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文本内容:
广刑市集甯业大康项目财务台新想告(-)项目主要技术经济指标
1、总用地面积43960m
22、总建筑面积172940m
23、建筑密度
49.75%
4、容积率
5.
035、地下建筑面积
1174306、地上建筑面积161197m
27、西塔楼建筑面积71771m
28、东塔楼建筑面积
10116909、已完成工程部分地下室工程,西塔楼上部四层混凝土结构
(二)项目方案根据市场调查与分析的结构(过程略),将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼(以出租为主)与一栋全天候商务写字楼(以出售为主)
(三)项目功能面积分布,见表1及表2所示表1西塔楼(全天候商务写字楼)功能面积分布表根据评价指标显示本项目投资回收期为
7.89年本项目全部投资净现值(NPV)=86866万元全部投资内部收益率为
21.27%由此可见,本项目从动态盈利角度分析,满足投资要求
2、自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表13所示表13自有资金现金流量表续表13自有资金现金流量表根据评价指标显示
(1)本项目自有资金投资净现值(NPV)=50829万元
(2)自有资金投资内部收益率为
21.27%由此可见,从自有资金动态盈利角度分析,本项目满足投资要求
(四)项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力,是财务评价的重要依据本项目的资金来源与运用详见表14所示表14资金来源与运用表续表14资金来源与运用表由表中计算结果看出,本项目累计盈余资金大于零,故从资金平衡能力角度分析,本项目满足投资要求编号时间2021年X月X日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码第15页共15页项目盈亏平衡分析
(一)销售部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变,且售价与收款进度如基准方案所设,则由计算可得,当用于销售部分的写字楼销售率为
52.35%时,用于销售部分的写字楼投资利润率为零,也即投资刚能保本一般认为,当盈亏平衡点的销售率<70%时,项目风险较低本项目盈亏平衡点的销售率为
52.35%可见其风险程度较低
(二)租赁部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变,且租赁价与收款进度如基准方案所设,则由于出租部分的物业出租率为
23.54%时,租赁部分全部投资利润率为零,也即投资刚能保本一般认为,当盈亏平衡点的出租率<70%时,项目风险较低本项目盈亏平衡点的出租率为
23.54%可见其风险程度较低项目财务评价结论通过上述财务评价结果来看,本项目方案的财务净现值大于零;财务内部收益率大于基准投资收益率7%;借款偿还期能满足贷款机构的要求,且项目具有较强的抗风险能力因此,本方案在财务上可行表2东塔楼(甲级纯写字楼)功能面积分布表项目投资估算与资金筹措
(一)项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为三年,从2002年10月起,至2005年9月
2、从项目开始动工起,本项目的剩余土地使用权年限为30年
3、根据广州市房地产开发的实际情况,本项目各项成本费用可以归纳为土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等经测算,开发总投资为17127061为元人民币汇总详见表3表3项目总投资估算表
(二)各项投资与成本费用估算表(略)
(三)项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是企业自有资金,二是银行借款,三是租售收入用于投资部分考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作,因此本项目实际资金缺口为55220万元计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金,另需向银行贷款45500万元用于投资,剩余部分66051万元由租售收入补充,总追加投资为121271万元项目投资计划与资金筹措表详见表4所示表4项目投资计划与资金筹措表项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售,共5809311东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租每年各项收入预测详见表
5、表
6、表7所示表5西塔楼写字楼销售收入测算表表6西塔楼商场租赁收入测算表表7东塔楼出租收入测算表续表7东塔楼出租收入测算表项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算,本项目需向银行贷款45500万元用于投资银行贷款还本付息方式采用等额还本付息,从2006年开始还本付息,2010年还清根据中国人民银行2002年2月调整后的利率,五年以上的贷款年利率为
5.76%目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以
1.1的系数,即本项目当前融资成本为年利率
5.76%*
1.1=
6.336%本项目合计需支付利息113648001元,详见借款还本付息表8表8借款还本付息表(单位元)项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表
9、表1所示表9销售税金及附加一览表表10租赁税金及附加估算一览表续表1()租赁税金及附加估算一览表项目财务评价
(一)本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上,按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设,并据此进行计算
1、价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后,得出物业将来推出市场时的价格
2、租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时,根据广州市商业物业的发展状况,设定租金每五年绝对升幅为5%本租金基本可视为净租金标准
3、税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定
4、出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年(2005年至2032年,共28年)
5、出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值
6、期望收益率(基准收益率)的确定设定为7%
(二)损益表与项目静态盈利能力分析详见表11所示表11项目损益表续表11项目损益表分析项目年投资利润率为
9.08%>基准收益率7%基本达到行业收益水平,可以认为其静态盈利能力满足要求
(三)现金流量表与动态盈利能力分析
1、全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表12所示表12全部投资现金流量表续表12全部投资现金流量表楼层使用功能每层面积(平方米)总面积(平方米)负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层177417746~16层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层1541154119〜29层写字楼15411695130层避难层1541154131〜39层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计
717711.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出
8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建设投资
2.2销售
2.
2.1销售税金及附加
2.
2.2土地增值税
2.3租赁税金及附加
41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量12594314467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604序号项目名称合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入
76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入
788602265636598196061.2租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出
463843524252301937650305381820920564227702338422840115511063792838393895889582.1自有资金
597205242558269660172.2预售收入再投入
1767228760196192.3贷款还本付息
5755011510115101151011510115102.4销售税金及附加
48421391224712042.5租赁税金及附加
12092954875325341805048529050765163480342703920414241422.6土地增值税
7892273661962.7所得税153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153净现金流量-52425-363-745-596923331335849660559361771816592149251382914524145244累计净现金流最-52425-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367序号项目名称建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入
234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入
1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出
8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有资金
2.2预售收入再投入
2.3贷款还本付息
2.4销售税金及附加
2.5租赁税金及附加
41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.6土地增值税
2.7所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553序号项目名称建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161资金来源
242529238421016558618442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入
2265636598196061.2租赁收入
307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有资金
242558269660171.4银行贷款60004500350002资金运用
24252901942150655371820920564227702338422840115511063792838393895889582.1建设投资
24252425433956606352.2借款还本付息
11510115101151011510115102.3销售税金及附加
1391224712042.4租赁税金及附加
54875325341805048529050765163480342703920414241422.5土地增值税
2273661962.6所得税314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余资金0219-494923331335849660559361771816592149251382914524145244累计盈余资金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114088序号项目名称建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321资金来源
234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入
1.2租赁收入
234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.3自有资金
1.4银行贷款2资金运用
8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建设投资
2.2借款还本付息
2.3销售税金及附加
2.4租赁税金及附加
41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.5土地增值税
2.6所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483盈余资金145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计盈余资金128613143137157662172835188008203181218353233526249380265233281086296939312793328646344499360274楼层使用功能每层面积(平方米)总面积(平方米)负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层204820486~18层写字楼20482662419层避难层2048204820〜35层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层1536153638〜45层写字楼15361288846~49层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计9195351〜55层写字楼10245120合计101169项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计
1、开发成本(静态)
9079927808975600371392836515083641721.1土地购置费
292497398289120750260228915000000001.2前期工程费
1.3工程建设费
551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费
64193260635367430635121009363232、开发费用
10462006710339972189513902043419622.1管理费
1653906416310683772149272228362.2其他费用
50584505035885505086470002.3不口J预见费
1653906416310683772149272228362.4财务费用
66483489657471645126571136480012.5销售费用
0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额
12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措
12127124252425433956606352.1自有资金
9720242558269660172.2借款资金
45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口(
2.1+
2.2)55200242565825196410172003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入(万元)226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入(万元)365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入(万元)19606合计(万元)78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商场(-1至地面四层)平均月租金(元)
380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用(万元)53335363839384038363438383838租金收入(万元)30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场(・1至地面四层)平均月租金(元)
450472.
5472.
5472.
5472.
5472.
5496.
125496.
125496.
125496.
125496.
125496.
125496.
125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用(万元)3839393939394141414141414141租金收入(万元)62416553655365536553655368816881688168816881688168816881年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018写字楼平均月租金(元)147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用(万元)313131414141414131213131313租金收入(万元)60999801375517390181061702417520164551414412734133111331113311133n平均月租金(元)400415430450470460480450430410450450450450商场(1至4层)出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用(万元)835363839384038363438383838租金收入(万元)2512979397943974593454345414164389036663931393139313931东塔小计(万元)86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032写字楼平均月租金(元)
15157.
5157.
5157.
5157.
5157.
5165.
375165.
375165.
375165.
375165.
375165.
375165.
375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用(万元)1313131313131414141414141414租金收入(万元)1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金(元)
450472.
5472.
5472.
5472.
5472.
5496.
125496.
125496.
125496.
125496.
125496.
125496.
125496.125商场(1至4层)出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用(万元)3839393939394141414141414141租金收入(万元)39314127412741274127412743334333433343334333433343334333东塔小计(万元)1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009项目建设经营期合计20032004200520062007200820092010年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累计619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810序号项目计算依据建设经营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加
13912247120448422.1营业税1*5%
1133183098039432.2城市维护建设税
2.1*7%
79128692762.3教育费附加
2.1*3%
3455291182.4防洪工程维护费1*
0.09%
203318712.5交易印花税1*
0.05%
111810392.6交易管理费1*
0.5%113183983943土地增值税1*1%227366196789序号项目计算依据合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租赁收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租赁税金及附加
12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1营业税1*5%
342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2城市维护建设税
2.1*7%
2399117658310010510110295857882822.3教育费附加
2.1*3%
10280728364345434441363335352.4防洪工程维护费1*
0.09%
6170417212627262625222021212.5交易印花税1*
0.05%
343029121415141514121112122.6房产税1*12%822643759622132844343435993453351232672905266728182818序号项目计算依据建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租赁税金及附加
41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1营业税1*5%
11741174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市维护建设税
2.1*7%
828282868686868691919191919191912.3教育费附加
2.1*3%
353535373737373739393939393939392.4防洪工程维护费1*
0.09%
212121222222222223232323232323232.5交易印花税1*
0.05%
121212121212121213131313131313132.6房产税1*12%2818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107序号项目名称计算依据合计20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入
76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821.1销售收入
788602265636598196061.2租赁收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822总成本费用
1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于销售写字楼总成本分摊
38339115021725395852.2用于租赁物业折旧13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483税金
1257701391230120793253418050485290507651634803427039204142414241423.1销售税金及附加
48421391224712043.2租赁税金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值税7892273661965利润总额⑴-⑵-⑶-⑷46656195371674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得税5*33%1539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157税后利润⑸-⑹3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776序号项目名称计算依据2018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入
2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入
1.2租赁收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902总成本费用
4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于销售写字楼总成本分摊
2.2用于租赁物业折旧4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103税金
4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1销售税金及附加
3.2租赁税金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值税5利润总额⑴.⑵.⑶.41459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得税5*33%4815481551355135513551355135547054705470547054705470547055487税后利润5-69776977610425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265序号项目名称合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入
76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入
788602265636598196061.2租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出
5000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建设投资
1712705000024252425433956606352.2销售
56311618261314002.
2.1销售税金及附加
48421391224712042.
2.2土地增值税
7892273661962.3租赁税金及附加
7071054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得税153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153净现金流量-5000-2425-6363-5245-4096811743146431735918115174461771816592149251382914524145244累计净现金流量-5000-7425-13788-19033-60001-48258-33615-162561859193053702353615685408236996894111418序号项目名称合计建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入
234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入。