还剩17页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
2022年房地产营销策划方案精选5篇房地产营销策划方案篇
一一、市场背景汉沽位于天津东部滨海地区,是天津滨海新区的重要组成部分,辖区面积
441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内,全区共有常驻人口17万汉沽是我国重要的化学工业基地之一,已形成以海洋化工为主,多门类综合发展的工业体系,全区共有工业企业300余家,主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类汉沽不仅是一个工业重地,而且还是一个鱼米之乡,盛产水稻、水果及水产品其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名—所在寨上街,其南部为天津老牌化工企业一天津化工厂,她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳,但随着改革开放的进行及国有老企业的通病,企业的效益大不如前,也在某种程度上影响了汉沽区的发展随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整,将第三产业作为汉沽区结构的补充体,使汉沽成为一个经济结构多角化的地区,从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展
二、竞争对手分析由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段,市场对价格的敏感度较高,面对产品的认知及感知程度相对较低,故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较,我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?.在汉沽我们的间接竞争对手?在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手,具体原因我们分列如下绿地人家处于天化的附近,滨河小区处于烈士陵园附近,他们都远离于城区中心相对的位置优势,不足以与第壹城形成竞争态势富达虽与第壹城相邻,但其销售已近尾声,故并不对第壹城销售造成直接威胁;绿地人家的产品规划属纯南方模式,不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符,但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面,要落后与第壹城而富达花园的规划、设计,仍初级产名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等同时要全程为握,房地产开发的全程策划,每个环节、每道工序、每个细节都相当重要如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销三是塑造差异差异化能够创造竞争优势,在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异,如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等在差异的塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑,因为企业的目的是营利为本四是整合营销一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等,另一方面要善于整合,在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套,整合内外部资源等等在传播方面,从炒地段到炒升值潜力,从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶,从电视广告到车体、广播和户外广告等,在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点在品牌定位方面,根据消费形态和楼盘实际情况,寻找相应的目标消费群体,同时要善于培育楼盘的子品牌当然,对于房地产销售力的实现,单纯靠品牌概念的输出无法达成,实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在,因此应输出多元化的产品信息,提升楼盘的价值感,打动更加理性的消费群,为产品注入一些新的元素,赋予产品更加新鲜的形象,从而保持品牌的新鲜感总之,未来的社区将更加在产品自身方面加以关注如园林设计好,有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大,有开敞的空间和视野;完善的小区配套,物业管理好,最好是封闭式管理;交通、购物方便,使房子成为有文化气息的房子,成为有创造力的房子在营销传播上抓住目标消费者的心态,务求直指人心,在销售策略、广告策略投其所好,促成他们购买,同时根据目标消费群的特性,配合产品的特点,使广告投入针对性更强更直接一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告,在设计和投放过程中创新,另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为,关注其消费形态,从而有针对性地开展相应地传播和促销活动房地产营销策划方案篇
三一、前言营销理由传统经济学认为,商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动,而商品的价格取决于供求关系按这一理论,一个物件的价值是个客观、可度量的值人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动,就可以了解一个商品的内在价值,并以此为交换的依据在这一理论的框架内,消费者能够客观地掌握一个商品的价值,因而是理智的,因而也就不存在市场营销概念了然而,西方经济学则认为,商品的价值取决于商品的Utility所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用,或说好处而这个效用的评价标准是一个主观的概念同一商品在不同的消费者看来有不同效用,南方人认为米饭好,北方人认为馒头好,谁也不能把自己的价值取向强加给对方由于认识到了商品的价值是个很主观的东西,因此产生了西方经济学的市场营销概念营销的目的就是要影响消费者的价值认同,使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品,而不是具有同性质的其他品牌现在已经步入了知识经济,“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程,取而代之更好的流程,以使自己跑得更快以下是房地产营销策划书的具体内容
二、促销点石成金现在的竞争,已不仅仅是某一个层面上的竞争一个企业如果仅仅在某一层面占据优势,而在整体上却还存在这样或那样的短板的话,那么,就有可能在新一轮的竞争当中,被更具综合优势的竞争者淘汰,这是新时期的基本市场法则有远见的人总试图看清原本看不清的东西,一成不变的思维方法是最容易失败的在房地产市场饱和的现状下,我们必须打破常规、标新立异,充分运用创新思想,设计出多种全新的营销模式做到多点齐发,连点成面,面面俱到;多线共拉,布线为网,一网打尽
(一)立异以租带售房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去,但往往事与愿违,欲速则不达尤其是中高档的住宅物业,在买方市场的情况下,要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报,更是难上加难因此,市场上出现了一种带租与销售的营销模式,不仅适用于商业物业的销售,也被可引入中高档住宅的销售目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈,市场明显供大于求在此情况下,如果华翠园沉住气,以“不变应万变”(价格方面),倒也可以在高明独树一帜但我们不能满足于此,必须尽快将部分尾楼处理掉,以加快资金的运转速度所以,房地产营销应当调整思路,改变策略,在不“变”中求“变”“千变万化”(营销手段方面),采取“租售结合”的营销策略“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下当市场发生变化,供给过度,造成楼房难以销售时,应改变营销策略先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体,让其在有较高投资回报保障的前提下,成为该物业的拥有者这样,即使房子暂时未售出,我们也可以获得一定的租金,而且,随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大,这样,公司可以得到双面的回报何乐而不为呢确实,房地产行业本身就特别注定资金的快速运转,可是,我们可以用出租之房到银行抵押进行借款,以缓解再开发的资金压力,充分调整资金运转率这样,我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失另外,本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查,通过市场调查发现随着大佛山的启动及招商成绩的显赫,吸引到了大批外来者,出租屋一直出现紧缺,并愈演愈烈房屋租金也出现很大的上涨所以,本策略很具可行性,市场空间大,大可一试!
(二)顶楼困中仓U“圆”(园)众所周知,顶楼几乎成了所有开发商的心头病,绝大部分避免不了“滞销”的命运,开发商须费很大力气才能将其出售,有些甚至逃脱不了一直空置的状况,追本哪原,我们必须找出导致其独特命运的原因人的消费思想是理性的,同时,他们的消费行为也私利的,在决定高消费品时,他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”,特别是左右自己全家命运的物产时,他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”其实顶楼最要命的就是夏天过热,炙得人闷不过气来具体问题具体分析,一切从实际出发,针对这种现状,我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”,它虽是隔热层,但它并不同于一般的其它隔热层,相比前者隔热效果更好,其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样;再者,它的材料及铺设形式有异直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层,然后于土层栽花种草,这样,除了可以防热外,还可以起到美化环境及净化空气的作用(土坯本身具有非一般的吸热功能)并且,我们投入也不大,100平面大概只需20某某元即可,同时,我们的大量建设又可以产生规模效应,进一步降低“花园”建设成本至此,顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了(具体操作方法可以到“永安新村”“取经”)阻碍顶楼销售的难题还有二过高、容易漏裂在这里,要解决过高的问题可以做的就是对其进行精细化的市场细分,目标群定位于年轻阶层(如本人);另外,还必须采取低价、甚至成本价销售,在价格上对其固有的缺点以一定的补偿,以弥补其不足对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题,在建造的过程当中如果严把了质量关的话,是不会发生这样的质量问题的,但是既然现在房已建好,我要问的是您们对自己的产品有信心么?(当然我对您们还是有信心的),如果有的话,那在售房时,我们可以大胆对消费者以“三包”的承认,并签订附外质量保证合同这样,顾客们在够买时就会很放心了(其实,这样的营销要以高要求的产品质量为基础的,因为营销是“末”,而产品是“本”;营销是“术”,而产品是“道”)
(三)中楼以旧换新俗话说“没有不好的产品,只有不好的定位”,市场如战场,“凡战者,以正合,以奇胜”市场不同情弱者,在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中,没有的、具有创新推广手段的企业,就没有长久的生命力与市场占有率;而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业,必定走不出恶性竞争的阴影,最后也逃离不了失败的厄运因此,企业只有永远保持创新的头脑,不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式,并成功付诸实践才能稳固并拓展市场,胜出于与己激烈竞争的强手之林目前,作为弹丸之地的高明,已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在,市场形势更趋严禁我们必须采取差异化的市场策略,努力创造与对方的差异,以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者,从而获取成功经过苦苦寻思,本人又“卤莽”献上一计随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2-8定理”(社会中80%的钱掌握在20%的人手中,而其余80%的人只控制着20%的财富在这里,本人将这80%的人定为低层消费者),二手房市场异常火暴,有些时日甚至赶超新房成交量跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动,这种市场结构状况必定还将延续甚至加深二手楼交易已成为一种发展潮流,不可逆转!有时,机会就出现在市场的变化中,跟随于雷声轰隆的雨后成功者善于并敢于抓住市场,而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会我们必须抓住这大好时机,毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价,然后由消费者支付这个结果值即可关于这个手段,我也不是盲目瞎瓣,而是有一定的市场依据的毕竟,高明旧楼多分布于市区西面,即荷香路以西,这里,多以散楼布局为主;而新楼绝大部分为花园形式,设有保安及其他物业管理服务人员,安全系数更大再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟,在有一定经济条件F,市民多有“卖旧买新”的冲动,而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上(后面提到),一次又一次的激发着他们的购买欲,调动着人们的冲动感在这样的作用下,成交是迟早的事记住市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司——它们向真正需要的“东西”(销售模式)而付出
(四)绿化诗意栖居“诗意栖居”是人类居住的梦想!所以古人云“无水则风到气蔽,有水则气止而风无其中以等水之地为上等,以藏风之地为次等”,有山水怀抱之地才为风水宝地于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要,遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中至今,人们对于物业的绿化要求更高一层花园者,人文、自然与建筑对话的灵性空间,于其中,人性获得升华建筑为园林让路,生活回归自然本人今天考察过贵园,微觉不妥,完美当中有那么一丝丝不足花园外围绿化带未建立,从外看,给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕请尽快将其“整容”一番至时,必将带给您们更多的“选票”满眼的绿色意味着宽阔的视野,洞察市场才能开山立业;氧气如同良好的运营机制,保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景,吸引更多市民“埋单”
(五)物业“和谐”民主现代消费从一般消费转向体验消费,由理性消费发展为感觉消费以前叫做消费者买的放心、用的称心;现今边为消费者买得开心、用得满心,再加上人都是有感觉的动物,在享受服务时,必须要受到特别的待遇、绝对的尊重,他埋单时才满意,以后也高兴再次光临;在购买商品时,人们需要的是热诚的售后服务在这方面,海尔集团的品牌建设可算上乘海尔产品的核心价值就是“真诚”,品牌口号是“真诚到永远”,其服务,产品研发都是对这一理念的注释和延展因此,海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一在这方面,我们都得不耻于问师海尔,并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度只有我们的认同度高了,才会受到更多消费者的追棒具体操作引进一家富有实力的物业管理公司来接盘,为现有业主提供优质的服务,带来人性化、亲情化的先进服务管理理念,同时,最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉这样,老业主带动新客户,必将提升“华翠园”销量
三、推广多管齐下一个成熟、成功的品牌,到最后所拥有的,并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象,而是与消费者形成的牢固的心理上的联系境界的品牌,并不是消费者有意识认定的“好品牌”,而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态强的品牌并不气势压人,而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理举一个最简单的例子你爱上一个女孩必须勇敢追啊!否则,你只能在单相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴悲哀呀!对吗?最主要的,因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费,一生中就那么一两次面对它们时,谁不慎之又慎、顾这盼那?倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”人家会“下嫁”于我吗?这点从下面的图表就可以看出来图中阴影部分为人们车房消费,他们在面对这二者时都富有理性,这就要求我们借助一切可以借助的力量(手段)全力去说服他们、征服他们
(一)广告媒体打压广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主,以高明有线电视台为辅其中,电视台广告尽量少放,一来减少广告投入费用,限度地提高广告资金的回报率;二来高明电视台上映时间短暂,又没有自己固定的频道(只是在黄金时段插播少次),收视率低下,再者,电视广告是最招致观众反感的媒体其实,采取任何活动都一样,在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨,通过自己的逻辑考核看它是否“经济”通过本人多次经验的证明,现有个很好的考核方法如果广告后收益》广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道,企业是赢利组织,它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的化!好!既然这样的话,我们在酝酿广告投入时,必须将其费用投入结构化,以达到花最少的费用而获取诉求的化举个例子,如果你在平静的池塘里投一个小石子,激起的涟漪就能让你看得请清楚楚,这是效果;而你往大海里扔一块大石头,激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大,这是无效,而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本,石头不在大小,关键要扔对地方,而把大石头扔在池塘里,那就更好了正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益,我才做出上面的结论另外,特地针对区内各乡镇农村市场的实际,本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”,更快、更准、更优地抢占农村市场的确,墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的,通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用特别是在现今媒体不断出新的情况下,一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的但其实,企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策据调查,墙体广告是观众回忆度的广告,我能回忆到的也只有几个,“中国移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等时代进步、经济发达,并没有完全把旧式的媒体淘汰掉,反而给了一些旧式媒体更多的空间广告虽是艺术,讲究外表舒适、品位高雅但是,我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则!我们提倡的是“实实在在”的那点东西!对吧?
(二)造势声势浩大我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述“流水之激,至于漂石者,势也;故善战者,求之于势,而不求之于人”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能因为广告是一个很抽象化的东西,给人以一种虚幻感推广过于单调容易产生品牌的空心化,即单纯的符号化,有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度,品牌无一个个性化的内涵,它对消费者购买决策的影响力非常有限这时,我们必须借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”具体推介有多种操作方法.利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件)来进行炒作商场如战场,作战,不是只凭胆量就能取胜的借助突发事件宣传自己,对于知名度不高的品牌来说,会有出其不意的广告效果,而对于知名品牌来说,更是具有拉动力.必要时可以在荷城广场展开一个展销会,将商品主动送到人的生活中这样的好处有二一来,可以提高推销力度跟效率,因为这样的活动进行时,推销员跟顾客之间是一对多的关系相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效二来,也就是最主要的一点,这样可以补充广告的不足,使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品为其冲动购房时打了一剂强心针;让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型;令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的祛码
四、补漏瞻前顾后最后,特别要注意的是,在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度,全面贯彻可持续发展战略,在广告中,可以顺便提起后来楼盘开发的信息(如名称、地址、性质等),其实在推介新有楼上,可以随便找个借口(理由、原因)进行,如可以是“推陈出新”(“陈”指华翠园的楼盘;而“新”则指我们即将推出的新楼盘)
五、收尾殷诚期待在市场经济条件下,只有饱和的思想,没有饱和的市场市场无处不在,缺的是“发现”二字缺的是独具匠心、别具一格的思想,如何将思路与财路紧密地联系起来,必须抓住以下三个关键.勇于打破思维定式.善于另辟蹊径.敢于抓住机遇、本项目产品特点及目标市场分析篇四
(一)项目SWOT分析过对本项目的调查,得出如表8-7所示的SWOT分析结果8-7某某项目SWOT分析表SWOT分析结果优势.中高档景观房地产定位,紧邻某某学院,区域升值潜力与发展潜力较大,加之交通便捷,居者既能享受景观又能随时步入都市,享受都市生活的便捷.本案周边区域将是某某市未来的大型文教区,文化氛围浓厚,人文气息可作为本案较大的卖点之一,良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势劣势.本案所在地离市区稍远.项目内不同品位的建筑类型融合在一起,建筑形态稍显繁杂,在一定程度上影响到本案形象推广的统一性.本案是招商引资引进的房地产项目,虽然开发商拥有雄厚的经济实力但其知名度与信誉度有待提升,品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程机会.某某市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成,房地产市场也已经发展到较为成熟的阶段,特别是2022年某某市的房地产价格增势强劲,全年度房地产价格增幅近40%预示着某某市的房地产市场进入到了一个快速增长的阶段.某某市正在进一步拓宽城市空间,经济发展和城区面积的扩大促使某某市正在往一个现代化的大城市方向发展,这也对本案是一个利好.某某市距著名旅游城市某某市仅一小时车程,处于该市“一小时交通圈”内,具有可挖掘的周边市场,可进一步扩大本案推广外延,广泛传播本案形象.本案在某某市属于大规模景观楼盘,秀美景致与规模优势相结合,成就了本案在某某市楼盘项目的卓越品质,使本案具有了塑造品牌的优秀基础威胁.与本案处于同一区位的有“某某”等三个竞争楼盘,其中“某某”项目的建筑形态统一和谐,与本案众多建筑形态融合在一起的特点形成鲜明对比,给本案构成了一定的竞争压力.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围,但也容易分散一部分目标消费群,弱化本案的影响度和推广度.某某市人口有限,多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力,增大了本案的市场推广及销售风险.作为某某市郊区的楼盘,本案所处区域要形成一个成熟的住宅区域还需要一定的时间,消费者对该地块也需要有一个认同的过程
(二)项目广告目标市场根据本案的特点及上述的SWOT分析结果,初步确定本案的目标市场可包括L第一目标市场某某市本地(包括城区和郊县城镇);.第二目标市场某某市周边地区(如某某市等具有潜在购买力的地区)
(三)目标消费群定位绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右,故此在目标人群层面,不与第壹城形成直接竞争
三、竞争项目基本信息项目名称规划面积销售均价基本情况绿地人家27万平方米1760社区规模较大,销售单价较低,一期开发面积7万平米,整体社区规划及户型设计较为南方化,销售楼层以
一、
二、
三、六层为主滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带,五层建筑形态,社区无会所,邻近蓟运河及烈士陵园,价格优势明显,户型面积控制较好,并带简单装修井田•蓝月湾6万平方米20221型地块,与第壹城一路之隔,户型、价格、配套与第壹城相近分析从已销售的户型比来看,其中两室占了绝对的比例,即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可,所以我们有理由说,汉沽市场的主要需求在两室,对于一室户型的销售由于存量较大,我们仍需给予足够的重视在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导,是典型的经典户型,面积在90-100itf之间,这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右.楼栋售出率分析分析在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出,大量消费出现于临街与临学校的一面,而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般出现这种情况的原因,一方面是现场销售控制的原因,一方面也与居住观念有关但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售,提供有力的产品支持.已售出产品面积区间与总价格区间分析
四、已购客户分析
1.付款方式分析分析我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出,一次性付款与贷款的比例相差较大,说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题,但他们在市场定位与项目定位相结合的基础上,将目标消费群锁定为以下人群
1.按购房动机
(1)居住者;
(2)投资者2按地理位置
(1)某某市本地人及在某某市工作的外地人;
(2)周边地区想将本案作为第二居所的人士、项目销售广告目标篇五
(一)总目标根据本案营销宣传策略,通过切实、有效的广告安排,突出重点,彰显楼盘特点,提高本案的知名度与美誉度,支持本项目的销售工作
(二)广告目标综述.树立楼盘整体形象,对市场客户及目标客户传播销售信息.保证楼盘销售顺利进行,配合2022年全年的项目开发,并实现预期的销售目标.树立本企业形象及本案项目的楼盘形象,强化本案的居住理念及推广主题2022年房地产营销策划方案精选5篇具有相当稳定和充足的还款能力,且在消费意识上较为超前,这当然也与客户的职业及受教育的程度有关.年龄结构分析分析我们从已购客户的年龄层面上去分析,主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主,他们对新事物的接受能力较强,具有一定的购买力及资金支配能力,相应对生活质量的要求也较高而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题,即是他们的需求不只存在于房子一方面,在生活当中还有更多的需求,比如子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧,更多反映出的是对子女教育的关注较多.行业分析行业累计销售套数累计百分比天化
5830.05%石化
52.59%个体及私营
3618.65%银行
94.66%学校
94.66%医院
52.59%盐场
63.11%税务
52.59%规划局
21.04%保险
21.04%其它
5629.02%总计193分析从已购客户的行业特征来看,大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层,其收入状况较稳定,收入水平相对较优厚而这样的客户在汉沽当地的数量较多,为我们提供了较好的市场承接力,且在一方面确定了我们主要的宣传目标.居住区域分析:分析从项目已购客户现居住区域情况的分析中,我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主,且以天化宿舍为主,这样即为我们以后的宣传通路指明的方向
五、产品前期市场推广简要分析—在前期的媒介宣传过程中,主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达其项目的促销活动,主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动在我们对宣传及活动的分析当中,发现了其中存在三个方面的问题一是宣传主题与客户需求上的错位,也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系,缺乏对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足
六、分析I总结.对市场、产品、消费者的总结我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析,通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解,我们在明示如下市场在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目,单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求,而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场,并为市场带来新的产品,这样我们就可以说2022年的汉沽房地产市场,将快速成长为供大于求的买方市场对于在市场中的各个项目来说,汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看,虽然汉沽已经进入了买方市场,虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知,虽然各竞争对手之间的差异较大(包括产品及价格),但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点,成为市场销售的领跑者,成为市场中杀伤力的项目在这样的市场情况下,一方面给我们留下了一个的市场机会,一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施如果我们能够在未来的工作中,及时总结我们的经验教训,及时调整我们的营销战略,及时登上市场领军者的宝座,我们的项目明天将会异常光明产品在汉沽房地产市场中,我们不能说我们的产品规模是的,不能单就一个方面说我们的产品是的,但我们可以说我们产品的从整体上来说是的,虽然我们销售价格高于竞争对手,但这个价格是与其价值相符的,这从我们产品的前期销售中即可看出虽然目前市场上普遍认为我们的价格高,但那只是表面现象,那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已,只要我们能让消费者实际感受到我们的产品,看到我们的产品价值,我们的销售必然会放量,我们的项目必然会成为市场关注的热点,我们的项目必然会成为市场的领跑者消费者在汉沽当地的消费市场中,主要以工薪收入阶层为主,这是由当地相对单一的经济结构所造成的虽然这些工薪阶层的收入水平不高,但是却相对稳定,这为他们购买房地产产品提供了物质基础同时由于他们受教育程度相对较高,这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强,因此也就说明他们是我们的目标消费群体,是我们产品信息释放的主渠道篇―
一、时间:年月日上午
二、地点:售楼中心现场
三、人员工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等
四、拟邀贵宾:市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等
五、拟邀媒体:—电视台、—日报、—新闻台等
六、预定目标:对外传达开盘典礼的信息,显示企业实力,扩大的社会知名度和美誉度,体现的完美前景,促进楼盘销售,与此同时进行企业社会公关,树立—地区—房地产开发有限公司用心良好的社会形象,并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系
七、会场布置
1、主席台区:主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边,主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风,台面铺有红色地毯,背景墙为喷绘画面,主题为“开盘庆典仪式”
2、签到处:来宾签到处设置在主席台北侧签到处配有礼仪小姐签到处设置签到处指示牌
3、礼品发放区届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌
4、贵宾休息区:可放在售楼中心现场,设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾,摆放精美插花作为点缀
八、开盘活动要点
1、室内外表现1)彩旗(彩条)2)在售楼处大门外道路两旁悬挂,挂在沿街灯柱上,用以烘托热烈的销售气氛盆景花卉在售楼处大厅的各个角落,分别摆设,以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围3)气拱门、气球在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗,借以营造项目热烈的开工、开盘气氛
2、现场表演活动资料1)军乐队:用于演奏振奋人心的乐曲,作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终2)腰鼓队:在现场安排一支由20人组成的腰鼓队,用于迎宾和送宾,增添喜庆欢乐的气氛3)舞狮活动:在仪式过程中穿插舞狮活动表演,预示着完美的发展前景
3、开盘促销活动配合以“1000元当10000元,不买房也能够简单赚一把”为活动宣传主题,吸引客户踊跃购房,构成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象活动文案如下为酬谢首批客户,开发商特斥资80万元,于9月30日现场发售购房VIP卡100张,并免费赠送抽奖卡100张购房VIP卡每张卡统一售价1000元,卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种,持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款,购房VIP卡系无记名卡,可自由转让抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名,购房券3000元20名、物管费1000元30名,均可冲抵房款,品牌电饭煲20个,品牌电熨斗20个,中奖率100%抽奖卡依现场排队顺序免费赠送赠完为止,以上酬宾活动由—市公证处全程公证现场排队应遵守先后顺序,按现场指定的起止点方向排队,9月30日早上6:00开始理解排队本公司将于2022年9月30日上午8:00开始发送“排号出入卡”获得“排号出入卡”后,每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续“购房VIP卡”在购房兑换时,务必与购卡收据一并出示,方为有效活动规定:参与者务必年满18岁以上,具有完全民事行为潜力,持有效身份证明的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)购房VIP卡售出不退,购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时间期限此卡作废,不予兑换能够自由转让,转让价格自定购房VIP卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款,每套房仅限使用一张卡本次活动对团购客户无效
4、筹备工作1)拟定与会人员于月日向与会领导发出请柬2)提前准备好请柬,并确认来否回执3)提前5天向—气象局获取当日的天气状况资料4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作5)提前6天落实指挥和负责秩序工作6)做好活动现场的礼品、礼品袋7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批
5、来宾身份识别:来宾到场后,礼仪小姐为来宾佩带胸花贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区
6、人员安排1)预设礼仪小姐10名,入口处4名,签到处2名,会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服2)工作人员15名;3)公司工作人员30名;
九、仪式流程09:00-09:30所有工作人员进场包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员09:30-09:50来宾陆续进场贵宾到现场签到处签到同时发放礼品客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料09:50-10:00贵宾由礼仪小姐引入会场10:00-10:08仪式开始主持人开场白介绍贵宾10:08-10:13公司总经理—致欢迎词10:13-10:25舞狮表演10:2570:35政府领导致辞、公司投资方代表致辞10:35T0:50主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为开盘揭幕剪彩,吉庆礼花、礼炮同时升放,仪式到达高潮10:50-11:00主持人宣布典礼结束,来宾赶往午宴现场11:00客户签约,开盘销售活动正式展开
十、媒体计划
1、报纸广告27日、28日、30日在《—日报》第一版刊登整版广告,告知开盘的信息
2、电视广告—电视台录制开盘录像,制成VCD作为开盘活动的资料并由—电视台制作新闻,报道整个开盘活动现场的状况,进一步扩大宣传
3、电台广告在开盘前后两个月播出开盘的信息
4、印刷品广告楼书、海报已印制完毕,采取派员发放与夹报相结合的方式
十一、广告预算.《—日报》
27、
28、30日整版元.电视台录制开盘录像及新闻报道—元.电台广告宣传一元、开盘仪式场地户外广告管理处审批—元、礼仪公司各项费用—元(含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金).气球(开盘现场及市区主干道)—元.鲜花盆景租赁一元共计元贵州演艺策划传媒有限公司贵州演艺策划传媒有限公司业务范围.专业文艺演出大型演唱会、文艺晚会、电视综艺节目制作.各式商务演出公司晚会、会议演出、新年联谊活动.新闻发布会、时装展示会、产品推介会及商务促销露演.各种会议服务、展览展示.礼仪庆典:开业庆典、周年庆典、开工奠基剪彩仪式及剪彩仪式等房地产全程营销策划篇二一是策划为先在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划是建立在相应的市场调查的基础上,调查既可以是一手的资料,也可是二手的,如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴,了解和分析市场购买力及消费趋势等等根据不同的环节有针对性的展开调查,如围绕消费者的生活形态,围绕区域的楼盘情况,围绕促销策略等等二是创新为赢在整个策划过程中均应该进行营销策划创新,包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等,如在支付方式上,与金融有效结合;在价格制定上,有效利用消费者的心理;在宣传和定位上,利用消费者好奇、虚伪等心理如关注小孩教育、与。