商业搂宇租赁合同争议仲裁案裁决书

商业搂宇租赁合同争议仲裁案裁决书中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会（下称深圳分会）根据申请人重庆xX实业发展有限公司与被申请人义X（香港）有限公司于1993年12月18日签订的“重庆XX购物中心联营合同”（下称合同）中的仲裁条款以及申请人提出的仲裁申请，于1996年8月5日受理了双方当事人关于上述合同的争议仲裁案本案仲裁程序适用1995年10月1日起施行的中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则（下称仲裁规则）依照仲裁规则的规定，仲裁庭由申请人选定的仲裁员，被申请人选定的仲裁员和由仲裁委员会主任指定的首席仲裁员组成仲裁庭审阅了双方当事人递交的仲裁申请书、答辩书、反请求书及有关证明材料等，商深圳分会秘书处于1996年11月20日、1997年3月10日两次在深圳开庭审理双方当事人均依时出庭仲裁庭在两次开庭中，听取了双方当事人的陈述和辩论，并对本案的有关事实作了调查庭后，双方当事人均补交了有关材料，深圳分会秘书处均将这些材料送达给对方当事人因本案与一宗法院正在审理的诉讼案有关联，在该诉讼案审理期间，经仲裁庭要求，深圳分会秘书长作出若干次延期裁决决定，最后决定将本案作出裁决的期限延长至1999年4月30日1999年4月30日，仲裁庭作出本裁决现将本案案情、仲裁庭的意见及裁决分述如下

一、案情1993年2月28日，申请人与重庆市XX企业公司签订了“重庆XXX商业大楼租赁协议”，据此向重庆市XX企业公司租赁了重庆市XXX商场（后改名为重庆XX购物中心），约20000平方米，作为其经营场地1993年12月18日，申请人作为甲方，被申请人作为乙方，双方签订了“重庆XX购物中位所致事实上，被申请人从未因消防问题停过一天业被申请人提出“常处在被整顿和罚款的处罚之中”，却未向仲裁庭提供相应证据，例如消防支队的停业整顿通知单或划款单其提出因此造成四楼没有经营收益和亏损人民币700万元，根本没有事实依据被申请人称合同规定申请人应“提供其他附属设备，包括水、电、空调”，且提供这些附属设备的时间应同交付场地的时间是一致的，即1994年5月1日，且水、电、空调的供给量要能满足申请人向被申请人承诺的经营项目即百货、饮食、综合服务和桑拿所需的量但由于进入整个购物广场的供水管径过小，不能满足正常的用水需要，更无法满足被申请人在四楼所开设的经营项目的用水需要，被申请人多次致函申请人要求解决，但申请人有承诺，而没有行为至于供电，被申请人进场时，申请人所提供的除照明系统外就没有铺设动力电线和配电设备安装，根本无法正常使用被申请人重新委托设计，专人到外地订购高价设备，垫资为其铺设了动力电线和配电设备安装申请人所称“空调设备于1995年4月29日已经开始使用”，事实上，整个大楼共有空调机组三组，正常情况下应开启两组空调，一组备用申请人的确于1995年4月29日强行将一组空调开通供

二、三层自己使用，但申请人的

一、四层却没有空调真正造成消防没有通过的原因是平街层车库改为商场由此原因造成消防不能通过的直接责任在于申请人，因为是申请人隐瞒被申请人要求业主将平街层车库改为商场，由此造成的一切延误理所当然要由申请人承担

（三）关于场地使用费问题.关于起租时间申请人称合同第四条第二款第8项规定，被申请人须于1994年12月1日开始计算场地收益给申请人，在每月月底前付清根据会议纪要中双方达成的协议，原合同确定的四月一日交付场地顺延至五月一日，相应地，申请人同意被申请人交付场地使用费的时间亦顺延一个月，即被申请人须于1995年1月1日起开始计算场地使用费被申请人于1994年4月26日接收场地，经装修后，一楼于1994年12月1日对外经营，四楼于1995年初开始对外营业，但被申请人未向申请人交付过一分钱的场地使用费购物中心的经营场地系申请人向重庆市市XX企业公司租赁的，申请人每月均须交付租金，除此之外，申请人还投入大量资金对购物中心进行了外部装修被申请人拒付场地使用费，使申请人遭受了重大经济损失根据合同第十条第三款的规定，如被申请人逾期三个月不交付场地使用费，申请人即有权收回场地及没收联营保证金被申请人称大楼业主于1994年6月12日将大楼交给申请人，申请人又于同年7月4日把

一、四层交给被申请人且双方在合同中约定，被申请人从接场之日起有8个月装修时间，从第9个月开始起租由于大楼电力等方面的原因，致使被申请人工程装修期一再被延误，其中四层正式开张营业时间为1995年8月8日鉴于此，重庆市中级人民法院在大楼业主与申请人合同纠纷一案的裁判中，判定申请人起租时间顺延两个月，即从1994年10月19日顺延至1995年1月19日因此被申请人对申请人的起祖时间亦应相应顺延两个月，即为1995年5月（1994年7月+8个月装修期+2个月顺延期=1995年5月）另外由于1995年

一、四层没有空调，所以，被申请人认为实际起祖时间应为1995年11月.关于场地面积申请人称根据权威测量部门重庆市XX区房地产权产籍管理所的丈量结果，被申请人租用的平街层建筑面积为6350平方米，第四层建筑面积为

5488.24平方米，合计

11838.24平方米因此，被申请人实际占用的建筑面积应为

11838.24平方米（测量部门丈量面积）一联营合同附件2所列的b、c、d、e项面积（120平方米+640平方米+100平方米+300平方米）一申请人使用的300平方米=

10378.24平方米如果被申请人对合同约定的应扣除的内墙等面积有异议，被申请人应负举证责任被申请人称申请人与被申请人双方曾在1994年4月21日的会议纪要中约定

一、四层的实际占用建筑面积为8500平方米，而申请人后来在其变更仲裁申请书中提出被申请人实际占用建筑面积为

10378.24平方米根据是重庆市XX区房地产权产籍管理所出具的证明但该证明明确指出各层楼的建筑面积含有分摊面积，另外还包括八层突出屋面部分这里需要指出申请人与被申请人在合同的第一条中明确规定申请人“实际占用建筑面积为

一、四层外墙以内的全部面积，不包括外墙，人行天桥及墙内自动扶手梯掘空部分及

一、四层机房部分…”显然，申请人提出的

10378.24平方米是不成立的既然申请人无法提供被申请人占用的实际建筑面积，就只能按双方约定的8500平方米计算.关于利息与违约金问题被申请人称申请人在《仲裁申请书》中要求被申请人支付违约金，但在《变更仲裁申请书》中改成要求被申请人支付利息申请人的这种变更不管是在事实上，还是在法律上都是站不住脚的根据中国的法律规定，违约金是指一方当事人违反合同依法律规定或约定向对方支付一定数额金钱的责任形式违约金责任必须有法律规定或当事人约定联营合同是没有法定违约金的，而本案双方当事人在合同第10条违约责任条款中明确约定”如乙方（被申请人）违约，……如乙方拖欠交付费用，从第二个月起按该费用金额月息、2%计算”可以看出，该段文字包含如下两个基本内容

（1）约定的是违约金；

（2）违约金的计算方法，即“按该费用金额月息2%计算”没有约定利息申请人称被申请人断章取义地引用合同第10条第3项，从而得出结论，该条款规定的是违约金而不是利息不妨引用一下合同第10条第3项的全文”如乙方违约，或逾期交付联营保证金或经营逾期三个月不交付费用，甲方有权收回场地及没收联营保证金如乙方拖欠交付费用，由第二个月起按该费用金额月息2%计算，由乙方欠款之第二个月起计直至交付日止”从合同的原文可以清楚地看到，被申请人在……符号前引用的一个逗号，实际上是一个句号，这个逗号是被申请人新创造的该条款有一个句号，是两句话，前半句规定的是违约责任如果被申请人违约，申请人有权收回场地及没收联营保证金后半句规定的是约定利息如被申请人拖欠费用，应按规定支付利息《涉外经济合同法》第23条明确规定“当事人一方未按其支付合同规定的应付金额或者与合同有关的其他应付金额的，另一方有权收取迟延支付金额的利息计算利息的方法，可以在合同中约定”据此，申请人按照合同的约定向被申请人收取迟延支付金额的利息，是完全合法的

（四）关于保证金问题申请人称被申请人未按规定交付保证金合同第三条第二款规定，被申请人同意向申请人支付保证金人民币1080万元，第一期保证金人民币432万元在合同签订之日起交付；第二期保证金人民币324万元于被申请人进场进修之日交付；第三期保证金人民币324万元于1994年8月1日交付1994年4月21日，双方代表在重庆宾馆开会后签署会议纪要，商定保证金总额暂按8500平方米X180元/月X6个月=人民币918万元计算被申请人第一期交付保证金人民币432万元，第二期交付保证金人民币243万元，共计人民币675万元，尚余的第三期保证金人民币243万元，双方约定按实际占用建筑面积结清，最迟应在1994年12月底之前支付，但被申请人至今未付被申请人在答辩书中为其拒付第三期保证金的行为编造了以下理由

（1）经被申请人测量，

一、四楼的建筑面积为8500平方米，其中申请人在一楼占用了建筑面积为500平方米的场地因此，被申请人使用

一、四楼的建筑面积为8000平方米；

（2）根据补充协议

（二）第

（一）条第1项“甲方同意于第一年至第二年按优惠价每月以120元/平方米收费”因此，被申请人得出结论，其应交付保证金为8000平方米义120元/平方米X6个月=人民币576万元，申请人已支付保证金人民币675万元，还多交人民币99万元事实上，被申请人的上述理由根本没有事实依据如果严格按会议纪要的规定，第三期按实际占用建筑面积结清保证金的话，则保证金总额应为

10378.24平方米X180元/月义6个月=人民币

11208499.20元，第三期应支付的保证金应为保证金总额

11208499.20元一已交付的6750000元=人民币

4458499.20元根据双方约定第三期保证金最迟应于1994年12月底结清根据合同第10条第3项的规定，如被申请人逾期交付联营保证金，申请人即有权收回场地及没收联营保证金被申请人称严格说来“保证金”不是一个法律术语，它没有固定的法律内涵和具体的法律要求，只是民间通用的一种商业用语，而定金是为了保证合同的履行，当事人按照法律的规定或者合同的约定，一方给付对方一定数额的金钱其具体法律的规定是“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”合同第三条约定“如乙方（被申请人）在签署合同后，反悔不履行本合同，上述保证金将作为违约金归甲方（申请人）所有，不再退回；如甲方在签署本合同后，不履行本合同，必须按上述金额之倍数返还乙方”在第十条违约责任条款中又重申“如甲方违约，甲方除双倍赔还乙方所支付的全部金额外，另须补偿乙方因甲方违约所造成之实际经济损失”“如乙方违约，……伊方有权收回场地及没收联营保证金”这是双方当时的真实意思表示，由此明确具体的约定来看，名为保证金，实为定金，合同因违背中国的法律规定而无效，该定金条款也是无效的申请人根据该无效条款收取的保证金必须如数退还

（五）关于被申请人所提出的400万元定金问题被申请人称因申请人延期交付场地，造成其被迫向承租人承担了400万元的定金罚金申请人称申请人是否延期交付了场地，已由被申请人自己出具的证明所否认如果被申请人确实交付了400万元的罚金，自然应有承租人向其出具的罚金收据，起码应该有被申请人支出400万元的支出证明但至今未发现被申请人向仲裁庭提交了类似证明

（六）关于被申请人的投资损失问题申请人称根据已经查明的事实，一楼场地已由被申请人通过与N珠宝公司签订联营合同的方式全部转租给珠宝公司，四楼场地则由被申请人自己使用关于一楼场地的投资，被申请人与N珠宝公司签订的联营合同第八条已明确规定，经营场地内的全部装修费用由N珠宝公司负责，被申请人只是协助办理有关施工手续可见，被申请人对一楼场地没有分毫投入但是，被申请人却依据联营合同起诉了N珠宝公司，根据法院的判决，被申请人可从N珠宝公司得到场地使用费人民币570万元、经营管理费人民币

38.34万元、违约金人民币

39.9万元，合计人民币

648.24万元被申请人取得场地的使用权，没有向申请人交付过一分钱的使用费；取得场地使用权后，对场地没有一分钱的投入，即转手以人民币223元/平方米的高价出租，并从中得到巨额收益，根本不存在投资损失被申请人在变更反请求申请书中提出要求申请人赔偿其投资损失人民币

6173817.67元及赔偿其经济损失人民币9330510元，但是被申请人始终未向仲裁庭提交相应的证据其仲裁请求根本没有事实和法律依据

（七）关于被申请人垫资人民币125万元的问题申请人称被申请人在其答辩书中提出其共为申请人垫资了人民币135万元的费用，在其变更反请求申请书中又变更为人民币125万元被申请人既未提供人民币135万元费用的支出证明，亦未提出人民币125万元费用的支出证明，申请人对此当然要提出疑问，究竟这笔费用是否存在？而且，根据现已查明的事实，一楼的场地由被申请人租给N珠宝公司之后，全部装修费用由N珠宝公司承担，被申请人未有一分钱的投入

二、仲裁庭意见仲裁庭经审理，作出如下意见

（一）关于本案合同争议的法律适用本案合同争议的双方当事人中，申请人一方是在重庆市注册的中外合资有限公司，被申请人一方是在香港设立的有限公司双方当事人在合同中第十条约定“本协议的订立、解释、履行、变更终止及诉讼均适用中华人民共和国法律及重庆市的政策，并受其制约”根据中国法律中关于法律适用的原则，本案争议的解决应适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国涉外经济合同法》及其他的有关法律规定

（二）关于合同的性质、效力及双方的责任双方当事人签订的合同名为“重庆XX购物中心联营合同”合同中也规定了“联营”的内容共同经营“重庆XX购物中心”；联营的期限二十年；联营的出资方式和数额各自投入人民币15000000元为装修费用，分层各自经营，各负盈亏；等等但合同中双方实质性的权利义务关系则指向一个更为简单的内容申请人向被申请人提供“XX购物中心”

一、四层的营业场地；被申请人则应向申请人缴纳按场地面积计算的“场地收益”和“联营保证金”，“联营保证金”是“乙方（被申请人）履行本合同条款的保证在联营期间，乙方应缴付的各项税费，或应付未付之款项，甲方（申请人）可从保证金扣除”（见合同第三条、第四条）在双方签订的补充协议

（一）和补充协议

（二）中，双方的这种权利义务关系被进一步明确补充协议

（一）第二条规定“在甲、乙双方联营期内，乙方有权将经营场地分租或转租给第三者”，第三条”根据1993年12月18日《重庆XX购物中心联营合同》第三条之约定，经双方商定，每月乙方向甲方缴付经营收益（以实际占用建筑面积计算）”补充协议

（二）第三条“鉴于目前尚未计算出准确的建筑面积数，则以一万平方米计算保证金待日后交付使用，则按乙方占用实际的建筑面积计算”仲裁庭认为，双方当事人之间的合同虽然冠以“联营”之名，并规定了若干“联营”内容，但实质上，双方的合同关系应属租赁关系在这种租赁关系中，申请人作为出租人，将已经从“XX购物中心”业主重庆市XX企业公司租得的一至五层商场及地下层中的

一、四层转租给被申请人，被申请人则按月向申请人支付租金所谓“联营保证金”同时具有保证金和预付租金的双重性质这一点在双方当事人1994年4月21日在重庆召开会议所形成的“会议纪要”中更加明确地体现出来“会议纪要”第一项内容“关于场地交接的问题”称，“由于原合同确定的四月一日交付场地顺延至五月一日”，“相应地香港公司支付保证金及起租的时间均顺延一个月”第二项内容“关于保证金的问题”约定“双方同意，按合同所规定的实际占用建筑面积来计算，根据香港公司初步丈量暂按8500平方米计算，保证金总额暂按8500平方米X180元/月X6个月=918万元人民币”在此后的双方往来信函中，所交涉或磋商的问题均与被申请人欠付申请人的租金有关据此，仲裁庭判定，本案争议合同就其真实性质而言属于租赁合同，双方的争议亦引发于申请人和被申请人之间关于欠付租金的争议申请人仲裁请求中所要求的场地使用费与租金是同一含义判断本案争议合同的效力，必须首先考察合同的订立是否符合有关法律的规定据前所述，本案合同并非申请人所称的中外合作合同，也不是国内企业之间的联营合同，而属于物业转租合同在申请人与重庆市XX企业公司签订的“重庆XXX商业大楼租赁协议”中，并没有允许申请人将营业场地转租给他人的约定，而1989年7月见日起实施并于1993年9月2日修订的《中华人民共和国经济合同法》第二十三条第三款规定”承租方因工作需要，可以把租赁物转让给第三方承租使用，但必须事先征得出租方的同意”本案的证据表明，申请人在转租前未获得出租人的同意1996年5月16日，购物中心物业的业主重庆义义X商业大楼物业有限公司（即原重庆市X义X企业公司物业所有权继承人）向重庆市中级人民法院起诉，状告本案申请人违反租赁协议，长期欠交租赁费和擅自将租赁的物业

一、四层转租给他人使用；要求判决支付欠付的租金和滞纳金，解除租赁协议中

一、四层等租赁关系，并收回物业管理权重庆市中级人民法院在

（1996）重民初字682号民事判决书中认定，原告要求“解除被群鹰公司转租他人的第

一、四层楼租赁关系的理由正当，本院予以支持和（其）主张”并作出解除第

一、四层楼及地下设备用房租赁关系的判决本案申请人因不服上述判决，上诉至四川省高级人民法院四川省高级人民法院人民法院在审理期间曾主持调解，原、被告达成了给付租金协议h但作为被告的本案申请人按协议交纳租金至1997年10月后，未再履行协议四川省高级人民法院最后以

（1997）川民终字第95号民事判决书判决撤销重庆市中级人民法院

（1996）重民初字第682号民事判决，解除原、被告之间的租赁协议；被告向原告支付欠交的租金和滞纳金四川省高院虽然根据案情的变化撤销了一审判决，但在其判决书中称“本院认为，XXX公司（业主）与XX公司（本案申请人）签订的《租赁协议》、《起租协议》合法有效，应受法律保护XX公司欠付租金事实清楚，XXX公司按协议约定连续三个月不结付租金即终止租赁协议提出解除

一、四层楼租赁关系的主张，应予支持，一审判决并无不当”这说明，按照重庆市中级人民法院和四川省高级人民法院的判决，本案申请人未经业主同意将营业场地转租，是违反《中华人民共和国经济合同法》和租赁协议约定的行为因此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条和《中华人民共和国涉外经济合同法》第九条的规定，本案申请人和被申请人之间签订的合同及其补充协议均应为无效双方当事人在合同及两份补充协议所规定的权利义务关系不受法律保护同时，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，双方当事人对合同无效的后果应按照其签订和履行合同过程中的行为是否存在过错，以及过错行为所造成的损失，承担相应的责任仲裁庭认为，根据本案庭审调查的证据，申请人在与被申请人签订合同和补充协议的过程中，并没有故意隐瞒情况或欺骗被申请人的意图申请人向被申请人出示了其与业主之间订立的租赁协议，双方订立的合同经过香港律师鉴证和重庆市公证处公证，并报送重庆市对外经济贸易委员会备案在律师的误导下，双方当事人错误地理解了中国法律，以为将实质的租赁行为“包装”为“联营”，就可以满足了法律的要求就此而言，双方当事人对无效合同的签订均有过错，其过错并非是故意违反法律，而在于对法律认识错误但相比之下，申请人作为转租一方应承担主要的责任在合同的履行过程中，双方当事人仍同时具有过错申请人在被业主以欠租和擅自转租为由起诉后，坚持与业主打了两审错误的官司而被申请人在得知申请人被起诉后，一方面仍不向申请人支付分文租金，另一方面通过对场地的再转租，谋取不当利益被申请人拒不支付租金是申请人向业主欠付租金的原因之一，因而也是造成业主向申请人起诉的原因之一被申请人作为履行无效合同的实际获利者，应对合同履行所造成的损失承担主要责任双方当事人应按照上述过错的情况以及过错与损失之间的因果关系，对损失承担相应的责任

（三）关于申请人仲裁申请中的索赔要求首先，申请人以合同有效为前提，按照合同和补充协议规定的权利义务，要求被申请人交付场地使用费及其延期支付的利息的仲裁请求，仲裁庭难以支持由于本案合同及其补充协议为无效合同，也不存在终止合同的问题，但合同已实际履行，申请人也的确产生了场地使用费（租金）等实际损失，仲裁庭认为，对合同无效所造成的实际损失，双方应按过错责任予以承担根据本案的证据，申请人已按其与X义购物中心业主订立的租赁协议支付了部分租金和被法院判决支付其余部分应付租金及滞纳金对转租给被申请人的第

一、四层，被申请人除支付了人民币

6750000.00元保证金之外，未付租金申请人的实际损失应为其向业主按每平方米（建筑面积）人民币55元应支付的第

一、四层场地的租金和滞纳金以及其投入的相关部分的外部装修投资款与被申请人已付保证金之间的差额由于申请人未对相关部分的外部装修投资款提出请求，仲裁庭对于该部分损失不予考虑鉴于双方当事人的过错及与造成损失之间的关系，仲裁庭认为，被申请人应按照申请人与业主之间租赁协议规定的租金标准和占用的建筑面积，以及使用的时间计算并承担租金；申请人应自行承担欠交租金的滞纳金具体计算如下.被申请人实际占用了购物中心第一（平街层）、四层场地，按照双方约定的10000平方米建筑面积，每月租金应为10000X55=人民币550000元.关于租金起算的时间双方最初在合同中约定，被申请人应于1994年12月1日起开始计算交纳租金给申请人后因业主土建工程延期和电力供应等方面的问题，双方当事人在1994年4月21日召开会议，同意将起算租金的时间顺延一个月，即应改为于1995年1月1日起计租金仲裁庭认为，由于业主方面土建工程和供电等方面的延误，双方协商将起算租金的时间推迟是合理的而且在业主与申请人在法院的诉讼中，两审法院都接受了申请人要求推迟起算租金的主张，判定申请人应于1995年1月1日起向业主计交租金这一时间与本案双方当事人协商的时间是一致的另外，本案证据表明，被申请人实际上已在1995年1月1日之前开始营业据此，被申请人向申请人计交租金的时间应从1995年1月1日起计至重庆市中级人民法院1998年6月30日强制执行四川省高级人民法院终审判决，查封购物中心大楼为止.按照以上的计算方法，被申请人应承担因其过错所造成申请人部分损失的总额，应为550000（元）X42（月）—

6750000.00（元）=人民币16350000元申请人请求的因办理本案所支出的费用，因无证据，不予支持申请人因提出仲裁请求应付的仲裁费用由申请人承担40%被申请人承担60%

（四）关于被申请人反请求中的索赔要求被申请人在反请求中提出了数项损失.关于联营保证金人民币6750000元由于被申请人的过错责任，该保证金应作为其应付申请人的租金予以扣除，因此，被申请人承担申请人退还该联营保证金及其利息人民币4703580元的反请求，仲裁庭不予支持.关于因合同无效投资损失的利息人民币

6173817.67元被申请人在庭心联营合同”，约定了如下主要内容:

（一）双方决定联合经营“重庆XX购物中心”该购物中心是一座六层高的建筑物，一至四层为百货商场，

五、六层为写字楼甲方负责经营购物中心

二、三层场地，乙方负责经营购物中心

一、四层场地乙方负责的场地以实际占用建筑面积计算，在准确的建设面积未计算出来时，按10000平方米计算，实际占用建筑面积的计算原则为.以政府部门最后的图则外墙以内全部面积计算；.第

一、四层外墙以内的全部面积，不包括外墙人行天桥与墙内自动扶手梯掘空部分及

一、四层机房部分，以及一层已签署租赁合同出租部分（中国银行及黄金首饰店约300平方米）

（二）联合经营年限为二十年，从1994年4月1日至2014年3月31日止期满后如双方同意，可以延长合作期限联合经营期满后，乙方将经营场地，包括场地内部装修无偿全部归还甲方

（三）联营出资方式和数额.经双方商定，各自投入人民币15000000元为购物中心内装修费用，一层、四层的收益，扣除各项税费及其他应有支出后，全部所得归乙方所有，如出现亏损由乙方自行负责；二层、三层的收益，扣除各项税费及其他应有支出后，全部所得归甲方所有，如出现亏损由甲方自行负责，双方具体利益分配另行约定.乙方同意支付联营保证金给甲方，保证金总额人民币10800000元（场地面积以一万平方米计算）支付方式为

（1）本合同签订之日，乙方必须交付联营保证金的40%（折算为人民币4320000元）给甲方，其款项在本合同未经重庆市公证处办理公证手续之前，将由吴XX律师事务所监管当本合同经重庆市公证处公证后，甲、乙双方及各方律师收到公证书时，吴XX律师事务所将上述联营保证金转交甲方在本合同未办妥公证手续之前，如乙方在签署本合同后，反悔不履行本合同，上述保证金将作为违约金归甲方所有，不再退回；如甲方在签署本合同后，不履行本合同，必须按上述金额之倍数返还乙方

（2）于1994年4月1日乙方进场装修之日，乙方必须交付甲方联营保证审期间没有向仲裁庭提供任何其投资装修群鹰购物中心第

一、四层的证据本案的证据表明，被申请人已于1994年5月23日与重庆N珠宝有限公司签订了“重庆XX购物广场一层联营合同”，将第一层（平街层）营业场地全部以每平方米实际占用面积人民币223元的租金（前两年每月租金固定为人民币95万元）转让给重庆N珠宝有限公司经营，场地的装修由后者自行负责被申请人又于1994年10月致函申请人，称因其本身是非中国法人，根据中国现行有效的法律、法规和政策，以及重庆市的具体规定，决定将投资人应享有的权益和应承担的义务，全权授权给被申请人在重庆设立的外商独资企业一一重庆X义国际俱乐部有限公司（下称俱乐部）管理，由其享有投资人的权益和依法承担投资人的义务至此，被申请人已将从申请人转租得来的第

一、四层场地全部转租或转让给他人经营根据被申请人向仲裁庭的举证，俱乐部是被申请人在重庆市设立的独资企业，经营范围为餐饮及娱乐被申请人同时还提供了重庆会计师事务所于1997年2月4日作出的对俱乐部1996年资产负债表及损益表和财务状况变动表审计报告的内容从中仅可以看出俱乐部1996年年度经营利润总额为亏损人民币

249999.50元，但无法从中看出这与购物中心第四层的投资情况有任何关联本案的其他证据也不能证明被申请人所述的投资据此，仲裁庭认为，被申请人关于投资利息损失的请求缺乏依据，不能满足.关于因申请人其他错误行为造成的经济损失人民币9330510元被申请人主张的申请人的其他错误行为，乃是指关于水、电、空调及消防等问题对被申请人造成的营业影响对于这一问题仲裁庭注意到以下的事实

（1）在整个购物中心装修和经营期间，由于业主在土建工程供水、供电和空调设备方面的确存在一些问题，因而在业主与申请人在法院的诉讼中，法院已经考虑了这些问题对营业的影响，并作出了起算租金顺延一个月的判决，作为对营业影响的补偿法院的决定与双方当事人在会议纪要中达成的延期时间是一致的

（2）在被申请人与N珠宝有限公司的诉讼中州珠宝有限公司以同样的理由作为不同意向被申请人支付租金的辩辞，但法院没有采纳其理由，判决N珠宝有限公司败诉，向被申请人支付租金、管理费和违约金合计人民币64824007L©

（3）尽管因改变原设计的用途，在第四层经营餐饮和桑拿不符合消防规定，而被有关部门要求整改但没有证据显示第四层的营业由此受到停业的影响据此，被申请人所称的上述因申请人的过错所造成的经济损失，理由不足而且，被申请人并没有提供任何关于其所主张的经济损失人民币9330510元的计算依据和证据.关于被申请人在其第

（五）项反请求中提出的第

一、四层的全部投资损失，正如本仲裁庭在前述第

（四）2点中所述，被申请人没有提供证据证明其所称的第

一、四层的投资，因此，被申请人缺乏依据，该项损失不予满足.被申请人未提供其在反请求

（六）中要求的“相关费用”的依据，因此，该请求不予支持.被申请人提出反请求应付的仲裁费用应由被申请人承担

三、裁决

（一）“重庆XX购物中心联营合同”、“重庆XX购物中心联营合同补充协议”及“重庆XX购物中心联营合同补充协议

（二）”为无效合同

（二）被申请人应于本裁决作出之日起30日内向申请人支付人民币16350000元逾期不付，按年利率8%计付利息

（三）驳回申请人提出的其他仲裁请求

（四）驳回被申请人提出的第

（一）、

（三）、

（四）、

（五）、

（六）项反请求

（五）本案本诉仲裁费由申请人承担40%被申请人承担60%

（六）本案反诉仲裁费全部由被申请人承担本裁决为终局裁决金的30%（折算为人民币3240000元）；

（3）于1994年8月1日，乙方必须交付甲方联营保证金30%（折算为人民币3240000元）以上汇率计算方法按当日外汇调剂中心港币兑换人民币之价格结算

3.保证金是乙方履行本合同条款的保证在联营期间，乙方应缴付的各项税费，或应付未付之款项，甲方可从保证金扣除，再由乙方补充保证金不足之数联营期满后，乙方付清所有应付费用后，甲方须在十五天内退回保证金给乙方，逾期退回款项须交付过期利息，利率以月息、2%计算，时间不得超过三个月

（四）双方权利和义务

1.甲方责任

（1）必须于1994年4月1日或之前把使用场地交付乙方进行装修工程，并提供其他附属设施，包括水、电、空调；

（2）甲方负责提供有偿储运服务，并协助乙方办理商品进口报关手续，报关之费用以成本价计算；

（3）保证购物中心之经营权之合法性，若购物中心发生经营权纠纷，或甲方产生债权纠纷，概由甲方负责；

（4）甲方保证乙方正常经营，在职权范围内协助乙方解决在联营期内遇到的困难，负责办理领取工商营业执照，税务登记之事务

2.乙方的责任

（1）乙方所联营管理

一、四层场地，只限作正当、合法商业场地之使用；

（2）乙方在联营期限内，不能转让其经营管理权；

（3）乙方在联营期间实行独立核算，自负盈亏，享有合同规定的经营管理自主权，在联营期间的一切债权债务，以及经营活动中所发生的一切问题由乙方自行负责；

（4）乙方必须按照本合同之规定，按时缴付各项费用，并且负责

一、四层商场应缴付管理费、维修费、保养费，以及其他应付的费用；

（5）乙方进场装修，必须保证装修工程的进行，不得损坏或更改楼宇结构及设备，如需更改需经甲方同意；

（6）乙方须于1994年12月1日开始计算场地收益给甲方，在每月月底前付清

（五）违约责任.如甲方违约，甲方除双倍赔还乙方所支付的全部金额外，另须补偿乙方因甲方违约所造成之实际经济损失；如甲方不能支付上述补偿费，甲方须以其拥有之经营权作价补偿.未经甲方书面同意，乙方不得将本合同之权益转让第三者，如乙方违反本条款，甲方有权终止本合同，并立刻接管联营场地，没收联营保证金，及可向乙方追讨实际损失.如乙方违约，或逾期交付联营保证金或经营逾期三个月不交付费用，甲方有权收回场地及没收联营保证金如乙方拖欠交付费用，由第二个月起按该费用金额月息2%计算，由乙方欠款之第二个月起计，直至交付日止.乙方在联营期间因经营不当而产生的一切刑事、民事和经济责任由乙方负责，如上述情况严重影响甲方利益，甲方有权终止本合同所谓严重影响甲方利益者，以其经济损失不能由联营保证金以金额补偿为准，甲方并有权追讨实际损失

（六）本合同之附件为合同组成部分，均具有同等法律效力本合同未尽事宜，由双方协商后签订的补充协议处理，补充协议与本合同具有同等法律效力

（七）本协议的订立、解释、履行、变更终止及诉讼均适用中华人民共和国法律及重庆市的政策，并受其制约（A）凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应首先通过友好协商解决如协商未能解决，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会按该会的仲裁规则进行仲裁，其仲裁裁决是终局的，对双方都有约束力

（九）本合同一式六份，由双方授权代表签署后，由重庆市公证处公证，并报重庆市对外经济贸易委员会等有关部门备案，正式生效上述合同于1994年1月19日经重庆市公证处公证，并于1994年1月27日报重庆市对外经济贸易委员会备案1993年12月28日，申请人作为甲方，被申请人作为乙方，双方签订了“重庆义义购物中心联营合同补充协议”［下称补充协议

（一）］主要约定如下

（一）在甲、乙双方联营期内，乙方有权将经营场地分租或转租给第三者，乙方所签署之合同或协议书，以书面知会甲方，甲方予以承认；

（二）根据1993年12月18日“重庆XX购物中心联营合同”第三条之约定，经双方商定，每月乙方向甲方缴付经营收益（以实际占用建筑面积计算）.甲方同意于第一年按优惠价每月以人民币150元/4方米（占用建筑面积）收费；.经营的第二年至第三年即每月以人民币180元/平方米（占用建筑面积）收费；.从第四年开始至第六年，按第三年每月以人民币180元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增4%；.从第七年开始至第九年，即在第六年每月以人民币203元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增5%；.从第十年开始至第十四年，即在第九年每月以人民币235元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增6%；.从第十五年开始至第二十年，即在第十四年每月以人民币

314.5元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每月递增10%联营期的第四年至联营期满，每年递增之计算是累进计

（三）本补充协议为“重庆XX购物中心联营合同”的组成部分，与该联营合同具备同等的法律效力1994年2月8日，申请人作为甲方，被申请人作为乙方，双方又签订了“重庆XX购物中心联营合同补充协议

（二）”［下称补充协议

（二）］，主要约定如下

（一）根据1993年12月28日“重庆X义购物中心联营合同补充协议”第

（二）条之约定，每月乙方向甲方缴付经营收益（以实际占用建筑面积计算）现考虑到乙方在第

一、二年经营上的效益，双方同意将补充协议

（一）第2条作部分修改.甲方同意于第一年至第二年按优惠价每月以人民币120元/平方米（占用建筑面积）收费;.经营的第三年即每月以人民币180元/平方米（占用建筑面积）收费；.从第四年开始至第六年，按每月人民币180元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增4%；.从第七年开始至第九年，即在第六年每月以人民币203元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增5%；.从第十年开始至第十四年，即在第九年每月以人民币235元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增6%；.从第十五年开始至第二十年，即在第十四年每月以人民币

314.5元/平方米（占用建筑面积）的基数上，每年递增10%联营期的第四年至联营期满，每年递增之计算是累进计

（二）鉴于目前尚未计算出准确的建筑面积数，则以一万平方米计算保证金待日后交付使用，则按乙方占用实际的建筑面积计算

（三）本补充协议为“重庆XX购物中心联营合同”的补充协议，为合同组成部分，与该联营合同具备同等的法律效力双方当事人在履行上述合同及其补充协议的过程中发生争议，因协商不能解决，申请人依据合同中的仲裁条款向深圳分会申请仲裁，提出了数项仲裁请求；后申请人又于1996年12月10日对其仲裁请求作了变更，最后确定的仲裁请求如下

（一）终止“重庆XX购物中心联营合同”、“重庆XX购物中心联营合同补充协议”及“重庆XX购物中心联营合同补充协议

（二）”；

（二）被申请人交付场地使用费人民币

22416998.40元（从1995年1月1日暂计算到1996年7月1日，共计18个月）；

（三）被申请人支付延期交付场地使用费的利息人民币

3810889.69元（暂计到1996年7月1日）；

（四）被申请人支付仲裁费、立案费用及申请人办理本案所支出的费用申请人诉称申请人是一家中外合资经营企业，租赁了重庆市XXX商场（后改名为重庆XX购物中心）20000平方米的经营场地申请人租用上述场地后，投入大量资金进行外部装修为了更好开展业务，申请人与被申请人协商合作联营，并签订了本案争议合同和补充协议

（一）及补充协议

（二）1994年4月21日，双方又签署了一份会议纪要，就原合同规定的交付场地时间顺延一个月和按被申请人丈量的场地面积8500平方米计算6个月的保证金为人民币918万元达成一致意见被申请人于4月26日通知其委托的装饰工程公司接收场地，一楼于1994年10月1日对外进行经营，四楼也于1995年初开始营业但被申请人在履约过程中多次违反合同规定

1.从开业至今从未向申请人交付过场地使用费；

2.本按规定交付保证金，只交付了保证金人民币

6122626.70元，尚余第三期保证金至今未交付；

3.擅自将联营合同的权益转让给第三者，被申请人于1994年10月1日通知申请人，称已将其在联营合同中的全部权利义务转让给重庆XX国际俱乐部有限公司据上述事实，被申请人的行为已构成了严重违约，申请人有权终止合同，没收被申请人交付的保证金，并要求被申请人支付场地使用费和延期违约金被申请人针对申请人的仲裁请求，提出了反请求，并于1997年3月10日对其反请求作了变更，最后确定的反请求如下

（一）确认本案合同无效；

（二）申请人退还被申请人联营保证金人民币6750000元，利息人民币4703580元；

（三）因合同无效，申请人应赔偿被申请人投资损失的利息人民币

6173817.67元;

（四）申请人应赔偿被申请人因申请人的其他错误行为而蒙受的经济损失人民币9330510元；

（五）因合同无效，如大楼业主不愿再将

一、四层租给被申请人，则申请人应赔偿被申请人

一、四层的全部投资损失；

（六）由申请人承担本案反请求的仲裁费及相关费用被申请人反请求的主要理由为

（一）申请人没有按照合同规定的时间交付场地使被申请人不能按时入场装修，遭受下家承租人的索赔，承担了人民币400万元定金罚金

（二）被申请人交付的场地不符合合同的要求，致使被申请人无法正常施工和开业，直接影响了租金收入，造成巨大的经济损失

（三）合同因违反中国法律而无效双方当事人在仲裁过程中陈述的争议要点如下:

（一）关于合同及补充协议的性质与效力申请人认为合同及补充协议是中、外企业之间签订的合作合同，应当依据《中华人民共和国涉外经济合同法》（下称《涉外经济合同法》）的有关规定确定合同的效力最高人民法院关于审理联营合同纠纷若干问题的解答不适用于本案签订联营合同，采用联营合同所规定的合作方式，是在重庆市人民政府的组织下才得以达成的，该合同并未违反中华人民共和国法律或者社会公共利益，是在平等互利、协商一致的原则下签署的，充分体现了双方当事人的真实意愿，完全符合《涉外经济合同法》的有关规定，合同应当合法有效，对双方都具有法律约束力被申请人认为合同及其补充协议违背了中国的法律、法规，违背了联营的基本法律特征，损害了被申请人的利益，因而是无效的，对双方当事人没有约束力本案的合同及其补充协议包含的法律关系是房屋租赁关系，即一方提供商场楼面的使用权，另一方按期支付租金，应当适用中国法律关于合同的一般规定和关于房屋租赁合同的规定申请人未征得业主的同意，擅自转租，因此，本案合同及补充协议应属无效合同即使本案的合同是一种中外合作合同，也是一种无效合同《涉外经济合同法》第五条明确规定“在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同，中外合作经营企业合同，中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律”第七条规定“中华人民共和国法律、行政法规规定应当由国家批准的合同，获得批准时，方为合同成立”《中华人民共和国中外合作经营企业法》第五条规定”申请设立合作企业，应当将中外合作者签订的协议、合同、章程等报国务院对外经济贸易主管部门或者国务院授权的部门和地方政府审查批准”如果本案的合同是一种中外合作合同的话，那么必须经过中国的审批机关的批准但时至今日，申请人仍提供不了任何批准文件那么根据最高人民法院《关于适用〈涉外经济合同法〉若干问题的解答》第三条“我国法律和行政法规规定应当由国家主管机关批准成立的合同未经批准的，合同无效”之规定，本案即使是中外合作合同也是无效的所以，本案的合同不管是联营合同，还是租赁合同或中外合作合同，都因违背中国的法律而无效

（二）关于交付场地的有关问题.交接场地的时间申请人称合同规定于1994年4月1日交付场地，后经双方协商，已将原合同确定的4月1日交付场地顺延至5月1日申请人于1994年4月26日通知被申请人交付场地，被申请人委托的深圳M装饰公司（下称M公司）于1994年5月4日签收场地，因此，申请人完全是按照合同及会议纪要的规定交付场地的，不存在违约问题被申请人所说接管场地是1994年7月4日的时间，事实上是被申请人未与M公司签订正式合同，将场地交付给其联营方N珠宝公司，由N珠宝公司指定的装饰公司接收场地的时间期间造成的延误，完全是由被申请人的行为造成的，与申请人无关被申请人称合同规定于1994年4月1日交付场地，1994年4月23日双方《会议纪要》将交付场地顺延至5月1日，只要是申请人5月1日以后交出场地都已构成违约况且，所谓5月4日交接场地根本不是事实，根据申请人与大楼业主1994年6月16日签订的《重庆XXX商业大楼起租协议》第2条规定“平街一至五层土建交房时间为1994年6月12日起租时间为1994年10月19日”这充分说明业主于1994年6月12日才将场地交付给申请人.关于水、电、空调及消防问题申请人称联营场地的水、电、空调等问题已及时解决，根本未影响被申请人的装修及开业；而消防系统验收迟延问题是由被申请人自己的过错造成的

（1）关于水、电问题被申请人曾于1994年9月23日致函申请人，在该函第十条，被申请人明确写明“

一、四层的精装修工程已近尾声”，该函充分说明，在9月23日，

一、四层装修工作已基本完成如果提供的水、电根本达不到装修要求，在短短两个月的时间内，在没有水、电的情况下，怎么可以使“精装修工作已近尾声”？这说明被申请人没有如实向仲裁庭反映情况

（2）关于空调问题购物中心的空调设备于1995年4月29日已经开始使用，几乎是人所共知的事实，亦有购物中心业主出具的函件为证

（3）关于消防问题被申请人开业后曾致函申请人提出几个消防问题，申请人均及时予以解决造成消防验收迟迟不能通过的原因主要是被申请人在

一、四层的经营没有最后定。