2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷（三）含解析

2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷三含解析

一、单选题.通常用来表示物业的从“外”到“内”一“进”的方便程度的术语是A、便捷性B、方便程度C、可及性D、可通达性答案C解析可及性与便捷性的含义基本相同但通常用“可及性”表达由“外”到“内”——“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”至广外”——“出”的方便程度.下列关于会所的说法错误的是A、会所一般是指实行封闭管理，仅对入会会员及其亲朋提供服务和聚会活动的场所B、会所由基本部分和主题部分构成C、按所处的地理位置，会所分为城市会所和乡村会所D、不同档次的物业，会所的基本功能分区不相同答案D论哪个档次的物业，会所的基本功能分区大致相同健身室球类室、泳池，酒吧棋牌室美容美发店阅览室和餐厅

1.20世纪60年代，首次提出生态建筑的理念A、保罗•索勒瑞B、伊安•麦克合格C、联合国环境与发展大会D、英国答案A解析20世纪60年代，美国建筑师保罗•索勒瑞首次提出了生态建筑这一新理念1969年，美国建筑师伊安•麦克哈格出版了《设计结合自然》一书，这标志着生态建筑学的正式诞生.需求分析中，需求预测具体内容不包括A、人口和家庭分析B、就业分析C、竞争对手分析D、收入分析答案C解析需求分析包括

①需求预测，

②分析建设和运营中的主要物业项目，

③吸纳率分析；

④市场租户对产品功能需求，

⑤业主及租户对物业服务产品的需求需求预测就是详细分析物业所在市场区域内就业人口家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发的物业类型的市场需求具体内容包括就业分析，人口和家庭分析，收入分析.内部收益率表明了项目投资所能支付的贷款利率As最小B、最低C、最图D、平均答案C解析内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率.为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、0的物业经营管理服务A、多元化B、专业化C、现代化D、高效率答案B解析由于写字楼的业主或投资者通常缺少物业经营管理的专业经验，所以为了保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准高质量专业化的物业经营管理服务.物业管理实行注册制的国家或地区是A、中国大陆B、香港C、台湾D、美国答案D解析美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经纪人协会物业管理学会IREM制定的严格标准，在拿到注册物业管理师CPM证书后，物业管理师方可组建一个团队.房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有A、优先购买权B、阻止权C、优惠购买权D、拒绝交租金的权利答案A解析承租人的权利，包括以下几个方面

①有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利

②有要求保障房屋安全的权利对非人为的房屋与设备损坏有权要求出租人维修护养

②出租房屋出售时，有优先购买权

④有对物业管理状况进行监督、建议的权利

⑤经出租人同意有转租获利的权利.动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间A、净现金B、净收益C、净现值D、财务净现值答案B解析动态投资回收期，是指当考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标对房地产投资项目来说动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值年份即为投资回收终止年份.物业管理中最常见的租赁形式是A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁答案D解析定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期期限届满，物业租赁关系也随之终止这是最常见的一种物业租赁形式租赁的时间期限不确定，可长可短当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，承租人必须把物业交还给业主.投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括的是0A、完全拥有产权，仍维护大股东身份B、特大部分产权出售，转变为小股东C、全部出售套现D、以较小面积进行招租、承诺给予固定回报答案D解析投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有三种，包括:

①完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份，

②特大部分产权出售，成为小股东，

③全部出售套现.报酬率与投资风险的关系是物业价值与报酬率的关系是oA\负相关，负相关B、正相关，正相关C、负相关，正相关D、正相关，负相关答案:D解析从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高.租赁管理的客户对象是A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户答案D解析租赁管理的客户对象是租用物业的租户租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售，换句话说就是包含着服务、销售市场营销等多个综合方面如果说房地产开发更多行为是围绕项目运作和房屋销售进行管理的，那么租赁管理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的.下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是A、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款B、为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限C、由于经济发展情况不同，某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大，因此，租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长量D、在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中全部的费用，因此这一租金方式往往会受到租户的欢迎答案D解析D项，在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用.我国个人储蓄存款和国库券利息是以计算的A、名义利率B、实际利率C、单利D、复利答案C解析利息的计算有单利计息和复利计息两种单利计息是仅按本金计算利息利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”.一般来说，每个办公室工作人员有On的单元内建筑面积较合适A、5〜6B、7~1015〜2020〜25答案C解析般来说，为每个办公室工作人员提供10〜15m2的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5〜6m2但接待室、会议室、交通面积、储藏面积办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公面积的指标可适当提高一些.反映企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的是A、资产积累率B、已获利息倍数C、现金流量表D、利润率答案B解析已获利息倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值该指标反映了当期企业收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债资金来源角度考察企业债务利息的偿还能力已获利息倍数充分反映了企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业的债务偿还能力.通常写字楼租金调升每次上调幅度尽量控制在之间1%〜3%3%〜5%5%〜7%7%〜10%答案B解析一般情况下，写字楼租金的小幅调升不但可以提高项目收益，同时还可以提升项目的市场形象价格上调前期，可以适当地给予承租人一定的优惠政策来缓冲，通常每次上调幅度尽量控制在3%〜5%之间

37.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是A、30%B、40%C、50%D、60%答案D解析资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标比较保守的经验判断一般为不高于50%国际上一般公认60%比较好因为过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够

38.下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是A、社区文化建设依靠社区力量，利用社区资源B、开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分C、社区文化建设能提高社区管理水平D、带来了社区文化建设资金筹集问题答案D解析:社区文化建设是指依靠社区力量利用社区资源，促进社区文化健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区、开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业物业管理服务的一个重要组成部分通过社区文化建设的展开，同时开展文化项目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范围.房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为A、房屋转租B、房屋出租C、房屋承租D、房屋批租答案A解析租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人出租人可以从转租中获得收益.如果承租商的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%该承租商的营业额为360万元，则此时该承租商的租金为0万元A、16B、20C、26D、36答案D解析由题意，自然平衡点为200万元，当营业额超过200万元时，则按营业额的总数乘以10%来计算，即360*10%=36（万元）.物业经营管理的主要服务对象是（）A、房地产开放商B、业主和租户C\物业招标人D、政府答案B解析:物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓工业物业酒店物业和休闲娱乐场所等物业经营管理的主要服务对象是业主和租户.房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门0A、注册B、审核C、登记备案D、批准答案C解析物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案.物业的区位是指物业的空间位置，最常见、最简单的是用（）来衡量区位好坏.组织简单、成本低、不受时空与地域限制的调查方法是A、访问法B、观察法C、实验法D、网络调查法答案D解析网络调查法有点是组织简单、成本低客观性好不受时空与地域限制、速度快等.一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度A、较低B、较高C、相等D、无法比较答案B解析有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同有偿合同大多数是双务合同一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的0进行分析A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素A、距离B、可及性C、方便性D、周围环境答案:A解析衡量区位好坏最常见、最简单的是用距离距离可以分为空间直线距离交通路线距离和箭筒时间距离.物业经营管理市场细分的依据主要有A、消费者心理B、最终用户和客户规模C、消费者行为D、消费者自我个性答案B解析物业经营管理市场的客户是拥有物业的业主和租户，这类业主和租户使用物业的目的并不在于消费，而在于获取利润因此这个市场的细分，还有不同于一般消费者市场细分的依据物业经营管理市场细分的依据主要有最终用户和客户规模.在物业管理的市场调查中，是企业有效开展经营活动的基本前提A、市场需求调查B、市场环境调查C、消费者行为调查D、市场供给与警长调查答案B解析市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素，包括宏观环境和微观环境市场环境的变化对企业的经营活动既可以带来机会，又可以带来挑战所以对企业市场环境的调查研究，是企业有效开展经营活动的基本前提.关于普通高等院校物业经营管理的特点，下列说法错误的是A、高等院校一般校区规模较大，建筑物多从产权角度看，都同属学校B、在高校从事物业服务与经营管理，企业一定要注意与校内各职能部门的配合C、不同使用功能的校内物业所采职的物业管理模式大致相同，但其经营管理服务要求不同D、物业服务企业应利用相对集中的假期，对房屋建筑各类设备实施尤其是地下管险等，配合校方做一次全面系统的检测、修缮答案C解析C项，不同使用功能的校内物业管理模式是不同的，其经营管理服务要求也不同.是提高会所使用率减少运行成本、使业主满意的关键A、对周边环境潜在消费群体的消费需求、财务运营的可行性分析B、不断推出新颖的康体健身和娱乐项目C、合理配套，尽量完善D、在项目定位及经营上突出个性解析目前小区内配套会所已经相当普遍，但会所经营服务项目定位及经营服务方式趋于类同如何在项目定位及经营上突出个性，是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键.下列关于房屋租赁用途的说法不正确的是A、是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质B、承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意C、承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途D、承租人确需变更使用用途，应当征得出租人同意，不必重新签订租赁合同答案D解析租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使用性质承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同.确保媒体转播正常进行的关键是A、技术人员的看护B、电力的供应C、数据网络的稳定D、赛事的正常进行答案B解析确保媒体转播正常进行的关键是电力供应稳定的电力输出和数据网络是转播高效、清晰、全程、适时回放等转播手段的重要保障.净运营收益的计算公式为A、净运营收益二潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B、净运营收益二有效毛收入-运营费用C、净运营收益二有效毛收入-运营费用-准备金D、净运营收益二潜在毛租金收入-运营费用答案B解析:从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益简称净收益即净运营收益二有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面.物业经营管理实现的前提和条件是A、客户B、项目C、资源D、能力答案C解析资源是物业经营管理实现的前提和条件面对不同项目，经营管理所需的主要资源亦不同，如零售商业是商业空间和商品消费群体，写字楼是办公空间与办公客户，房屋租赁是可出租空间与承租客户，餐馆是餐位与食客等.云计算服务的最底层是A、ITFoundationB、IaaSPaaSSaaS答案A解析云计算服务的最底层是ITFoundation严格来说这并不是云计算的一层，是构成云计算的IT基础设的集合，具体表现为不同的软硬件厂商的产品与方案

53.学校物业的属性不包括As属于不动产B、属于生产资料C、属于教育资料D、属于生活资料答案C解析学校物业属性

①是一种资产，是固定资产，属于不动产，

②是学校教学科研工作不可或缺的载体，属于生产资料，

③是师生学习和生活的空间，属于必不可少的生活资料学校物业的这三个属性是学校物业经营管理服务工作中要始终关注的.下列对公寓别墅的班车服务说法错误的是A、班车路线设计应考虑便捷性安全性和时效性B、物业服务企业可以与大型汽车租赁公司联营的方式经营班车服务C、物业服务企业通过租用车辆自营的方式经营班车服务D、班车可以接载非社区客户答案D解析:班车服务应符合验证原则，司机要准确核对乘车证，杜绝非社区客户上车，以免意外发生是承担不必要的责任.关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是0A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小答案:D解析D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素从投资的角度来看主要有

①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润，

②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿，

③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现单位时间（一个计息周期）内，利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示利率也是资金时间价值的标志.下列各表达式中，正确的是（）A、净资产报酬率二息税前净利润/正均资产总额*100%B、利息保障倍数二息税前利润总额/利息支出C、总资产周转率;主营业务收入/正均资产总额D、销售增长率二本年主营业务收入增长额/本年主营业务收入总额*100%答案B解析具体分析如下A项，总资产报酬率二（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%C项，总资产周转率（次）二主营业务收入净额/平均资产总额D项，销售（营业）增长率二本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100%

57.一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要0A、1〜3年B、3〜5年C、5〜7年D、7〜10年答案B解析由于园区建筑体量大，地处相对偏远，虽然有政府招商引资的优势，但一般很难在短时间内完成整体园区招商工作，一个园区从开业到入住率达到70%以上，往往需要3〜5年的时间.大型购物中心或超市常采用的租金形式是A、净租B、毛租C、总租D、百分比租金答案D解析百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁承租人除向出租人定期支付固定租金也称为基础租金外，还要根据其超出预定营业额的部分，按百分比向出租人缴纳大型购物中心或超市常常采用百分比租金.下列属于实际办公室的特点的是A、为客户提供个高价值的商业地标地址B、办公空间使用管理具有较大的灵活性C、同时拥有齐全的会议室、秘书和其他支持服务D、客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源答案B解析服务式办公室一般有两种使用形式，即实际办公室和虚拟办公室

①实际办公室租赁使用对象一般为一家企业，有实际具体办公空间，办公空间使用管理具有较大的灵活性，

②虚拟办公室则是为多家企业同时使用，数家企业可以租用服务式办公室内的同一区域办公，没有实际具体的办公空间，是为客户提供一个高价值的商业地标地址，建立一个可靠、成功的形象，同时拥有齐全的会议室秘书和其他支持服务，客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源，即客户充分利用服务式办公室内的公共商务资源和服务资源.确保物业经营成功的重要前提是A、开发商自信B、优越的地理位置C、开发商的专业化水平D、管理模式答案B解析评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置这种说法虽然有些绝对但其中包含的道理不言而喻一个成功的商业项目绝不会建在僻静、偏远的地方而综观成功的商业物业四周，无一不是车水马龙，交通便利，配套齐全因此想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提多选题.物业经营项目的选择时，物业服务企业需要注意的问题有0A、调研区域选择的合理性调研内容的全面性和准确性，尽量避免模糊、残缺和虚假的数据出现B、应注意调研报告数据统计分析的逻辑性使用方法的科学性、结论的严谨性等C、尽量避免由于分析方法不当而导致错误结论D、调研、论证、专家小组成员构成要合理，调研小组要认真负责，保证全面落实调研方案的设想E、专家要听从论证小组的领导与指挥，且为了项目的保密性，专家应选择自己亲近的人答案ABCD解析物业经营项目的选择需要企业经过预测、判断、决策等诸多环节，是一个非常复杂的过程，物业服务企业需要注意以下几方面问题

①应注意调研区域选择的合理性、调研内容的全面性和准确性等，尽量避免模糊残缺和虚假的数据出现

②应注意调研报告数据统计分析的逻辑性、使用方法的科学性、结论的严谨性等尽量避免由于分析方法不当而导致错误结论

③调研、论证、专家小组成员构成要合理，调研小组要认真负责，保证全面落实调研方案的设想，论证小组要害观地听取不同见解，充分尊重专家意见，特别是在专家意见相左时，保证综合结论的科学性，专家小组成员的选择，要保证所选专家的专业性、权威性和客观性.在住宅小区内经营广告的原则包括0A、依法分配原则B、公平台理原则C、分层收费原则D、不侵犯业主的经济利益和精神权益E、安全合法经营答案DE解析在小区内经营广告的原则包括

①不侵犯业主的经济利益和精神权益，小区内设置广告要征得业主的同意并要考虑业主的精神感受

②安全合法经营，广告发布必须确保建筑物及业主的安全，发布广告的形式与内容均要合法.从功能与特点来看，可以把会所的项目分为A、康体项目B、消闲项目C、便民项目D、娱乐项目E、延伸项目答案ABD解析随着经济的发展、人们物质文化水平的提高，会所的项目不断得到优化创新、应用和推广，涉及的领域也会越来越广泛从功能与特点来看，可以把会所的项目分为三类，即康体项目、消闲项目、娱乐项目.写字楼物业经营管理项目选择的原则包括A、客户需求原则B、客户群体特征原则C、企业经营模式原则D、物业项目特征原则E、企业经营战略原则答案ABDE答案A解析就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段.人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的A、80%B、60%C、30%D、90%答案A解析《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第八条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%o.采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为个，最多为_一个A、2；

8、3；

10、4；125；15答案B解析写字楼物业经营管理项目选择的原则包括

①客户需求原则，客户服务需求的项目是物业经营首先应该考虑的内容，然后依据经营项目的特质依次筛选

②客户群体特征原则，写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质、文化层次、兴趣趋向等特征，是决定经营项目选择的因素之一，

③物业项目特征原则，物业项目的类型、地理位置产权性质等特征是决定经营项目选择的因素之一；

④企业经营战略原则，经营项目要与物业服务企业的经营发展战略相适应、相吻合，不能单独仅仅考虑客户需求、项目特点等因素就确定经营项目，还要着重考虑企业的发展方向、承受能力、经营模式等综合因素.物业的区位是指物业的空间位置，下列各项与物业的区位有关的有A、物业的地理坐标位置B、物业与重要场所的距离C、物业的交通情况D、物业的周围环境、景观等E、从其他地方到达该宗物业的可及性答案ABDE解析物业的区位是指物业的空间位置具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗物业的可及性，从该宗物业去往其他地方的便捷性，以及该宗物业的周围环境景观等.在我国产业园区的概念包括A、工业园B、工业村C\产业园D、经济技术开发区E、工业团地答案ACD解析在我国，产业园区是一个较为宽泛的概念，包括“工业园”、“产业园”、“经济技术开发区”等，都归为产业园区的范畴.写字楼出租单元内的建筑面积包括A、单元内使用面积B、外墙投影面积的一半C、单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D、分摊公用建筑面积E、单元间分隔墙水平投影面积的一半答案ABCE解析根据国家有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积.对于物业管理者来说，进行房地产市场分析的作用有A、寻找投资合作伙伴B、为审批贷款提供依据C、把握主要客户的产业分布及产业发展情况D、为制定确保物业保值增值计划提供依据E、为设计房地产资产管理策略提供依据答案CD解析对物业服务企业而言，市场分析可帮助企业了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前导，把握主要客户的产业分布及产业发展情况根据市场分析的结果，物业服务企业可以制定确保物业保值增值的物业维护维修更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案，适时调整物业租金水平和出租策略.租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括0A、房屋空间交付B、收取租金C、租金调整D、租户关系管理E、租金确定答案ABCD解析租赁管理包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付收取租金租金调整和租户关系管理E项属于租约签订前租赁管理的主要工作内容.从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有A、通货膨胀率B、承担风险C、资金增值D、机会成本Ex剩余价值答案ACD解析从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有

①资金增值，指随着时间的推移，资金的价值会增加从投资者角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值，

②机会成本，资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿，

③通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿，也会因时间先后而不同.风险管理中的风险识别方法通常有A、概率和数理统计B、问卷调查C、财务报表分析D、企业内外专家咨询E、对设施设备的自检答案BCDE解析风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解至IJ因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险这些科学方法通常有

①问卷调查，

②财务报表分析，

③审查组织的相关数据和文件；

④对设备和设施的自检；

⑤企业内外专家咨询等.公寓、别墅班车服务的特点包括A、准时B、安全C舒适D、验证E、全面答案ABCD解析公寓、别墅的班车服务的特点包括

①准时原则班车服务一定要确保发车时间的准点，一旦出现异常天气或交通拥堵导致无法正常发车，要能够给予等候客户及时提示

②安全原则车辆行驶要遵守交通规则，不开快车，不开斗气车

③舒适原则车辆的内部装饰要简洁实用，车辆内部环境卫生要清洁卫生车辆行驶要舒适乘坐，不急刹车，不急加油

④验证原则司机要准确核对乘车证，杜绝非社区客户上车，以免意外发生时承担不必要的责任.按房屋的使用用途，房屋租赁分为A、公有房屋的租赁B、私有房屋的租赁C、居住用房租赁D、非居住用房租赁E、公共房屋的租赁答案CD解析按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业使用房和生产经营用房的租赁

14.下列对于写字楼租金的确定的说法正确的有A、写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设调整稳定、发展中的哪一个阶段B、在确定租金时，一般应首先确定个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平C、根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高D、一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高E、物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入答案ADE解析B项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，C项，一般情况下，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越低，即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用，采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用.一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括A、当地提供主要原材料的可能性B、技术人才和劳动力供给的可能性C、它与重要场所的距离D、从其他地方到达该宗物业的可及性E、从该宗物业去往其他地方的便捷性答案CDE解析物业的区位是指物业的空间位置具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所如市中心、机场港口码头火车站汽车站、政府机关、同行业等的距离，从其他地方到达该宗物业的可及性，从该宗物业去往其他地方的便捷性，以及该宗物业的周围环境、景观等.下列属于主动绿色技术的有0A、雨污水的处理与回用B、使用透水地面材料C、垃圾处理D、绿化无公害养护E、固定遮阳答案ACD解析绿色建筑技术通常分为两大类被动技术和主动技术主动绿色技术是指使用机械电气设备来改变建筑物的运行状态与条件，如暖通空调、雨污水的处理与回用、智能化系统应用、垃圾处理绿化无公害养护、可再生能源应用等.低开高走的写字楼租金调整策略的优势包括A、更利于项目获得最大利润B、可以快速地聚集人气，有利于形成良好的市场氛围C、在后期价格控制上相对更容易D、资金方面，能够使其快速得到回笼，利于执行其他的营销措施E、容易实现对前期承租人的升值承诺，形成良好的口碑答案BCDE解析低开高走的优势包括

①可以快速地聚集人气，有利于形成良好的市场氛围，对后期的租赁运营有一定的推动作用，

②在后期价格控制上相对更容易，

③资金方面，能够使其快速得到回笼，利于执行其他的营销措施；

④容易实现对前期承租人的升值承诺，形成良好的口碑更利于项目获得最大利润是高开低走的优势.我国绿色建筑评价体系的指标有以及运营管理和全生命周期综合性能A、节地与室外环境B、节能与能源利用C、室外环境质量D、节水与水资源利用E、节材与材料资源利用答案ABDE解析我国于2006年颁布了《绿色建筑评价标准》，标准主要用于评价住宅建筑和办公建筑商场宾馆等公共建筑，该体系包括6大指标节能与室外环境，节能与能源利用，节水与水资源利用，节材与材料资源利用，室内环境质量，运营管理住宅建筑和全生命周期综合性能公共建筑.形象管理的主要内容包括A、商业物业秩序维护管理B、商业物业外部形象的管理C、商业物业内部形象的管理D、商业物业识别系统的建立E、对小业主、承租商的管理答案BCD解析商业物业经营管理的一项重要工作就是做好商场的商业形象的宣传推广扩大商业物业的知名度，树立商业形象，以吸引更多的消费者这是整个商业物业统一管理的一项必不可少的工作其主要管理内容包括

①商业物业外部形象的管理，

②商业物业内部形象的管理，

②商业物业识别系统的建立.物业服务企业发生的财务费用预算的构成项目包括A、利息支出B、汇兑损失C、金融机构手续费D、意外支出E、其他财务费用答案:ABCE解析财务费用预算是物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等对于般的物业服务企业来说，如果不涉及融资的问题，通常该项费用预算值为零解析选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正调整的工作量大，因此，一般应保持在3个以上含3个、10个以下含10个可比实例即可.下列关于商业模式的说法错误的是A、商业模式是“企业战略的战略”B、从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题C、广义的商业模式又称为盈利模式D、商业模式是企业创造价值的核心逻辑答案C解析商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位方向原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题.下列关于公寓、别墅物业特约服务的需求调查说法错误的是A、调查时要有针对性，做到有的放矢B、调查后对调查材料进行整理分类C、经调查后，可确认开展何种经营项目、何时开展D、仅可采用问卷法进行调查答案D解析调查可采用问卷式进行，也可通过开设热线电话、上门走访等去到收集信息和资料.下列不属于学生管理内容的是0A、学生公寓B、学生食堂C、聚会D、实验室答案D解析学校物业经营管理的主要工作包括学生管理教学管理公共设施与公共事务管理、假期管理和其他管理其中学生管理包括学生宿舍管理即学生公寓管理，学生食堂即餐饮管理，聚会管理.写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和都作为可以经营的资源A、有形资产B、无形资产C、生产要素D、生活资料答案C解析写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和生产要素，包括人、财物品牌及知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的资源，通过对这些资源的综合运营利用，获得相应经济效益的过程.在增价拍卖中，起拍价和保留价的关系是A、起拍价定低于保留价B、起拍价最高不高于保留价C、起拍价定高于保留价D、起拍价和保留价相等答案B解析起拍价是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格拍卖有增价拍卖和减价拍卖增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价直到最后由出价最高者获得在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价.期货价格是指在交易达成后按约定在未来进行商品交割的价格A、较长一段时间B、某个日期C、短期内D、某个地点答案B解析期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格物业也有类似期货交易的期货价格，物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格含土地价格.在收益性物业估价的基本方法中，成本法中的“成本”是指0A、通常意义的成本B、费用C价格D、营业费答案C解析成本法可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格.是企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案的市场营销策略A、无差异营销B、精细化营销C、差异性营销D、集中性营销答案C解析差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求，无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供种产品企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营

16.以下成本中，属于指令性的成本是A、目标成本B、定额成本C、计划成本D、实际成本答案C解析计划成本，是指计划期经过预测而预算出来，并要求执行的物业经营管理成本计划成本是指令性成本.关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是0A、准备金又称大修理基金B、用于物业的日常维修和更新改造C、如果准备金来自物业收益，应从物业现金流中扣除D、准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金答案B解析准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新.在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是0A、分散使用权型B、分散产权型C、统一使用权型D、统一产权型答案D解析对小业主、承租商的管理统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下都是承租商，有的还可以再转租租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导.某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的现值为万元A、35B、37C、40D、45答案A解析建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类计算三种折旧，该住宅的现值为45-2-53=35万元.房屋租赁契约必须是A、法定要式合同B、非要式合同C、抵押合同D、买卖合同答案A解析房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。