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房地产基础知识培训资料(简略)地产•广告2022-01-3009:27:24阅读96评论0字号:大中小定阅.目录第一章房地产与房地产业第二章我国房地产业发展的状况第三章房地产市场的体系第四章房地产专业名词第五章房地产面积的测算第一章房地产与房地产业
一、房地产的含义房地产具体是指土地、建造物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性包括土地建造物及地上附着物房地产物权注房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等
二、房地产的特征
(一)房地产的自然特征.位置的固定性;.使用的耐久性;.资源的有限性;.物业的差异性
(二)房地产的经济特征.生产周期.资金密集性.相互影响性.易受政策限制性.房地产的增值性注房地产增值就是房地产价值在较长期序列上呈不断上升趋势的规律其主要归功于房地产的重要组成部份--土地
三、房地产的类型
(一)按用途划分居住房地产商业房地产旅游房地产工业房地产农业房地产
(二)房地产住宅的层数划分的规定低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层应分摊的公用面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建造物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等
五、哪些公用面积不能分摊?不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建造面积、消防避难层;为了整栋建造物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅
(三)房地产土地的使用年限是如何确定的?凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行即居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年
四、房屋建造结构分类标准
(一)钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构
(二)钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的如一幢房屋一部份梁柱采用钢筋混凝土构架建造
(三)钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建造物
(四)混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材创造,住是用钢筋混凝土建造
(五)砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的如一幢房屋是木制结构房架砖墙、木柱建造的
(六)其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类如竹结构、砖拱结构、窑洞等
五、房地产业与建造业区别房地产业是指从事房地产开辟、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建造业既有联系,又有区别建造业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建造物或者构筑物房地产业是发包方,建造业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建造业归属对初级产品进行再加工的部门,第二产业
六、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或者建造物;地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或者非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开辟和待开辟土地我国的地产是指有限期的土地使用权房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面.实物形态上看,房产与地产密不可分;.从价格构成上看,房产价格不管是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;.从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的差异包括几个方面.二者属性不同;.二者增值规律不同;.权属性质不同;.二者价格构成不同第二章我国房地产业发展的状况
一、成就开辟企业日益增多,外商投资踊跃;土地出让成片开辟步伐加快;住宅成为消费的热点;房地产市场价格迅速上扬
二、展望经营的利润减少;房地产大量空置;耕地的保护制约;房地产业内部的竞争加剧(资金竞争、市场营销竞争、信息竞争)第三章房地产市场的体系
一、土地投资市场土地所有权一一土地所有者土地租用一一第一承租人
二、房产开辟市场房产开辟管理一一开辟商建楼一一建造商
三、房地产市场的构成买方、卖方、发展商、业主、物业、交易机构属于一个土地出让的市场和房地产交易、租赁、抵押、典卖投资的市场一级市场国有土地使用权的出让二级市场对开辟的房屋第一次出售或者出租三级市场各使用者之间的交易一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公司用户特点垄断性竞争性竞争性内容整体规划设计用途,征地、招投标底价综合开辟房地产转让方式拍卖、招标出卖、出租已开辟土地或者连同其建造物转让或者出租地皮或者连同其建造物价格垄断价值价格剩余年限价格
四、标的物分类地产市场房屋商品资金劳务技术信息
五、房地产市场的特殊性产品的位置固定价格的特殊性供求的反经济循环性市场价格的层次性双重属性消费资料(住宅)、生产资料(写字楼)不充分的市场
六、房地产供求市场的特点
(一)供应特点供给市场缺乏弹性供给的异质性供给的地区性调节的不彻底性
(二)需求特点需求的多样性需求的广泛性需求的融资性需求的长期性
(三)供求动机的分析供应经营、投机、资产流动、迁移需求消费需求(生产性消费、生活性消费)经营需求、保值第四章房地产专业名词
一、五证.建设用地规划许可证;.建设工程规划许可证;.建设工程开工证;.国有土地使用证;.商品房预售许可证
二、两书《住宅质量保证书》;《住宅使用说明书》
三、房地产证是房屋土地所有权属二合为一的凭证,是房地产权属的法律凭证
四、房地产市场主要包括地产买卖、租赁市场含一级市场、二级市场和三级市场
五、一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或者其它用土地者的市场
六、二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或者个人的市场
七、三级市场是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或者多次转让房地产交易活动的市场
八、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利
九、土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开辟权、收益权、处置权政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用
十、三通一平是指水通、电通、路通及场地平整
十一、七通一平是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整
十二、红线图又叫(宗地图),是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房
十三、总用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积
十四、建设用地面积(净用地面积)经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积
十五、总建造面积指在建设用地范围内单栋或者多栋建造物地面以上及地面以各层建造面积之和
十六、容积率是指总建造面积与建设用地面积之比值(如在10万平方米的土地上,有20万平方米的建造总面积,其容积率为
2.0)o
十七、建造面积指建造物外墙或者结构外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等且具备有上盖、结构坚固、层高
2.2m以上(含
2.2m)的永久建造
十八、建造覆盖率(建造密度)建设用地范围内所有建造物基底面积之和与建设用地面积的比率;(如在10万平方米的土地上,建造用地净面积为8万平方米,其建造覆盖率为
0.8〈建造密度为80吸)o
十九、绿化率建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化;(如在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积,其绿化率为30%)o
二十、绿化覆盖率建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率
二十一、房屋销售面积房屋按套(单元)出售时,房屋销售面积为该套(单元)的建造面积,即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建造面积之和
二十二、套内建造面积房屋按单元计算的建造面积,为单元门内范围的建造面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积
二十三、套内使用面积指室内实际能使用的面积,不包括墙体、柱子等结构面积,使用面积的计算应符合以规定.室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算,墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;.烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积;3非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积;
4.住宅使用面积包括卧室、起居室、厨房、洗手间、餐厅、过厅、过道、前室、贮臧室等单元内使用面积系数二单元内使用面积/单元内建造面积+按规定应分摊公用建造面积
二十四、公共建造面积各产权主共同占有或者共同使用的建造面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建造面积可分为应分摊的公共建造面积和不能分摊的公共建造面积
二十五、实用面积它是套内建造面积扣除公共建造面积后的余额
二十六、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高它通常包括下层地板面或者楼板面到上层楼板面之间的距离
二十七、净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值
二十八、公摊面积商品房分摊的公用建造面积主耍由两部份组成电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建造服务的公共用房和管理用房的建造面积;各单元与楼宇公共建造空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%
二十九、得房率是指套内建造面积与套(单元)建造面积之比套内建造面积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台建造面积套(单元)建造面积二套内建造队面积+分摊得公用建造队面积
三十、道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地
三十一、道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线
三十二、玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余玄关普通与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所
三十三、期房是指开辟商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开辟商普遍采用的一种房屋销售方式购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目
三十四、现房是指开辟商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋
三十五、毛坯房是指没有装修的房
三十六、业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织业委会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权
三十七、会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型,基础设施提供业主最基本的健康生活需求,可让人免费使用;超级会所则适当对其中部份设施的使用收取一定的费用如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求,势必会形同虚设;如降低物业管理费,将影响房产的整体品质会所的设置还要考虑工程分期施工的因素会所原则上只对社区业主服务,不对外开放,保证了业主活动的私密性和安全性作为休闲健身的场所,会所也给业主提供了良好的社交场所
三十八、入伙是指业主领取钥匙,接房入住
三十九、契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移,按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人.国有土地使用权出让;.土地使用权转让,包括出售、赠予、交换;.房屋买卖;.房屋赠予
四十、安居房指实施国家安居(或者康居)工程而建设的住房(属于经济合用房的一类)是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向泛博中低收入家庭,特殊是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房
四十一、经济合用住房指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房
四十二、使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房
四十三、产权房是指产权人对房屋(指建造物)拥有所有权,对该房屋占用范围内的土地拥有使用权,产权人对这两项权利享有占有使用,收益和处分的权利这种权利是绝对的、排他的,不受其他任何人的干涉和影响,产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利
四十四、商品房是指具有经营资格的房地产开辟公司(包括外商投资企业)开辟经营的住宅由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后才浮现的其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成
四十五、集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋职工个人可按房价全额或者部份出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面赋予部份减免优惠集资所建住房的权属,按出资比例确定个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部份出资的,拥有部份产权集资建房有两种产权;一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价其产权界定为经济合用住房产权另一种是低于当年的房改成本价格,其产权为房改成本价房
四十六、公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅,它是指国家(中央政府或者地方政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,公有住宅主耍由本地政府建设,负责向本市居民出租出售由企事业单位建设的住宅,向本企事业单位的职工出租出售
四十七、房改房是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年发布的房改价格出售给本单位职工的住房这种房屋来源普通是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等房改房产权分为三个级别成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权
四十八、空置商品住宅房地产开辟企业投资建设,取得房地产权证(大产证)已超过一年的商品住宅第五章房地产面积的测算
一、计算全部建造面积有哪些?.永久性结构的单层房屋,按一层计算建造面积;多层房屋按各层建造面积总和计算.屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在
2.20米以上部位计算建造面积.穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积门厅、大厅内的回廊部分,层高在
2.20米以上的,按其水平投影面积计算.楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积.房屋天面上,属永久性建造,层高在
2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在
2.20米以上的部位,按外围水平投影面积计算.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算.属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建造面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建造面积.与房屋相连的柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算.建造间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积计算建造面积.地下室、半地下室及其相应出入口,层高在
2.20米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算.有柱或者有围护结构的门廊,门斗、按其柱或者围护结构的外围水平投影面积计算.有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或者组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或者实际测量数据时,按幕墙外围水平投影面积计算建造面积;在建筑施工图报建时,还没有设计数据的,幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算,竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据.属永久性建造有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算.依坡地建造的房屋利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在
2.20米以上部份的外围水平面积计算.有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建造面积
二、计算一半的建造面积有哪些?.有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积.独立柱在雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算面积.未封闭的阳台,按其水平投影面积一半计算面积.建造物外有顶盖,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积.建造物间有顶盖的架空通廊,按其投影面积的一半计算面积
三、不计算建造面积的有那些?.空出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等.检修、消防等室外爬梯.没有围护结构的屋顶水箱、建造物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等.建造物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池、地下人防干道、支线等.舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台.建造物内外的操作平台、上料平台及利用建造物的空间安置箱罐的平台
四、哪些公用面积应分摊?。