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文本内容:
物业管理服务内容和标准
1、综合管理服务标准
6、物业使用禁止性行为各业主、使用人在物业的使用中,除遵守国家法律、法规的规定外,不得有下列行为擅自改变物业的原设计用途;损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌;不得以任何形式搭建建筑物、构筑物、遮阳棚、晒衣架、卫星接收设施等行为;
(三)室内堆放易燃易爆、有毒有害物品;随意在公用部位和公共场地堆放杂物,丢弃垃圾、高空抛物、滴水、毁绿、占绿、阳台放置洗衣机排放污水;随意停放车辆,阻碍行人和车辆通过;饲养家禽、家畜及无证犬类;发出超过规定标准的噪音;
(八)居改非、群租违反《管理规约》的所有行为(详见《管理规约》)
2、公共区域清洁卫生服务标准
3、公共区域秩序维护服务标准
4、公共区域绿化H常养护服务标准
5、共用部位、共用设备设施H常运行、保养、维修服务标准序号内容服务要求1管理机构设宜
(1)小区内设厘较大型社区物业管理中心
(2)办公场所整洁有序,有专门的业主接待区域.
(3)配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品2管理人员要求
(1)小区经理具有岗位资格,有二年以上小区经理任职经历2)管理人员服装统挂牌上岗,仪表整洁规范
(3)适当配备具有外语会话能力的管理人员.3服务时间周•至周H每天12小时在管理中心进行专人业务接待,提供物业和会所业务接待4综合管理与服务
(1)喉务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求.
(2)24小时受理业主或使用人报修接到水、电、气等紧急报修半小时内到现场处理(颈约除外)
(3)对业主或使用人的有效投诉在24小时内答复处理
(1)制定小区房屋装修申清、审批、巡视等装修管理制度,进行装修审核、协议签署、出入证办理、噪音控制、建筑垃圾管理、违堂监督等工作.建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告对违反小区管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理
(5)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰消防系统消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常”
2、消防栓每月巡杳一次,消防栓箱内各种配件完好
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常
1、每年试验一次探测器.并对控制装置进行一次试验,不合格的及时调换.
5、每半年检杳一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查
6、每月检查一次灭火雄,临近失效立即更新或充压避雷系统避雷设施每年检查避雷装设,保证其性能符合国家相关标准升降系统电梯】、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁
2、委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检■并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理
3、电梯发生一般故障的•专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员在半小时内到现场进行救助.
4、小区配置2梯3户、1梯2户电梯共计52台项目内容运行、保养、维修服务要求弱电系统楼宇对讲系统(可视)不定期进行调试与保养,保让其运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开镇功能、门体的闭门㈱自动闭门功能正常,住户报警不定期进行调忒与保养.保证其运行正常,中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息并同时发出声光报警信号.周界报警电子围栏24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无自区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制涔或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号住户煤气报警系统保证其24小时运行正常中心报警控制生机能准确显示报警或故障信息,并同时发出报警信号监视系统不定期进行调试与保养,保证监控设备正常运行,能显示出入人员和车辆的车牌号,录像功能正常电子巡更根据需要设定巡更路线、时间.不定期地进行调试与保养保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和预序等数据的显示、归档、查询和打印等功的正常.小区BA系统小区设置BA系统,对水箱溢位等实行集中监视.并设员进行值守,不定期进行询试与保养保证系统正常运行车辆进出系统小区各通道设置车辆进出系统,能够对进出大门的东辆进门开启识别控制管理中心进行维护平时做好日常巡检以确保使用完好.其他水兔(动力)
1、巡视检查水景、水泵及其它附属设施损坏部位及时修豆,使其运行.
2、联大节日前应对景观设施进行安全检杳,保证节日期间各项设施运行正常保险小区保险(公众责任险及附加条款).服务标志标识除交通、安全指示等常规标识外,本小区内增设了许多未涉及的各类标志标识,统一使用效果由管理中心进行相关维护更新机房环境保证电梯正常运行及高标准的机房环境,小区电梯机房设置空调、通风设施节H装饰举办大跑社区、节日庆典活动等超标准节H装饰员工宿舍引进外地专业骨干人员,提供员工宿舍序号内容服务要求
(6)建立档案管理制度.建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣I验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主装修档案)、日常管理档案等].7)制定小区物业服务工作计划,并组织实施
(8)建立健全的维修资金管理制度对小区房屋维修资金进行账务管理.做到运作规范.账目清晰.
(9)可采取走访、恩谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的70%
(10)制定管理中心内部管理制度和考核制度
(11)运用计算机进行管理(含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等,12)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准.
(13)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行汇总并及时整改
(14)能提供5种以上特约服务(有偿)和5种以上便民(无偿)服务(无偿维修小工具借用、借登舟梯、寄放包更、借用运输车、代购^化苗木、非机动车停放有偌商务服务、家政服务、维修服务、^化维护、会所服务、经纪服务)节锻日有专题布置5其他(含别壁)大型社区活动除中秋节每年组织策划一次外.将在端午等节日与居委会共同举办不同群体社区活动重大节日(国庆、圣诞、春节)有专题装饰布置,购买相关保险(公众费任险及附加条款)项目序号内容服务要求楼外公共区域1道路地面、明沟道路、地面每日清扫保洁,目视地面干净,明沟每月清打二次,无杂物,无积水.2公共灯具、宣传栏、小品等保持清洁,目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部分每半月擦抹、除尘一次)3水景打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物4垃圾厢(房)对垃圾麻(房)循环保洁,垃圾厢(房)整洁、干净、无异味,灭害措施完善5果皮箱、垃圾桶(每楼层)设置垃圾桶,每日清理垃圾收集点周困地面无散落垃圾、无污迹、无异味6消毒灭害(四害)根据实际情况对青井、明沟、垃圾房等部位及时进行消杀灭害及预防的工作7垃圾清运小区与环卫公司签订生活垃圾清运协议,由环卫公司每日清运小区生活垃圾别为区域1垃圾桶别率按户设坦,每日清理一次;垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味,2外窗户玻璃别皇窗户玻璃(外表面一至三层,不包括内表面与无安全防护及无法触及的部分和白行搭建部分.需提前预约》每年清洁一次3河道清理、水景维护水景维护(含水石、水质)每月维护一次河道栅栏口每月一次河面漂浮物每月打捞一次每半年进行一次河道水面清理(特殊季节增加频次)4提供及时的保洁服务时别盘外公共区域因各种原因突然出现的水、油、垃圾等严也污沸在900-1600时段内接报后三十分钟及时到场处理.项目序号内容服务要求楼内公共区域1地面和墙面地面每日清扫、拖洗保洁墙面保持无灰尘、无污渍大堂、门厅大理石、花岗石地面每月冲洗一次楼层地面保持材质干净.2楼梯扶手、栏杆、窗台保持干净、光亮、无灰尘.3消防栓、指示牌等公共设施目视表面干净、无灰尘、无污浦4天花板、公共灯具保持沽净、目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网.5门、窗等玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹6天台、屋顶保持清洁、无垃圾.7非机动车车库每周保洁一次地面每月湿拖一次.表面干净、无灰尘8垃圾收集按楼层设置垃圾收集点,每日清理垃圾收集点周因地面无散落也圾、无污迹、无异味9电梯轿厢保持洁净、每半月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮、无污迹斩厢壁无浮尘,不轿钢表面光亮、无污迹.序号内容服务要求1人员要求
(1)专职秩序维护人员以中育年为主,身体健康,工作认真货货并定期接受培训
(2)自占处理和应对小区公共秩序维护工作,能正晓使用各类消防、物防.、技防器械和设备,能够掌握各类治安案件和各类灾害事故的应急预案
(3)上岗时限带统一标志穿戴统•制假装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐,当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠
(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械
(5)秩序维护人员每年至少接受6小时以上关于小区秩序维护的专业培训2门岗及固定岗
(1)木小区共设置出入口4个除北门外其余出入口24小时值班看守,其中主出入口东门实行双岗6:
00.20:00立岗,并有交接班记录和外来车辆的登记记录
(2)对外来人员及车辆进入小区,通过刷忙及登记,方可进入-
(3)对进山小区的乍辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、主干道路畅通对大型物件搬出实行记录.
(4)小区北门岗每晚2200-06:00关闭,实行定时巡逻与技防监视相结合的封闭管理“3巡逻周
(1)秩序维护人员手持巡更采集器.按指定的时间和路线每二小时巡查一次.重点部位(小区道路、单元出入口、楼层和地下车库、小区河道)应设巡更点,在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过三分钟,监控中心有巡更记录
(2)接到火警、警情后三分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理中心与警方
(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时•.三分钟内赶到现场,采取相应措施4»1S
(1)别墅区域设岗亭作为巡逻、值班记录填写巡查点
(2)别窣区域内日间机动人员与常规巡逻形成交叉巡视、并疏导、指引车辆、以确保区域安全、有序序号内容服务要求5技防设施和救助(监控岗)
(1)小区设有一处监控中心,应具备录像监控(监控点至少被盖高层单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇却讲(可视)、周界报警、电子围栏(全封闭)、住户(100%安装)报警(对讲功能入门锁智能卡、煤气报警等五项以上技防设施,24小时开通,并有专人驻守,注视各设省所传达的信息
(2)监控中心接到报警信号后,通知秩序维护人员赶到现场进行处理,问时中心应接受用户救助的要求解答用户的询问
(3)小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂每年应组织不少于1次的应急预案演习°6车辆管理
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆按规定停放
(2)设车辆管理人员进行巡视
(3)地下车库车辆停放有序,车库入「1配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防涔械配置齐全,车库场地每周清洁一次,无渗漏,无枳水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放
(4)执行小区机动乍管理规定内容要素养护要求(植物)
1、草坪修剪草坪常年保持平整,边缘清晰,清杂草及时清除杂草,做到基本无杂草.灌、排水常年保持有效供水,草地充分生长,有覆沙调整,地形平整、流畅,施肥按肥力、草种、生长情况,适时适量施有机复合肥二到三遍病虫害防治预防为主、综合治理,严格控制病虫害其它绿草如茵应秃黄萎低于5%景观草坪的剪草作业须使用带收草功能的专用剪草机械,防止碎草散落
2、树木修剪乔、濯木修剪每年三遍以匕无枯枝、萌藏枝筒、球、造型植物按生长情况,造型要求及时修剪,做到枝叶茂密、圆整、无脱节;地被、攀援植物修剪、整理及时,每年三次以上,基本无枯枝中耕除草、松土常年土壤疏松通透,无杂草施肥按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥每年普施基肥不少于一遍,花灌木增追施狂合肥二遍,满足植物生长需要病虫害防治预防为主、生态治理各类病虫宙发生低于5吼扶正、加固树木基本无倾斜.其它乔漉木生长健壮,树冠完整,形态优美花灌木按时开花结果球、篱、地被生长茂盛,无缺枝、空挡.树穴及暴观等加以点缀,并定时刻铺设物加以清洗加固防护需使用统一规格木枝搭建树桩内容要素养护要求《植物)
3、花坛花境布置选用优质草花,每年有三次以上花卉布置,四季有花,花色鲜艳灌、排水保持有效供水,无积水补种缺枝倒伏及时补种修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾每年施基肥•次,每次布置前施复合肥•次,盛花期追肥适量病虫害防治适时做好病虫害防治
4、其他绿化人员小区绿化养护队伍由专业养护技术人员组成,并常驻现场.专业机具绿化养护公司配备高标准绿化养护所需的各类绿化养护专业电动机具
5、花卉绿摆租赁摆放在小区相关区域及各类公共场所根据环境特点设计摆放相应品种的室外花卉,营造与环境格调相适宜的舒适第用,并定期更新、更换,保持盆栽植物形态良好,色泽光鲜“
6、别室内外庭院每年二次绿筒修剪;草坪清除杂草、平整二次;每年施基肥•次病虫害防治、消杀二次(需提前预约)特殊季节适量追肥项目内容运行、保养、维修服务要求公共部位管道、排水沟、屋顶每月•次对户外排水管道进行清扫、保障排水畅通道路、场地等每周•次巡查道路、路面、侧石、井盅等,发现损坏及时修发,保持路面平整、无破拗、无积水,无缺损休闲椅、i京亭、雕塑、景观小品每周一次对休闱椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修更,保持原有面貌保证其安全使用室外健身设施、儿童乐园等每日一次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)安全标志等时危险哙患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检有一次,保证标志清晰完整,设施运行正常木制品及用栏每季•次对别壁区木栏、木地板、河道用栏进行巡视,及时对木制品进行养护门前停车区每季一次对别挛门前停车区进行巡检,若发现地面砖有损坏情况及时修复.供水系统变频水泵、补水泵
1、每周对供水设备检查,每季对水泵润滑点加油.每季一次对泵房、管道等进行检查.每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准
3、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养
1、二期别邕采用变频泵供水系统标准同上公共照明公灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开美等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在95%以匕景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好,亮灯率在95%以上公共电气柜每日一次巡杳室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检杳,保证电气设任运行安全正常.。