2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之（一）附详解

2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之一附详解

一、单选题.从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是A、以营销为主的活动B、以商品为主的活动C、以服务为主的活动D、以促销为主的活动答案B解析从商业物业的经营属性看，以商品为主的活动是商业物业的主要活动，占据主导地位，其他活动都应服从服务与这种活动.外包管理的停车场，重点要关注分包商的A、信誉B、实力C、合法性D、专业性答案C解析外包管理的停车场，重点要关注分包商的合法性分包单位必须具备完备的符合法规规定的审批手续，拥有有效的营业许可和执照，配备符合停车场所必需的工作人员和管理人员有能力及时处理顾客投诉解决停车纠纷，化解矛盾，全心全意为商业物业经营服务解析我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息.下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是0A、滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用B、逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高C、滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订D、概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更为符合实际答案:B解析B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差.物业服务企业最重要的业务是A、便民服务B、特约服务C、居间服务D、临时照管儿童服务答案C解析住宅小区一般经营性服务包括便民服务、特约服务和居间服务其中，居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有投资、保险等业务撮合装修装饰绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务.小区停车场会所等设施属oA、发展商所有B、政府所有C、业主共有D、物业企业所有答案:A解析通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型

①属发展商所有例如小区停车场、会所等设施如果发展商没有将这些设施在合同中约定为他人所有，则这些设施的所有权属于开发商此时发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物业服务企业的亏损

②属政府所有如人防工程等，这部分空间的使用权和收益权的归属存在着理论和实践上的很多争议

③属业主共有一般来说，除去上进

①、

②之外的可经营物业部分均属业主所共有如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等.下列关于香港地区的资产管理的说法错误的是A、香港的资产管理与内地的资产管理不同，与英美西方国家的资产管理也不同B、香港的资产管理是与咨询金融等紧密结合的一类业务C、香港的资产管理是物业管理、租务管理、设施管理等的结合D、香港对公营房屋实行物业管理私营化答案A解析香港的资产管理是与英美西方国家的资产管理相接轨的，与内地的资产管理不同其资产管理是与咨询金融等紧密结合的一类业务，是物业管理、租务管理、设施管理等的结合针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化如将房屋的物业管理与租务管理相分离，物业管理服务居民联系维修和保养等业务委托给私人物业服务公司或员工自组公司承办，而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约事务管理处处理.房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门A、注册B、审核C、登记备案D、批准答案C解析物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门办理物业租赁备案手续物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案.在收益性物业估价的基本方法中，成本法中的“成本”是指0A、通常意义的成本B、费用C、价格D、营业费答案C解析成本法可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格.下列对公寓、别墅的班车服务说法错误的是A、班车路线设计应考虑便捷性、安全性和时效性B、物业服务企业可以与大型汽车租赁公司联营的方式经营班车服务C、物业服务企业通过租用车辆自营的方式经营班车服务D、班车可以接载非社区客户答案D解析:班车服务应符合验证原则，司机要准确核对乘车证杜绝非社区客户上车，以免意外发生是承担不必要的责任.物业管理实行注册制的国家或地区是A、中国大陆B、香港C、台湾D、美国答案D解析美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经纪人协会物业管理学会IREM制定的严格标准，在拿到注册物业管理师CPM证书后，物业管理师方可组建一个团队.下列关于酒店公寓散客租赁管理服务说法错误的是A、散客客户是酒店公寓的主要服务对象B、散客与酒店公寓接触交往可分为预售期销售期和售后期三个阶段C、对有预定和无预定的客户，酒店公寓提供相同的服务程序D、散客退房一般是到前台自行结账答案A解析散客客户作为酒店式公寓客源的一个重要补充，对增加酒店公寓营业收入起着非常重要的作用，长住客户是酒店公寓的主要服务对象.0是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的资源A、业主需求资源B、业主财产资源C、业主知识资源D、业主社会关系资源答案A解析业主有日常生活的需求健康的需求娱乐与教育的需求等，这些需求构成了社会消费的基础业主需求资源是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的资源，是物业服务企业可从业主资源经营中获取最大收益的部分.我国个人储蓄存款和国库券利息是以计算的A、名义利率B、实际利率C、单利D、复利答案C解析利息的计算有单利计息和复利计息两种单利计息是仅按本金计算利息利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”.下列关于经营发展战略说法不正确的是oA、如果以物业市场占有率为阶段性发展目标，就可能要降低企业预期经营利润的指标B、如果以物业管理服务为主体，所有经营管理内容质量将以客户的满意度为中心，需要相应降低成本支出C、如果以追求利润为经营目标，则可能尽量选择产生利润的项目进行经营，而全面满足客户需求将退居次要地位D、设计具体经营管理项目和内容，应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、系统综合考虑答案B解析不同的经营发展战略下，物业服务企业所形成的写字楼经营模式、项目类型与内容、预期效益等有很大差别

①如果以物业市场占有率为阶段性发展目标就可能要降低企业预期经营利润的指标，

②如果以物业管理服务为主体，经营就只能居于辅助地位，所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为中心，需要相应扩大成本支出，

②如果以追求利润为经营目标，则可能尽量选择产生利润的项目进行经营，而全面满足客户需求将退居次要地位当然，在企业经营发展战略框架下，设计具体经营管理项目和内容，应该尽量结合诸多因素和条件予以全面系统综合考虑.就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的0的回收A、总开发成本B、提取折旧C、收益率或利息率D、开发商利润答案A解析投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润，投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，也就是指开发商所投入的总开发成本的回收.（）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、报酬资本化法答案D解析报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和具体做法是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法.20世纪60年代，（）首次提出生态建筑的理念A、保罗•索勒瑞B、伊安•麦克合格C、联合国环境与发展大会D、英国答案A解析20世纪60年代，美国建筑师保罗•索勒瑞首次提出了生态建筑这一新理念1969年，美国建筑师伊安•麦克哈格出版了《设计结合自然》一书，这标志着生态建筑学的正式诞生.在物业管理的市场调查中，是企业有效开展经营活动的基本前提A、市场需求调查B、市场环境调查C、消费者行为调查D、市场供给与警长调查答案B解析市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素，包括宏观环境和微观环境市场环境的变化对企业的经营活动既可以带来机会，又可以带来挑战所以对企业市场环境的调查研究，是企业有效开展经营活动的基本前提.下列关于学校物业对假期活动管理的说法，错误的是A、要事先做好预案，合理安排服务人员B、加强与活动主办方的沟通和协调C、实行前置设防D、全权交给活动主办方答案D解析学校利用假期可以组织各种活动，社会上的各类机构也会利用学校假期借用学校场地组织活动假期活动最应关注的是安全问题包括:

①防火，

②防盗，

③防踩踏事故；

④防止迷路对此物业管理团队要事先做好预案，合理安排服务人员，加强与活动主办方的沟通和协调，实行前置设防，防止各类安全事故的发生作为经营内容之一，物业服务企业可以集中采购假期活动所需的物品出售这既方便了用户，又增加了企业的利润.是企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案的市场营销策略A、无差异营销B、精细化营销C、差异性营销D、集中性营销答案:C解析差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求，无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供种产品企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营.下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是A、社区文化建设依靠社区力量，利用社区资源B、开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分C、社区文化建设能提高社区管理水平D、带来了社区文化建设资金筹集问题答案D解析:社区文化建设是指依靠社区力量利用社区资源，促进社区文化健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区、开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业物业管理服务的一个重要组成部分通过社区文化建设的展开，同时开展文化项目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范围.物业服务企业在实施经营项目的管理运营工作中要以为中心及时调整、修正经营管理存在的不足，提高管理水平A、经营发展战略B、经营管理方法C、客户服务需求D、经营管理计划答案C解析准备工作基本完成后，物业服务企业全面开始实施经营项目的管理运营工作在工作过程中，要以客户服务需求为中心，按照企业经营发展战略的指弓I机动灵活地运用各种经营管理方法和措施，及时调整修正经营管理存在的不足提高管理水平，保证并延续较高的服务质量.运用收益估估价，需要预测估价对象的A、收益B、未来收出.C、预期收益D、经营任务.下列关于商业模式的说法错误的是A、商业模式是“企业战略的战略”B、从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题C、广义的商业模式又称为盈利模式D、商业模式是企业创造价值的核心逻辑答案C解析商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题.成熟的园区建设，往往在阶段就引入物业服务企业A、招标阶段B、设计阶段C、施工阶段D、入驻阶段答案B解析成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务企业，以便从后期园区使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见.大型购物中心或超市常采用的租金形式是A、净租答案B解析:收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金这被称为资本化根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法

41.不考虑以往的预算项目和预算数额，主要以预算期比如下一年度的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平是A、固定预算法B、弹性预算法C、零基预算法D、概率预算法答案C解析零基预算法在编制预算时，不考虑以往的预算项目和预算数额，主要以预算期比如下一年度的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平零基预算法的编制工作量较大，但优点是不受过去因素的影响在企业开拓新项目或组织结构发生重大变化时，可能就需要采用零基预算法编制新的预算

42.随着商业模式的变化成为各类商业机构构相追逐的热点A、业主B、社区C、资源D、利润答案B解析随着商业模式的变化，社区成立各类商业机构竞相追逐的热点物业服务企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务.下列不属于物业组合投资管理的利润获取途径的是（）A、整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理B、以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营C、分别对不同的单个项目进行管理D、选择确定经营管理合适的项目答案C解析物业组合投资管理的利润通过三种途径获得

①选择确定经营管理合适的项目，

②整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理，

③以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营.采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为个，最多为个（）A、2；83；104；125；15答案B解析选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可.经营模式比较能够切合实际地满足业主期望客户需求，便于保证服务质量A、自主经营型B、联合经营型C、委托经营型D、资源经营型答案A解析自主经营型的优点

①所提供的经营内容具有一定的针对性，比较能够切合实际地满足业主期望客户需求，便于保证服务质量，

②不用受制于专业公司也能节约必须用于支付专业公司的酬金或利润.房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为A、房屋转租B、房屋出租C、房屋承租D、房屋批租答案A解析租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人出租人可以从转租中获得收益.基准收益率是导致投资行为发生所要求的0A、最低投资回报率B、最低投资利润率C、平均投资报酬率D、最低投资平均利润率答案A解析基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率MARRo.商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别A、附随性B、守法性C、潜隐性D、保障性答案:D解析商业物业管理是商业经营活动的重要保障商业物业管理的主要活动有时与商业经营活动在时间上同步，有时超前有时滞后工程系统的任何故障秩序维护工作的任何疏忽都将给商业经营活动的备方带来直接的经济损失，无论是厂商、店家的经济损失，还是个体消费者的索赔都将对正常的管理工作带来负面影响这也是商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别

49.关于银行总部物业经营管理特点的说法不正确的是A、银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所B、既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求C、保证物业的秩序安全，银行的信息安全是银行自己的责任与物业无关D、银行总部突发事件转多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力答案C解析银行总部物业经营管理特点包括以下几个方面

①银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所，既要保证银行内部人员办公环境的私密安全，又要确保银行重要客户的出入便捷，需要物业合理的分区管理

②既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求，需要物业在管理中体现服务，在服务中不失管理

③既要保证物业的秩序安全，又要维护银行的信息安全，需要物业人防与技防的完美结合

④银行总部由于自身性质的特点，突发事件较多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力.若承租人拖欠租金，出租人有权收取A、利息B、保证金C、滞纳金D、押金答案C解析按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利对租金拖欠者，要收取滞纳金.风险管理的首要任务是0A、风险回避B、风险承担C、风险转移D、风险识别答案D解析风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是A、30%B、40%C、50%D、60%答案D解析资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标比较保守的经验判断一般为不高于50%国际上一般公认60%比较好因为过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够

53.下列不属于写字楼租金折扣方式的是A、变相折扣B、续租价格折扣C、租金的直接折扣D、租金的间接折扣答案D解析在入住率比较低时，写字楼的租金一般会往下调，为了不降低写字楼的对外招商形象，尤其是更改报价还会带来一段时间的滞后，此时，出租人往往倾向采用付款折扣等形式来促进潜在承租人最终成交写字楼租金折扣方式有

①变相折扣，

②续租价格折扣，

②租金的直接折扣.以下综合评价企业资产运营效率的指标是A、净资产收益率B、总资产报酬率C、财务内部收益率D、总资产周转率答案D解析总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率ABC三项均属于财务效益状况的指标.住宅小区最基本的功能是A、居住功能B、生活服务功能C、经济功能D、社会功能答案A解析居住功能是住宅区的基本功能，也是最原始的功能，其他功能均可以看作是居住功能的延伸物业服务企业在开展经营活动时，必须以满足住宅小区的基本功能一一居住功能为基础.某宗物业的正常成交价格为2500元/n卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%0卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为0元AiA、2800；22002325；26752325；26252675；2325答案C解析交易税费非正常负担的交易在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税教育费附加、土地增值税契税印花税、交易手续费补交土地使用权出让金等正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费由题意，卖方实际得到的价格二正常成交价格-应由卖方缴纳的税费二2500-2500*7%=2325（元/n）买方实际付出的价格;正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500*5%=2625（元/m）.医院物业经营管理内容不包括（）A、医疗设备设施管理B、亲属探望病人的时间管理C、医院清洁卫生及绿化管理D、安全服务答案B解析医院物业经营管理内容主要包括以下几个方面

①医疗设备设施管理，

②医院清洁卫生及绿化管理，

③医疗辅助服务；

④安全服务，

⑤病区被褥用品洗涤及供应管理服务，

⑥开设和提供其他服务项目.某企业主营业务收入780000元，流动资产期初余额为520100元，期末余额为529150元，则该企业流动资产周转率为A、

1.673B、

1.681C、

1.487D、

1.642答案:C解析平均流动资产总额是指企业流动资产总额的年初数与年末数的算术平均值本题中平均流动资产总额=520100+529150/2=524625元，则该企业的流动资产周转率为流动资产周转率二主营业务收入净额/平均流动资产总额*100%=780000/524625=

1.487o.西方认为投资物业最重要的是0A、区位B、价格C、供求因素D、品质答案A解析由于物业不可移动，其价格与区位密切相关西方认为的投资物业最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”物业的区位是指物业的空间位置具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系.收益性物业的运营费用是除外物业发生的所有费用A、税金B、抵押贷款还本付息C、保险D、管理费用答案B解析收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本建筑物及相关场地的维护、维修费、为租客提供服务的费用公共设施的维护维修清洁保安等，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴多选题

1.物业服务企业经营管理市场调研的内容包括等A、市场竞争情况B、行业发展情况C、产品需求数量D、其他写字楼经营情况E、供应链情况答案ACDEB\毛租C、总租D、百分比租金答案D解析百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁承租人除向出租人定期支付固定租金（也称为基础租金）外，还要根据其超出预定营业额的部分，按百分比向出租人缴纳大型购物中心或超市常常采用百分比租金

6.下列属于定性分析方法中SWOT析方法特点的是0A、建立在经验基础上，具有一定的可靠性，简单易行，但可能具有偶然性B、可以使企业从整体上考虑经营发展战略，用联系的全面的和发展的观点来研究市场的各种现象C、一种能够客观而准确地分析和研究个项目现实情况的方法D、把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料答案C解析不同的定性分析方法的特点如下

①SWOT析方法是一种能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法物业服务企业使用这种分析方法，可以就某一个经营性物业项目的发展状况进行评判，为项目的取舍提供比较客观的依据

②用系统分析的方法进行市场分析可以使企业从整体上考虑经营发展战略用联系的全面的和发展的观点来研究市场的各种现象，既看到供的方面，又看到求的方面，并预见到它们的发展趋势，从而做出正确的经营管理决策

③归纳分析法是根据调查对象具有或不具有某种属性，从而归纳出该类事物的全部对象都具有或不具有这种属性的归纳方法这种方法建立在经验基础上，具有一定的解析在确定写字楼经营管理方案之前，物业服务企业必须对市场进行充分的调研，物业服务企业经营管理市场调研的内容包括市场竞争情况、客户需求情况、产品需求数量、其他写字楼经营情况、供应链情况、经营环境.随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区开展社区文化建设也逐步成为企业物业管理服务的一个重要组成部分社区文化建设的功能包括A、协调功能B、娱乐功能C、管理功能D、教育功能E、自我实现功能答案BDE解析社区文化的功能是指社区文化对人们的社会生活和群众的心理行为的影响作用社区文化建设的功能包括

①娱乐功能社区文化主要是满足社区居民的精神生活需求物业服务企业通过社区文化建设，起到调养身心和锻炼身体的作用帮助人们从焦虑压抑不安的心理状态中解脱出来，精力充沛地投入工作和学习

②教育功能社区文化是以社会为课堂，通过群众最易于接受的形式使其受到潜移默化的教育

③信息沟通功能开展社区文化建设能够在客户Z间、客户与物业服务企业之间架起沟通的桥梁

④自我实现功能自我实现是人类超越于生理需求和物质利益要求之上的高层次需求社区文化是与居民生活紧密相连的市民文化，社区文艺体育活动可开阔人的襟怀，拓展人的专长技能，社区教育活动可为人的奋斗提供精神燃料，帮助人们走向成功

⑤商业效益功能良好的社区文化建设能够提升社区的品牌及知名度

⑥社会效益功能通过社区文化建设提高了业主建设社区的热心、积极性.下列属于写字楼按企业资源经营分类的有A、物业资源经营B、业主及客户资源经营C、物业服务企业资源经营D、物业服务项目资源经营E、物业管理文化资源经营答案ABCE解析写字楼按企业资源经营分类可分为

①物业资源经营；

②业主及客户资源经营；

③物业服务企业资源经营；

④物业管理文化资源经营；

⑤物业服务企业资本经营.关于边际成本，下列表述正确的有A、边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量B、可用以判断增减服务量在经济上是否合算C、当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的D、服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量E、边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量答案BD解析边际成本是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的，反之，是不合算的AE两项，微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量C项，当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时是合算的.从功能与特点来看，可以把会所的项目分为A、康体项目B、消闲项目C、便民项目D、娱乐项目E、延伸项目答案ABD解析随着经济的发展、人们物质文化水平的提高，会所的项目不断得到优化、创新、应用和推广，涉及的领域也会越来越广泛从功能与特点来看，可以把会所的项目分为三类，即康体项目、消闲项目、娱乐项目.物业经营管理市场交易的特点包括0A、交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易B、物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定C、既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响D、物业管理服务产品在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响E、物业管理服务产品是依托物业而产生答案ABDE解析物业经营管理市场交易的特点包括

①物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易

②物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定

③物业管理服务产品是依托物业而产生，具有一般服务产品的服务无形性可变性易逝性、不可分离性的特点，在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响因此物业服务企业必须有效地影响客户，方能创造出优质的服务价值.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于A、当地房地产市场状况B、物业本身的状况C、物业所处的位置D、业主希望达到的投资收益率目标E、其可接受的最低租金水平答案:BC解析写字楼租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置而写字楼建筑内某一具体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位置及出租单元面积大小也有一定差异，尤其对高层建筑而言.下列对象中，在估价时适合采用成本法的有A、住宅B、学校C、标准工业厂房D、医院E、钢铁厂答案BDE解析只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业都可以采用成本法估价成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校图书馆体育场馆医院、行政办公楼军队营房公园等公用公益的物业，以及化工厂、钢铁厂发电厂、油口、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业.物业服务合同是A、单务合同B、有偿合同C、诺成合同D、劳务合同E、双务合同答案BCDE解析物业服务合同具有如下委托合同的法律特征

①物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，

②物业服务合同是有偿的，是有偿合同，

③物业服务合同既是诺成合同又是双务合同；

④物业服务合同是劳务合同.下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有A、没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时B、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等C、一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降D、住宅没有卫生间暖气燃气、电话线路、有线电视等E、市场供给过量答案CE解析经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）c属于环境污染因素.住宅小区一般经营服务项目的主要内容包括（）A、前台服务B、临时照管儿童服务C、便民服务D、特约服务E、居间服务答案CDE解析住宅小区一般经营服务项目的主要内容包括

①便民服务，是指物业服务企业为改善客户的工作、生活条件，为满足部分业主、单位需要而开展的各项服务工作，

②特约服务，是为了满足个别物业产权人使用人的需求受其委托提供的服务，实际上是一种个性化和多样性的服务，

③居间服务，是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务A、B两项属于公寓别墅物业的特约服务项目.下列不属于物业经营管理市场调查的调查表有（）A、当地物业资源统计表B、物业出租情况统计表C、物业提供的业务统计表D、物业服务产品需求调查表E、物业满意度调查表答案CE解析:物业经营管理市场调查的调查表一般有以下五种

①当地物业资源统计表

②物业出租情况统计表，

②物业出售情况统计表；

④物业个案调查表，

⑤物业服务产品需求调查表.物业服务企业从事产业园区物业租赁与销售服务的方式包括A、协助开发商和管委会开展租赁和销售B、承担园区租户续租和更新业务C、自由租赁D、和其他企业协同租赁E、整体租赁答案ABE解析产业园区物业租赁与销售一般由开发商和管委会负责，物业服务企业可以按以下方式，从事产业园区物业租赁与销售服务

①协助开发商和管委会开展租赁和销售，

②承担园区租户续租和更新业务，

③整体租赁.住宅小区经营服务对象的特点有A、人员密集，服务时间长B、人口构成复杂，需求多样C、居民收入差距较大D、需求多样，层次高E、服务品质要求高答案ABC解析住宅小区经营服务对象的特点包括

①人员密集，服务时间长，

②人口构成复杂，需求多样，

②居民收入差距较大DE两项属于公寓别墅经营项目服务对象的特点.下列关于自动延期租赁的表述，正确的有A、除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约B、租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应C、租赁关系在双方中的一方死去时终止D、又称周期性租赁E、该形式的租赁行为不因租约方的死亡而失效答案:ABDE解析自动延期租赁又称周期性租赁，是租赁合同所规定的期限已经到期，或合同中未指明租赁期限，承租人依旧按原来的方式占用物业，除非合同一方提出中止合约，否则将自动续约，并照常按期缴纳租金的租赁行为租赁合同按周月、年的周期延续，终止通知应与周期对应自动延期的延长期限最好在最初的租约中明确规定，如按月自动延续该形式的租赁不因租约方的死亡而失效.下列属于资产特征的有A、企业必须对资产拥有所有权B、为企业所控制，能为企业所利用C、资产可以是不具盈利性的闲置资源D、资产必须是有形可衡量的E、能够为企业提供未来经济利益解析一般来说，资产是企业过去的经营或财产处置活动形成的、由企业拥有或控制的预期会给企业带来经济利益的资源资产有两大特征:一是其经济属性，即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质也就是说，不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力二是其法律属性，即必须是为企业所控制，能为企业所利用也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权.从事医院物业的经营管理，需要接受的众多挑战包括A、工作的持续性B、工作的突发性C、工作的专业性D、工作的繁杂性E、承受压力的能力答案ABCE解析从事医院物业的经营管理，需要接受众多的挑战，如

①工作的持续性；

②工作的突发性；

③工作的专业性；

④承受压力的能力.关于金融机构物业管理投标时应注意的问题的说法正确的有A、把所以银行不想管不愿意管、管不好的业务承担起来B、安全管理是银行总部十分关注的重点C、对所有人的服务要一视同仁D、对重要区域服务人员严格把关E、报价合理，有备用方案答案ABDE解析:金融机构物业管理投标时应注意:

①最大限度地把银行不想管不愿意管、管不好的业务承担起来，

②安全管理是银行总部十分关注的重点，

③针对行长级人员的服务要有特色，

④对重要区域服务人员严格把关，

⑤报价合理，有备用方案.下列指标中，属于房地产投资项目经济评价静态指标的有A、投资利润率B、投资回报率C、成本利润率D、现金回报率E、资本金利润率答案BD解析静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量得出的指标静态指标包括投资回报率、现金回报率和静态投资回收期.公寓、别墅班车服务的特点包括A、准时B、安全C、舒适D、验证E、全面答案ABCD解析公寓别墅的班车服务的特点包括

①准时原则班车服务一定要确保发车时间的准点，一旦出现异常天气或交通拥堵导致无法正常发车，要能够给予等可靠性，简单易行，但可能具有偶然性为了克服这种现象，需要扩大考察对象的范围

④演绎分析法就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法

⑤案例分析法就是以典型企业的营销成果作为例证，从中找出规律性的东西.对于居住物业，应重点了解A、目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平等B、其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系C、物业所处地区的流动人口和常住人口的数量购买力水平等D、未来入住者的意见答案A解析居住物业要重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准、需要向业主或租户提供的物业服务产品的种类数量及标准等.物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务，满足其的需求A、物业投资收益B、企业发展战略C、多样化服务D、延长物业的自然寿命答案C候客户及时提示

②安全原则车辆行驶要遵守交通规则，不开快车，不开斗气车

③舒适原则车辆的内部装饰要简洁实用，车辆内部环境卫生要清洁卫生车辆行驶要舒适乘坐，不急刹车，不急加油

④验证原则司机要准确核对乘车证，杜绝非社区客户上车，以免意外发生时承担不必要的责任解析物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求.房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有A、优先购买权B、阻止权C、优惠购买权D、拒绝交租金的权利答案A解析承租人的权利，包括以下几个方面

①有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利

②有要求保障房屋安全的权利对非人为的房屋与设备损坏有权要求出租人维修、护养

②出租房屋出售时，有优先购买权

④有对物业管理状况进行监督、建议的权利

⑤经出租人同意有转租获利的权利.是业主获取的、与承租商经营业绩经营额不相关的个最低收入A、物业管理费B、百分比租金C、基础租金D、代收代缴费用答案C解析基础租金又称保底租金，常以每月每平方米为基础计算基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩营业额不相关的个最低收入.在经营业务开展之前，要围绕经营内容和选择和确定供应商和承包商A、项目特点B、经营模式C、企业战略D、经营理念答案:B解析在经营业务开展之前，要围绕经营内容和经营模式选择和确定供应商和承包商例如经营餐饮业时，物业服务企业就要确定安全可靠的食材供应商，这是经营的最根本保障，安全可靠的食材供应不仅仅是商业经营，更应该将其上升到商业道德管理层面去认识和理解.关于零售商业物业的表进，下列说法不正确的是A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到定的限制答案C解析C项，零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间零售商业物业以下简称商业物业指用于零售商业的物业，其范围相当广泛从小型店铺百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国.财务内部收益率是指在整个内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率A、开发期B、计算期C、性能寿命期D、动态投资回收期答案:B解析财务内部收益率IRR是指项目整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回.一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要A、1〜3年B、3〜5年C、5〜7年D、7〜10年答案B解析由于园区建筑体量大，地处相对偏远，虽然有政府招商引资的优势，但一般很难在短时间内完成整体园区招商工作，一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要3〜5年的时间.为了防止某承租商随意改变其所租物业的使用方式，租约规定了的内容A、限制承租商在定地域范围内重复设店B、限制经营相似的用户C、关于每一独立承租单元的用途D、营业时间答案C解析制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的，是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调.我国零售业态分类体现了的特点A、商业物业及其商品结构B、国家分类标准C、零售业态D、商业物业管理具有基本共性答案A解析我国零售业态分类体现了商业物业及其商品结构的特点，即同时考虑其经营方式、商品结构业态布局、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素进行分类其中，规模一项主要用经营面积来衡量经营面积是指零售店铺内收银线以内的自营面积.是物业服务企业服务产品的最终消费者A、企业B、供应商C、客户D、公众答案C解析客户是物业服务企业服务产品的最终消费者物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提服务产品，开展经营管理活动.在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（）种及以上估价方法A、1B、2C、3D、4答案B解析物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计息方式是（）A、单利B、复利C、名义利率D、实际利率答案B。