及时补办,冒名顶替者一律没收证件,禁止进入小区E装修人员须按规定使用电梯F装修人员须衣着整齐,不得在公共场所赤膊、穿拖鞋,不得喧哗打闹、赌博饮酒不得在非工作区域逗留,务必遵守上海市“七不”文明规范如有破坏或者盗窃等违法行为,务必负法律责任G爱护小区公共设施、绿化等,如人为造成损坏务必承担责任H严禁装修公司及其人员在小区公共区域内从事任何商业活动I严禁将本小区内管理人员牵涉到其商业交易中
3、安全文明施工A装修单位务必确保安全与文明施工,除经服务处同意外,任何公共部位不得作为装修场地,不得将水泥浆、碎砖、砂石、油漆、溶剂、硬件物等倒入下水道,不得在走廊、电梯厅与楼梯走道堆放材料、工具或者垃圾以免堵住通道B严禁将建筑垃圾倒入生活垃圾桶(箱)内,严禁向外抛垃圾,保持公共区域清洁C建筑垃圾须在规定的时间内堆放到服务处统一划定的区域内D施工时务必关上分户门,以免制造过量嗓音与尘灰影响或者破坏小区生活环境同时务必保护施工场地及所有公共部位,不得偷用公共部位水、电E装修单位务必负责施工现场的消防监护工作,确保各项防火措施的落实,配备有效的消防器材;小区内严禁擅自动用明火,如确需动用明火,务必至小区项目服务处办理申请手续;临时施工用电务必符合安全用电规范;对易燃材料的运输与存放务必小心按安全规定操作F装修过程中使用电锯、电刨、电锤等大功率设备时,要注意每户的额定最大功率及最大电流与安全使用,以免因使用不当而造成缺失或者人员伤亡G严禁移动、封闭、改装煤气管,严禁私接煤气表,所有煤气表管的施工务必由煤气公司进行H装修过程中如发生工伤事故(包含第三者责任事故)及因施工对房屋造成的损害均由业主与装修单位负责
4、装修工程管理A装修单位务必按申报批准的图纸施工B装修时不得对原建筑结构、外墙观瞻、屋面防水、隔热层、管道井、共用部位管线及共用部位装修等造成破坏C要认真处理厨房与卫生间的防水,确保排水系统安装完好,如因施工问题造成渗水或者其他破坏,业主须负一切责任D业主在安装卫生间吊顶时,务必在排水、排污管道的积水弯处预留适当检修口,室内管弄井的检修口不得封堵,否则日后由于排污管检修而导致的吊顶拆装等费用由该业主承担E空调室外机须安装在指定的位置,须将冷凝水管插入统一的引流管道内或者阳台内适当的排水地方,不得悬挂在任何外墙部位,以防漏水扰人及污浊墙面F如弱电线路因装修施工造成线路中断或者破坏的(包含电脑线、智能化网络线等),请及时向服务处报修,由专业人员进行维修,收取相应的材料及人工费
5、材料运输A装修材料只能在服务处指定的地方卸货,装修材料须全部使用包装袋并包装完好,如有装修材料散落或者污浊公共部位,施工队务必负责清洁工作B送货车务必服从管理人员的指挥,不可堵塞小区内的交通与影响安全超过5吨以上(含5吨)的货车不得驶入园区内C禁止携超长与超重物品进入电梯,不能改短的材料只能从消防楼梯逐层传输上楼黄砂、水泥、石专块及液体状建材须有严格的包装才能使用电梯运输使用电梯运送建材或者建筑垃圾务必由施工单位通知电梯工操作,不得自行操作电梯D运输材料时务必特别小心,注意安全与不得破坏公共设施(如污染与损坏墙面、地面与楼梯扶手等)装修材料及建筑垃圾运送时间9:00-12:0013:00-17:00使用电梯装运建筑垃圾务必由电梯工操作
6、建筑垃圾处理A建筑垃圾应及时装入编织袋并封口(袋口务必封闭严实,包装袋不得回收)使用物业服务处提供的手推车再送往指定的堆放场堆放,搬运中散落地面的垃圾由搬运者马上清理干净B注意使用电梯不能超载,不能破坏电梯的保护板与阻碍电梯的正常操作,不得在电梯保护板上涂鸦、张贴,务必文明使用电梯内的电话第四章装修施工检查
1、在进行装修施工前,业主应对单元进行全面检查,如发现单元内存在需要进展商整改或者维修的问题,须通知服务处到现场查看并作记录进展商不承担由于业主进行房屋装修而引致的维修责任
2、在装修期间,服务处人员有权进入装修房屋对装修内容与施工情况进行检查装修单位须充分配合,自觉出示有关资料与文件
3、在做好厨房与卫生间排水管与防水层面后,务必要求服务处人员到现场检查后方可继续施工
4、完成装修工程后,业主务必通知服务处到现场作最后检查,并到服务处办理完工手续,将《装修开工单》与装修人员出入证交回服务处
5、因装修工程对小区与邻居房屋所造成的一切损坏,务必由业主负全部责任第五章违规处理
1、施工中与装修完工后,由服务处对装修工程进行检查,如有违反本规定及小区其他管理规定行为或者对他人财产或者公共部位、设施、设备等造成损害的,服务处有权对其进行索赔或者进一步追究法律责任
2、对违反本规定第三章第
3.2条之规定的,装修单位务必立刻无条件将其恢复原状服务处保留进一步追究其法律责任的权利
3、服务处对严重违章施工的装修单位,有权责令停工由于违规所造成的破坏与缺失业主或者装修单位须负完全责任第六章其他小区服务处有权在必要时对本装修管理规定进行修改,并及时通知各业主及装修单位,各业主及装修单位须根据修改后的装修管理规定作适当调整★装璜过程中各装璜单位,应有“确保各类设施完好”的书面承诺,特别是智能化设备,不得私自拆卸、更换、移位,否则后果应由其自行负责,特殊情况需移位者,应向房产公司项目部申报,由专业施工单位实施如弱电线路因装修施工造成线路中断或者破坏的(包含电脑线、智能化网络线等),请及时向服务处报修,由专业人员进行维修,收取相应的材料及人工费部分房型卫生间无排风洞的,均不得打洞如需调整空调洞位置应报物业服务处同意,由项目服务处安排专业施工队伍统一进行操作如需改动电器线路走向,需打墙一律要用切割机开槽,不得随意用锤子敲“雨润•中央新城”物业服务处中央新城前期物业服务投标文件第一篇企业资料南京新奥物业管理有限公司第二节临时管理规约为了保护全体业主的共同利益,保障小区正常生活、管理秩序与物业的合理,安全使用,力口强“雨润・中央新城”小区的统一管理,根据《物业管理条例》与本小区的实际情况,制订此规约,由全体业主与物业使用人共同遵守
(一)权利.业主依法享有对物业的各项权利,可全权将其名下所属物业自由出售、转让、馈赠、抵押、出租或者以其他方式处置,而无须通过其他业主或者任何权益人同意.有权合理使用房屋建筑共同设施及设备、共同部位与本物业内公用设施与公共场地的权利,并对其享有监护权,可根据其状况建议物业服务部及时组织修缮.有权对房屋进行简易装饰装修(但不得拆改房屋主体结构,明显加大何载,改变设备设施与房屋使用功能,不违反《装修管理规定》的有关条款.有权聘请他人对所属物业自用部位的各类管线、水电设施与其他设备设施进行合理修缮,但政策法规与小区管理规定中规定务必由专业单位施工的除外.有权监督物业服务处服务工作,并有权就有关事项向业主委员会与物业服务处提出质问,并得到答复.有权监督物业服务处的开支,并可要求业主委员会与物业服务部按照规定的期限公布物业服务费用的收支帐目.有权参加业主大会,并对物业的重大管理决策拥有表决权.有权要求房屋建筑毗邻部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或者不配合的,可要求业主委员会或者物业服务处强制其维修养护,并按规定分摊费用
(二)义务.在使用、经营、转让所拥有的物业时,应遵守物业管理法规政策规定与本公约规定.执行与服从业主委员会或者业主大会的决议、决定.业主应按规定交纳物业服务费及因房屋所有权或者物业使用发生的分摊费用(如电梯、水泵、公共照明等设备运行水电费)物业服务费用由新奥物业“雨润・中央新城”物业服务处向业主收取,物业服务费按建筑面积预收6个月目前住宅面积每月每平方米
0.98元人民币收取;非住宅面积每月每平方米
0.98元人民币收取.自觉保护公共场所的整洁、美观、畅通与公共设施的完好,不得在小区内摆摊设点乱设集贸市场.积极配合与服从物业服务处的各项服务工作.业主如需对物业进行装修,务必按物业服务处规定的程序办理,遵守《装修管理规定》,不得违规,违章操作,若造成他人或者公共设施设备缺失的,应负责赔偿,否则由物业服务处报有关部门,依法处理.业主如需进行室外装饰装修的,务必统一有序,不得影响光瞻1业主在安装的分体式空调时请注意空调室外机须安装在原设计的外机放置外空调管线室外部分要求横平竖直近墙面铺设,部分单元空调管线应加装套管所有冷凝水管务必接到地漏或者预留的冷凝管内2为保护“雨润中央新城”小区外观的统一,不得安装遮阳棚,不得安装太阳能热水器,请不要安装防盗门窗,不得安装伸出型晒衣架请安装阳台升降式晒衣架.业主不得在小区饲养家禽家畜,饲养宠物要得到物业服务处与四邻书面同意,并持有准养证,遵守市容委与物业服务部的有关规定不得眷养其他有碍卫生、观瞻、安全或者足以惊扰他人的宠物,园区内禁止眷养信鸽与其他放飞的飞禽凡因宠物给其他住户或者本小区造成的缺失,均由宠物的主人赔偿.业主如委托物业服务处对其自用部分的有关设施设备进行维修养护的,应按规定支付费用10•业要紧求物业服务处提供的特约服务项目,应按有关规定支付一定费用,业主如需进行房屋租赁、转让,可委托物业服务处代为办理,交纳一定代办费,并办理备案手续.凡房屋建筑及附属设施设备、部位已经或者可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全或者有碍外观统
一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或者联合维修养护的,业主应及时进行维修养护,拒不进行的,由业主委员会或者物业服务处强制维修养护,其费用由业主承担.承诺与其他非业主使用人建立合法使用、维修养护、改造所拥有的法律关系时应告知并要求对方遵守物业管理规定与本临时管理规约,并承担连带责任.小区的业主或者非业主或者使用人应以参加保险的方式来确保人参、财产(包含停车场内车辆)的安全,物业服务处对此不承担赔偿责任物业管理负责加强本小区的治安、交通、消防等方面的防范措施,以提高安全性为主.“雨润・中央新城”实行垃圾分类处理制度,住户每日应将垃圾按可回收、不可回收、有害物分类装在垃圾袋内,在规定的时间放在规定的地点,并确保垃圾袋完好无损,如污染环境,住户应支付清洗与粉刷费用.在本小区范围内,不得有下列行为
(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状与规格),设计用途、功能与布局等;
(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)占用或者损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车库等公用设施及公共场所;
(4)随意损坏、拆除、改造水、电、气、消防、电梯等公用设施及设备;
(5)不遵守公共卫生管理规定,不按规定堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物等;
(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品与排放有毒、有害、危险物品;
(7)在小区内进行非法传销、法轮功、聚赌、色情等法律法规禁止的行为
(8)不遵守公共绿化、公用设施管理规定,占用、破坏绿化地,损坏、涂划园林建筑小品等公用设施;
(9)不遵守车辆管理规定,不按规定随意停放车辆;
(10)聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或者其他不道德行为;
(11)影响市容观瞻的乱搭、舌L贴、乱挂,设立广告牌
(三)业主大会与业主委员会.业主大会由全体业主构成,是决定“雨润・中央新城”小区重大管理事项的业主自治管理组织,在住宅小区交付使用后,入住率达到50%时,由物业管理行政主管部门指导、监督开发建设单位或者物业服务处,按规定的程序与形式召集第一次业主大会,选举产生业主委员会.业主委员会是业主大会的常设机构,由业主大会选举产生,经政府部门批准成立后代表全体业主保护其物业权益,依法行使各项权利业主大会与业主委员会均应受物业管理行政主管部门的指导与监督.业主大会每年至少召开一次,经持有20%以上投票权的业主提议,业主委员会应在接到该项提议后10日内就其提议的事项负责召开业主大会,业主委员会应负责在会议召开7日前将会议事项通知各业主,并报告物业管理行政主管部门.业主大会务必有持过半数以上投票权的业主出席方能举行,业主出席业主大会实行一户一投票权,非住宅房屋按建筑面积100平方米为一票,业主大会的决定,须通过出席会议的业主所持投票权的2/3树以上通过,方可有效.业主大会可使用会议或者书面征求意见等形式,会议表决使用举手、投票形式.本物业所有享有投票权的已住用户业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任,业主可亲自出席,也可委托直系亲属出席与投票,否则视为弃权,但务必服从业主大会作出的决定,委托直系亲属投票的,务必出具授权委托书,否则该项委托无效(授权委托书务必有业主签字,如业主为法人,需加盖公章).业主大会的决定不得与宪法、法律、法规与政策相抵触,否则,物业管理行政主管部门有权以纠正或者撤消
(四)违约责任.违反本公约义务条款规定的,物业服务处有权处理并要求限期整改,逾期不整改的,有权强制整改,包含采取停水、停电、停气等措施,造成缺失的,物业服务公司有权要求赔偿;.业主不按规定交纳物业服务费、赔偿费及其他费用的,处以每日应交额千分之三的滞纳金,经催交仍拒不交的,物业服务公司有权采取停水、停电、停气直至法律诉讼等多种措施催缴
(五)其他事项本公约在物业服务处办理入住或者租售手续时由业主签字生效本业主并承诺遵守《临时管理规约》中各条款,同意签订此公约本公约对本物业所有业主及非业主使用人具有同等效力本业主承诺拥有的物业一旦转让,将负责向新业主移交此公约,本公约仍有效物业服务处在小区内指定地点设立告示栏,用于张贴通知、布告及有关管理服务告示,任何通知、布告张贴后,可视为本公约权利、义务的补充,构成有效业主大会能够根据本物业的实际情况对本临时管理规约进行修改补充,并报物业管理行政主管部门备案修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订业主之间、业主与业主委员会之间,业主与物业服务处之间因本公约发生纠纷协商不成的,提请政府主管部门调解,或者提交当地法律机构(人民法院、仲裁委员会)依法裁决本公约一式二份,业主、物业服务处各执一份本业主所拥有的物业住宅幢单元室商用房幢室(店、铺)业主所在单位电话(住宅)(办公室)业主(签章)第三节住户手册
一、“雨润・中央新城”概况
二、交付房屋
三、装修
四、迁入之前应准备事项
五、房屋使用用途
六、管理人员
七、管理费用的缴付
八、业主资料
九、投诉及意见
十、绿化H、停车
十二、危险品
十三、保险
十四、产权转让
十五、空调机组维修与保养
十六、私有物业之维修与保养
十七、下水道与卫生间
十八、骚扰
十九、宠物饲养
二十、神位
二十一、通道
二十二、告示及海报
二十三、煤气
二十四、垃圾及倾倒
二十五、保安及安全
二十六、服务
二十七、生活配套
二十八、常用电话前S欢迎您成为“雨润・中央新城”的业主完善的管理制度与优质的服务是保证业主安居乐业所不可缺少的重要环节,因此特制订本住户手册以阐明小区的公共设施设备之使用、运作及保护办法,敬请您给予配合与支持根据《雨润・中央新城》临时管理规约之范畴,(下列简称“公约”)进展商安徽雨润地华置业进展有限公司委托南京新奥物业管理有限公司对“雨润・中央新城”实施全权管理,并在小区内设立“雨润・中央新城”服务处对小区公共区域、设施、设备等提供保安、清洁、维修保养等服务为维持手册内容切合小区及各业主之需要,我们将根据实际情况对《住户手册》进行修订或者增删,但内容不得与国家的物业法律法规及《雨润•中央新城住宅使用说明书》相悖本服务处将致力于为您提供优质、高效的服务,为您制造一个美好的生活环境,使您的物业价值得到永续提升新奥物业管理有限公司“雨润・中央新城”物业服务处
一、“雨润•中央新城,,概况“雨润•中央新城”由安徽雨润地华置业进展有限公司开发兴建该项目位于安庆市新规划的东城区,南临皖江大道,北接“长枫风景区”,东靠独秀路,西邻“香水百合”,是未来新城区的核心区域,与城市社区进展主导趋势相吻合“雨润•中央新城”项目总用地面积68万平方米,建筑总面积3L4万平方米,其中地上建筑面积
25.4万平方米,地下建筑面积6万平方米,容积率
1.91绿地率
42.2%居住户数1166户,规划地下停车位1130个,地上183个,物业类型包含了低、多、高层住宅、商铺、商住楼、综合楼、商场及配套建筑其中40栋住宅总建筑面积
15.84万M2包含14栋高层住宅
11.75万M26栋花园式6+1层住宅
2.21万M220栋低层住宅
1.89万M2公建部分为
9.63万M2该项目以建设安庆市具有特色的高档景观楼盘为目的,满足人们在选择住所时追求环境的生态化、个性化的审美需求,使景观内容与住所类型紧扣,道路形式与建筑群体协调,社区环境与城市风貌整合,在东城区形成一个理念先进、环境优美、方案合理、管理完善、集居住、休闲、商贸于一体的高档生活区
二、交付房屋尽管本小区各房屋单元是以良好状况移交给各业主,但各业主仍须在收房时认真检查单元内之设施与设备,如发现不妥善或者损坏之出处应及时通过服务处向进展商报告,物管处将及时通报开发商为业主维修保修期限按《商品房买卖契约》书中“保修范围及期限”的规定执行
三、装修服务处为使各业主的装修能安全、规范、有序地进行,根据国家的有关法规并结合本小区的特点制订《“雨润・中央新城装修管理规定》♦装修施工登记业主欲对所属单元进行装修须提早三天向物业服务处提出装修申请,填写《装修申请表》(可向服务处索取),提交《施工设计图》备查,并签署《装饰装修管理协议》、《装修承诺书》(业主签署)与《装修单位承诺书》(装修单位签署)♦装修注意事项业主应聘请负责、可靠及认可之装修单位进行装修工程,并要求装修单位遵守下列规定1)与物业服务处合作2)小心使用公共楼梯与电梯3)保持公共部位清洁4)保持厕所及排水系统畅通,禁止向管道中倾倒碎石与垃圾5)在物业服务处规定的时间、地点与路线装运装修材料6)倾倒装修垃圾应于指定之装修垃圾收集点7)不可擅自更换或者损坏任何公共部位或者建筑物8)不可堵塞任何公共部位9)业主在装修期间请遵守小区装修时间的规定8点至12点,14点至19点为施工时间其中8点前、12-14点、18-19点小区内禁止使用电锯、电刨、切割机等高噪声的工具施工10)小区入住业主达到50%后,国家法定节假日(元旦、春节、
五一、国庆节)期间,小区内禁止一切施工临时出入证为确保业主与住户的安全与避免外来干扰,业主与住户务必敦促其装修单位于开工前二天向服务处申请临时出入证装修人员务必佩带该证以资识别凡未持有有效出入证的装修工人将不被获准进入本小区施工装修废弃物处理所有业主与住户务必向物业服务处(代环卫所收取)交付定额之装修垃圾清运费该费用将完全用于交付初期清运装修废弃物支出业主务必要求其装修单位将装修垃圾袋装后运至小区指定的收集点,物业服务处并不负责到各业主单元收集倾倒袋装垃圾建筑物外观业主与住户不可擅自自拆除、更换或者损坏建筑物外墙,不得侵占公共空间私搭乱建;不可在外墙上加设檐蓬、雨蓬、花架、晾衣架、防盗窗等附加建筑物、构筑物及伸展出屋外之广告及标志牌等,禁止改变外窗、落地窗的规格、材质及颜色,禁止在阳台或者屋顶上架设或者安装独立信号接收装置,卫星接收天线,太阳能热水器等一切设施、设备,禁止封闭阳台,禁止将晾衣架安装在阳台外电气工程业主务必启用持有政府核准执照之电气工程装修单位进行有关电气工程,以确保安全大门装饰所有走廊、门厅及公共部位已装置足够之照明系统业主切勿在大门加装任何灯饰以免妨碍统一观瞻安装空调机空调机务必安装在原有的预留机位业主不可在外墙其他位置或者窗户安装空调机空调管请放置在空调机位内,同时请业主保持空调机位排水管畅通不得私拆空调机位栏杆,空调机孔、脱排气孔已预留,楼宇外墙不得再开凿任何孔洞电视接收天线与有线电视住宅单元已装有有线电视插座,为保持小区的整体外貌美观,业主不可私自安装户外电视接收天线若电视接收出现问题,业主可向物业服务处或者有线电视管理站南京新奥物业管理有限公司简介南京新奥物业管理有限公司系河西房地产投资的专业物业管理公司,拥有建设部相应资质,是江苏省南京市物业管理协会会员单位公司成立于2002年1月,目前服务着“月安花园”、“怡康公寓”、“鸿达新寓”等楼盘,服务面积近30万平方米,员工达到180余人,拥有有关专业中高级专业技术人员80人四年多来,新奥物业本着“诚信待人,用心服务,持之以恒,争创一流”的企业宗旨,借鉴优秀的物业服务理念与自身丰富的服务经验,结合我市的物业服务特点,凭借其规范的职业操守,为业主提供全方位、多元化的优质物业服务,得到了业主的普通好评其中,“月安花园”小区作为南京市目前唯一的一个国家康居示范工程,公司投入了大量的人力、物力与财力进行服务我司多次接待了国家建设部,省、市、区各级领导及外国专家,外省、市同行业单位的参观、检查与学习并荣幸的接待了第六界华商大会与会代表的参观,受到了海内外华商及领导部门的高度好评o本公司根据实际情况,设置企业进展部、市场部、运作部、财务部、人力资源部、行政部、质量管理部、信息科技部共八个只能部门,实际公司领导,各部与各项目服务处三级管理网络公司的格言是“服务中抓管理,管理中服务”公司是质量方针是“天天改进,日日创新”公司在各个物业项目管理小区内设有专人负责实行24小时保安值班、工程维修、清洁与绿化等全方位的服务,小区内配套设施齐全,为广大客户提供一个整洁、安全、舒适的居住环境与服务环境公司办公地址南京市应天西路198号电话Tel025-86428359025-86459824传真Fax025-86459824编制ZIP210012求助倘若需要加装插座或者更换原有插座位置,业主务必先取得物业服务处书面许可,并由专业人员进行施工晾衣架晾衣架一律不得安装在室外,室内阳台晾衣架由物业服务处统一指定式样与规格并安装,业主可向服务处索取样品选择
四、迁入之前应准备事项业主与住户迁入前应全面计划,细心研究新居房型格局,考虑下列事项度量厨房、客厅、餐厅、卧室等尺寸,以免订购不合适的家具与用具搬迁前清理不适用新居之家具与物件,以免迁入时发生家具与物件不适合新居所用而造成清运工作之负担确定搬迁的日期与时间之前,请预先与服务处联系搬迁日期与时间,以利作出相应的安排,建议尽量选在双休日或者固定假日以外进行搬迁,这样可减少对其他业主与住户的滋扰选择信誉良好与合作的搬家公司,以免产生不必要之烦恼与缺失亲自监督搬迁当搬运工人行为不检或者破坏公共设施,业主须全部修复或者负赔偿责任
五、房屋使用用途本小区的住宅单位只可作私人居住之用,不得用作办公室(不得在所居住的楼外或者单元门外悬挂公司招牌或者指示性的标识牌)、仓库、展览室等商业用途,也不可用作佛堂、舞厅等公众聚会场所业主如将房屋出租或者外借,请到物管处办理登记,备案
六、服务人员为提供有效率的物业服务,所有物业服务人员皆右物业服务处统一调配与差遣业主与住户切勿要求服务人员做私人性质的服务或者给予任何报酬或者利益
七、服务费用的缴付管理公司将按月发出收费通知单不论业主房屋是否空置,业主务必在收到收费通知单发出日期十五天内到服务处财务室缴付并索取收据切勿将服务费用或者其他费用交付其他管理人员服务处有权采取适当行动追讨业主与住户征收滞纳金(每日千分之三)或者提出法律诉讼
八、业主资料为提高紧急应变效率与促进物业服务处与业主与住户间的联系,服务处有需要储存所有业主之个人资料及联系办法,一切资料将绝对保密如业主资料有变更,请务必及时通知服务处以便作相应之变更,确保资料的准确性
九、投诉及意见业主可亲自或者以电话提出对本小区的投诉或者意见,也能够书面方式通知物业服务处来函需具名并附有联系办法,以便采取相应行动或者复函匿名函件将不受处理
十、绿化绿化带及其他休息而设,业主与住户应保持绿化带范围清洁,切勿破坏美好的环境业主与住户务必教育儿童切勿攀爬树木、栏杆或者围墙,以免发生意外绿化范围内不可进行球类游戏,骑自行车,滚轴溜冰及其他可引致破坏或者伤害路人之游戏不可破坏或者采摘花卉树木与名贵植物,违者须赔偿再植费用不得将宠物粪便排泄在绿化带内与其公共场所
十一、停车务必停放于物业服务处指定停放点,服务处有权处理违例停泊在小区内的车辆,有关车主务必负责缴付有关费用业主的机动车辆在小区内停放请遵守小区停车规定,并办理有关手续对车辆不按规定停放而造成的一切事故,责任由车主自负
十二、危险品除已获政府有关部门发出的许可证外,业主与住户不可在其单元内存放任何违禁物品,包含军火、炸药、枪弹、烟花爆竹、放射性物品等(适量的家居使用燃料、气体除外)小区内禁止燃放烟花、爆竹
十三、保险为保障房屋产业安全,建议业主购置足够的财产及人身安全保障
十四、产权转让业主在转让其房屋单元时,务必书面通知物业服务处,并提供新业主之有关资料
十五、空调机组维修与保养业主与住户须对其拥有之空调机组进行适当的保护保养,防止滴水外漏,以免对邻居产生滋扰,空调机位内的排水管请保持畅通
十六、私有物业之维修与保养业主与住户须负责其房屋单元内一切自有装置与设备的维修与保养如需特约维修服务,可与服务处联系有关各项收费标准可向服务处索取
十七、下水道与卫生间业主切勿将垃圾、布屑等废物扔进坐便器或者其他排水系统此举除可引起单元内坐便器及排水系统堵塞外,更可能引起公共排水系统淤塞,造成其他人之不便如因使用不当而造成排水系统的淤塞或者损坏,有关业主与住户务必负责赔偿全部修复费用小区住户请不要对室内地漏进行改动,以免臭气外溢顶层住户请不要将跃层平台排水管地漏改为家用地漏,以免雨天排水不畅,造成漫溢,倒灌至室内
十八、骚扰为保护本小区环境安宁,业主与住户不可在其房屋单元内制造任何扰人的噪音,特别是在晚上20点至早上7点期间业主与住户在使用乐器、听音乐、看电视或者玩麻将、游戏时,务必尽量降低声音,以免滋扰邻里,破坏小区之宁静环境装修单位应严格遵守施工时间及《装修管理规定》
十九、宠物饲养在居住人口密度较高的居住小区饲养猫狗等宠物,不仅回妨碍公共卫生,并会对其他住户造成一定程度的骚扰因此,本小区对饲养猫狗等宠物均不予以鼓励如需饲养有关宠物主人务必申领有关牌照并约束其行为不致影响小区公共卫生及不对其他住户产生任何滋扰所有家畜及家禽一律严禁带入本小区内饲养小区内禁止遛狗
二十、神位为了保持环境清洁卫生,业主与住户不可在公用部位或者其单元门前摆放神位或者燃点香烛不可在小区内烧纸钱
二十一、通道业主与住户不可将鞋、自行车、杂物或者废品放置在走廊、楼梯间或者其他公用部位,以免影响观瞻及堵塞逃生通道或者造成物品丢失
二十二、告示及海报任何海报或者告示,未经物业服务处书面同意,严禁在小区内张贴
二十三、煤气业主不得擅自改动煤气供应装置
二十四、垃圾及倾倒物业管理处已安排公共部位之清洁保护,并设置家居垃圾收集站不得将垃圾放置在楼梯走道及单元门口
二十五、保安及安全值勤与巡逻本小区每日24小时均有保安人员值勤与巡逻楼宇入口铁门为加强保安,本小区内各栋大楼均设电子门,故平常门处于常闭状态,以免闲杂人员等擅自进入由于小区内居住人数众多,保安人员对各业主与住户实难以逐一辨认,为免错入外来人员而误启单元门,保安人员将不为业主与住户开启电子门,敬请各业主与住户予以谅解陌生人员值勤保安人员可向进入本小区的陌生人查询来意业主应事先向其亲友解释,以免误会O防止罪案如发现任何可疑物件或者人物,应立即通知物业服务处或者保安人员切勿随便开门让陌生人进入其单元内如政府或者公共服务机构的人员到访应先全面检查其证件后方可接待如对其身份有怀疑,可向物业服务处或者保安人员要求协助♦防火须知小心处理燃烧中的烟蒂与火柴不应在同一个插座中接驳多个电器,免超负荷不应用电线直接插入插座,应用适当的插头应向其他家庭成员指示电源总闸所在,如遇火警,及时关闸火柴、打火机或者其他易燃物品应远离儿童口停止使用煤气炉时,应关闭供气开关使用煤气时,应将窗户尽量打开,以防气体泄漏时,发生意外外出时,应检查所有气体炉具或者电器是否关妥定期检查电器、电线及煤气之接口处,有需要时,立即更换家中应设置灭火设备,以备不时之需火警发生时,应保持冷静,如情况许可,采取下列行动—致电119;—关闭电力总开关;—通知服务处与邻居;—离开火警现场之前,关闭所有门窗,防止火势及浓烟迅速蔓延;—切勿乘搭电梯逃生,应使用楼梯;烟雾浓密时,尽量贴近地面爬行,并用湿巾遮盖面部,以免被浓烟熏晕♦气体泄漏气体泄漏时,业主与住户应立即关闭供气开关,并打开所有窗户,随即离开现场并及时通知服务处切勿开关任何电器或者点燃香烟,以免发生爆炸♦防台风措施台风来临前,业主与住户应采取下列措施;缚紧容易被风吹倒的物件;扣紧门窗,免被强风吹开;将窗户玻璃贴上联条,以防玻璃被吹破,碎片四散引起危险;检查空调机及空调位百叶窗是否安装稳妥,以免被强风吹离安装位置
二十六、服务♦有偿服务类(将陆续推出).代聘(钟点)保姆;.家庭租绿;.代送净菜外买;.室内清洁擦窗打蜡;.节假日聘请兼职厨师上门烹调;.房屋中介;.上门定时清洁;.房屋装修监理;.特约修理(业主自用设施、设备及其他).专用工具出租;机动车辆泊位管理;.代理各类票务;.电脑打字排版、复印、代收、发送传真件;.代收代付各类公用事业费;.代办电话、煤气安装申请;.健身房、美容美发、棋盘室、乒乓球室、网球场等;.托儿接送上下学;.代管房屋♦无偿服务类(将陆续推出).代请家教;.代订报刊杂志;.代订鲜牛奶;.代送小件物品;.代订家庭饮用水;.各类提醒服务;.代理各项保险;.代叫搬场车辆;.手推车出租;.小区信息公布;.物件临时托管;.代叫出租车;.代订生日蛋糕、花篮;.车辆人员进出管理;.联系健康护理注上述服务内容视实际情况作适当调整并随时小区配套设施的建设而逐步提供
二十七、生活配套(将随着小区的开发、建设及市政配套而逐步完善)♦会所本小区建有功能齐全的高级会所,可为业主与住户提供茶吧、KTV、健身中心、桌球、棋牌、乒乓等服务设施♦电视小区的有线电视与智能化设备均安装到户♦周边医教服务及商业等配备设施一览表♦周边公交线路表
二十八、常用电话备注□如物业服务处因日常公共设备、设施的维修,保养而需要进入您的家中时,敬请业主配合第四节物业服务合约为了对“雨润・中央新城”实施有效服务,保护小区的总体结构完整与外型美观,保证各公共配套设施系统的正常运作,保障小区内部公共秩序与业主安全,制造一个舒适、安全、清洁、优雅的居住环境,根据国家与安庆市有关法律与法规之规定现由委托南京新奥物业管理有限公司承担“雨润•中央新城”的物业管理及业主服务,共同遵守,自觉执行第一章总则第一条南京新奥物业管理有限公司作为授权对“雨润・中央新城”的物业进行服务的机构,并设立了“雨润・中央新城”服务处,现根据授权与管理职责对区内建筑设施进行服务与养护,小区的全体业主与有关人员均有义务支持、配合物业管理公司开展工作第二条双方应明确各自的权利、职责与义务,并对自己的行为承担相应的法律与道德责任,双方在遵守本合约的同时,还应严格遵守国家及省、市有关政策与法规,履行小区物业管理的条例规定第二章物业管理公司的权利与义务第三条物业管理公司的职责与服务工作范围.负责楼宇验收、移交工作,即楼宇竣工之后,代表业主对楼宇竣工实施验收,协助业主入伙事宜,在保修期内代表业主向建设单位交涉工程保修事宜,经明确责任后,代表业主实施保修.负责物业区域内公共场所、公用部位的环境清洁卫生.负责给排水、电、消防设备、电梯、智能化系统、公共场所照明的公共设施的日常运行、保护.负责小区的绿化管理与养护.维持小区内良好公共秩序,协助公安派出所做好小区的安全防范工作.对托管的物业区域内的毛坯房、二次整修房屋有审核、监督管理权力,并按规定收取装修保证金.负责小区内公共权益的保护与协调.负责对进出与停放在小区内的各类车辆,实行定点停放管理.根据住户的合理意见与要求,拟定撤消、修改本公约之外的物业管理守则、条例等,公布有关楼宇物业管理事项的通告,各类文书及书信收发工作.实行依法、文明、民主、高效管理,同意业主以电话或者其他形式提出的对小区管理的建议、意见,并给予认真答复与解决,定期与业主委员会代表及业主商讨改进服务的有效办法,并努力提高服务水平.同意业主的委托,为业主所需要解决的问题提供帮助或者有偿服务.代表业主与政府的有关单位进行有关事宜的磋商,并对日常生活中所涉及的公共事务进行协调第四条物业管理公司的基本权利.按约定对物业小区进行全面管理.制止违反本合约与小区其他管理规定(包含条例、制度等)的行为.拆除及迁移小区内任何地方的违章搭建物、安装物、招牌、物品托架、障碍物等向违章责任人收取拆迁费用,并责其支付因违法、违章搭建、安装而造成小区建筑物或者附属物损毁之修理费用.委托专营公司承担专项物业业务.根据服务需要招聘服务工作人员与技术人员,并确定受聘人员工资
6.按规定向房屋业主,使用人与其他应交费人收取有关服务费用,对逾期不缴纳服务费等各项费用者,从所欠之日起每日处以应交缴款额3%的滞纳金,对拒交或者恶意拖欠的业主或者责任者,有权采取适当的强制措施直至通过法律途径追回欠款,追款工作之费用均由业主承担,如业主将住宅、店面出租而承租人拖欠各项应缴费用,业主仍须以业主身份,代承租人交纳所欠缴的各类费用第五条物业管理公司的基本义务投标函安徽雨润地华置业进展有限公司首先,非常感谢贵司对我司的信任,给予我司参加此次投标的机会,并预祝【雨润•中央新城】的招投标工作获得圆满成功!
1、我方已认真研究了你单位招标文件中的全部内容,愿意参与中央新城前期物业服务投标,并遵照招标文件的要求承担有关责任
2、假如贵方同意我方的投标,我方将保证前期物业服务合同的所有约定进行物业服务
3、假如贵方同意我方的投标我方将保证按照贵方认可的条件,以招标文件内要求的金额作为保证金,并同意贵方不负担我们的任何投标费用
4、在正式合同签订之前,本投标书连同贵方的招标文件与中标通知书及其他文件、附件将构成我们双方之间共同遵守的文件,并随时同意中标
5、若我方中标,我方将保证在收到贵方的中标通知书后,按规定的期限及时派代表前去签订合同再次感谢贵司给予我司自我展示与提高的机会,并真诚希望能与安徽雨润地华置业进展有限公司取得合作投标单位(盖章)南京新奥物业管理有限责任公司法定代表人(盖章)电话025-86459824日期2007年12月25日.合法经营,为业主提供优质服务.同意业主监督.收取服务费、代收有关费用、专款专用,定期向业主公布有关代付费用情况.每年度向业主委员汇报经营及财务收支情况,同意上级部门与交费人的监督第三章业主的权利、义务与责任第六条业主的权利.依法享有对房屋的所有权与使用权.可与其他业主共同享用小区的公共地方及设施,比如,楼梯、走廊、电梯、消防系统、智能化系统、供水及排污系统、电力供应系统等,但不得防碍业主的通行与使用更不得把楼梯、走廊等公共场所占为己用.对小区的各项管理决策拥有投票权、建议权.有权对小区工作与管理提出意见与建议,对小区内所出现的问题,有权向物业管理公司主管部门反映及投诉,并取得答复与解决的权利第七条业主的义务与责任.业主有义务协助物业管理公司共同保护小区的公共安全.各业主(用户)应及时支付小区的服务费用(以发出的各项交费通知单为准),并承担公共部位设施设备正常损耗的费用及公共设施的维修、保护费用.业主(用户)应按售楼合同确认面积与使用功能依法行使权利,不得擅自变更与改建,业主如需更换使用功能务必征得物业管理公司与有关部门的同意,服务费收费标准按变更后的性质确认收取.业要紧保护小区外观的统一,未经同意不得将任何物件(包含标牌、广告牌等)安装、张挂的外墙与公共部位的墙壁上,不得利用物业从事非法活动,不得将易燃,易爆,剧毒,放射性等物品带入小区.小区内的公共设施与公共场所归物业管理公司统一管理.业主在使用公共设施与公共场所时充分照顾其他业主的权利,共同爱护与合理使用公共资源.业主将物业租赁给第三者,应事先通知物业管理公司,并在物业管理公司办理租赁登记手续.业主在遵守本合约、《管理规约》与住宅区规定的同时,应教育全体家庭成员及来访者的亲友遵守本合约、《管理规约》与住宅区规定,并由业主或者住户对家庭成员或者亲友的违章行为依法负连带责任.养成良好的社会公德,在享受自身权利的同时不影响与侵犯他人的合法权益第四章免责条款第八条除了因物业管理公司应负的责任外,如发生下列情况,物业管理公司不承担业主及租户或者有关人士的缺失,同时不能减免服务费用支付.不可抗拒的自然灾害,如台风、暴雨、雷电、水灾、地震等非物业管理公司责任事故及灾害造成的缺失或者人身伤害.因业主不按规定缴交服务费、水电费、电梯费、设备设施维修费基金而造成公共设备无法维修或者水、电供应部门拉闸停供等均与甲方无关.非物业管理公司责任造成的停水、停电或者公共设施的暂停使用第五章物业服务费第九条物业服务费.本物业的管理公共性服务费住宅物业甲方按建筑面积,每月每平方米元向业主或者物业使用人收取,非住宅物业由甲方按建筑面积每月每平方米元向业主或者物业使用人收取.物业管理公共性服务甲方用于下列开支1管理服务人员的工资、社会保险与按规定提取的福利费等;2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保护费用;3物业管理区域清洁卫生费用;4物业管理区域绿化养护费用;5物业管理区域秩序保护费用;6办公费用;7物业管理企业固定资产折旧;8法定税收;9利润第十条甲方对业主与物业使用人的房屋自用部位、自用设施的维修、养护及其他特约服务由当事人按实际发生的费用计付第十一条公共用水、用电费用,电梯、水泵运行维保费按户均摊应按实计量分摊,不得提高水电价格,分摊时要张榜公布,同意业主监督第六章违约责任第十二条凡物业产权人、使用人违反合约或者有关法规政策的行为,除以停止违章违约行为,排除危险、返还财产、恢复原状或者修复更换,消除影响或者恢复名誉赔礼道歉与口头、书面检讨等方式承担责任;造成缺失的,物业管理公司有权要求赔偿拒不同意者,依法申请强制执行第十三条物业管理公司工作人员违法或者违反本合约,应从重处罚,凡因物业管理公司工作人员渎职或者失职给物业使用人造成缺失的,由责任者或者单位负责赔偿,构成犯罪的,依法追究刑事责任第七章附则第十四条双方在执行本合约过程中,如发生纠纷应通过协商解决,协商不成时任何一方可向市仲裁委员会申请仲裁第十五条物业管理公司根据管理工作需要而制定的条例守则,业主(用户)手册,小区的管理制度、规定、公约、须知等是本合同不可分割的一部分,所有业主及使用小区的用户,均须自觉遵守,认真履行第十六条双方确认在本合约书签订之日起生效,双方已根据“预售合同”并根据本合约书条款交付房屋,无异议第十七条本合约一式二份,从双方签订之日起生效甲、乙双方各执一份,双方均须自觉履行合约产权出让时,本合约移交新业主,单位出租,乙方有责任知会承租方甲方栋单元室乙方南京新奥物业管理有限公司第五节管理规约第一章定义.“中央新城”——位于安庆市新规划的东城区,东靠文苑路,西临206国道,北面是风光秀丽的新河风景区,南对宽阔、美丽的景观道路——皖江大道,地理及景观资源十分良好,是未来新城区的核心区域本项目规划设计的物业类型为别墅、小高层、高层的高尚住宅小区本项目总用地面积
13.6万平方米.“单元”——业主拥有独立住宅单位(包含其所属平台、花园).“公共设施”——指中央新城住宅区域内,由全体业主与使用人共同使用的道路、绿地及中心花园、停车区域、照明路灯、射灯、楼宇对讲、有线电视设备、电话箱、电表箱、消防设备(灭火器)、排水管道、各类窖井、垃圾箱(房)等设施.“业主”一指拥有中央新城内住宅产权的人士与单位,包含其合法继承人或者受让人.“使用人”——指承租中央新城住宅或者经业主许可使用住宅的人士与单位.“进展商”——指安徽雨润地华置业进展有限公司.“物业服务处”——指受进展商委托管理中央新城的南京新奥物业管理有限公司“中央新城“物业服务处.“业主大会”——指按本公约第五章举行的业主大会.“业主委员会”——指各业主按本公约与国家有关规定适时召开业主大会上选举产生的业主委员会第二章总则.中央新城《管理规约》、《物业服务合约》,是根据中华人民共与国有关法律法规及《安徽省物业管理条例》制定.本公约制定的目的在于阐明本住宅小区——“中央新城”之进展商、物业服务处、业主或者使用人的权利、权益、义务及责任,通过本公约的实施,达到小区的统一管理以保证所有业主能够有效地使用其购置的物业,保护小区全体业主的整体权益与各业主或者使用人的合法权益.本公约自进展商(甲方)与购房者(乙方)及管理公司(丙方)在公约承诺书上签字(盖章)后即生效小区进展商、物业服务处及所有业主均受本公约条文约束.本小区将按照中华人民共与国《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及《安庆市物业管理办法》之有关规定,符合成立业主大会的各项条件后,适时召开业主大会或者业主代表大会,成立业主委员会第三章进展商的权力与责任.进展商只要拥有该土地的一部分,即享有业主的权利并承担有相应的义务.进展商享有小区及楼宇的命名权与更名权,并有权在合适的情况下向政府部门提出并批准后更换小区或者其中的楼宇的名称及编号,无须因更换名称及编号征询业主意见,也不负赔偿责任,物业管理公司亦不承担因更换名称及编号所引起的任何缺失但进展商务必提早二个月通过物业服务处向业主发出更换名称及编号的通知.进展商在取得政府部门批准的情况下,在不影响房屋买卖合同及物业管理服务内容的情况下,有权对该土地上的建筑规则、设计蓝图进行更换、修订第四章业主的权利与责任.业主或者使用人在享受本公约规定的权利、权益的同时,应保证履行公约规定的责任与义务,遵守本公约的各项条款,共同创建一个“安全、整洁、舒适、优美”的生活环境.业主享有其名下房产的占有权、使用权、处理权(转让、抵押、出租等),且独自享有处理权益但业主在处置其所属房屋时,务必符合有关法律与本公约规定.业主在转让房产所有权及相应比例土地面积的土地使用权时,新业主应保证已签署本公约承诺书,并交给物业服务处,承诺遵守本公约的一切条款新业主有责任在受让房产前向物业服务处确定前业主已付清转让日往常的服务费及其他各项费用,否则,新业主有义务清偿前业主所欠付的一切费用及滞纳金.业主或者使用人可共同享有小区内任何共用部位与公共设施,但不得占用与妨碍其他业主或者使用人使用,同时务必遵守小区服务处对事实上行的统一管理.业主或者使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务处,并办理有关登记手续签署《装饰装修管理协议》在装饰装修房屋前,业主或者使用人应向物业管理处按规定缴纳装修保证金人民币1000元,完工后由物业服务处进行查验如无违规、违约情况或者妨碍他人正常使用物业的现象,三日后保证金予以退还如有违约视情况予以扣款并令其整改业主或者使用人在装修前,应根据有关规定缴纳装修垃圾清运费用.业主应当按时缴纳物业服务费用,如逾期不缴者,每逾期一日加收5%0(以复利计算)的滞纳金及物业服务处将视业主或者使用人自愿放弃管理服务,并可视住宅单元空置,物业服务处为确保其他业主的合法权益及住宅安全,有权采取停水,停电,停气等措施,直至业主缴清所有欠费.业主应如期付清因房屋所有权或者物业使用发生的(包含将来发生的)分摊费用(如电梯、水泵、公共照明等设备运行费).业主或者使用人自用设备设施发生的水费、电费、煤气费、电话费等与公用事业费,由该房屋业主或者使用人自行承担.业主享有对物业服务处及其员工的饿监督与投诉权享有对小区各项管理制度的建议权业主或者使用人无权直接惩戒小区服务处员工,如对某员工不满意,可向小区服务处或者其上级公司投诉,有小区服务处对其作出适当处理.任何业主或者使用人不得以任何不正当方式干涉小区服务处对小区提供的维修养护与正当的管理工作业主或者使用人须遵守物业管理出订立的(装修管理规定)及其他规章制度
11.按照有利于物业使用、安全与公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方便的相邻关系业主与使用人请勿作出任何行为以损害社会公德、公共利益或者其他业主、使用人的合法权益因此禁止下列行为并注意有关事项
(1)改变物业的使用性质
(2)损坏房屋承重结构与破坏房屋外貌(包含改变外墙、门窗的颜色)及任意改变空调机位与加装附属设备设施(包含在屋顶安装太阳能热水器、家用中央空调室外机架设卫星接收器设施、设备)
(3)独占、毁坏、污损、转移或者赌塞公共设施;
(4)在庭园、平台、阳台、与小区内其他场所搭建建筑所、构筑物与放置物品,利用公共场地晾晒衣物
(5)发出超标准的噪音,随意排放污水、烟尘、排放有毒有害物质携带易燃、易爆、放射性及其他公安管制器具、物品
(6)违反物业服务处规定,随意丢弃或者处理垃圾,或者由于人为原因将异物堵塞下水管道
(7)在单元外墙阳台、屋顶等表面与小区内各场所、涂抹、张贴、悬挂或者在园区公共部分设立神坛,拂像及布置道场等
(8)未经许可在小区内开设经营性场所
(9)未经物业服务处书面同意,在指定的位置之外安装空调、天线,在单元的大门或者窗户安装不符合小区统一风格的防盗门、窗及晒衣架
(10)违反规定随意停放车辆;在小区内逆向行驶或者超速行驶(指未按物业服务处规定的行驶路线及限速行驶)
(11)违反政府部门归眷养宠物未经物业服务处书面同意及政府颁发有关许可证不得眷养其他有碍卫生、观瞻、安全或者足以惊扰他人的宠物;园区内禁止眷养信鸽与其他放飞的飞禽(如有两户或者两户以上业主投诉宠物惊扰其生活,该宠物务必被禁止在小区中饲养)在放养宠物时不得任由宠物在公共区域内随地便溺
(12)不得擅自自动用或者损坏小区供电、通讯、交通、排污、消防、园林绿化、保安系统等公用设施
(13)不得违反本小区的其他管理规定
(14)不得违反法律、法规及政府规定的其他禁止行为
(15)以上行为中,属人为造成的物业损坏,由造成损坏的责任人负责修复或者赔偿经济缺失第五章业主代表大会与业主委员会.中央新城业主代表大会与业主委员会的筹备、成立及召开会议等一切运作按照国家及省、市的有关法律法规进行操作.在“中央新城”物业管理区域内已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十或者者已交付使用的建筑面积达到百分之三十,不足百分之五十,但使用已超过一年的,进展商、物业服务处应会同房地产管理部门,筹备召开首次业主大会(或者业主代表大会).业主大会召开后,选举成立业主委员会.因中央新城为分期开发,后期入住业主代表及业主委员会的名额另行召开业主大会进行增补第六章管理服务.在本小区成立业主委员会之前,进展商委托南京新奥物业管理有限公司为“中央新城”小区之唯一管理者设立“中央新城物业服务处”实施该土地范围内的物业管理,中央新城服务处将竭诚为业主与使用人提供优质的服务.根据上述职权,物业服务处将根据《安徽省物业管理条例》、《安庆市物业管理暂行办法》等文件制定,增删管理规则、住宅装修规则与住户守则等规章制度管理规则应于告示栏中张贴,其效力及于所有业主、使用人、单位雇员、访客、保姆等.物业服务处有权就管理事务聘请律师、建筑师、会计师及其他专业人员并与之签定委托合同及委托律师以管理公司名义提起诉讼或者申请仲裁.小区服务处应认真履行责任,包含但不限于
(1)为业主在房屋交付使用时办理登记、付款、验房、交付所购房屋的钥匙等手续
(2)执行《管理规约》、制定《住户手册》、《装饰装修管理协议》、《装修管理规定》及其他必要的规章制度,并督促业主或者使用人遵守向各业主或者使用人收取管理费及一切应该收取的费用
(3)根据《装饰装修管理协议》及《装修管理规定》,制定装修及物料运送程序并以有效的形式督促业主或者使用人遵守;业主或者使用人的装修工程申请须事先经物业管理处审核,办理有关装修手续,签署《装饰装修管理协议》;管理人员有权进入正在装修的房屋,督促业主的装修工程,制止违反管理规定的行为必要时,提请有关政府职能部门进行处理,物业服务处有权在适当时候对装修规定进行整改、调整,并要求装修的业主与装修公司严格遵守
(4)进行建筑物及设备设施的维修保养,确保各类设备设施的正常运行
(5)进行小区共用部位的清洁卫生、垃圾清运、绿化养护、建筑物清洗等工作
(6)制定小区车辆管理规定与停车区域守则,操纵小区内所有车辆停放、收取有关的费用,并对所有违反管理规定停泊的车辆予以处罚
(7)保护小区正常秩序,保护各位业主与使用人的合法权益搞好安全消防工作配置保安、消防器材设备,组织24小时安全巡逻,安排消防训练与岗位培训
(8)提请当地政府有关行政管理部门拆除违反公约规定的一切违章设置(招牌、广告、装饰、天线等),并由违章者承担拆除及恢复原貌所发生的费用
(9)代表小区全体业主就小区有关问题与政府部门交涉、谈判,并处理有关的投诉、来信、来访等
(10)就小区物业管理聘任管理人员、操作人员、技术人员,签定合同(协议)
(11)编制小区财务管理制度,操纵管理开支,提供管理费用支出实际情况报表
(12)为工作需要,可将小区管理范围内的部分专项管理业务委托其他专营公司承担,并就其制定的人事管理制度、评定工作质量与价格,对全体业主负责
(13)就有关小区管理事务,发生争议时委托律师或者聘请法律顾问,参与法律诉讼
(14)小区服务处负有监督落实本公约各项条款的责任,有权针对违反公约的行为采取适当方法与有效措施,必要时诉诸法律第七章物业服务费
1.物业服务费用由新奥物业“中央新城”物业服务处向业主收取各业主应在收到“收楼通知书”之日起交纳物业服务费,物业服务费按建筑面积预收6个月非住宅面积每月每平方米元人民币收取,收到办理入伙手续通知书后,不管是否进户使用,均应支付服务费业主与使用人约定由使用人缴纳服务费的,应将书面约定报物业服务处备案业主转让住宅时,已预付的服务费不退还,由其与受让人结算服务费用按国家规定或者按物价局批复来收取服务费包含
(1)管理、服务人员的工资、津贴、劳动保护、福利与公司服务费
(2)清洁卫生费
(3)保安费
(4)办公费
(5)绿化费
(6)公共设施、设备日常运行保护及保养费
(7)固定资产折旧费
(8)税费
(9)利润下列费用根据建筑面积分摊,按实结算
(1)房屋的水泵等设备设施运行水电费及公共照明电费,属代收代缴费用,根据面积分摊
(2)保险费用于公共设备所需购买的保险业主单元的设施设备需维修、更换、可向物业服务处提出,所需费用由业主负担
(3)会所及其他设施的维修养护费.根据《安徽省物业管理条例》、《安庆市物业维修基金管理办法》及国家有关法规设立维修基金
(1)维修基金统一立帐,按户按建筑面积核算
(2)维修基金用于住宅的共用部位、共用设备、公共设施保修期后的大修、更新、改造,不得挪作它用
(3)维修基金总额不足30%时,业主应当时按照所拥有的住宅建筑面积比例,分摊维修费用
(4)维修基金在物业保修期内不得动用.业主能够使用小区内的各项文化娱乐设施,并按规定支付相应的服务费用第八章其他.关于因遭受地震、台风、水灾、战争或者其他意外的不可预见事件,而影响履行本《公约》所规定的条例与协定,任何一方都将免除责任但务必在事故发生后的30天内通知对方.业主或者使用人其房屋的财产保险,由业主或者使用人自行负责办理.物业服务处在小区内指定地点设立告示栏,用于张贴通知、布告及有关管理服务投标文件签署授权委托书本授权委托书声明我庆启祥系南京新奥物业管理有限公司的法定代表人,现授权委托南京新奥物业管理有限公司的为我公司签署本工程的投标文件的法定代表人授权委托代理人,我承认代理人全权代表我所签署的本工程的投标文件的内容代理人无转委托权,特此委托代理人身份证号码职务业务经理投标人南京新奥物业管理有限公司(盖章)法定代表人(盖章)授权委托日期:告示,任何通知、布告张贴后,可视为本公约权利、义务的补充,构成有效.物业服务处可根据政府的有关政策、法规,与小区业主大会的建议,对本公约进行修改、补充,但所有修改、补充均不得与政府的法律、法规相抵触.本公约所有规定,如与现在或者将来的中华人民共与国法律与安徽省、安庆市的地方法规相抵触的,按中华人民共与国法律与安徽省地方法规执行雨润冲央新城《管理规约》承诺书中央新城《管理规约》已经甲、乙、丙三方全面阅读,甲、乙、丙方明白本公约每一项条款,并愿意共同遵守之雨润集团一河西地产综合开发有限公司、南京新奥物业管理有限公司,存有本公约的标准文本本管理规约承诺书一式三份,在业主入住前,经三方签署后,各执一份,具有同等法律效力甲方安徽雨润地华置业进展有限公司授权代表签名/盖章签字日期年月日丙方南京新奥物业管理有限公司盖章盖章日期年月日注本承诺书由甲、乙、丙三方或者其授权代表签署,授权代表须提交业主的授权委托书,业主身份证件及本人身份证件中央新城前期物业服务投标文件第四篇企业内部规章制度南京新奥物业管理有限公司第一节员工手册第一章中央新城物业管理行业规范
一、窗口规范(指小区物业服务处、客户服务部、工程部等).周一至周日业务接待;.24小时受理居民往复报修,365天有维修服务;.公开办事制度,公开办事纪律,公开收费项目与标准;.办公场所整洁、有序
二、行为规范(即规范服务达标的共同标准).态度与蔼讲文明在为住户服务时要态度与蔼,用语规范,耐心热情;.挂牌上岗守纪律员工在岗时须挂胸牌,仪表整洁,管理人员、保安人员与电梯驾驶员持证上岗;.公开制度讲规范要公开办事制度,即各类手续的办理程序、办理要求、办理时限,在现场有告示;公开办理纪律即严禁“吃、拿、卡、要”行为,严禁发生训斥、推委、刁难现象,严格服务纪律;公开收费项目、收费标准,即严格按照物价管理部门制定的物业管理服务与同约定的收费项目、收费标准收费,并在服务窗口明码标价不得多收费、乱收费;.遵章办事不违规维修要及时,急修项目2小时内到现场,24小时内修复,如不能在规定时间完成,须对业主作出限时修复的承诺小修项目三天内修复,不能因双休日顺延(业主预约、雨天筑漏可不受三天限制)需安排工程维修的,应及时告知报修人,楼内有电梯的,务必保证一台电梯正常运行.做好回访重信誉要经常走访业主、走访被服务过的对象,加强与业主的沟通不断改进服务方式,提高服务水平,涉及到房屋安全、筑漏修缮的,务必进行回访
三、岗位规范保安员举止文明,熟悉环境,保护秩序,防范到位保结员按时保洁,日清垃圾,定期灭害,环境整洁
一、用工制度.本公司按照国家有关规定实行劳动合同制所有员工与法人代表或者法人委托代理人签订劳动合同,合同期限由双方协定.所有受聘者须按规定要求填写《职工登记表》,并提供本人身份证、学历复印件等有关材料.新进员工均须通过为期3-6个月的试用期具体根据合同期限规定,公司将根据该员工在试用期内的表现,辞退或者缩短试用期试用期满,对符合公司录用条件者,公司应与受聘人签订劳动合同及上岗协议书.员工的个人资料(家族地址、电话、婚姻状况、子女生育等)如发生变更,应及时通知公司,并提供有关证明、资料等根据,以免更丧失本人应得的有关福利
二、员工调职与任免.公司为员工提供符合国家规定的工作环境与条件,并视公司进展需要,为员工提供培训、进展与晋升的机会.公司将尽量提升优秀的员工担任较高职位升职要紧根据员工的品德学识、工作表现与业务水准大等.晋升后的三个月属试用性质,试用期满后,而工作表现确实出色,则由法人代表或者法人委托代理人正式批准任职.公司将根据经营与管理需要,对员工岗位进行调配
三、辞退、辞职.员工如违反国家有关规定或者公司规章制度,公司有权员工而无须给予任何补偿.试用期员工提出辞职,工作不满一星期者,不发工资;满一个月而不满三个月者须提早七天以书面形式向部门主管申请并经主管同意方可离开,否则将扣除七天的工资作为补偿.员工辞职须提早一个月以书面形式向部门主管申请,须经部门经理同意后交公司各部门进行签审,经法人代表或者法人委托代理人审批后方能生效否则将扣除一个月工资作为补偿.员工如擅自离职而给公司造成利益缺失的,公司将保留追究的权利.员工不论何种原因离职,均应解除劳动合同及上岗协议书,并按有关规定办理有关的离职手续.凡同意公司各类培训的人员,在未满合同期时需离职的务必对公司作出相应的受训赔偿赔偿金额按公司规定执行
四、员工培训公司员工都有同意公司安排的各类业务技术培训的机会与义务公司将致力于培养员工具有良好的业务水平与工作能力,提高员工素养,从而提高公司服务水平与经济效益第三章管理规则
一、岗位职责.员工应按照被聘岗位职责,遵守公司的各项规章制度与职业道德,提高专业技能,依照公司部门主管的要求,按时、按质、按量地完成工作.除本手册规定的规则外,公司制定的各部门岗位责任制及各项行政管理制度,一并成为公司员工应遵守的规则,并作为督促、考核、评比、奖惩本岗位员工之根据
二、劳动纪律.公司员工务必遵守公司规定的作息时间.员工上班时间应衣着整洁,仪表端庄,保持充沛精力,提高工作效率接待客人、业要紧热情、有礼、周到.上班时间不得随意串岗,闲聊与大声喧哗,不得做与工作无关的情况不得用办公电话聊天,部门间联系使用内线电话.工作时间需要会见与业务无关的客人时,会见时间不得超过十分钟,超出者按事假处理.除非接待客人,本公司员工不得在禁烟场所抽烟.在使用会议室与接待室后,应及时做好清理工作.员工因经营、义务、工作需要等处出办事,须事先征得部门主管以上批准并作出进出登记.员工上班时间不能够看小说、杂志、报纸.公司员工务必严格遵守制度,不得无故缺勤、迟到与早退部门主管负责本部门员工的日常考核,每月底将考勤记录送行政/财务部,作为公司核定员工工资与资金的根据之一.员工不得损坏公司信誉与对公司有不诚实行为,不得借公司名义或者利用职权对外做有损公司声誉及利益的行为,不得向业主、住户或者与公司业务有关的任何人索取或者同意任何形式的钱、财、物.矿工有下列情况之一者以矿工处理1未事先办理请假手续而缺勤或者未能经准假而私自休假者;2不服从调配而不上班者;3打架斗殴致伤而不上班者;一次迟到或者早退30分钟以上者;5其它无正当理由缺勤者矿工半天至三天者,按实际天数的双倍扣发工资;连续矿工三天至五天者,扣发当月工资;连续矿工五天或者一年累计矿工达十天者,或者矿工虽未达到上述天数,但因其矿工对工作造成严重影响者,均作除名处理
三、保密纪律.公司一切机密文件及资料不得外传或者泄露给无关人员、同事与亲属.公司各类文件、资料的收发、使用管理与查阅,务必严格按公司《文件、资料、操纵程序》执行.公司所有商业信息不得对外有任何泄露
四、安全手册.员工如发现工作环境有任何不安全之处,应立即报告部门主管,以便及时采取防范措施,杜绝冒险作业.员工如因公以外受伤,务必立即填写事故报告单报部门主管,同时提供有关医疗诊断报告.在公司所管辖的区域内发生事故,当值员工务必坚守岗位及进行协助工作,并立即报告部门主管.下班员工要认真检查本岗位设备使用情况,确信安全时方能下班
五、财产管理.公司员工制服、工作设备及办公用品由行政/财务部统一分发,并填写领用单,所有公物不得用于私人方面.员工应注意爱护工作装备、办公用品及公司各类物品.对人为有意造成公物损坏的,责任人须赔偿相应费用.员工离职前应归还一切用品,并办妥有关手续如有遗失、损坏或者未交还回者,照价赔偿
六、仪容仪表.员工应保持干净、整洁的工作环境,保持个人良好的日常卫生习惯.员工务必保持容貌整齐、清洁男性员工不得留长发男女员工均不得染彩色头发.所有员工当值时,务必穿戴公司发放的服装,佩带职员证
七、服装管理.服装务必时刻保持清洁、平整,不得带有污迹、灰尘与褶皱,且无开衩、脱线、脱扣等现象如无如损坏、遗失将予同赔偿.穿着制服时应扣齐服装上的全部纽扣、拉好拉链,整理好服装后上岗,不可卷起衣袖与裤脚.应保持领带的挺括、干净,上岗时须戴端正,衬衣亦须保持干净并做到经常换洗.下班后不得穿着制服
一、基本福利.根据国家法律、法规与公司有关规定,员工享受养老保险、工伤保险、失业保险等待遇.公司员工务必按公司规定办理各类保险及交纳各人所得税并由公司行政/财务部代扣代缴保险基金及税款
二、休假日.法定假日员工享受十天国家规定带薪假期;元旦一天,春节三天,劳动节三天,国庆节三天.婚假凡符合国家婚姻法结婚的员工可享受三天有薪婚假;晚婚员工享受十天有薪婚假,但须提早5天申报,经行政/财务部审核经理室批准后生效.产假凡符合国家婚育政策规定的女员工,凭医院证明,可按国家规定享受有薪产假.计划生育假凡符合国家计划生育政策规定的员工,采取计划生育措施,凭医院证明,可按规定享受有薪计划生育假.病假员工因公受伤,凭医院证明单,经部门审核批准后,按规定享受病假工资本公司工龄满一年以上的享受基本工资的50%为病假工资(未满一年则按天数扣除当日工资).慰唁假员工因直系亲属去世,可按规定享受有薪慰唁假三天.公假员工因参加业务培训、社会公益活动、义务献血、子女参军、国家房屋动迁等,凭有效证件,经行政/财务部审核经理批准,可按规定享受有薪假.事假员工请事假,需经主管领导批准,事假期不发薪二天以上(含二天)的事假由经理批准,经理以上的事假由总经理批准.工伤或者死亡员工不幸工伤或者死亡,可享受国家规定的待遇第五章奖励办法为了调动员工的积极性,提高工作效率,公司制定奖励制度,奖励业绩突出、工作勤奋的员工
一、奖励条件.完成工作出色,有发明制造、提出合理化建议并取得重大成果者.在改进公司经营管理、提高经济效益方面作出显著成绩者.保护公共财产、防止或者挽救事故有功、使国家与公司利益免受重大缺失者.为了保护正常工作秩序,保护社会治安有显著功效者.保护公司利益及声誉,一贯忠于职守,事迹突出者
二、奖励形式.口头夸奖.书面夸奖.奖金.奖品.晋级.休假第六章纪律处分中央新城前期物业服务投标文件第二篇物业服务方案南京新奥物业管理有限公司
一、纪律行为.凡公司所有在职员与聘用人员,均适用于本规定.一切违反公司规章制度与劳动纪律,玩忽职守造成公司缺失、损害公司声誉与形象,违反国家法规与泄密、盗窃等危害公司与社会的行为,均视其情节轻重,按本规定予以纪律处分
二、处分形式有下列行为之一者,部门经理与主管有权按情节轻重提出警告并惩处10-200元:.不按公司规定佩带司徽与胸牌10元.服装、仪容、仪表、礼节不符合公司规定10元.随地吐痰,乱丢烟蒂、纸屑、杂物,不保持环境10元.上班无故迟到或者早退10元.上班时间打私人电话聊天、看报等10元.私下调换班次20元.工作时间擅离岗位、串岗、上班后不到规定岗位或者扎堆聊天20兀.管理不善,对下属员工的违规不劝说不制止50元.在公司私自派发无关资料或者印刷品50元.浪费公共物品,损坏公物50元.禁烟区内吸烟50元.上班时达牌、睡觉、下棋、玩电子游戏或者上网聊天等50元.言语粗俗、骂人、不经同意擅自进入租户或者业主单元内50元.结上级分派的工作无故拖延,不服从部门主管的工作分配100元.遗失管理处钥匙、资料及单据等100元.违反公司与部门所规定的工作程序100元.散布不利于团结的言论,发表有损公司及服务处声誉的言论200元.一个月内连续两次受到业主投诉,核实后确保员工现任200元.提供不真实的工作报告、材料200元20响外泄露公司及服务处机密200元2L其它违反公司规章制度者,视情轻重对提出警告并罚款200元有下列情况之一者,公司将随时辞退或者开除而不作任何补偿,并对造成不良后果者保留追究的权利.有偷窃住户籍、公司或者他人财物的行为.侮辱、谩骂或者袭击、殴打住户、访客,工作态度恶劣.上班时间酗酒、赌博.侮辱、诽谤、殴打、威胁、危害上级、同事或者互相吵架斗殴.连续矿工三天以上或者一年累计矿工达十天者,或者矿工虽未达到上述天数,但因其矿工对工作严重影响者.一月之内直接造成客户投诉三次,并经查实确系该员工责任的.有意不服从上级指挥及合理指令,经多次警告无效.擅自到处公布有关公司及所管物业的污蔑性言论.有严重违反公司制度的规章、制度等行为,并经多次警告处罚仍不改过者.多次违反公司制定的规章、制度等行为,并造成后果的.严重失职,徇私舞弊,工作中出现责任事故,对公司造成重大损害的.私自探访他人薪资并引起争端者.私下收受回佣、收取贿赂或者利用工作之便贪污、挪用公款,监守自盗者.违反国家法令、法规或者触犯刑事法律等
三、处分手续.被处分员工务必在发出警告书上签名,如拒绝签名,则有两个以上见证人签署,该警告书即时生效.如证实员工确属违纪,但拒绝签认,公司有权即时开除,而不作任何补偿.接到三次书面警告书即时生效.员工同意纪律处分后如有不服,可向本公司上级或者有关部门申诉第七章上岗协议书甲方新奥物业管理有限公司乙方(身份证号)甲方为工作需要,现录用乙方为劳动合同制工人,双方根据《中华人民共与国劳动法》、《江苏省南京市劳动合同》有关规定与中国有关法律、法规,在自愿、平等、协调一致的基础上,签订上岗协议(下列简称协议)第一条协议期限、试用期.本协议有效期为年,自年月日起至年月日止,其中前3个月为试用期.甲方可根据实际延长或者提早结束乙方试用期,试用期最长不得超过6个月第二条聘用职务及工作内容.甲方聘用乙方在甲方部门从事工作.在“协议期间”,乙方应尽其最大努力,按照甲方确定的岗位职责,按时、按质、保量地完成工作任务甲方可根据实际情况随时调整乙方的职务与工作内容第三条工作时间与休息休假.甲方实行《国务院关于职工工作时间的规定》及有关实际办法规定的工作制度.甲方实行每日八小时工作制,每周工作40小时,因工作需要确需乙方加班时,按《劳动法》的有关规定给予乙方经济补偿(补偿额按技能工资计算),或者给予相应的调休.甲方保证乙方每周至少休息一日第四条劳动报酬.按甲方实行的现行工资制度,乙方的每月总工资为元(试用期为元).甲方发薪金日期为每月10日.应由乙方交纳的个人所得税,甲方从乙方每月收入中代扣代缴.甲方可随时根据乙方工作岗位及工作业绩,对乙方工资或者奖金作相应之调整第五条劳动保险、福利待遇.甲方按照江苏省南京市有关规定,按期为乙方为办理“养老、失业及工伤保险”;应由乙方个人缴纳部分由甲方在乙方工资中代扣缴(若乙方不愿缴纳的,将作为放弃处理).乙方享有中国政府规定的法定节假日,并享有婚假、丧假、计划生育假等有薪假期第六条劳动纪律、奖惩办法.甲方依法制订各项规章制度及员工手册,乙方应严格遵守执行.甲方关于模范遵守规章制度及员工手册的乙方能够按甲方有关规定予以奖励,关于违反规章制度或者员工手册的予以处罚第七条甲方解除劳动合同及协议
1.有下列情况之一的,甲方即可解除劳动合同及协议A.在试用期内,乙方被认为不符合录用条件的;B.乙方严重违反劳动纪律、甲方规章制度或者员工手册的;C.乙方玩忽职守、营私舞弊、贪污受贿或者有不诚实行为,对甲方利益造成损害的;D.乙方被依法追究刑事责任或者劳动教养的;E.如甲方宣告解散,本劳动合同及协议自行解除;F.法律、法规规定的其他情形
2.有下列情况之一的,甲方能够解除劳动合同及协议,但须提早三十日以书面形式通知乙方A.乙方患病或者者非因工作负伤,医疗期满后,也不能从事原工作,不能从事由甲方另行安排的工作;B.乙方不能胜任本工作,通过个别培训或者者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;C.上岗协议订立时所根据的客观情况发生重大变化,致使原协议无法履行;D.经当事人协商不能就变更上岗协议达成协议的;
3.乙方有下列情况之一的,甲方不得根据本条款规定解除协议A.患病或者者负伤,在规定的医疗期内的,但符合本协议第七条第一款规定的除外;B.女职工在孕期、产期、哺乳期内的,但符合第七条第一款规定的除外第八条乙方解除劳动合同及协议
1.有下列情形之一的,乙方可通知甲方解除劳动合同及协议;A.在试用期内的;B.甲方以暴力威胁、,或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的;C.甲方未按本协议约定支付劳动报酬或者者提供劳动条件的;.在协议期间,如有特殊情况需辞职的,乙方须提早1个月以书面方式通知甲方.假如在本协议期内,乙方由甲方出资进行培训后,五年以内主动提出辞职的须赔偿甲方培训费第九条协议终止.上岗协议期满,协议即行终止.终止或者解除协议,双方在协议中另有约定的,根据约定第十条商业秘密
1.由于双方的协议关系,乙方将有机会熟悉并使用甲方的有关商业秘密、专有技术A.经营程序及方针;B.物业管理的专业资料;C.电脑软件;D.客户信息;E.合作单位信息资料;F.价格指南;G.不动产购买及租赁的策略;H.财务报表、资产负债表、财务状况变动表与其他信息;双方认为甲方的商业秘密及专有技术并未能全部包含在以上所列各项之中乙方在协议期间并在协议结束后,均应对此保密,不得直接或者间接地将“商业秘密”向除甲方以外的任何第三者泄露,或者在其他任何公司、企业、个人或者经济组织的经营活动中使用
2.乙方如担任甲方项目经理、主管等职务的,且掌握公司的秘密,离开本企业,三年内不得自己经营与甲方有竞争关系的同类业务,也不得与甲方原有客户有业务联系第十一条双方认为需要规定的其他事项.乙方应及时主动提供有关个人资料,由于乙方个人资料提供不全而引起任何法律责任由乙方自负.乙方在工作时间以外发生任何事均于甲方无关.若因甲方工作的项目结束,本协议也随之自动解除第十二条违约责任.甲乙双方任何一方违约并给对方造成经济缺失的,都务必承担责任,依法给予经济补偿.乙方因泄露甲方商业秘密而给甲方造成经济缺失的,或者者因违反第十条的规定,乙方应赔偿甲方的经济缺失第十三条劳动争议的处理.甲乙双方发生劳动争议时,按劳动争议处理程序执行.劳动争议处理程序为可由双方协商解决,也可在劳动争议发生之日起六十日内向本市劳动争议仲裁委员会申请仲裁.本协议与劳动合同书具有同等法律效率本协议经甲乙双方签字盖章后生效本协议一式二份,甲乙双方各执一份第二节岗位职责第一章服务处经理岗位职责服务处实行在公司领导下与雨润地华监督下的经理负责制,服务处经理全权负责服务处的经营管理工作,带领全体员工努力工作,完成公司所交给的各项任务与目标其要紧职责如下.认真执行国家及政府的有关政策及公司的各项工作方针、计划与指令,定期向公司汇报服务处工作情况.负责协调地方有关单位、部门的公共关系,确保各项工作的顺利开展.负责组织与住户沟通,及时认确实研究住户提出的合理要求并予以解决收集各类信息采纳合理化建议.负责管理经营管理工作及日常费用支出的审批工作,合理操纵费用开支,制定并落实多种经营措施,完成公司下达的年度经营指标任务.负责组织、协调各类人员的工作安排,负责本部门员工每月工作校绩考评,职员、员工每季度工作校绩的考核,并将考核结果反馈至被考核人员后,报公司有关部门作为公司人力资源管理的根据.负责审批本部门的《物资申请单》、《物资领(借)用单》及各类物资的采购管理工作,操纵本部门的物资进出、采购程序.按公司质量体系文件要求负责签订本部门的B类合同、分承包合同与长期家庭服务协议书.负责审批本部门每季度的培训工作是否有效.负责落实每半年对专业技术及管理人员的培训考核.监督、检查管理区域内公共设施保护、保养情况.每周五制定《周工作计划表》报公司,每月1日审批《月工作计划表》并报公司.组织每周服务处工作例会,及时熟悉人员状态、工作中存在的不足、工作难点、处理信息,检查、总结与布置工作.制定B级夜间查岗计划,合理安排夜间查岗人员并监督查岗情况,以确保管理区域内安全保卫工作质量.负责管理区域内社区文化活动计划的监督、实施工作,确保管理区域内社区文化活动丰富多彩并日常管理工作紧密结合.负责服务处各类员工业余文化生活及体育活动的安排与落实,以提高全员身心健康.负责培养与造就经营管理人才,并负责服务处各类员工的加薪、调动、晋升及奖金分配等.完成公司有关文件规定的其他各项工作第二章副经理岗位职责副经理是在管理处经理的直接领导下,协助经理开展处内部事务管理及沟通、来访接待工作,其要紧职责如下.负责协助经理制定与完善部门内部的各项管理制度.负责协助经理制定年度计划及部门月工作计划.负责对办公室工作的安排、实施及检查,每周组织召开办公室人员工作例会,及时熟悉处理信息、工作难点及工作中存在的问题,积极采取各类措施予以改进,并及时向经理汇报工作质量与进度.负责规范、完善服务处人事行政管理制度,结合部门具体情况,制定服务处人事管理、人员储备、人员调配方案并报经理审批,确保符合服务处进展之需要.负责各类人员的内务检查、管理工作,每月进行一次内务检查,并根据检查结果予以通报.协助经理安排每月夜间查岗工作,并将查岗结果进行记录,同时对查岗情况进行通报.协助经理对各类人员工作校绩进行公正合理的考评.负责本部门的工资审核工作.每月28日前负责制定下月《值班安排表》,并汇总下月的《月工作计划表》,呈部门经理审核.每年12月配合服务处经理组织一次消防演习.负责各类员工具体培训计划的制定、实施与培训结果的考核,监督行政主管建立员工培训档案.负责制定与落实部门办公自动化发现目标,检查、监督本部门办公自动化进程,并不断提出合理化建议.负责制定与落实部门办公自动化进展目标,检查、监督本部门办公自动化进程,并不断提出合理化建议.负责检查、监督办公室各项工作的开展定期检查财务工作,监督各部门工作计划的报告情况,及时通报经理.协助部门经理与住户之间的沟通联络,接待住户的来访,阅办与处理住户的信函,并做好记录,处理住户投诉事宜,做好回复反馈工作.健全并落实管理区域内住户精神文明建设公约,定期向住户宣传党与政府的政策、法规、小区公共管理制度及消防法规等.负责各类员工的招聘工作,指导新员工入职引导人进行岗前培训I根据考核结果决定是否录用.负责服务处公章、法人委托书、介绍信等的管理工作,并做好有关的质量记录.每半年发放并收集《住户意见调查表》(《住户意见调查表》内容、格式呈递经理审核),将住户反馈信息统计汇总给部门经理,以改进服务质量,并视情况配经理召开住户恳谈会第三章工程维修岗位职责工程维修是在服务处副经理的直接领导下,负责管理区域内公共设施日常保护工作及住户维修工作的安排、检查,具体职责如下.每日巡视管理区域内公用设施情况,对公共设施的维修保养.负责处理公共设施的抢修及由公共设施引起的突发事故.负责制定房屋维修工作计划,并组织有关人员实施落实.负责安排、检查管理区域内住户家庭维修工作,并按维修回访要求进行住户回访,以确保维修质量.每月负责组织对维修技术人员进行业务技术培训I每半年配合经理组织对维修技术人员的考核工作.负责编制维修每月的《工作计划表》,每月28日报副经理汇总,经常检查工作安排的完成情况并不断调整及时改进.负责对服务处所采购的维修材料、维修工具的质量检查工作.同意服务处经理指派对安全管理员进行夜间查岗工作.配合供电局、自来水公司、电话公司、煤气公司、有线电视等有关市政部门进行服务区域设施维修、检查、保养工作.完成部门经理交办的其它工作.负责对服务区域内住户装修的监督管理,及时制止违规装修行为第四章客户服务岗位职责第一节物业服务整体设想及策划“雨润・中央新城”由安徽雨润地华置业进展有限公司开发兴建该项目位于安庆市新规划的东城区,南临皖江大道,北接”长枫风景区”,东靠独秀路,西邻“香水百合”,是未来新城区的核心区域,与城市社区进展主导趋势相吻合该项目以建设安庆市具有特色的高档景观楼盘为目的,满足人们在选择住所时追求环境的生态化、个性化的审美需求,使景观内容与住所类型紧扣,道路形式与建筑群体协调,社区环境与城市风貌整合,在东城区形成一个理念先进、环境优美、方案合理、服务完善、集居住、休闲、商贸于一体的高档生活区根据中央新城的建设指导思想与品牌定位,我们对中央新城的前期物业服务提出整体设想及策划
1、物业服务的定位在今后的物业服务中,我们将倡导以人为本的服务理念,融入星级酒店的服务方式,努力将酒店式服务表达在物业服务的各个区域、各个时段与各个环节,贯穿于物业服务的全过程我们将利用园区的一切资源与能力向业主提供力所能及的服务除物业服务通常的活动外,充分考虑物业的情况,以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围,组织一些不一致主题的沙龙、晚会,是业主与业主之间沟通交流的新天地同时,始终遵循“可持续进展”与“人与自然与谐相处”的生态价值观,倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式,倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施,营造一个安全、文明的健康园区我们要使园区内的各项硬件配套设施充分利用,同时加强园区软环境的建设,务求通过我们的管理与服务,使业主的需求都能得到满足,并使园区的各项配套设施都能做到“物尽其用”,不使开发商的投资有丝毫的浪费
2、物业服务模式我们拟使用项目独立运作的服务模式,实行经理负责制由物业经理总体负责服务处各项日常事务与对外协调、联络工作下设综合管理部、客客户服务是在综合服务部的直接领导下,负责服务处经营、租赁业务与接待来访、社区文化、住户投诉的管理工作,其具体职责如下.根据服务处的经营方向与目标,制定具体的经营项目方案,策划新的经营项目,并组织实施,协助综合服务部主管完成服务处与公司下达的经济指标.积极同时经营服务处及公司外部保持联系,收集有关业务信息与资料,为经理的经营决策提出合理建议与可行性报告.加强内部沟通与对所属人员的管理,掌握其各项工作的开展情况,发现问题并指导工作,为本部门新员工的入职引导人.严格按照公司体系文件的规定,规范操作,监督客户资料档案的管理.加强业务知识的学习,不断提高自身的业务素养与业务技能,遵守公司规定与职业道德,在同客户接洽过程中,注意仪态、方式,保护公司形象.加强与住户的沟通联系,及时处理业主住户的投诉,满足住户的各类合理要求,争取住户与公众对服务处工作的支持与懂得,定期上门征求住户意见与建议.负责接待来小区检查、指导工作的各级领导、业务部门与外地参观考察团,正确宣传小区整体公众形象与介绍小区管理经验.根据小区居民需要,不断完善小区便民服务项目及特约经营项目,满足业主(住户)需要.负责定期召开下属的内部会议,解决工作难点,协调工作关系,确保各项工作的顺利完成.负责小区业主的各项投诉接待工作,并及时针对投诉内容制定纠正预防措施,根据服务处每半年下发《顾客意见调查表》反馈内容进行回访工作.确保各类信息的真实性、及时性与完整性,重要信息随时发送,普通信息通过整理后在每周五晚2000往常发送,对过去各类要紧信息进行必要的跟踪并及时上报.每月底向部门主管提交客户服务组的月度总结报告与下月工作计划.完成经理与主管交办的其它工作第五章安全主管岗位职责安全主管是在副经理领导下,负责管理区域安全管理工作的落实与监督实施其具体职责如下.负责保安工作的现场管理.负责保安工作各类质量记录的整理归档.负责计划并落实安全管理员军事训练及每月一次的考核,从而不断提高安全管理员的身体素养,增强安全管理班凝聚力与战斗力.负责计划并落实安全管理员日常培训工作(每月很多于一次),有计划、有步骤地带领安全管理员学习物业管理知识,法律常识,公司各项管理制度等,以树立法制观念,提高业务水平.负责每季度的理论考核,有效地监督安全管理员工作状态,考核其业绩,作为工资晋升(年底奖金)的根据.每月5日前将安全管理员的考勤表及月考核评分表报副经理.不定期检查各安全管理班工作情况,各项管理制度落实情况,安全防范、消防情况,发现问题及时处理并报告管理处经理.根据部门经理安排具体落实间查岗计划,并将查岗结果予以上报.完成部门经理交办的其他工作第六章机动带班岗岗位职责机动带班岗保安员在保安主管的直接领导下,负责当班保安员的岗位监督、检查及安全巡逻工作其职责如下.熟悉掌握小区整体情况及保安岗位设置,具有较强的组织协调能力及业务技能,能果断处理通常应急事件.负责定时、不定时通过对讲机或者跟踪检查责任区域、各岗位值勤情况,监督工作,协助处理有关问题.遇紧急事件发生时,及时与操纵中心取得联系,并迅速调集人员前往事发地点进行处理并做好记录向主管汇报.对其他当值岗遇到不能解决的问题时,应及时赶往现场进行协调处理.对小区内不明身份的可疑人员,务必进行查问对未明来意不知探访对象者立即请出小区,对特别可疑的人与迹象,应及时与监控中心取得联系,并做记录.入住前期,要紧负责地下一层的停车场管理及道路指引工作.负责停车场的巡逻工作,发现车辆又损坏应及时通知监控中心并予以记录.负责地下室设备的检查,是否有异音、异味检查地下车库公共设施是否完好.负责对车主车辆停放进行协调,防止乱停、占用他人车位的情况发生.掌握交通管理条例、停车场管理规定及交通指挥手势,礼貌、快捷、有序的指挥车辆进入停车场,按指定位置指挥车辆停放工作,保持车道畅通.能果断处理及指挥小区通常交通事故,同时根据情况通知同事支援,并向上级汇报,事后做好质量记录.努力提高自身工作水平、工作效率,善于发现情况,解决问题,积极配合其他岗位开展工作.严格遵守交接制度,并做好质量记录.及时收集、汇报顾客的意见与建议.协助其它岗位工作,完成主管交办的各项任务第七章大门岗兼车库入口岗岗位职责大门岗兼车库入口岗保安员是在机动带班岗的领导下,负责进入小区外来人员接待登记与临停车辆发卡放行工作其职责如下.负责大门及周围环境秩序的保护,文明礼貌地对待每一位住户与来访人员.主动为有需要的顾客撑叁、提重物等.注意大门周围的环境卫生,及时通知保洁员做清洁.及时收集、汇报顾客的意见与建议.妥善处理紧急事件,正确保护顾客与自身权益.严格遵守交接制度,并做好记录.禁止推销、派发广告等闲杂人员进入小区,随时保持通道畅通,严禁闲杂人员在大门前聚集.引导来访人员,利用保安对讲系统等通讯工具先与住户联系,经确认记录放行.所有施工人员须凭服务处发的“临时出入证”进出小区,值班人员负责抽查出入证的姓名、相片、房间号、服务处公章等做到人证相符.有大件或者贵重物资搬出小区,须让申请人到监控中心领取《物资搬运放行条例》,经确认完善记录后,才予以放行.遇有重大紧急事件,负责外围的警戎与支援人员的引导.协助其它岗位工作,完成主管交办的各项任务第八章保洁员岗位职责保洁员在保洁班长的领导下,负责楼外责任区域的保洁工作其职责如下.每日须清扫区地面、马路、停车场、单车棚、广场、保安岗亭、绿化带等,保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰印、污迹.每日须对公共娱乐设施进行一次以上的保洁若发现公共设施有损坏情况,应及时报告服务处有关人员.每日至少二次对公园椅、凳子、草坪灯、背景音乐箱等设施实施保洁.每日至少二次收集、清运外围果皮箱的垃圾.每周需对露天车场地面、公共场所、围(护)栏、摩托车及自行车防盗架、路灯柱等设施进行清洗工作.每月需对路灯罩等进行一次全面的清洁.每月需对竖井、井道、沟渠全面清洗一次,定期进行清理.对每次使用后的保洁工具、器具每次要及时清洗干净,统一存放于指定地点,并及时补充、申领.保护责任区卫生,劝阻、制止不卫生、不文明的行为.对久留人员之可疑情况,及时与当值安全员或者中心联系.严格遵守交接班制度,并做好质量记录.及时收集、汇报顾客的意见与建议.协助其它岗位工作,完成班长交办的各项任务第九章绿化工岗位职责绿化工是在保洁主管的领导下,负责小区日常绿化养护,为业主制造并保持宜人的绿化环境,其职责如下.熟悉所管辖范围内的绿化布局,苗木的品种、数量及花木的名称、种植季节、生长特点与培植管理.对遭受意外损坏或者生长弱的苗木要及时修补、扶植、更新,发生病虫害及时进行消杀,并做好病虫害防治工作.熟悉园林工具的使用与简单的维修养护.经常巡视绿化地,制止草地上践踏,倾倒垃圾或者在树干上晒衣服等行为.对缺土、缺肥、缺水、有病虫害植物要及时培土、施肥、除病虫害及拔草工作,保持生长茂盛.每月根据植物的生长情况施肥.对造型树木、花篱、花球、花丛要及时修剪,保持良好的造型.对苦枝枯叶要及时予以剪除,发现老化植株要及时更新复壮.台风季节做好自然灾害的防范工作.做好节假日盆花、及时花的摆放工作.每天早晚清理一次绿化带上的杂物,保持环境整洁.学习科学的养护方法与园艺栽培技巧,不断提高业务素养.严格按公司规定做好质量记录.及时收集、汇报顾客的意见与建议.协助其它岗位工作,完成班长交办的各项任务第十章监控中心值班员岗位职责.值班员要保持高尚的职业操守,高度的警觉性,爱岗敬业,做好保密制度.保持设施设备的卫生、整齐清洁,做到一日一清扫.工作人员定期对监控设备进行检查与保养.机房非有关人员禁止入内.上岗期间,遵守劳动纪律,禁止吃东西、睡岗、看书报等私人情况,一经发现,严肃处理.认真做好当班期间的工作记录,对瞒报者给予辞退处分.当班期间,保持高度的责任感,发现问题及时与保安联系,并上报主管对工作失职者给予辞退处分对工作中能及时发现重大安全隐患的给予奖励.微机系统内未经领导批准,不同意随意添加或者删除软件内容,防止病毒入侵.处处为业主着想,保护业主的隐私权,确保业主拥有一个安全舒适的居家环境.文明礼貌,语言规范对业主的求助与意见及时反馈,并落实记录第三节内部管理制度第一章入住管理制度
一、制度内容对客户入住过程中包含办理手续等各项服务进行管理
二、适用范围对客户入住过程提供的服务工作的管理
三、管理标准.入伙通知书注目的时间、地点、所需客户携带的证明材料名称全面、准确.在协助客户收楼过程中主动、热情.如客户的证明材料未带齐全,应备有替代的办法或者能够主动向客户提出变更收楼时间的建议
四、工作流程为了使客户服务助理熟知客户入伙程序流程,能迅速地办理客户入伙手续,特拟定如下入伙程序流程如下.销售部发出入伙通知书及客户移交单,按时带齐各类资料到物业管理处办理各类事项.到客户服务部办理手续客户应出示证明1]本人身份证明的原件及复印件2]《租赁合同》(原件及复印件)3]公司营业执照及复印件若客户本人未能亲临,委托他人办理,被委托人应出示的印件1]由客户本人签署的委托书原件及复印件,并加盖公章2]被委托人身份证明原件及复印件;客户本人身份证明及复印件3]《租赁合同》(原件及复印件)客户服务助理应办事项1]验明来客身份证明2]将上述客户资料复印件存档3]协助客户填写相应表格,并存档.客户服务部与工程部同客户对其单元进行验收1]客户服务助理携带锁匙协同工程部与客户前往单元2]根据验楼表格所示进行讲解3]填写设备移交表(客户签名)4]工程部电工协助客户确认租用单元电表底数,并填写电表底数确认单(客户签名)5]将客户租用单元的钥匙移交客户,并填写客户钥匙移交单(客户签名)第二章二装管理制度
一、制度内容收存施工单位营业执照复印件、施工资质复印件,并审核资质(二级以上,含二级)对二次装修施工单位的施工图纸交工程部进行审核、施工过程监理、缴费情况操纵、进行二装竣工验收及对二装施工人员施工作业及进出大厦的管理
二、适用范围从二次装修施工单位审批施工图纸至二次装修结束验收的监督、管理过程
三、管理标准.施工图纸符合有关二次装修的规定.二装工人全部持证上岗(动火岗位需办理动火证).无违章施工.灭火器的摆放位置数量符合消防规范.施工垃圾做到随时清理.严格按照大厦规定时段使用强噪音施工工具.无打架斗殴事件及其它不文明行为.无偷盗、纵火、抢劫、破坏公物等违法犯罪行为
四、二次装修管理流程为了客户能清晰地熟悉客户二次装修管理内容,顺利优质地为客户办理装修事项,制定二次装修管理流程如下.客户服务部与工程部受理客户的二次装修申请1]客户向客户服务部提交二次装修申请表2]与客户承包商会面,熟悉具体装修程序3]承包商提交营业执照复印件、资质证书复印件、二次装修图纸.工程部审批承包商所提交二次装修图纸如施工建筑面积不小于200平方米,需通过市消防局的消防审批如审批不合格,工程部对二装图纸提出整改意见,承包商按照整改意见进行修改,直至审批合格.客户到管理部办理的手续1]办理装修期间临时出入证2]办理《施工许可证》3]办理动火证,配备灭火器4]安排开门(不移交钥匙)5]配备电表并记下电表读数加封6]提供《施工管理条例》、《违规处罚条例》、《二装问答》4客户进入装修阶段,工程部定期检查装修情况,保安部经常性检查安全事项,客户服务助理陪同上述两部门共同执行检查工作,侧重点在二装垃圾管理方面,经常督导装修卫生情况并协调客户与各部门的关系,如发现问题随时向施工单位提出并向客户服务主任汇报
5.客户装修完毕手续1]提交竣工图,报管理处审核2]工程部提交审核意见3]工程部验收客户装修完的设施4]关于损坏的公共设施将按价从装修押金中扣除5]工程部验收完毕将填写竣工验收单,并签署意见、盖章.客户将验收单、临时出入证、工程部签署的意见书送财务部,财务验明,按章归还出入证押金.服务处通知工程部送电客户开业后,工程部将落实遗漏工程通知客户整改完毕后,三个部门意见书,总经理审批后方可到财务部退还装修押金第三章客户投诉处理制度制度内容对处理客户投诉的工作行为的管理适用范围适用于大厦管理公司对投诉的处理.确保客户的投诉能及时、准确、合理地得到解决其内容包含.大厦客户服务部负责对客户投诉的记录与协调处理工作.被投诉的部门按照大厦客户服务部对投诉处理的安排具体解决有关问题客户服务经理负责对投诉处理的效果进行检查管理标准.受理投诉耐心,处理投诉及时,事后应有回访;.有处理记录,有客户对投诉处理意见的反馈处理投诉工作流程.大厦客户服务部接到客户投诉后,应首先向客户表示歉意,并在《客户投诉记录》上做好登记.客户服务部根据投诉内容进行核实之后通知有关部门限期解决特殊情况应向物业总经理汇报.针对客户较严重的投诉,客户服务部应及时向客户服务经理汇报,由经理组织有关人户服务中心、工程部、保安部,根据不一致物业类型开展有针对性的服务工作
3、物业服务特色A、一站式服务——业主只需将他的需求告诉新奥物业【雨润•中央新城】物业服务处的任何一位员工,都将迅速进入一套严密、高效的处理程序,以期为业主提供最为便利之服务B、零打搅服务——新奥物业员工各项工作的开展,以尽可能不打搅业主正常工作与休息为基础,努力实现零打搅C、氛围管理针对本物业的特点,物业拟从外围着手,由外及里,开展“氛围营造”工程突出高档、简洁的氛围;保安形象与礼貌礼仪的高标准要求,借以提升外部形象;有序的车辆行驶、停放管理;到位、凸显文化气息与绿化点缀并不断更新等等D、设立客户服务中心结合【雨润•中央新城】的物业实际情况,设置客户服务中心,提供12小时服务,做到业主需求、意见与建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通,使客服中心真正成为物业服务的窗口
4、物业服务措施我司通过对【雨润•中央新城】的实地踏勘与对该园区基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析,结合园区不一致物业类型的特色,认为在今后的物业服务中,特别要抓好下列几个重点工作【强调安全第一与预防为主的原则】1)安全管理是住宅及办公楼物业服务工作的重中之重园区的安全保卫工作,不仅涉及业主的财产及人生安全,还涉及客户的商业机密由于本物业的物业类型丰富,我们将对不一致类型物业采取不一致的保安模式2)园区的安全管理要紧包含三个方面一是消防安全方面,强调预防为主,防大于治,不断消除与整治各类消防隐患二是治安防范方面,根据园区特点,从全面布防、全员防范的观点出发员进行检讨,落实解决措施及责任人,限期进行处理.有关部门在处理完投诉后,要迅速将处理结果报客户服务部,由客户服务助理安排回访.客户服务部负责将投诉处理结果填写在《客户投诉记录》中,并由具体解决部门的负责人签字认可.对客户的恶意投诉,做到坚持原则并耐心解释.投诉记录由客户服务部兼职助理进行统一管理.
4.5投诉规避.签订全面的管理合约,明确管理公司与客户或者使用人的权力义务,防止以后不必要的烦恼.对物业的设施安排合理的日常保护、检修,使事故减少到最低点.经常开展反馈调查便民服务,熟悉信息,及时发现问题解决问题.对客户或者客户入伙时应及时交予管理公约书、客户手册、装修手册,并予以解释降低投诉率
3.
4.6投诉受理.开通投诉热线.详尽记录投诉人姓名、公司名称、单元号码、投诉内容及联系电话.耐心听取客人投诉,禁止以任何理由或者借口推卸责任即使错误在本身,亦不可当面指出,顾客态度即使很坏,亦不可顶撞顾客,并记下投诉内容.关于客户的设诉,能当场做出解释应当场给客户解决,若不能马上处理的应记下投诉人的姓名、事件的通过、投诉对象与投诉人的联系方法,以便及时告诉结果.应感谢客人指出的不是之处,对客人提出的建议表示感谢,并把事件提交到有关部门进行处理或者报上级主管审批.关于某个人违纪的投诉,应全面登记投诉的事件通过、证明人与证物、投诉人及联系电话、签字及时派有关人员的检查,确保事实的准确性,在依照事件的大小提请有关部门给予处理.投诉处理完毕致电或者走访客户,询问其对处理结果是否满意,是否有别的建议,并再次感谢其对我们工作所做出的帮助.规范用语1]您好!请问我们能为您做些什么?2]非常感谢您对我们提出宝贵的建议/意见3]我们会及时把处理结果通知您4]您是否对处理结果感到满意5]您是否还有什么要求6]有什么能够帮忙第四章客户报修管理制度
一、制度内容客户服务部应与工程部之间有密切的配合,对客户不管电话、口头还是书面形式的保修都应予以充分的重视与及时、专业的处理
二、适用范围适用于对辖区内客户提供的维修服务要求的处理尽快处理客户的报修,规范维修服务工作,确保为客户提供满意的服务.大厦客户服务部员工负责记录报修内容,并填写工程维修单报至工程部.工程人员负责报修内容的现场确认及维修..工程主管负责维修工作的监督及对“维修服务项目表”以外的报修内容进行评审
三、管理标准提高工程维修的工作效率,加强客户服务部与其他服务部门的总体工作协调水平,使客户单元内的工程设备维修问题得以最有效的解决
四、工作流程.大厦客服部人员接到客户报修要求时,及时填写《大厦物业服务处报修登记表》.大厦客服部人员将记录的内容如客户名称、联系电话、报修内容、预约维修时间等填入《工程维修单》相应栏目内.大厦客服部人员将填好的《工程维修单》送达工程部,并请接收人签字接收.工程部人员接到《维修单》后及时填定接单时间.如客户报修内容属大厦公共物品,维修人员应在预约维修的时间前到达现场;否则由工程主管进行评审后回复客户是否可进行维修.工程人员对客户报修内容进行现场确认后,在《维修单》上据实填写维修项目等内容.假如维修材料是客户提供,则由维修人员进行验证“合格”或者“不合格”并填在“备注”栏内.维修完成后,维修人员应请客户试用或者检查合格后在《维修单》上签名确认第五章拜访客户制度
一、制度内容定期收集客户对管理工作的意见、建议,保持与客户的良好关系
二、适用范围客户服务部对客服务的日常工作
三、管理标准对客户的拜访是服务部众多客户事务中一项重要的工作,服务部服务人员通过定期对客户的拜访达到下列标准.加强服务处与客户的感情联络.加强沟通,让客户配合,协助服务处工作.提高服务处服务质量,及管理人员的服务质素.让客户熟悉物业服务处的运作.倾听客户对物业服务处管理方面的建议与意见.熟悉客户对物业设施合理性方面的要求
四、工作流程.按工作计划与客户预约拜访时间;临时发生的情况随时与客户预约请求拜访.按预约时间携带拜访客户会谈内容记录表前往约定地点对客户的意见、办法、建议进行记录,如有必要,现场做出合理、实事求是的解释;如不能当时解答客户的疑问或者不能自行决定是否能够满足客户的要求时,应把客户的要求与办法记录在案并向服务公司反映寻求解决方案.完成对客户的拜访工作后,认真填写《拜访客户登记记录表》存档备查第六章清洁管理制度
一、制度内容.保持大厦内每一个角落的干净、整洁.保洁员专业,懂礼貌.保证卫生洁具的合理使用
二、适用范围适于下列公共区域的卫生保洁管理工作.面层.楼层的入口与公共走道.各层公共走道内的扶手栏杆.各入口处的扶手电梯的扶手及不锈钢表面.总台.公告牌、导示牌、导购牌、休息椅.中庭光缆电梯的不锈钢门、电梯间地面、外部玻璃遮罩.卫生间.安全出口楼梯及扶手.植物、花卉、盆缸.所有墙面、墙柱.天花、吊顶
三、管理标准使大厦维持清洁、干净的环境;合理使用卫生用具;员工行为举止规范
四、工作流程地面层清洁1]上午换好工作服装,到服务部签到2]由保安将各辖区楼门打开引清洁员到各楼层准备清洁工具如遇雨天,应在入口处铺上防水踏垫4]地面层清洁员负责将东门至西门之间的公共走道,与大门入口的垃圾清扫干净,保证地面无纸屑5]用拖把反复拖抹磁砖地面,确保地面光亮整洁无脚印6]清洁总台卫生先用湿布后用干布将台面擦拭干净7]擦拭总台前面的导购牌、导示牌、休息椅等,确保台面与椅面无尘、光亮,不锈钢架柱光亮、无手印8]负责将地面层五部扶手电梯清洁干净,包含清洁扶手、不绣钢表面做到扶手干净、无灰尘,不绣钢表面光亮、无手印9]清洁地面层三个入口处的玻璃门窗,确保入口处玻璃窗清洁光亮、无水迹、无手印、无污渍10]光缆电梯外的玻璃遮罩的清洁,做到玻璃光洁,无水迹、无污渍11]清扫地面层至一层的七个安全走道及楼梯,先打扫一遍再用湿拖把将地面拖干净地面清洁工作流程图开始清晰墙角、天棚蛛网尘埃清扫地面擦洗风道等管道清扫安全梯清洗安全扶手清扫电梯厅清扫厕所擦拭门地面保洁重复清扫电梯厅厕所保洁定期喷洒药水结束入口处地面清洁1]每天将地面清扫干净,确保地面无纸屑2]用铲刀将地面不易清除的脏物铲干净3]每周一次,用洗地机将入口处的地面清洗干净玻璃门窗清洁1]用湿布将入口处玻璃门擦拭一遍,稍高的玻璃门用A字铝合金梯辅助2]遇有不易用抹布清洁的脏物,可用玻璃刮刀辅助清洁3]用玻璃刮将玻璃上的水滴刮试干净,使之光亮、无灰尘、无手印4]用地托将地下的滴水抹干扶手电梯清洁1]用湿保洁布擦拭扶手电梯之扶手,使之干净、无尘2]用细扫帚将扶手梯的踏步清扫干净引擦拭扶手电梯的铝合金面、边板及镜面,使之光亮、无灰尘、无手印4]清洁玻璃,使之光亮、无手印货运电梯清洁1]打扫电梯之地板,使之无纸屑等杂物2]分别用干、湿拖布拖抹地面,保证无脚印3]清洁电梯之不绣钢门及内部墙壁,使之光亮、无浮尘、无手印4]清洁天棚,使之无尘、无蜘蛛网扶手栏杆的清洁1]清洁扶手栏杆上的不绣钢扶手,使之光亮、无浮尘、无手印2]用鸡毛弹捏去栏杆上的灰尘,每日用湿布擦拭一遍栏杆观光电梯清洁1]清洁各楼层观光电梯的不绣钢门,使之光亮、无浮尘、无手印2]将观光电梯地板清扫干净,并用拖把拖抹3]清洁观光电梯玻璃,使之无污点办公室清洁1]将办公室窗打开,保证空气流通2]打扫办公室及会议室地面卫生,保证地面清洁,无纸屑3]用吸尘器将地毯清吸干净4]关闭办公室所有玻璃窗5]整理办公室桌面材料,使之整齐,并将办公椅推到桌下将办公室内的办公桌面及立柜先用湿布,后用干布擦拭干净7]用拖把将办公室内两玻璃门之间的走廊拖抹干净8]用抹布擦拭玻璃窗、房门做到无污尘、无手印、无水迹卫生间清洁1]卫生间清洁用洁厕剂清洗大小便池2]用清水洗尽,并喷上除臭剂,做到无异味3]按顺序擦拭面盆,水龙头、台面、镜面、烘手机,做到器具保持的明净、光亮,镜面台面无水迹,水龙头无斑迹,烘手机无灰尘并能够正常工作4]清洁墙面,可用鸡毛弹抹掉墙上灰尘5]补齐卫生纸6]清倒垃圾,换上新的垃圾袋7]喷洒适量的空气清新剂,保持空气清新8]地面用清水冲湿后用地板刷,刷干净,再用拖把抹干,做到无脚印9]检查是否有遗漏处,不要遗忘工具10]发现不洁之处立即清扫.垃圾处理1]收集所有客户垃圾到垃圾车2]将垃圾运送到垃圾房3]收集整理垃圾房4]地库清洁5]地库每周清扫2次6]地库垃圾的清扫要做到地面无纸屑等其他可见的脏物
3.
7.5卫生清洁工作标准
1.走廊及入口区域1]地面清洁,无污迹,无水痕,无纸屑2]柱面无灰尘,防火门亦无灰尘3]扶手梯、栏杆上无灰尘4]场内椅子、花盆上无尘、无污5]玻璃清洁无污迹,无水珠,无手印6]垃圾箱经常保持清洁,无过多的垃圾,对垃圾筒进行定期消毒7]指示牌上无灰尘8]咨询台上无灰尘.卫生间1]卫生洁具做到清洁,无水迹,无异味2]镜子明净,光亮,无灰尘,无污尘,无手印,无水迹3]电镀设备保持光亮,无浮尘,无水迹,无锈斑4]墙角四处保持干净,无蛛网、地面无脚印、无杂物5]卫生洁具齐全,无玻损6]保持卫生间空气清新,无异味7]保证有足够厕纸、香精球及洗手液8]杂物桶经常保持清洁,垃圾不得过半9]卫生间木隔板无尘、无水迹10]下水道口无集水.楼道清洁1]楼道墙纸干净,无污迹,踢脚板无尘土2]楼道两侧及电梯间上方的四个空调风口无尘土3]楼道地台做到无杂物,无尘土4)电梯厅地面无污迹,水迹、无纸屑、尘土、毛发,清洁,光亮中央新城时期物业服务投标文件第五篇投标报价南京新奥物业管理有限公司第一节服务费用测算
一、中央新城建筑总面积约
31.4万平方米其中地上建筑面积
25.4万平方米,地下建筑面积6万平方米,其中40栋住宅总建筑面积
15.84万亩,包含14栋高层住宅
11.75万面,6栋花园式6+1层住宅
2.21万而,20栋低层住宅
1.89万itf公建部分为
9.56万疔
三、物业服务各项费用支出明细总支出2675648元/年职务人数人均月工资小计年工资福利费合计项目经理130003000360001008046080经理助理12500250030000840038400财务12000200024000672030720出纳21200240028800806436864客服主管11500150018000504023040管理员81200960011520032256147456工程维修主管11800180021600604827648工程维修人员81200960011520032256147456保安队长11500150018000504023040保安队员39100039000468000131040599040车辆管理员91000900010800030240138240清洁队长11200120014400403218432清洁人员208001600019200053760245760绿化人员610006000720002016092160合计
9920900105100126120035313616143362、固定资产折旧,按5年摊销,每年32080元电脑6台25000元打印机2台5000元复印机1台9000元空调4台20000元救护120供电抢修5341300-95598火警119煤气报修、抢修5516673匪警110自来水抢修5332466交通肇事122菱湖北路派出所53150425319554电话查询114轮船时刻查询551306天气预报121民航时刻查询55438485513973电话故障112列车时刻查询53185865027222邮政查询184汽车时刻查询5513373邮政特快专递185雨润•中央新城售房中心消费投诉12315物业公司管家部报修服务中心市长热线12345物业公司管家部服务中心打假办举报电话96135。