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成本管理方案1总则
1.1成本是项目经营思想的量化结果,通过执行实现
1.2所有开发项目的成本管理务必明确目标成本,并进行成本动态统计分析,确保项目成本操纵在规定的范围内
1.3为保证对实际发生成本的有效监控,所有与项目开发有关的工程成本务必经成本操纵部门审核,非工程成本务必经财务部门审核
1.4项目开发运作过程中,项目部(下属项目公司)应安排成本操纵部门人员持续参与各阶段工作,统计分析项目成本变化,调整成本细项,及时发现、纠正特殊成本情况,以保证对项目成本的有效操纵2目标成本确定
2.1目标成本的编制务必按规定进行,在不一致阶段形成相应的目标成本,并完成规定的报批程序,包含1)可研目标成本项目可研阶段,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部根据项目策划方案与经营思想及成本操纵要点编制投资估算,作为项目可研目标成本原则上,以后不一致阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本2)目标操纵成本项目经营策划书中间稿阶段,根据可研目标成本或者计划目标成本、批准的规划方案与建筑设计方案等条件,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)编制可研目标成本或者计划目标成本,形成目标操纵成本,由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部组织审核如目标操纵成本超出可研目标成本或者计划目标成本,报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层联名签署意见后批准3)目标成本项目开工前,确定目标成本中非工程成本部分,根据已确定的目标成本中的工程成本与项目的经营期、销售价格及销售收入,确定非工程成本,形成项目实施的目标成本,由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部与财务部组织审核,
2.
9.1其他工程建设支出包含工程监理费、造价咨询顾问费、市政管理费、工程保险费、施工合同外奖金等
2.
9.2物业管理启动费1)前期开办费指自商业管理公司、物业公司(管理处、管理中心)筹备成立到项目竣工验收之日止发生的费用,要紧包含开业前人员工资福利费、办公房屋租赁费(与办公用房装修费)、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用具购置费、开荒费、行政办公费用与竣工验收前所发生的不可预见费用
2.10管理费用包含职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用及其它支出等
2.11营销费用包含项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售中心与样板房设计及工程费用、销售人员的工资(含个人所得税)、销售人员的工资附加费(含福利福、工会经费、公积金、社会保险等)、销售人员的销售提成、销售部门的办公费(车辆费、折旧、低值易耗品摊销、房租租赁费等)、销售人员的差旅费、销售业务招待费、交易手续费、其他营销赛用销售部门中营销副总经理、部门经理(行政级别)的工资(含工资性支出),在“管理费用”中列支,纳入“管理费用”指标;销售部门其他员工的工资(含工资性支出)在“营销费用”中列支,纳入“营销费用”指标;营销副总经理、营销部经理及营销部员工因销售业务发生的支出(如办公费、招待费、差旅费等),均在“营销费用”中列支
2.12财务费用包含利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等
2.13各项税金包含营业税及附加、土地增值税及其它税金支出
2.14所得税
3.15预备费包含基本预备费与涨价预备费基本预备费是指难以预料的工程费用及建设期间不可预见的支出,涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于材料设备价格等变化引起工程造价变化的预留费用各成本科目的具体设置参照《项目目标成本表》中执行,表中仅列出了常见的成本细项(表中第三级科目),各项目可根据实际情况进行增减项3确定目标成本应遵循的基本原则
4.1标杆瞄准在项目可研报告阶段与项目经营策划书编制阶段,项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆,与非工程成本市场标杆
5.2竞争策略要求在项目可研报告阶段与项目经营策划书编制阶段,应调查分析竞争对手的综合竞争能力,结合项目自身资源条件与经营目标,形成明确的竞争策略,并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或者定性描述在分阶段确定目标成本时,始终注意成本分项结构满足竞争策略要求
6.3倒逼成本1)通过项目可研报告阶段与项目经营策划书编制阶段的市场调查与可行性研究工作,根据市场标杆与项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确推断与取舍2)用合理的预期税前盈利额倒逼项目可研目标成本,并用以指导“限额指标”与项目开发策划的硬性指标3)用项目可研目标成本、计划目标成本层层倒逼目标操纵成本、预目标成本、目标成本可研目标成本2计划目标成本2目标操纵成本2预目标成本2目标成本《目标成本编制工作责任界定》1各阶段目标成本的责任界定阶段目标成本内容经办部门参与部门审核审批丽江金林置业投资有丽江金林置业限公司(集团总部)工投资有限公司丽江金林置业投项目可研阶程部、总工办、成本操(集团总部)可研目标成本资有限公司(集团段纵部、领导层总部)业务进展部财务部等项目部(下属项目公司)负责丽江金林置业投丽江金林置业投资有丽江金林置业人、丽江金林置业项目经营策资有限公司(集限公司(集团总部)所投资有限公司投资有限公司(集计划目标成本划书初稿阶团总部)所属项属项目部(下属项目公(集团总部)团总部)段目部(下属项目司)总工办、工程部、领导层成本操纵部、财公司)成本操纵部、营销部等务部、工程部等项目部(下属项目公司)负责人、丽丽江金林置业投丽江金林置业投资有丽江金林置业江金林置业投资有项目经营策资有限公司(集限公司(集团总部)所投资有限公司限公司(集团总部)目标操纵成本划书中间稿团总部)所属项属项目部(下属项目公(集团总部)成本操纵部、财务阶段目部(下属项目司)总工力、、工程部、领导层部、工程部等公司)成本操纵部、营销部等项目部(下属项目公司)负责丽江金林置业投丽江金林置业投资有丽江金林置业人、丽江金林置业资有限公司(集限公司(集团总部)所投资有限公司投资有限公司(集目标成本项目开工前团总部)所属项属项目部(下属项目公(集团总部)团总部)目部(下属项目司)总工办、工程部、领导层成本操纵部、财公司)成本操纵部、营销部等务部、工程部等2不一致阶段的工作流程
2.1项目可研阶段1)完成时间土地招拍挂前2)经办部门丽江金林置业投资有限公司(集团总部)业务进展部3)审批丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层4)职责分工与流程a)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)业务进展部负责项目定位(档次)、£地情况说明、项目合作模式等内容;b)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)营销部负责项目行政事业性收费标准的收集整理并确认、项目有关“问题清单”内容的确认c)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)总工办负责规划经济技术指标与项目描述,并会同工程部、进展部、成本操纵部讨论建造标准并获丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层确认d)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部、进展部与财务部编制投资估算(含非工程成本)5)可研目标成本作为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)合约部启动设计、造价咨询、监理、地勘、营销招投标工作的根据《工程造价确定指引》1工程造价确定的时间要求1)100万下列的工程项目按提供齐全图纸及竣工资料后30天内,成本操纵部负责完成2)100万以上的工程项目(要紧指非总价包干项目)按提供齐全图纸及竣工资料后后60天内,成本操纵部负责完成3)总价包干项目按提供齐全图纸及竣工资料后30天内,成本操纵部负责完成-1)总承包工程项目按提供齐全图纸及竣工资料后120天内,成本操纵部负责完成2工程造价的构成与确定注意事项
2.1主体建筑安装工程费
3.
1.1土建工程费1)各单体工程分基础工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分项确定工程造价文件2)地上主体结构工程造价确定要求务必按地上各单体自然层分别计算、统计工程量,方便工程量的核对及工程结算的复核3)地下室按整体分区域(按沉降缝分区)与分层分别计算工程量,方便工程量的核对及工程结算的复核
2.
1.2安装工程费下列安装工程分单体(分地下部分与地上部分)按系统汇总确定工程造价1)给排水工程2)电气、动力、照明(强电)工程3)通风(含防排烟工程)、空调工程4)消防(包含消防喷淋、消火栓、消防报警器)工程5)煤气工程6)采暖工程7)通讯(内线电话系统)工程8)公用电视工程9)保安对讲工程10)电视监控系统11)防盗报警系统12)巡更管理系统13)综合布线系统14)计算机网络系统15)程控交换机系统16)空调自控系统17)虹吸雨排系统18)背景音乐及紧急广播系统19)停车场管理系统20)楼宇自控系统
2.
1.3设备费设备费尽可能按单位工程分系统统计汇总设备清单及设备安装费
2.2社区管网工程费社区管网工程费按下列系统分别确定工程造价1)室外给排水工程2)室外燃气工程3)室外采暖工程4)室外供配电工程5)室外有线电视工程6)室外通讯工程
2.3景观环境工程费景观环境工程费按下列分类分别确定工程造价1)绿化建设费区内绿化、区外绿化等2)建筑小品等3)道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程等4)喷泉、人工湖等水系工程5)大门围墙建造费等6)室外照明、楼体泛光照明等7)室外零星设施等
2.4配套设施费1)学校、幼儿园、会所、康体设施均按施工图用前述土建工程费、系统工程费、设备费、其他建安赛的计算方法确定工程造价《现场签证操纵指引》1现场签证范围项目施工过程中,凡发生可能引起合同额变化,且不属于设计变更范围的事项时,均应按本实施细则执行包含工程量增减、材料设备价格变化等2现场签证执行原则
2.1多级审核原则至少要通过三级及以上的审核,第一级为监理公司与现场过控单位(现场工程师)【要紧是对实施情况进行描述与确认】;第二级为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操纵部【根据现场实施情况按合同进行量价分析】;第三级为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部、成本操纵部、总工办【对项目部(下属项目公司)成本操纵部上报的数据进行复核审查】
2.2权力限制原则
2.
2.1实行严格的权限规定,并在施工合同中明确规定除合同约定的甲方代表外,其它人的签字一律无效
3.
2.2工程部负责对引起现场签证的原因进行确认,同时对设计图纸以外的工程量与设计图纸无法准确计算的工程量会同成本操纵部共同确定
4.
2.3成本操纵部负责按照合同规定的原则,对经项目部上报的签证预算书进行复核
5.
2.4丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)各部门下发的文件务必通过丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部转交项目部、监理单位与施工单位;施工单位上报的文件务必通过丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部转交丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)有关部门
2.3时间限制原则实行严格的时间限制,并严禁事后补办
2.4原件结算原则务必要有齐备、有效的原件作为结算根据
2.5标准表格原则务必使用规定的标准格式
2.6法律约束原则丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)与施工单位签署施工合同时,应按本指引中的有关规定约定工作流程及签证的有效签发人3现场签证分类
3.1现场签证分为两类特急类与正常类
3.2特急类现场签证
3.
2.1特急类现场签证指不能做到事前操纵,同时又务必立即执行,而且延缓实施会造成更大缺失的现场签证在特急类事件发生2小时内将情况报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部备案
3.
2.2特急类现场签证的办理原则以“边洽边干”为指导思想,但务必在事件发生之日起10个工作日内办妥全部手续
3.
2.3特急类现场签证的界定由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总经理负责界定
3.3正常类现场签证正常类现场签证指可做到事前操纵,能遵循“先估价后施工”原则的现场签证4现场签证审批权限
4.1正常类现场签证审批权限现场签证金额有效签字人(共同签署)责任人(审批人)监理单位;丽江金林置业投资有限公司(集项目部(下属项目公司)团总部)所属项目部(下属项目公司)工成本操纵部经理、工程副5万元及下列程部、成本操纵部、工程副总经理总经理监理单位;丽江金林置业投资有限公司(集项目部(下属项目公司)团总部)所属项目部(下属项目公司)工工程副总经理、总经理510万元〜程部、成本操纵部、工程副总经理、总经理监理单位;丽江金林置业投资有限公司10万元及以上项目部(下属项目公司)总经理(集团总部)所属项目部(下属项目公司)工程部、成本操纵部、工程副总经理、总经理;丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部经理注现场签证金额是指单位工程中单项签证的总金额
4.2特急类现场签证审批权限丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总经理
4.3丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)应加强特急类现场签证管理工作,提高工程管理质量,尽量减少特急类现场签证的发生一个单位工程发生特急类现场签证的次数,将与丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)及有关责任人的工作绩效考核挂钩
4.4为提高效率,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)与丽江金林置业投资有限公司(集团总部)可根据项目具体情况需要,在自身职权范围内进行授权,但授权人仍为责任人5现场签证办理时间
5.1现场签证实施前,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)审批权限范围内的现场签证,办理时间为3个工作日;需丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审批的现场签证,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)办理时间为3个工作日,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审批时间为2个工作日(报批资料须齐全)
5.2现场签证实施后,工程部、成本操纵部、监理单位、施工单位对每月25日前已实施完毕的现场签证进行确认,未经确认的现场签证在工程结算时不予考虑(此条款须在施工合同中明确)
5.3特急类现场签证应在施工完毕后5个工作日内完成确认丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准
2.2丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)在制定项目进度计划时,务必明确完成时间,并将必要条件反馈丽江金林置业投资有限公司(集团总部)有关部门进行确认,由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部、总工办、合约部、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)等会签后,报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部备案3成本动态操纵
3.1丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)务必根据已批准的不一致阶段目标成本,对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控,制定操纵成本的措施
3.2项目施工过程中发生的现场签证(包含工程量变更与材料设备差价等)与设计变更(包含图纸会审),务必执行《现场签证操纵指引》与《设计变更操纵指引》,严格进行事前预算、事中跟踪与事后确认的审查,实行对内一单一估算,对外一单一确认,最后结算
3.3丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操纵部负责建立工程成本台账(合同台帐、设计变更台帐、现场签证台帐与成本预警台帐),丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)财务部负责建立非工程成本台账,登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内
3.4丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本动态操纵报表与材料设备信息表,应每季度次月5日前提交丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部备案,作为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部结算复核的根据,是评价丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操纵执行优劣的条件之一
3.5丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)建立健全工程结算档案管理,方案报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部核准
5.4现场签证引起的成本变动每季度次月5日前计入《成本动态操纵表》6现场签证办理流程
6.1现场签证办理方式
6.
1.1实行《现场签证通知单》、《现场签证审批单》、《现场签证确认单》完成现场签证确认及审批流程丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)各部门及项目部(下属项目公司)与监理单位、施工单位之间的技术或者事务通知,通过《工程联系单》形式完成
6.
1.2提出人填写《现场签证通知单》的签证内容;工程部填写《现场签证审批单》及《现场签证确认单》的签证内容
6.
1.3工程部填写《现场签证通知单》、《现场签证审批单》、《现场签证确认单》编号;成本操纵部填写《现场签证审批单》、《现场签证确认单》费用审核编号结算以费用审核编号为准编号方法为在现场签证归属的工程承包合同的编号后加“一QZ一XXX”(XXX为序号)工程结算以《现场签证确认单》的实施确认为准
1.
1.5工程部经办人负责《现场签证审批单》、《现场签证通知单》、《现场签证确认单》的全程跟踪及归档
1.
6.6《现场签证审批单》原件成本操纵部、工程部各一份
1.
6.7《现场签证通知单》、《现场签证确认单》原件成本操纵部、工程部、监理单位、施工单位各一份
2.2现场签证审批办法
6.
2.1正常类现场签证
7.提出人(能够是施工单位、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)任何一方)填写现场《现场签证通知单》一式四份,阐述拟增减工作的内容与范围,报监理单位确认
6.
2.
1.2监理单位对现场签证确认后送达工程部工程部对现场签证确认后,填写《现场签证审批单》交成本操纵部
6.
2.
1.4成本操纵部进行估算后,交工程部办理审批会签审批会签按现场签证审批权限执行
6.
2.
1.5《现场签证审批单》会签后,工程部根据审批意见签发《现场签证通知单》中的实施前签证确认意见,同时负责按审批意见监督现场签证的执行现场签证的内容执行完毕后,工程部与监理单位共同对实施情况进行确认,确认后填写《现场签证确认单》中的实施情况,然后交成本操纵部成本操纵部根据《现场签证确认单》的实施情况与施工单位确认签证结算价款,最终确认的签证价款须经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总经理批准
6.
2.2特急类现场签证
6.
2.
2.1提出人(能够是施工单位、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)任何一方)口头通知工程部、监理单位、施工单位,并作相应的原始资料记录(文字与影像)
6.
2.
2.2施工单位得到丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)工程副总经理口头或者其他方式认可后即可开展工作,事件发生24小时内工程部、成本操纵部及监理单位确认现场事实
6.
2.
2.3提出人填写《现场签证通知单》一式四份报监理单位确认
6.
2.
2.4监理单位确认施工单位的工作内容后送达工程部
6.
2.
2.5工程部对现场签证确认后,填写《现场签证审批单》交成本操纵部
6.
2.
2.6成本操纵部完成成本估算后,交工程部经办人完成会签
6.
2.
2.7《现场签证审批单》会签后,工程部根据审批意见及现场签证实施情况签发《现场签证确认单》
6.
2.
2.8成本操纵部根据《现场签证确认单》的实施情况与施工单位确认签证结算价款,最终确认的签证价款须经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总经理批准关于须上报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)审批的现场签证,须报齐所需的原始签证原因根据、工程量计算过程及计算根据(包含但不限于施工图、有效的现场签认记录及简图、有效的文字说明材料等)、组价明细及根据(包含但不限于原合同清单、报价洽价、询价、信息价等)7附表
7.1《现场签证审批单》
7.2《现场签证通知单》
7.3《现场签证确认单》
7.4《工程联系单(签证)》签证名称合同名称特急类签证原因(专用栏)费用承担单位施工单位提出口建设单位口施工单位□其他内容
1.签证内容需注明施工方法、工程量、工日、部位等;2,若无法确定具体工程量,则应说清签证的具体事件签证内容经办人负责人日期工程名称:现场签证审批单签证编号费用审核编号:项目部造价人员/下属项目公司成本操纵部(明确计算根据、过程、结论,计算过程内容较多可用附件)建经办人负责人日期设项目部技术负责人/下属项目公司工程副总单位审批日期会项目部负责人/下属项目公司总经理签栏日期丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审批经办人负责人日期现场签证通知单工程名称:签证编号:费用审核编号:签证名称施工合同名称特急类签证原因(专用栏)费用承担单位施工单位提出口建设单位口施工单位口其他内容
1.签证内容需注明施工方法、工程量、工日、部位等;
2.若无法确定具体工程量,则应说清签证的具体事件签证内容经办人负责人日期监理单位确认的情况(工期、质量、工程量)签证实施经办人负责人日期前确认建设单位确认的情况(工期、质量、工程量)应根据审批单意见经办人负责人日期现场签证确认单工程名称:签证编号:费用审核编号:签证名称施工合同名称特急类签证原因(专用栏)费用承担单位施工单位内容
1.签证内容需注明施工方法、工程量、工日、部位等;2,若无法确定具体工程量,则应说清签证的具体事件签证内容经办人负责人日期施工单位确认的情况(工期、质量、工程量)签证实施经办人负责人日期后确监理单位确认的情况(工期、质量、工程量)认经办人负责人日期建设单位确认的情况(工期、质量、工程量)经办人工程部经理日期双方确认金额施工单位项目负责人日期建设单位成本工程师日期建设单位成本操纵部经理日期工程联系单(签证)签证名称联系事项原因及内容发文单位发出经办人日期单位负责人日期4成本核算与分析
4.1丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)每季度进行项目成本核算与经济活动分析,对目标成本的执行情况进行阶段性的检查与总结,分析成本发生的增减动态与趋势,并通过分析成本细项超支发生的原因,及时制定操纵成本的措施
4.2丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本核算与分析报告,作为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)《季度经营分析报告》的构成部分5项目成本超支处理及调整
5.1成本超支的处理措施由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)提出建议,并按《成本细项超支报警的范围与要求》、《项目目标成本调整范围与要求》指引文件规定,以书面形式报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)审批1)不使用预备费,需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求,超出细项目标成本5%以内的(含5%),工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核,非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核;超出细项目标成本5%以外的,报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部(或者财务部)审核后,报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准同时需在备注中明确超支部分成本来源(成本细项)2)使用预备费,需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求,且项目部(下属项目公司)须报送全面的有关根据资料工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核,非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核后,由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准,在《成本动态操纵表》中列出具体的调整明细经批准后的工程类报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部备案,非工程类的报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部备案3)调增目标成本,需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求,且项目部(下属项目公司)须报送全面的有关根据资料工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核,非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核后,接收文单位:收单位接收人:日期:工程结算工作交接单序号:成本操纵部我公司开发的下列工程项目,已竣工验收,完全符合办理结算的条件,请安排办理工程竣工结算工程名称承包方合同名称合同编号合同开竣工日期实际开竣工日期根据工程现场实际情况及工程部对结算资料的审核,现就下列事项(须说明
1.结算范围是否属实;
2.合同签证变更之外的增减款事项;
3.工程进遗留问题;
4.合同违约;
5.施工现场清理;
6.甲供材料;
7.隐蔽工程;
8.其他)进行说明,请在结算时予以考虑结算资料清单□工程竣工验收资料□施工组织方案、图纸会审记录□设计变更单、现场签证单□工程竣工图纸□其他与工程结算有关的双方确认的协议、备忘录等□工程结算书□其他项目部经办人(签字)项目部负责人(签字)工程部经办人(签字)工程部经理(签字)日期年月日《成本细项超支报警范围与要求》1成本报警的适用范围
1.1项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者者因管理不善,导致成本细项马上发生或者很可能发生超出目标成本时,由报警人向上一级总经理发出警讯,进行成本报警
1.2不可预见的事项范围,包含但不限于下列内容1)发生工程事故或者其他经营活动中的事故2)发生法律诉讼3)因经济合同的对方不履行合同或者与我方在履行合同中有纠纷4)因政府或者其他单位突然以行政手段(如制定法规、政策)调整收费、税率、税收优惠政策、利率标准5)发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任6)出现了未计划的对外捐赠7)目标成本预测时信息不全导致不准确8)发生重大设计变更9)本经营期或者有关经营期变动,导致原分摊费用及税金不准确
1.3管理不善的范围,包含但不限于下列内容1)作业现场管理松懈,导致物料被盗或者被抢2)计算不精发生多余采购物资3)为无效劳动支付了劳动报酬4)工作质量低劣引起的返工开支5)使用过程中的浪费6)非必需的计划外开支7)未能以市场最合理的价格采购或者价与质不匹配8)工期拖延造成的费用增加2报警操作要求
2.1只要某个成本细项马上发生超支或者很大可能超支(如已订经济合同总价已超支,变更设计测算已超支等)就务必报警,而不是成本科目超支再报警除非丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部总经理书面明确授权丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总经理可在某个成本科目细项内挪项使用经授权细项挪用时,某细项超支可不报警
2.2成本操纵部经理是工程成本超支的报警责任人,财务部经理(或者财务副总经理)是非工程成本超支报警责任人
2.3工程成本细项,针对每一开发项目由成本操纵部按施工计划将目标成本分解设置阶段操纵目标,若某个阶段成本超该阶段成本操纵目标,就等于超成本细项,成本操纵部进行成本报警
2.4非工程成本细项中,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)销售部对营销费用、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)财务部对管理费用、财务费用、税金按经营计划设置阶段操纵目标,只要执行中突破该阶段操纵目标,就等于超过成本细项,财务部应报警至项目部(下属项目公司)经营管理委员会,由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)经营管理委员会报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)
2.5管理费用与营销费用目标值不同意突破
2.6所有成本报警均应填写《项目成本细项超支预警报批表》并按表中程序进行审批情况紧急时(如工程事故处理)可先口头报警,但务必在三日内补办书面审批文件3报警处理成本细项的超支报警由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)经营管理委员会负责处理,通常情况能够分别选择下列三种方式
1.11使用预备费,需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求,超出细项目标成本10%以内的(含10%),工程类报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核,非工程类报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核超出细项目标成本10%以外的,报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部(财务部)审核后,报主管成本或者财务的副总裁批准同时需在备注中明确超支部分成本来源(成本细项)
1.2使用预备费,需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求,且项目部(下属项目公司)须报送全面的有关根据资料工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核,非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核后,由主管成本或者财务的副总裁批准,在《成本动态操纵表》中列出具体的调整明细经批准后的工程类报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部备案,非工程类的报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部备案
1.3调增目标成本,需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求,且项目部(下属项目公司)须报送全面的有关根据资料工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核,非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核后,由主管成本或者财务的副总裁审批,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层联名签署意见后批准,在《成本动态操纵表》中列出具体的调整明细《项目成本核算与分析指引》1成本核算及经济活动分析要求
1.1每季首月3—8日间定期进行上季度成本核算及经济活动分析
1.2丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部经理/总监、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部经理/总监认为有必要时,能够按项目开发阶段(如前期工作完成、士
0.00结构完成、结构封顶)进行成本核算及经济活动分析
1.3丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司成本操纵部经理/总监是工程成本核算与经济活动分析的责任人,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司财务部经理/总监是非工程成本核算与经济活动分析的主办人,其余各部门均是配合部门最终由成本操纵部经理/总监汇总,形成完整报告2工程成本差异分析表的编制方法
2.1《成本差异分析表》是进行成本核算及经济活动分析的要紧文件,由成本操纵部根据《成本动态操纵表》于每季首月15日前完成
2.2丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司在完成《成本差异分析表》的同时,应提出上季度工程成本与非工程成本的成本核算意见,供经济活动分析使用其要紧内容应包含1)工程成本与非工程成本各成本科目上季度的总体变动情况(超支或者节约)及趋势推断
2.3程成本与非工程成本在上季度发生较大变动(超支或者节约)的成本细项的变动情况及趋势推断
2.4际发生成本与目标成本的比较与说明及操纵成本的建议3成本动态操纵表的编制方法
1.11《成本动态操纵表》由《季度成本动态操纵总表》、《季度成本动态操纵表》、《合同台帐》、《设计变更台帐》、《现场签证台帐》、《成本预警台帐》构成
1.2根据签订的各类合同的内容确定《合同台帐》项目的分类明细划分,并可根据合同适当合并目标成本表中相应的分部分项工程;合同金额应为合同价款真实值,如签订合同时为暂定金额,按照有关制度,在规定时间内确定真实的合同价款,填入合同金额表内
1.3《设计变更台帐》与《现场签证台帐》的项目,按照《合同台帐》的分类明细进行划分,同《合同台帐》相应合同建立----------对应关系
1.4《季度成本动态操纵表》根据《合同台帐》、《设计变更台帐》、《现场签证台帐》、《成本预警台帐》汇总而成
1.5《季度成本动态操纵总表》根据《季度成本动态操纵表》,合并相应项目汇总而O4季度(工程或者非工程)经济活动分析的要紧内容
4.1工程经济活动分析的要紧内容工程成本增减情况分析,包含设计变更、现场签证、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变动等方面的操纵情况
4.2非工程经济活动分析的要紧内容丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司财务部在财务软件中统计核算期内实际发生的三费及税金成本,比较与季度成本计划的节超情况并分析节超原因
4.3对超支或者马上发生超支的成本细项,分析找出原因,制订相应的操纵成本措施
4.44针对节约成本的成本细项,总结经验教训I,为下一步的成本操纵工作提供指导
4.5完成季度工程成本核算及经济活动分析报告,该报告应对要紧经济活动(如融资、销售等)对项目目标成本与效益的影响做出评估,并同时下达下季度成本管理工作指引,明确成本操纵重点与要紧措施《工程结算操纵指弓I》1适用范围及定义本指引适用于项目总承包工程结算、项目指定分包工程结算、项目指定材料设备供应结算、项目独立分包工程结算与工程结算监控与复核
1.1项目总承包工程结算指项目工程竣工之后甲方与施工单位进行的总承包合同工程竣工结算(结算编制要求同工程造价编制要求)
1.2项目指定分包工程结算与独立分包工程结算指甲方直接分包的专业分包工程与独立分包工程完工后,按专业分包工程合同条件进行的工程结算
1.3项目指定材料设备供应结算指甲供的材料设备在实施完成后的结算
1.4工程结算监控与复核指丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)工程结算过程中的监控工作,与结算完成后的复核工作2结算流程
2.1工程竣工验收合格后,工程部对项目部(下属项目公司)上报的竣工资料进行审核,填写《工程结算工作交接单》,经工程部经办人及经理签字确认后,成本操纵部签收,并接收有关资料
2.2工程部对结算所需资料整理,包含但不限于下列内容
2.
2.1招标文件、招标文件答疑、中标通知书
2.
2.2中标单位的投标文件与评标过程中的对清标文件确认与澄清
2.
2.3施工合同及补充协议
3.
2.4工程竣工验收资料
4.
2.5工程档案移交的甲方确认文件
5.
2.6甲方确认的施工组织方案
6.
2.7竣工图纸
7.
2.8施工图纸、图纸会审纪录
2.
2.9设计变更与现场签证的资料
2.
2.10甲供材料领用量确认单
2.
3.11甲方限价材料设备通知单
2.
4.12工程质量、安全、现场文明施工与工期奖罚通知单及其他有关资料
2.
5.13施工单位的结算书
2.
6.本操纵部(或者其委托的咨询单位)根据上述资料对施工单位的结算书进行审核,工程部配合,形成审核意见3工程结算的要求
3.1为真正实现成本动态操纵,对非总价包干招标的项目在施工图纸出齐后或者阶段性图纸完成后二个月内(或者丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部批准的时间)编制并审核施工图预算,确定合同价款;设计变更、现场签证对内一单一估算,对外一单一确认,最后结算
3.2甲方限价材料的审批权限详见PPG502《乙方采购限品牌及限价操作指引》
3.3竣工后的工程结算在施工前或者施工过程中要紧工程造价基本确定,竣工后的工程结算为结算资料的整理与汇总,并分析工程造价操纵的经验由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准,在《成本动态操纵表》中列出具体的调整明细
5.2在项目实施过程中,因经营思想调整引起成本细项增加或者减少,应及时报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审查,并根据
5.1条规定进行处理6项目结算
1.1项目工程结算由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操纵部组织,工程部与总工办配合,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部随时抽查与监督如结算值超细项目标成本,报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核,经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准后,按公司流程审批完成后,方可完成结算手续
6.2项目结算完成后,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部进行复核,形成工程结算复核报告,经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准后,抄报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)有关部门存档备案7限额操纵
7.1总成本操纵根据可研目标成本及其限额指标,各阶段确定的项目总成本原则上不得超出可研目标成本,并优化与完善限额指标,围绕目标成本,设计优化、成本动态操纵应贯穿项目开发建设全过程
7.2低效资产设计指标的操纵规划阶段设计优化重点关注并操纵公建配套设施,如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容与地下室的面积指标
7.3施工图结构设计指标操纵选择设计单位时,设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件,合理确定限额设计指标;加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结
7.4材料设备高性价比操纵根据项目或者业态定位,选用相应的材料设备的品牌,并关注环保节能要求工程造价=合同价款+设计变更、现场签证+材料调差+扣减甲供材料+按合同执行的索赔与奖惩4工程结算监控与复核
4.1工程结算监控丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对项目部(下属项目公司)的结算工作进行监控,视情况主持施工单位及上级主管部门与项目部(下属项目公司)共同参加的结算工作协调会,并可随时对结算资料与结算结果进行抽检如结算值超细项目标成本,报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核,经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准后,方可完成结算手续
4.2项目竣工结算完成后,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对此进行复核
4.
2.1如项目总结算值在目标成本范围内,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对所有的结算资料复核后,形成工程结算报告
5.
2.2如项目总结算值超目标成本范围,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)分析成本超支的原因,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部组织审核所有的结算资料假如超支原因充分,形成工程结算报告;假如超支原因不充分,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对存在问题的结算资料,委托中介咨询机构审核,根据中介咨询机构的审核结果,形成工程结算报告,并要求丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)提出整改意见5工程结算的审查要点
5.1审查结算书编制说明是否完整、全面,其内容应包含图纸名称、计费标准、人工补差、材料价格、未含项目等
5.2审查编制结算书的各类原始资料是否正确有效,与其它办理结算手续的有关资料是否完备
5.3结算工程量的审查,要求审查人员逐项审查工程量计算书,发现差错立即与对方核对认可签字1)结算的工程量以经施工单位、监理单位、现场项目部共同确认的竣工图为准2)竣工图表达不清之处,成本操纵部人员应到工地现场实地测算,工程部、项目部、监理人员应积极配合
5.4严格按合同附件(经甲方审批的施工图预算或者投标文件)的单价逐一参照审核结算单价与计算方法
5.
4.1单价审查1)结算单价在合同中有规定的,则按合同规定执行2)结算单价在合同中未规定的,则参照定额与市场合理低价进行确定
5.
4.2总价审查按合同确定的结算方式计算结算总价由造价人员负责审核结算书并与施工单位核对,并参照合同进行甲供材、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合管理费、总包服务费、保修金等费用的计算与扣除
5.
14.3审查工程价款调整(增加或者减少)是否严格执行了合同条件如合同规定“唯有设计变更才能调整工程价款”,则凡不是设计变更的调整均不能计价
5.5为防止承包单位高估结算,应与承包单位在工程合同中约定操纵办法丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)经理、成本操纵部与财务负责人可按照制度要求共同委托工程造价咨询单位审核竣工结算在结算中应强调承包方报送的结算造价最终核减额在审核总价5%以内(含5%)的造价咨询酬金由甲方支付,若结算造价最终核减额超出5%,则超出部分而引起的造价咨询酬金增加部分由承包方支付;若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10%(含10%)时,承包单位除支付造价咨询酬金外,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)可进一步扣款(扣款比例、金额各公司自定)
5.6严格审查施工单位的索赔要求(包含工期索赔要求与费用索赔要求)是否成立,要紧应从下列几方面着手进行反索赔工作:1)充分熟悉合同条款,分析引起索赔的干扰事件(如未按规定提供设计文件、未按合同规定支付工程款、下达错误指令、设计错误造成返工等)是否符合合同条款规定的索赔范围与索赔条件2)分析合同条款的法律基础,寻找对方是否有在法律上不能立足的漏洞3)索赔的程序、时限是否符合合同条款与法律规定4)索赔的计算方法与基础数据是否符合规定,有否重复计算5)索赔的书面证据是否是有效文件6)通过合同状态分析,进行索赔责任的界定,剔除对方应当负责任的索赔额6供方管理
6.1供方合格评定
6.
1.1所有参与投标或者同意直接委托的供方,包含丽江金林置业投资有限公司(集团总部)集中采购与定向供方,均务必通过规定程序的合格评定,同时评定结论应满足业务承包要求
6.
1.
21.2成本操纵部负责管理丽江金林置业投资有限公司(集团总部)集中采购与定向供方的合格评定,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)商业规划研究院负责规划设计类供方合格的评定,报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部备案,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司成本操纵部、工程部、总工办、营销(策划)部等负责各自职责范围内供方的合格评定
6.
1.3供方合格评定务必按《供方合格评定指引》的规定执行,经评定合格的供方由其经办部门负责建立合格供方名录,并汇总形成丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司的合格供方名录
6.2供方履约评估
6.
2.1各业务经办部门务必对供方的履约过程表现进行阶段性的监督与评价,按丽江金林置业投资有限公司(集团总部)《供方履约评估指引》的规定做好供方的履约评估记录
6.
2.2竣工验收后,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司对供方进行综合评价,根据评价结果,提出如下建议1)结果为“优”的,满足其他项目入围标准的情况下,优先成为入围单位,且在定标时优先考虑;2)结果为“合格”的,在合格供方名录中保留;3)结果为“不合格”的,从合格供方名录中取消其资格4)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)建立供方“黑名单”制度,凡存在围标、串标、行贿等行为的投标单位,经总裁会批准后将列入黑名单,凡列入黑名单的供方不得承接蜀府开发的所有项目
6.
2.3丽江金林置业投资有限公司(集团总部)各部门及所属公司应每年一次(12月30日前)集中向丽江金林置业投资有限公司(集团总部)合约部报备合格供方名录
6.
12.4丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部根据丽江金林置业投资有限公司(集团总部)各部门及所属公司合格供方名录,通过比较分析每年建立并颁布一次丽江金林置业投资有限公司(集团总部)合格供方名录,以供丽江金林置业投资有限公司(集团总部)各部门及所属公司选择招标入围单位时使用《供方合格评定指弓I》1供方合格基本条件供方是各类承包商、服务商、供应商的总称,它能习惯项目所在地的建筑市场环境,满足发包方的合约条件与项目工程建设要求其合格基本条件包含1)证照齐全、守法经营、管理规范;2)企业资质满足发包方要求;3)技术力量与资金实力雄厚,及市场整合能力强;4)重合同、守信用,信誉良好;5)近三年无重大质量、安全事故,与未发生严重的顾客投诉;6)近三年与丽江金林置业投资有限公司(集团总部)及所属公司无诉讼,没有超过二年的未结算的项目2合格供方评定工作部门责任
6.2供方合格评定的经办部门与参与部门规定如下1)集中采购供应商及总承包评定的组织部门为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部、成本操纵部、合约部丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司合同执行部门负责集中采购供应商及其产品、总承包单位的评估,评估结果报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部2)招标的工程类、材料设备类、监理项目经办部门为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司工程部,总工办、成本操纵部、合约部参加3)不含设计、营销服务、造价咨询的招标类项目经办部门为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司工程部,成本操纵部、合约部参加4)设计单位经办部门为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)总工办,参与部门为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部、工程部、合约部5)营销服务单位经办部门为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)营销部,参与部门为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部、合约部6)造价咨询单位经办部门为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司成本操纵部,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部、合约部、总工办参加
6.3供方合格评定应同时保证至少二个部门三人共同进行,至少有一位部门副经理以上人员参加所有评定(评估)记录应由参加人会签3合格评定方法
3.1合格评定分两步进行,首先进行企业基本信息调查评估,对基本认同发包方的合约条件与满足项目工程建设要求的供方再进行现场考察评估
3.2基本信息调查
3.
2.11企业基本信息由业务经办部门负责收集或者由对方直接提供,经办部门与有关参与部门共同进行审查
3.
2.2通过基本信息调查,应能熟悉该企业的规模、技术实力、市场信誉、经营策略、业绩案例,与目前的运作状况,并根据公司分包业务的需要进行初步推断
3.
2.3信息调查的结果应形成《供方基本信息调查表》,有关附件包含下列资料1)企业营业执照、税务登记证、企业代码证(复印件);2)从业资质证书(或者等级证书)复印件;3)典型业绩案例陈述;4)产品说明书(材料设备供应商适用);5)反映企业技术能力与信誉的各类奖项证明文件复印件
1.
12.4《供方基本信息调查表》应由参加审查人员会签,并由经办部门经理确认签署只有通过基本信息审查的单位,才进行下一步的现场考察
3.3现场考察
3.
3.1经办部门负责安排供方现场考察,现场考察内容应包含,但不限于1)核对收集资料的真实性;2)企业规模;3)企业质量管理现状(管理方式、水平、风格、规范程度等);4)技术、设备、材料及运作程序;5)现场工作状况等6)开发商、监理、其它承包商与供应商、业务合作伙伴的评价
3.
3.2现场考察应接触单位负责人,并深入工作现场进行观察、访谈、查阅文件资料,以便对企业运营情况全面熟悉
3.
3.3选择考察地点的注意事项1)工程施工、监理单位,应考察在建项目的情况;拟派项目经理以往要紧工作业绩;2)材料设备供应商,应考察生产地点,而不能是经销部门
3.
3.4考察结束后,经办部门负责填写《供方现场考察记录表》或者《供方生产基地考察记录表》,并经参加人员会签
3.4审批
3.
4.1经办部门经理认可考察结论后,经办人负责填写《供方合格评定审批表》,并随附供方有关资料、基本信息审查表、现场考察记录表,经办部门经理、参与部门经理审核,丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部、合约部、副总工、副总经理、总经理按程序审批
3.
4.2根据批准的《供方合格评定审批表》,经办部门负责建立《合格供方名录》供方基本信息审查表企业名称联系人电话、传真企业地址电子邮箱公司人员其中行政管理人,业务人总经理业务主管公司已设立部门财务主管公司资产固定资产万,流淌资产万企业场地自置口租赁口业务范围年营业额业务区域本地%,国内%,国外%O业务执行标监督部门准获奖情况颁奖部门外界评价总公司名称地点分包商名称地点要紧供应商简介近期业务名数量称、地点甲方质量评价甲方电话营业执照号税务登记号资质证明说明(准用证、准产证、准销证、施工、安装许可等证明)推荐部门推荐人经办部门进行考察是口不是口资料审查人经理签名供方现场考察记录表序号单位名称考察时间项目名称考察是否具有履行合同的能力,包含专业、技术资格与能力,资金、设备与其企业他物质设施状况,管理能力,经验、信誉与相应的从业人员(项目)概况考察目质量管理情况进度操纵/生产计划管理技术资料管理
7.5建筑立面、室内精装修与景观环境设计的操纵目标成本是确定方案与评标的重要根据之一;投标文件应包含方案估算、要紧材料的选用与价格《目标成本确定指引》1适用范围适用于项目可行性研究阶段、项目经营策划书编制阶段及各设计阶段2项目成本构成及定义项目总成本是指作为成本核算主体的项目部(下属项目公司)开发一个房地产项目发生的全部成本一个丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)开发数个项目或者一个大型项目分成几期开发时,每个项目或者每一期工程各自构成单独的项目总成本项目总成本由下列成本科目构成工程成本
1.土地开发成本
2.政府行政事业性收费
3.建造成本1)前期工程准备费2)主体建筑(装修)工程费3)主体安装工程费4)社区管网工程费5)景观环境工程费6)配套设施费7)其他建设工程支出工作现场状况配合情况经办部门参与部门参与部门参与部门供方生产基地考察记录表供方名称考察时间考察生产基地规模,工人数量、厂房面积、库房面积、在当地政府的影响力等等总体规模要求企业组织机构完整、管理制度健全,并能在生产中严格执行组织机构及管理制度要求设备型号先进、运行状态良好、保养专业,自动化程度高,配料、计量准确生产设备考察检测设备完善、手段先进,运行状态良好、保养专业,精度高于生产标准情检测设备况要求生产工艺、流程、检测手段及设备先进,配方来源、原料来源可靠、稳固、有保障,有条件时现场生产线产成品取样生产工艺要求工人受过专业培训,物料、工具摆放整洁、整齐等等车间管理是否拥有较完善的销售与服务网络,与该企业在本行业所处的档次等等其他经办部门参与部门参与部门参与部门五,供方合格评定表供方名称:分包(服务/供应)范围:基本信息审查结果(经办部门工程师填写)现场考察结果(考察小组推荐意见及签名)经办部门负责人意见:丽江金林置业投资有限公司(集团总部)合约部意见丽江金林置业投资有限公司(集团总部)副总工意见丽江金林置业投资有限公司(集团总部)副总经理意见丽江金林置业投资有限公司(集团总部)总经理意见《工程类合同编制要点》1工程承包范围需明确单项工程的承包内容及与其它工程的工作界面,需要明确清晰的文字及数字描述2工期节点计划影响总工期实现的几个关键路线的节点,要明确绝对的时间与达到该形象进度要实现工程标准3合同的价款或者酬金使用招投标方式选择合作方时,应以双方认定的最终报价作为合同金额丽江金林置业投资有限公司(集团总部)公司不提倡以费率招标方式确定价款,假如是使用费率折扣方式确定价款,合同应说明计费根据,尽可能明确主材价格的计算方法,规定合同双方如何尽快核实施工图预算,以确定合同价款,并就确定后的合同价款签署补充协议4计价根据工程类合同应将图纸、工程量清单(或者预算书)作为合同的构成部分,合同附件通常包含招标文件、投标文件、答疑文件等,并应在合同条款中明确下列问题1)包干形式、合同价款的计算方法(或者定额标准、取费方法等);2)甲方分包工程、甲供材料设备、甲方限价的范围与种类;3)人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法;4)总分包的关系、配合的范围,总包管理费与总包配合费的计取方法等;5)开办费、施工组织措施费、文明现场施工费、赶工费等费用明确计取办法及其包含的具体范围供方履约情况评估表项目名称日期合同名称合同编号合作单位资质等级序号内容评估结论与意见1质量操纵2进度操纵3成本操纵4合作配合5售后服务编号评估内容标准得分情况说明1质量操纵302工期操纵203合作配合104报价合理155现场管理106技术实力107经济实力5本次评估平均得分历次评估平均得分是否保留合格供方资格评估人员签名:1)评估结论优秀(>90分)、合格(>60-90分)、不合格(〈60分)2)供方综合评价的技术与管理部分由执行部门填写;经济部分由成本操纵部与财务部填写8)预备费非工程成本
1.费用及税金1)管理费用2)营销费用3)财务费用4)各项税金
2.其他成本
2.1土地开发成本1)地价及市政配套费土地出让金及其契税、向政府交纳的市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途与超面积补交的地价等2)红线外市政设施费红线外道路、水、电、气费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等3)拆迁补偿费地上、地下建筑物或者附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等
2.2政府行政事业性收费1)报批报建费安检、质检、人防报建、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等2)增容费水、电、煤气等
2.3前期工程准备费1)勘测丈量费初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等2)规划管理费可行性研究、规划设计(方案招标、方案评审)、交通影响分析、环境影响评价、建筑立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、人防设计、消防评价、制图、晒图等3)三通一平费临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等4)临时设施费临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等
2.4主体建筑(装修)工程费1)地基工程土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等2)结构及粗装修等3)防水工程4)门窗工程室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等5)公共部位精装修电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、外立面等6)室内精装修住宅部分、商住楼部分、酒店部分、商业部分、地下室等7)钢结构及网架工程
2.5主体安装工程费
2.
5.1室内水暖气电系统1)给排水系统给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程2)采暖系统散热器采暖、地热采暖工程3)燃气系统低压燃气工程(供餐饮用)、中压燃气工程(供设备用)4)电气系统低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程室内设备及其安装1)空调通风及其安装制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程2)电梯及其安装3)发电机及其安装4)擦窗机及轨道工程消防工程水消防系统安装工程、防排烟系统安装工程、消防电工程、消防检测弱电系统1)智能化工程、可视对讲及安防系统、家居智能化系统、楼宇自动操纵系统、综合布线系统、电话网络系统、停车场管理系统、卫星及有线电视系统、IDS信息公布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、背景音乐广播系统、电子巡更系统、灯光操纵系统、多媒体音视频会议系统、房控系统2)电子显示屏安装工程
2.6社区管网工程费1)室外给排水系统自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等2)室外采暖系统管道系统、热交换站、锅炉房等3)室外燃气系统管道系统、调压站等4)室外高低压系统红线外电力线路安装工程、10KV(35KV)开闭所(环网站、分界室或者中心变电站)安装工程、高低压变配电安装工程、红线内电力线路安装工程5)室外消防系统消火栓外网、自喷外网
2.7景观环境工程费1)环境设计费等2)绿化建设费区内绿化、区外绿化等3)建筑小品等4)道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程等5)喷泉、人工湖等水系工程6)大门围墙建造费等7)室外照明、楼体泛光照明等8)室外零星设施等
2.8配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出要紧包含下列几类1)在开发小区内发生的不可能产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等2)在开发小区内发生的根据法规或者经营惯例,其经营收入归于经营者或者业主委员会的可经营性公共配套设施的支出,如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等3)关于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目如开发商通过补交地价或者人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立成本科目如1)游泳池土建、设备、设施等2)会所设计、装修费、资产购置、单体会所结构等3)幼儿园建安成本及配套资产购置等4)学校建安成本及配套资产购置等5)儿童游乐设施等6)网球场等
2.9其他建设工程支出。