【精品】物业管理服务内容及服务计划

【精品】物业管理服务内容及服务支配物业管理服务内容及服务支配

一、平安管理平安管理是王府花园物业管理的核心内容之一，本公司之平安管理体系和平安管理员队伍将成为王府花园平安系统的一支有力的协作支援体系，在王府花园授权的平安管理范围内行使平安维护和保障之职责平安管理职责职业保安防止罪案发生消防平安消退火灾隐患公共秩序保障公共秩序和平安环境平安岗的分类和分时设置平安岗设置类别♦固定岗各主要出入口作用交通、通道管制，对平安重要部位进行定岗防范♦巡逻岗不定点平安岗，分四个区划片设置作用防止、消退平安及火灾隐患，巡查园区平安状态，保证无平安盲点♦机动岗特殊设置之平安岗作为平安快速支援力气，应付处理突发事务，检查各岗位之状况施，避开建材运用中的最小磨损作业状况督查现场管理者每日巡查作业完成状况，供应报告书各区域负责人每月进行互检各区域负责人每月进行作业指导、监督检查树立良好的社会形象，创建一流的生活环境运用高效作业设备，确保环境干净、整齐选用高素养作业人员，留意人员形象教化严格要求着装整齐，服务语言标准化清洁作业的实施与方法清洁的实施正如前所述每幢小区的状况不同，故对其作业的实施也相对不同

1、进行具体的调查

2、制定完善的作业支配

3、划分作业不同的区域进行

4、制定全面的建材爱护措施及方法物业公司分析作业支配策定划分作业区域调查制定建材爱护措施清洁的方法清洁五原则为了出色完成保洁工作，公司制定了清洁五原则了解建材我们所清洁的是什么样的建材其特性是什么驾驭脏污物我们必需驾驭脏污物的特性驾驭洗剂有了以上两点数据，才能选择什么样洗剂为宜驾驭作业方法采纳什么样的作、也方法依次，使其清洁得到高效、美观的环境和妥当保养建材的效果尽量采纳爱护膜其意义是对建材进行妥当的爱护，防止建材的二次污染，削减对其它建材的损害绿化管理绿化维护与管理是高档次物业管理必不行少的内容，起到点缀美化的作用依据小区人员、地理、整体环境等因素进行科学养护合理规划小区绿化布置，依据季节的不同选择叶和花卉相匹配的盆景并配备专业技术高的园艺师各绿化区域将设温馨提示，室外绿化植物配挂精致之品种名称卡日常养护对公共区域绿地定时实行浇水、施肥、修枝、除杂草、松土、剪叶、补角、除虫害日常保养工作重点养护对区域内的名贵盆栽进行重点养护，悉心打理科学浇灌依据植物特点，设计科学的浇水、排水管理方法病虫害防治加强病虫害防治，预防为主，定期施以防治措施低温预防特殊留意植物的冬季保暖，制定周详的防低温管理支配冬季亲密留意天气预报，及早实行防冻措施加强巡察对珍贵品种加强巡查频度，做到万无一失保洁、绿化管理特殊事项对日常办公环境和工作秩序可能造成影响的非日常保洁工作，将定期支配于非工作日进行日常大面积保洁工作支配于上班前、下班后进行日常办公时间以保洁员巡查保洁为主，削减对正常工作的影响外来人员较多的业务区域留意保持整齐保洁工作严格遵守王府花园的规定和要求，对未经予授权的部门或区域不擅入作业.绿化消杀作业于非工作日进行，避开药物对人的影响假如药性较长，则置警示牌醒示各保洁岗负责各自区域的垃圾收集，放于指定地点，定时清运

四、设备设施管理机电设备及其配套公用设施是小区运用功能的生命线，在日常管理中尤为重要本公司将针对小区内各项机电设备的特点，制定严格的作业规程及操作程序设备管理范围♦供配电系统♦给排水系统♦供热系统♦消防系统♦电梯、空调系统♦闭路监控系统♦通讯系统♦修理工具及设备♦其它公用设施包括沟、渠、池井、各类管线、标牌、标识牌、公共通道、公共信箱、避雷系统等设备三级人员管理♦管理处经理设备平安之第一责任人，负责设备保养修理工作的检查、监督♦设备主管:负责设备保养修理工作的组织、支配和实施，建立设备台帐，解决技术难题设备责任人负责责任范围内设备保养修理的日常工作设备六级保养检修♦日检属日常巡察检查维护，检查设备运行状态是否正常月检属测试性检查，对设备进行性能测试、调整季检属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试年检属复原性修理，对设备局部解体，着重复原设备的电气性能、机械和精度，检修或更换零部件及附属装置大修属彻底性修理，对设备全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件或附属装置分承包方保养修理依据分包合同之约定进行定期保养及故障处理设备管理要点♦各类设备的保养修理以及各项作业规程，必需严格依据本公司质量保证体系文件有关的程序文件和作业指导书之要求进行建立设备的管理档案和各类重要设备的技术档案设备管理必需落实设备责任人，做到责任到人.♦设备管理首要任务是保证小区的工作秩序和正常运转♦作业时不能对王府花园任何部门的工作造成影响，涉及某科室的作业要提前书面通知运用人定时或定期保养检修支配于非上班时间或非工作日进行高、低压配电等设备季度停电检修测试支配于非工作日进行，备用发电机保证可随时于停电时即时复原供电消防系统各设施、器材定期检修、检测，保证无损坏或失效空调系统的中、大修支配于非运用季节进行，平常定期检查、清洁和保养♦电梯定期保养检修，错开保养梯次和上班时间♦各类机房、设备房属平安和消防重点，严禁无关人员进入♦完整具体的设备管理工作记录是设备管理质量的必要保证.

五、房屋运用维护和修缮对物业进行合理有效的维护及修缮管理，目的在于延长物业的运用寿命，保证物业的运用功能和平安性能，保持物业形象和物业正常的完好率管理范围♦建筑房屋结构（地基基础、承受构件、非承重墙、屋面等）♦建筑物外墙♦红线内道路♦停车场管理内容房屋的平安检查定期和不定期对房屋房屋进行检查，驾驭房屋健康状况房屋修理施工管理编制每年的修缮支配，支配年度修缮投资、审核修缮方案、监督施工房屋修理档案资料管理对房屋建筑、房屋的各项技术资料、修理记录等档案资料•，严格依据物业档案管理规定进行管理管理要点♦建立完善房屋房屋运用、修理和养护的各项责任制度，落实责任人♦管理处有权对房屋运用进行正确地督导和建议♦全部修理项目必需严格依据有关法规及公司后勤保证体系文件的要求进行♦依据王府花园物业之特点，制定严格的零修、中修、大修、翻修综合修理的管理及施工制度，保证修理质量♦科学地、规范地制定各项修缮方案，有效地限制成本♦修理工程完成后，要对业主进行修理后回访，听取业主对修理的各种看法，了解业主满足度♦各平安巡逻岗及保洁岗在工作中加强对房屋、停车场、道路等状况的巡查，发觉问题刚好报告补修，做到零修不过夜♦对于需承包的修理项目，严格进行分承包商评审，严格监督施工，保证修理质量♦定期总结，就物业房屋的运用和修理状况，作出管理报♦依据小区的建筑设计、建筑施工、建材选用、装修材料等特点，制定物业的年头改善支配，保持物业面貌常新♦大型标记48小时内修复定期检查全部标记，损坏或脱落的标识类标记，将在发觉后24小时内予以修复

六、物业标识系统管理小区标识系统如同高速马路上的各类交通标记，是现代化物业功能和物业管理中不行或缺的重要部分，物业管理的任何一个环节都离不开标识对于王府花园这样的现代化高尚小区，标识系统尤为重要它是小区管理水平和物业形象的重要标记我们将依据本小区整体不同功能区域，因地制宜地制作小区标识系统，提高小区整体公共秩序，如设立指引性标识，如行车指引标识、停车区域标识、小区分区标识图、小区平面分布标识图、人流疏散图、物业标识、区域指引图等对设备、设施进行操作、维护、警示标识对红线内的交通路途进行限高、限宽、限重、警示等标识公共环境内相宜的公益标识等对临时性工作设立提示式临时标识本公司的标识系统是物业管理和CI工程完备结合的一个整体性系统公司运用CI系统原理和美学原理，设计新奇美观、构思精致，采纳统一的平面设计方式和色调、字体运用，达到规范划一的整体美观和功能识别，对提高小区的整体档次作用巨大

七、其它重要事项王府花园的状况介绍将作为管理处员工培训的重要内容之一.公司将对小区闭路监视探头的布点及安装供应专业建议公司将配备专业园艺师负责绿化的养护与管理公司将为小区制定物业管理的年头规划属于特别设平安岗（通常由平安班长以上人员担当）平安岗的日间和夜间设置♦平安岗位设置依据日间和夜间不同的平安管理要点而确定日间人流、车流较多，要加强出入口固定岗的设置，辅以巡逻岗协作夜间多数出入口封闭，则增加巡逻密度，辅以固定岗协作日间设固定岗3个，巡逻岗3个，监控岗1个夜间每班设固定岗2个，巡逻岗4个，监控岗1个以上平安岗的设置，均明确责任区域，可保证无论在日间或是夜间，全部区域都可涉及而无盲点，人员数量也不庞杂（见表一）表一.日间和夜间平安岗设置表时段平安岗固定岗巡逻岗日间夜间（二班）

1.南大门（1个）

3.北小门（1个）备注

1.南大门（2人）

2.北小门（1个）夜间主楼及附楼I各出入口封闭，考虑不设固定岗

1.外围及楼内各区域（便衣）

1.二名夜间的二个巡逻岗的巡逻区间要有交叉，以便相互侧应

3.平安管理工作要点♦建立健全物业平安管理组织机构，对平安管理员实施军事化管理，加强平安管理员综合业务技能和职业道德的训导♦加强交通和通道管制以及对人、车流的限制♦严密巡查，依据小区特点制定巡逻路途图，并按规定路途和时间实行24小时巡更保卫制度♦各平安岗职责和责任区域明确，确保日间和夜间平安管理♦重点区域，重点管理，按要求做好日常平安管理工作记录定期检查分析平安管理工作状况，不断完善、不断提高平安管理质量完善区域内平安技防管理，合理利用小区安保系统，并不断总结，提出小区安防系统改进方案，协作人防确保平安对要害部门在王府花园的授权范围内加强防范针对各种可能的紧急突发事务，拟定相应的应急措施和程序，建立快速反应、快速支援的平安体系♦定期组织各类防灾难事故演习，以达到防患于未然之效果

4.紧急事务处理程序制定紧急事务如电力故障、水管爆破、火警、煤气泄露、台风雷暴、盗窃抢劫、恐吓电话、可疑物体、偷车、意外损害等的紧急处理程序♦各平安岗遇紧急突发事务，将作出快速反应，并与客服中心取得联系，以求同伴之快速支援，并通知相关固定岗加强戒备，同时客服中心亲密留意事态发展事务处理后，相关的平安岗也应刚好将处理结果反馈客服中心并做好质量记录♦经支援人员赶至事务现场，如仍不能得以限制，客服中心将马上作整体调度如中心调动增援人员仍不能限制或解决，则将向社会机构求助，并快速汇报王府花园有关领导和公司相关领导事务处理后，全部人员必需做好具体的质量记录备查固定岗发觉非本区域状况，将依据状况报告客服中心或巡逻岗处理，在未经许可下不得擅离岗位♦参加处理紧急事务的各平安管理人员在事务处理过程中要留意随时保持与客服中心联系以便客服中心人员刚好作出各项支配和决策《平安紧急事务处理程序流程图》增援图十平安紧急事务处理程序流程图注图中NO表示无法限制或无法处理，YES表示已经限制或已经处理紧急突发事务推断性质以及是否可自行处理NOYES通知相关安全岗加强警戒呼叫旁边同伴NOYES客服中心调动增援YESNO向社会机构求助并快速报告相关领导启动搜寻，疏散等有关应急程序0K处理状况报告客服中心相关人员做好具体记录客服中心

5.消防平安管理消防管理是物业管理的重点和难点，是保证小区及人员平安的重要管理环节强化消防意识坚决贯彻预防为主、消防结合的消防管理方针，确保火灾的零发生率建立消防队伍依据消防管理预防为主，消防结合方针，设置义务消防队伍成立消防紧急应急分队，任命义务消防队员（原则上为管理处全体人员）o建立消防制度建立周密完善的消防疏散图、防火责任制，制定消防作战方案、救援措施、定期检查各类消防设施，明确防火档案制度及消防员职责，并定期邀请消防专业人员进行专题培训和定期进行消防模拟演习，每年至少进行一次小区实战消防模拟演习，以做到防患于未然消防平安管理要点加强管理处员工的消防观念和防火意识，任何管理服务人员都有消退火灾隐患之责任♦各个环节严格遵照国家有关规定和公司质量保证体系文件之要求保证消防通道的畅通，各消防设施定期检测，保证完好无损，随时可以启用对小区实行24小时消防平安监控，对消防要害部门和火灾易发生区加强防范和巡查，重点防范定期组织员工进行防火、灾演习，娴熟驾驭各种消防设施的运用方法，提高对火警的应付实力落实各级和各项消防管理责任人和灭火指挥人员平安管理员及保洁员日常工作留意巡察，保持警惕，对于不应放在某处的物体，不能说明来历的物体和不相宜放在某处的物体要刚好处理完善各类防火标识，和各类消防设施的运用说明标识♦各类简易灭火器材固定位置放置，便于有须要时有关人员取用便利♦制定合理可行的灭火程序和疏散支配

二、交通管理及公共秩序管理交通管理

1、停车场区域为保证物业形象与美观，区域内停车仅限于车场停放特殊状况需于停放时，必需在指定区域停放

2.停车管理♦为保证王府花园的物业形象，严格管理地面车辆停放♦公司将依据王府花园内部车辆状况，向业委会提出车辆停放的合理化建议♦地面停车严格划定停车区域，并标明车辆类别♦完善各类交通标识，保证行车的有序及效率、杜绝拥塞♦制定完善的外来车辆管理制度，严格限制区域内的秩序

3.车辆通行管理要点♦出入口置明确的行车方向标识全部车辆出入依据指示行车出入口平安岗对进出车辆进行限制并具体记录未经许可状况，外来车辆谢绝入内特许进入车辆须在指定外来车辆停放区停车放♦小区内各行车通道均置行车方向指示，引导各类车辆在小区内的行车秩序保证消防通道畅通，防止车辆占道停放公共场所管理♦公共场所出入口及场内通道设置明确标识，提示或警示各类人员可通行或禁行的区域巡逻岗保证公共场所井然有序和肯定平安，保证各类突发事务能够刚好得到限制和处理公共场所保洁及绿化人员保证公共场所美观干净，花艳草绿垃圾箱等公用设施将经过美化处理后置于恰当位置加强公共场所区域内各公用设施（包括沟、渠、管道、绿化带、池井、路灯、道路、停车场等）的巡查和维护♦残疾人士或有须要入士将得到平安员或保洁员的刚好帮助♦平安巡逻岗严密监视公共场所内的可疑人员和不明动向公共秩序管理♦负责限制人员进出的平安员要熟知各类业主的工作制服（包括便装），不得对业主的出入进行盘问♦各平安固定岗要熟识王府花园各部门的业务性质及区域分布，以保证对外来人员流向的限制和引导♦外来公务人员将受到门卫的礼貌接待，门卫将电话告知被访者，经被访者首肯后，经过登记验证后方可被放行♦大堂平安由客服中心与平安巡逻岗协作管理，中心亲密凝视大堂状况，发觉异样马上通知就近岗位平安员刚好处理♦办公区域主要通道由门禁系统限制，客服中心平安员严密监视各通道状况，发觉长时间逗留人员，应马上通知巡逻人员礼貌地进行询查♦附楼I设有综合业务区域，进出人员较多，类型困难该区域平安员及巡逻岗需加强限制该区域的平安状态♦物品搬出，平安员要查验《物品放行条》，保证财产平安

三、保洁与绿化管理保洁与绿化管理范围♦保洁与绿化管理工作将在王府花园授权之区域内作业♦管理内容主要为园区公共区域保洁、公共设施保洁、垃圾收集清运、绿化养护与四害消杀等管理模式与作业要求♦管理模式依据保洁区域划分责任范围（保洁岗）落实责任人；依据各保洁环节不同和王府花园的物业特点，将定时或定期集中作业方式与日常巡察保洁的作业方式相结合，制定小区保洁方案，实行全天候保洁♦作业要求严格依据公司质量保证体系文件有关程序文件和作业指导书的要求，规范化作业保洁之目的及概念保洁的目的保洁作业的根本是清除建筑、建材表面附着的污垢，最终达到提高建筑美观、爱护建村寿命、干净环境卫生的目的保洁的概念物业的保洁因其建材、场所、运用者、用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁也是千变万化正是这样的改变对作业人员也提出专业化、广泛的建材和冼剂学问的要求针对不同的建材采纳不同清洁方法（如石材、金属、塑胶等）针对不同的场所采纳不同的清洁方法（洗手间、办公区、走廊、停车场等）针对清洁分类采纳不同的清洁方法（日常清洁、定期清洁、特种清洁等）针对用途不同采纳不同的清洁方法公司之保洁原则要求物业内部任何部位必需干净整齐，一尘不染，无卫生死角关切的服务，给人以温馨的感觉垃圾刚好清理，免除空气的污染最大程度削减对办公秩序和环境的影响，为业户供应最大便利保持建材常用常新运用适当的洗剂，保持建材外观干净、常新，不受损坏运用无污染洗剂，保持环境的清爽提高建筑美观爱护建材寿命留意环境卫生采纳爱护措。