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文本内容:
项目可行性分析报告第一部分项目总论
一、项目概况
二、可行性探讨结论
三、主要技术经济指标表
四、项目存在问题与建议其次部分项目背景
一、项目提出背景
二、项目发展概况
三、项目投资的必要性第三部分项目投资所在城市的基本概况
一、城市基本发展状况
二、城市地理位置、交通、
三、城市气候与生态环境
四、城市的人文环境
五、城市经济状况
六、城市的人口结构及人均经济状况
七、城市整体发展规划及功能布局
八、城市对项目的影响与建议措施第四部分市场分析
一、整体房地产市场发展状况分析
二、项目区域市场分析第五部分地块分析
一、地块概况
二、地块分析
三、土地价格
四、土地升值潜力初步评估
五、项目取得用地的法律及政策性风险分析第六部分项目定位
1、项目定位目标(依据)分析从整体市场、区域市场、个案分析总结,客户需求分析总结,项目分析总结,公司总体发展战略要求四大方面进行定位目标(依据)分析
2、项目目标设置,包括项目最终要达到什么目标,以及从主要目标延长出来的相关分目标,它们将是项目定位策略的目标与依据
二、项目整体定位策略
1、产品开发市场定位策略项目采纳哪种市场竞争策略定位,如市场领导者型、市场跟进型、新市场开拓型、市场挑战者型(市场差异化)
2、产品开发档次定位策略项目将开发什么价位、档次的产品
3、产品开发的功能定位策略项目产品开发以住宅为主,是第一居所还是其次居;以商业为主,是投资型,还是自营型;或者复合功能定位
4、产品开发的价值定位策略产品的价值主要体现在哪里,居住、渡假、休闲、商业、办公等,或者是复合价值
5、产品开发的市场总体定位策略项目将以什么的思路、手段、方法进行项目整体操作
三、项目定位建议
1、项目总体定位构想1)市场形象定位2)区位属性定位3)项目开发理念定位4)项目产品概念定位5)项目综合定位
2、项目客户定位1)客户区域划分2)客户群构成3)客户群类别的选择,哪些客户类别是项目的潜在核心客户与重要客户4)细分客户类别,如职业、年龄、区域、家庭人员、收入、置业特点等等,以及消费共性描述、敏感点梳理5)项目主力客户群梳理,包括客户类别、需求特征、需求档次、需求户型类别、敏感点需求、客户功能需求等6)项目客户定位建议A、客户需求功能定位B、客户群定位,包括核心客户、重要客户、其它客户,以及其职业、阶层、区域、置业特征等共性描述
3、产品定位建议1)物业组合的优化比较A、户型类别建议B、户型面积建议C、物业类型组合建议,依据地块规划指表、市场各个物业均价,公司发展目标、项目的定位原则、市场状况进行产品物业类型的不同组合的经济测算与可行性探讨2)产品定位及物业组合,包括不同物业形态的面积配比及总面积比、户型类别配比及总户型套数比、户型面积区间、户型套数等第七部分项目整体规划分析
一、项目规划设计可行性分析
1、项目建筑规划布局建议依据项目规划指表,依据楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例安排的假设状况,进行建筑规划布局示意;假如没有容积率、建筑密度、控高等指表限制时,可以依最志向的数据进行项目建筑规划布局建议
2、针对地块不利于规划设计的因素(如山地、深坑、地下水系等),提出相应的规划思路
3、针对地块有利的自然环境、地形,提出相应的合理化利用建议
4、项目周边有噪声环境、污染环境、空气状况、危急源等,对规划与以后有影响的状况,要提出规划设计的解决方法
5、市政配套设施对规划设计的影响如道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑如交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教化现状、体育消遣公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出推断
二、项目规划设计的主题及概念
1、设计概念体现项目的特性价值与市场差异化
2、规划概念体现产品的差异化开发理念,可能使产品概念与主题的外在延长与风格塑造
3、园林概念与项目的市场形象、产品档资定位一样,可能使产品概念与主题的外在延长与体验的支持点第八部分项目开发建设进度支配与销售节点
一、项目分期开发设置
二、工程支配
1、进地时间、开工时间、出地平面时间、开竣工时间、交房时间及各期开发时间依次的施工横道图
2、有关工程支配说明
三、销售节点
1、开盘时间、加推时间、清盘时间以图表形式表示,要说明销售的总面积、主力户型、价格,以及去化量的可行性分析第九部分投资估算与资金筹措
一、成本预料说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(干脆建立成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税上述税种的基本税率,能够享受的税收实惠政策时的税率,项目本身适用的税率若享受地方政府的实惠政策,要特殊说明该项实惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,详细的操作的过程是什么
三、资金筹措说明投资资金的来源,主要分为哪几部分,以表图格式表示
四、资金投放运用支配进行项目各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入支配第十部分销售收入测定
一、销售收入测算
二、销售利润测算第十一部分财务与敏感性分析
一、项目盈利实力分析
二、项目盈亏平衡分析
三、项目敏感性分析第十二部分综合评价
一、经济评价(定性)
二、社会评价(定性)
三、环境评价
四、市场预料
五、存在问题与建议
六、总体结论及建议第十三部分竞拍和投标方式取得土地须要增加和完善的内容
一、主要指标测算
1、预料干脆建立成本(不包括地价)、售价
2、投资收益分析(参考以下格式)注A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)改变值,例如100万元,改变值不宜过大
3、依据须要,可增加如下测算注R代表可接受的销售净利率;销售净利率还可以换成其他主要分析指标,如内部收益率等
二、竞争对手分析
1、主要背景,控股股东状况
2、总资产、净资产、净利润(每股利润)
3、资金状况,可能资金来源,融资实力,资金成本
4、操作水平,主要开发的项目,土地储备状况.近期或将来的发展战略.参加竞争的主要目的和策略,进而分析对手拿地的气概,是否志在必得
三、制定策略
1、分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价也可以通过其他指标分析可接受的地价最终确定最高竞价和投标价
3、把握以微弱优势取得土地运用权(开发权)的原则第十四部分附件
六、地块SWOT分析
七、项目评价第六部分项目定位
一、项目目标设置
二、项目整体定位策略
三、项目定位建议第七部分项目整体规划分析
一、项目规划设计可行性分析
二、项目规划设计的主题及概念第八部分项目开发建设进度支配与销售节点
一、项目分期开发设置
二、工程支配
三、销售节点第九部分投资估算与资金筹措
一、成本预料
二、税务分析
三、资金筹措
四、资金投放运用支配第十部分销售收入测定
一、销售收入测算
二、销售利润测算第十一部分财务与敏感性分析
一、项目盈利实力分析
二、项目盈亏平衡分析
三、项目敏感性分析第十二部分综合评价
一、经济评价(定性)
二、社会评价(定性)
三、环境评价
四、市场预料
五、存在问题与建议
六、总体结论及建议第十三部分竞拍和投标方式取得土地须要增加和完善的内容
一、主要指标测算
二、竞争对手分析
三、制定策略第十四部分附件第一部分项目总论
一、项目概况1N项目名称
2、项目建设单位
3、项目位置(四周范围)
4、项目周边目前现状
5、项目性质及主要特点
6、项目地块面积及边界长
7、探讨工作依据
8、探讨工作概况
二、可行性探讨结论
1、市场分析预料
2、项目地块分析
3、项目规划方案
4、项目工程进度
5、投资估算及资金筹措
6、项目财务与经济评价
7、项目综合评价结论
三、主要技术经济指标表
四、项目存在问题与建议其次部分项目背景
一、项目提出背景
1、项目与区域、城市发展规划之间的关系,如城市交通规划、城市功能规划布局、重点市政配套项目建设、区域重点经济发展规划布局等对本项目、本区域及城市发展有重要影响的事务、政策、法规等
2、项目所在区域政策、经济及产业环境,如项目所在区域对城市的历史、文化、经济、战略等方面的重要作用
3、项目发起人及发起缘由,项目的发起人的主体是谁,项目全部权的主体是谁项目因什么缘由而进行建设,如旧城改造、市政发展规划须要、市政配套、住宅配套等
二、项目发展概况
1、项目现有调查探讨及成果
2、项目地块初勘及初测工作状况
三、项目投资的必要性
1、项目投资对公司的发展战略意义
2、项目投资对公司将来经营的利润增长要求
3、项目投资所带来的社会影响力、企业品牌形象提升、对区域市场的影响力、行业内的影响力等企业外在影响力第三部分项目投资所在城市的基本概况
一、城市基本发展状况
二、城市地理位置、交通
三、城市气候与生态环境
四、城市的人文环境
五、城市经济状况,如产业结构、第
一、
二、三产业增长状况,以及城市经济支柱产业、重点扶持或重视的行业等相关城市经济状况
六、城市的人口结构及人均经济状况
七、城市整体发展规划及功能布局
八、城市对项目的影响与建议措施第四部分市场分析
一、整体房地产市场发展状况分析
1、整体市场发展状况
2、近三至五年整体市场供应量状况,各种物业在市场上的供应结构比例(包括全部地产物业形态供应状况说明与调查说明)
3、近三至五年整体市场去化量分析、各种物业的去化量分析,及结构比例
4、近三至五年整体市场价格分析、各个物业产品价格分析,以及整体市场价格趋势分析
5、整体市场客户群分析及将来改变分析,包括阶层、年龄、家庭结构、职业、收入、需求特征等
6、整体市场状况分析(小结)
7、整体市场发展及前景预料
8、整体市场状况对本项目的可行性借鉴意义
二、项目区域市场分析
1、区域市场界定、状况概述
2、区域市场供应分析,包括楼盘规模、产品组合比(项目产品组合与区域市场产品组合)、价格、产品亮点、园林特点、物业服务、社区配套等
3、区域市场去化量分析,包函各个楼盘的去化量分析与区域整体产品去化量分析,以及不同产品的去化量分析
4、区域市场竞争分析,对区域市场楼盘竞争特点进行描述,如有必要请举例说明
5、区域市场客户群构成分析,包括客户区域、年龄、职业、家庭、收入、行业/职业、需求特征等分析,以及对客户进行相关的市场调查数据分析
6、区域市场典型楼盘个案调查,从楼盘规模、规划方案、物业形态、产品组合、合作公司、公司实力背景、物业服务、社区配套、周边市政配套、周边自然资源利用状况、客户构成、产品售价、开发策略、营销手法、推广渠道等全方位进行调查、分析(假如区域外典型楼盘对区域内市场有影响的,也要进行整体城市典型个案调查分析)
7、区域市场分析有关结论,主要包括物业形态比例、户型配比、各个户型价格区间、户型面积区间、市场均价及不同物业产品均价、各个不同物业产品的去化量、项目特色亮点、客户构成与特征等
8、区域市场的发展及前景预料
9、区域市场对本项目的可行性思索第五部分地块分析
一、地块概况
1、地块基本资料,总占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、控高等基本规划资料
2、项目位置,项目位于城市的哪个区域、交通位置
3、地块现状,地块的自然状况,与周边地势的标高关系
4、项目四至
5、地面现状,包括地块内是否平整,如有无道路、水沟、池塘、铁路、高压线铁塔等对开发有重大影响因素存在
6、地面现有居民状况,包括总体人数、户数,企业厂矿数量、规模、生产产品、企业经营现状等,并说明项目拆迁的困难程度,预料折迁完成的时间,政府的支持力度等,对项目开发进度的影响
7、地下状况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等,地上地下都要留意有没有受爱护的历史文物古迹
8、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地
9、地质状况,包括地质条件、承载力、地下水位和抗震性要求
二、地块分析
1、地块区位分析,项目与城市中心商圈、区域中心商圈、市政重大配套设施相对的位置与距离、地段
2、地块交通分析
3、地块环境分析,如空气质量、噪音污染、自然资源、危急源状况等自然环境分析;地块周边的城市商业、文化、治安等方面的社会环境分析
4、地块人流分析,对地块周边人流淌态状况分析
5、地块周边规划,近期或将来规划对项目是否有重大影响如重大市政工程,大型商业中心建设等利好消息,以及对项目不利的消息,如建设火力发电厂、铁路等
6、周边生活配套,包括银行、商场、医院、邮局、文化中心等生活配套设施与项目的距离说明,并配地图标注
7、地块七通评估(均需说明到地块的距离、成本、接入的可能性),包括道路现状与发展规划、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、通电、供气、供热状况
三、土地价格土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格,依据购买价格计算总地价、楼面地价
四、土地升值潜力初步评估
1、从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市将来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估
2、近几年与本案相临地块的土地价格比较分析
五、项目取得用地的法律及政策性风险分析
1、项目用地取得土地运用权的法律手续现状描述1)项目用地现状A、土地全部权归属B、土地运用权归属C、土地的用途D、有关项目用地现状的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)
2、项目用地规划A、规划用地全部权归属B、规划用地运用权归属C、规划用地用途D、有关项目用地规划的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引)
3、项目用地取得土地运用权程序评估A、取得土地运用权的程序描述B、取得土地运用权须要的工作日C、取得土地运用权的风险及限制(取得土地运用权存在的不确定因素及解决)
4、项目用地土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)A、土地性质变更的程序描述和理由B、土地性质变更的政策支持或障碍C、土地性质变更须要的工作日
5、政策性风险评估1)政府资源利用的评估A、当地政府对外来投资的看法;B、当地政府职能部门的办事作风;C、当地政府对该项目的关注程度;D、地块周边已有开发商项目成败的政府因素;E、与政府合作关系2)政策变更对项目开发的影响A、城市规划限制或更改;B、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性推断
6、合作方式及风险评估1)合作方基本状况名称、主要股东投资状况、注册资本、成立时间、特殊背景等2)合作方式例如一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等除干脆从政府出让土地外,都要明确对方肯定能够供应正规税务发票,对分房、分收入要明确合作方是否有担当营业税的义务3)主要合作条件,合作风险评估A、通过其他相关渠道了解项目背景资料如土地方转让的缘由、曾经或正在洽谈的公司;B、土地运用年限;C、土地权属有无瑕疵,抵押或其他的法律纠纷;D、土地方的信用;E、付款进度及与土地出让(转让、合作开发)土地手续的协作;F、其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规
7、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的限制;不利、不确定条款可能遭遇的损失和对开发进度的影响等
六、地块SWOT分析
1、地块SWOT分析
2、地块优势与机会对策分析
3、地块劣势与威逼对策分析
七、项目评价
1、从公司发展角度评价
2、从整体市场角度评价
3、从项目机会点角度评价
4、问题点建议与规避序号筹措资金来源筹措资金数额(万元)筹措资金比例(%)1自有资金2银行贷款3销售回款4其它项目总投资额经济指标AA+MA+2M•••A+nM楼面地价开发成本总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价R1R2R3•••。