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鑫城商务大厦可行性报告项目名称鑫城商务大厦地理位置鑫城商务大厦位于上风上水的“国际丝网之都”安平县政府所在地——安平镇安平县地处北京、天津、石家庄三角中心,位于环京津、环渤海经济圈和“大京九”经济开发带内,物流、人流、信息流十分畅通安平县北距首都机场238公里,天津港口248公里,西距石家庄机场90公里,南距石黄高速公路25公里,东距京九铁路10公里,保衡线、正饶线两条省级公路贯穿全境,全县交通四通八达,极为便利基本况1#安平县隶属河北省衡水市,辖3镇5乡,230个行政村,人口32万全县总面积505平方公里,是国家命名和中外闻名的“中国丝网之乡”、“中国丝网产业基地”和“国家生猪活体储备基地”改革开放以来,勤劳淳朴的安平人民依托传统特色产业,坚持开放兴县,以开放促发展,取得了令人瞩目的成绩连续几年被河北省委、省政府评为工作实绩突出县,被河北省誉为对外开放的先进典型,是全省25个县域经济示范县之一市场环境安平县发展潜力很大,可供开发合作的领域十分广阔,概括地说,有五大优势一是区位优势安平县地处北京、天津、石家庄三角中心,位于环京津、环渤海经济圈和“大京九”经济开发带内,物流、人流、信息流十分畅通安平县北距首都机场238公里,天津港口248公里,西距石家庄机场90公里,南距石黄高速公路25公里,东距京九铁路10公里,保衡线、正饶线两条省级公路贯穿全境,全县交通四通八达,极为便利二是资源优势安平县位于华北平原中部,地势平坦,土层深厚,四季分明,气候宜人安平县土地资源丰富,近期可供项目开发建设用地近1000公顷;安平县电力能源充足,电网结构布局合理,供电可靠,正在谋划筹建的总投资3亿元的热电厂将为企业生产提供更加充足的电力保障;安平县劳动力众多,素质高,价格低,是发展劳动密集型产业和出口加工产品的理想之地;安平县水利资源丰富,尤其是浅层淡水较发育,且水质好;安平县是全国首批商品粮基地县,主要农产品为小麦、玉米,本县与周边县粮食年产量可达100多万吨;安平县畜牧业异常发达,尤其是瘦肉型猪产业全国闻名,年出栏商品猪达100万头,是京津市场上的热销品,是全国“两会”和大运会的特供猪肉;安平县林地面积
17.7万亩,林木蓄积量达100多万立方米,是河北省林板一体化产业重点实施县三是产业优势安平县有在全国著名的两大产业第一是丝网产业该产业有500多年的历史,发展到今天,是国家“九五”星火区域性支柱产业和省级龙型经济安平丝网具有生产规模庞大,产品种类齐全,用途十分广泛,生产技术先进,市场占有份额大等特点,有“世界丝网看中国、中国丝网看安平”之称具体表现为“五个最大”一是安平县占有世界上最大的丝网市场份额,即产销量和出口量均占中国的80%以上,而且远销美、日、德、意、澳、韩以及中东和香港等130多个国家和地区二是安平县拥有世界上最大的国际丝网专业批发市场,即中国安平丝网大世界该市场总投资2亿元,建筑面积16万平米,入驻商户980家,2003年市场成交额36亿元,是河北省著名的十大市场之一三是安平县拥有世界上最大的国际丝网产业基地,即中国安平国际丝网工业园该园区总投资60亿元,占地
4.5平方公里,并在园区内专设了外商投资区,目前已完洗碗工700元/月、800元/月、900元/月酒吧员1200元/月行政总厨xxxxx中餐总厨6000元/月大厨3000元/月砧板:2800元/月水台1200元/月头锅:2800兀/月二锅2500元/月三锅2000兀/月四锅1600元/月打荷1200元/月烧味大厨3000元/月上什1200元/月点心部大厨2500元/月熟笼160元/月煎炸1600元/月点心部中案板1600元/月拌馅1200元/月
七、棋牌部经理:3000元/月领班1600元/月服务员800元/月、900元/月、1000元/月收银领班1600元/月收银员1000元/月、1100元/月、1200元/月
八、IT部经理5000元/月软件工程师3000元/月系统工程师3000元/月硬件维护员1600元/月网络技术员1600元/月
八、工程部经理:5000元/月工程师3000元主管2000元/月领班;1600元/月运行、维修人员10元/月、1100元/月、1200元/月
九、保安部经理5000元/月主管2000元/月10领班1600元/月保安员io元/月、noo元/月、120元/月责任有限公司11如何写可行性报告可输入公可输入时如何写可行性报告第一章项目总论12总论作为可行性研究报告的首章,要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论,并对项目的可行与否提出最终建议,为可行性研究的审批提供方便总论章可根据项目的具体条件,参照下列内容编写§
1.1项目背景§
11.1项目名称企业或工程的全称,应和项目建议书所列的名称一致§
2.2项目承办单位承办单位系指负责项目筹建工作的单位或称建设单位,应注明单位的全称和总负责人§
3.3项目主管部门注明项目所属的主管部门或所属集团、公司的名称中外合资项目应注明投资各方所属部门集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍§4L4项目拟建地区、地点§
51.5承担可行性研究工作的单位和法人代表如由若干单位协作承担项目可行性研究工作,应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目,则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等,分别说明§
61.6研究工作依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期并将其中必要的部分全文附后,作为可行性研究报告的附件,这些法规、文件、资料大致可分为四个部分1项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件;对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件2可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件3国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规4根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料§
71.7研究工作概况1项目建设的必要性简要说明项目在行业中的地位,该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求;项目拟建的理由与重要性2项目发展及可行性研究工作概念叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况,其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等,要求逐一简要说明13§
1.2行性研究结论在可行性研究中,对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题,都应得出明确的结论,本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述,并提出最终结论§
1.
2.11市场预测和项目规模
(1)市场需求量简要分析
(2)计划销售量、销售方向
(3)产品定价及销售收入预测
(4)项目拟建规模(包括分期建设规模)
(5)主要产品及副产品品种和产量§
1.
2.2料、燃料和动力供应
(1)项目投产后需用的主要原料、燃料、主要辅助材料以及动力数量、规格、质量和来源
(2)需用的主要工业产品和半成品的名称、规格、需用量及来源等
(3)进口原料、工业品的名称、规格、年用量、来源及必要性§
1.
2.3址地理位置、占地面积及必要性水源及取水条件废水、废渣排放堆置条件§
1.
2.4项目工程技术方案
(1)项目范围,即主要的生产设施、辅助设施、公用工程、生活设施内容
(2)采用的生产方法、工艺技术
(3)主要设备的来源,如需向国外引进,则简要说明引进的国别、技术特点、型号等§L
2.5环境保护排放污染物的种类、数量,是否达到国家规定的排放标准主要治理设施及投资§
1.
2.6工厂组织及劳动定员工厂组织形式和劳动制度全厂总定员及各类人员需要量劳动力来源§L
2.7项目建设进度14§
1.
2.8投资估算和资金筹措
(1)项目所需总投资额分别说明项目所需固定资产投资总额(包括投资方向调节税、建设期利息)、流动资金总额,并按人民币、外币分别列出
(2)资金来源贷款额、贷款利率、偿还条件合资项目要分别列出中、外各方投资额、投资方式和投资方向§
1.
3.9项目财务和经济评论
(1)项目总成本、单位成本
(2)项目总收入,包括销售收入和其它收入
(3)财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期、盈亏平衡点等指标计算结果
(4)经济内部收益率,经济净现值、经济换汇(节汇)成本等指标计算结果§
1.
4.10项目综合评价结论§
1.5主要技术经济指标表在总论章中,可将研究报告各章节中的主要技术经济指标汇总,列出主要技术经济指标表,使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解主要技术指标表根据项目有所不同,一般包括生产规模、全年生产数、全厂总定员,主要原材料、燃料、动力年用量及消耗定额、全厂综合能耗及单位产品综合能耗,全厂占地面积、全员劳动生产率,年总成本、单位产品成本、年总产值、年利税总额、财务内部收益率,借款偿还期,经济内部收益率,投资回收期等§
1.6存在问题及建议对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议第二章项目背景和发展概况这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础为此,需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况在叙述项目发展概况的同时,应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题§
2.1项目提出的背景§
2.
1.1国家或行业发展规划说明国家有关的产业政策、技术政策、分析项目是否符合这些宏观经济要求§
2.
1.2项目发起人和发起缘由15
(1)写明项目发起单位或发起人的全称如为中外合资项目,则要分别列出各方法人代表、注册国家、地址等详细情况
(2)提出项目的理由及投资意向,如资源丰富、产品市场前景好、出口换汇、该类产品可取得的优惠政策、利用现有的基础设施等§
2.2项目发展概况项目发展开矿指项目在可行性研究前所进行的工作情况如调查研究、试制试验、项目建议书(初步可行性研究)的撰写与审批过程、厂址初选工作以及筹办工作中的其他重要事项已进行的调查研究项目及其成果
1、资源调查,包括原料、水资源、能源和二次能源的调查
2、市场调查,包括全国性和地区性市场情况调查;出口产品国际市场供需趋势调查
3、社会公用设施调查,包括运输条件、公用动力供应、生活福利设施等的调查
4、拟建地区环境现状资料的调查,包括拟建地区各种主要污染源以及其排放状况,大气、水体、土壤等目前环境质量状况等说明环境现状资料的取得途径、提供单位、以及当地环保管理部门的意见和要求,取得的环境现状资料及文件名称试验试制工作(项目)情况已完成及正在进行的试验试制工作(项目)的名称、内容及试验结果这些实验包括建筑材料的试验、拟采用的新工艺技术的试验对采用的新工艺技术必须有国家有关部门的认可证明厂址初勘和初步测量工作情况
(1)各个可供选择的建设地区及厂址位置的初勘、测量、比选等工作情况
(2)初步选择意见和资料
(3)遗留问题§
2.
2.4项目建议书(初步可行性研究报告)的撰写、提出及审批过程
(1)项目建议书(初步可行性研究报告)的撰写、提出及审批过程
(2)项目建议书所附资料名称
(3)审批文件文号及其要点§
2.3投资的必要性一般从企业本身所获得的经济效益及项目对宏观经济、对社会发展所产生的影响两方面来说明投资的必要性包括下面这些内容
(1)企业获得的利润情况
(2)企业可以提高产品质量,加强市场竞争力163扩大生产能力,改变产品结构4采用新工艺,节约能源,减少环境污染,提高劳动生产率5产品进入国际市场的优越条件和竞争力6对当地经济、社会发展的积极影响包括增加税收、提高就业率、提高科技水平等第三章市场分析与建设规模市场分析在可行性研究中的重要地位在于,任何一个项目,其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择,都必须在市场需求情况有了充分了解之后才能解决,而且市场分析的结果,还可以决定产品的价格、销售收入,最终影响的项目的盈利性和可行性在可行性研究报告中,要详细阐述市场需求预测、价格分析,并确定建设规模§
3.1市场调查§
3.
1.1拟建项目产出物用途调查本产品的主要用途,可否有替代其他产品的用途,如果产品是工业基本原料,应分别说明本项目产品在主要使用行业的用途及单位消耗量产品经济寿命期论述调查木产品目前处于经济寿命周期的哪一个阶段,更新换代的可能时间§
3.
1.2产品现有生产能力调查1本项目产品国内现有生产能力总量,现有生产能力开工率;主要生产厂家生产能力利用率2国内现有生活能力总量在本地区的分布数量与比例3本产品目前在建项目的生产能力及其在地区间的分布、数量与比例4已批拟开工建设项目的生产能力,预计投产年月在建设项目和已批待开工建设项目,目前虽然没有形成综合生产能力,但却是生产能力的组成部分§
3.
1.3产品产量及销售量调查1全国或地区目前的产量总数2本产品一段时期以来的产量变化情况3本产品国内保有量与国外有关国家保有量的分析比较,以了解国内保有量是多还是少,说明本产品市场需求满足程度4本产品一段时期以来的进口量及进口来源,主要来自哪些国家或地区;占国内生产量或销售量的比例;进口产品的价格等175本产品一段时期以来的出口量及出口去向,占国内生产量的比例;主要向哪些国家或地区出口,出口产品的价格§
3.
1.4替代产品调查1可替代本产品的产品性能、质量与本产品相比的优缺点2可替代产品的国内生产能力、产量;可作替代用途的比例;价格分析3可替代产品进口可能性及价格§
3.
1.5产品价格调查1产品的定价管理办法,是由国家控制价格,还是由市场定价2产品销售价格,价格变动趋势,最高价格和最低价格出现的时间、原因§
3.
1.6国外市场调查1产品国外的主要生产国家和地区2国外主要生产厂的生产技术、生产能力、销售量3产品国际市场销售价格及其变动趋势4我国进口该种产品的主要进口国的生产能力及变化趋势§
3.2市场预测市场预测是市场调查在时间和空间商的延续,是利用市场调查所得到的信息资料,根据市场信息资料分析报告的结论,对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析在可行性研究工作中,市场预测的结论是制订产品方案、确定项目建设规模所必须的依据国内市场需求预测可行性研究工作中,应对下述各项与市场预测有关的因素加以说明1本产品的消耗对象2本产品的消费条件消费条件因产品特点性能而异,如汽车的消费需要具备相应的道路交通条件;电视机、电冰箱的消费需要有电等等预测某一种产品的市场需求量时,应将哪些不具备消费条件的消费领域从消费对象总量中剔除掉3本产品更新周期的特点,说明本产品有效经济寿命的长短4可能出现的替代产品,即代用品5本产品使用中可能产生的新用途产品所用途的出现,意味着扩大了本产品的消费领域,扩大了市场需求容量根据以上分析,提出预测的本产品国内需求量及与现有生产能力的差距§
3.
2.2产品出口或进口替代分析181替代进口分析将本产品与目前进口产品从性能、重量、价格、配件、维修等方面进行比较,说明本产品的优势和有利条件2出口可行性分析如果拟建项目的产品在质量和技术等方面,具备在国际市场上进行竞争的能力,则应考虑国外市场对本产品的需求分析国家对该种产品的出口有何限制条件或鼓励措施,该产品进口国的贸易政策,该产品出口流向,出口价格是否有利通过以上分析,预测本项目产品可能的替代进口量或出口量价格预测进行产品价格预测,要考虑产品产量、质量、同类产品目前价格水平,还要分析国际、国内市场价格变化趋势,国家的物价政策变化、产品全社会供需变化等因素;产品降低生产成本的措施和可能性;为扩大市场需采用的价格策略等,综合以上因素,预测产品可能的销售价格对拟增加出口的产品或替代进口产品,还要参照国际市场价格及变化趋势定价,如产品外销,应附有有关方面承诺外销的意向书§33市场推销战略在商品经济环境中,企业不可能仍然依靠国家统购包销完成销售额企业要根据市场情况,制定合适的销售战略,争取扩大市场份额,稳定销售价格,提高产品竞争能力因此,在可行性研究中,要对市场推销战略进行相应研究§
3.
1.
13.1推销方式1投资者分成2企业自销3国家部分收购4经销人代销及代销人情况分析§
3.
1.2推销措施1销售和经销机构的建立2销售网点规划3广告及宣传计划4咨询服务和售后维修措施§
3.
1.3促销价格制度促销价格制定可根据市场销售预测情况确定,一般用于产品投产初期,以较低价格、同等质量、优良的售后服务扩大市场占有份额成了七通一平四是安平县拥有世界上最大的国际丝网专业营销网络,即遍布国内外的丝网直销19点在国内外各大中小城市设有业务洽谈处和丝网门店6000多家五是安平县拥有世界上最大的国际丝网专业展会,即每年一届的中国安平国际丝网博览会该会由河北省人民政府、中国轻工业联合会、中国五金制品协会联合主办,从2001年起已成功举办了三届,累计接待外商680多人次,涉及美国、加拿大、日本、瑞典等35个国家和地区,会上共签订购销意向合同55亿元,签约合作项目70多个以上“五个最大”的的成功表现,使安平丝网享誉海内外,也使安平丝网的整体品牌走向了世界安平人民有信心、有决心借助外力逐步把安平建设成为国际丝网制造中心、国际丝网产品技术研发中心、国际丝网质量监控中心、国际丝网信息发布中心和国际丝网人才培训中心第二是瘦肉型猪产业该产业被列入河北省八大龙型经济之一,目前已形成“一龙、十强、百村、万户”的生产格局,即建成年出栏商品猪10万头以上猪场1个,万头以上规模猪场16个,养殖专业村60个,百头以上养猪大户1100多个瘦肉型猪产业的龙头企业是京安集团,该集团已发展成为中国规模最大的现代化瘦肉型猪产业集团,被国家农业部等八部委命名为“国家级农业产业化重点龙头企业”已于2002年在上海证券交易所成功上市,运行态势良好其下属企业斯格种猪场是与比利时合资的,是世界上第七个、也是亚洲唯一的一个斯格核心群种猪场另外,安平县的鬃尾、烟花、化工、建材、医疗器械、机械配件等行业也竞相发展五新化工集团是亚洲地区最大的氯乙酸生产企业,圣姑烟花集团是中国北方最大的烟花生产出口基地,产品销往美国、德国、加拿大等十几个国家和地区这些产业也具有强有力的市场竞争力四是政策优势安平县的招商引资政策稳定优惠,具有四个特点一是优惠范围广涉及税费、土地、电力、子女入学等投资者提出的一切生产生活的各个方面二是优惠力度大如投资1000万元以上的项目,在税收上实行免五年减五年的优惠政策;投资亿元以上项目,在土地上实行“零地价”的优惠政策三是机动灵活坚持只要有利于双方发展,符合共赢共享原则,只要外商愿意来,什么项目都可以谈,也都可以谈得成,而且坚持“一厂一策”、“一企一议”机动灵活的政策四是服务质量优,服务效能高安平县投资400多万元建成了安平县政府政务服务中心,出台了《外来企业服务制度》,实行项目建设“一站式”办公和“一条龙”式服务,最大限度地简化手续,建立了产前、产中、产后服务企业的长效机制,搭建起了招商引资的稳固平台和快速通道五是人文优势安平县于汉高祖时置县,迄今已有2200多年的历史;安平县从汉至清有20多人曾任宰相一职,崔驷、张协、张载、张亢等古代文学名家数不胜数,东汉时期彩色壁画是国家级重点保护文物,以及圣姑智斗王莽救刘秀的美丽传说流传至今;安平县还诞生了当代文坛“荷花淀”派创始人孙犁;安平县台城村党支部是全国第一个农村党支部,中共安平县委是河北省第一个县委;王玉坤带领三户贫农办合作社的事迹被伟大领袖毛泽东主席誉为“全国五亿农民的方向”综上所述,安平历史悠久,人杰地灵,有着厚重的文化底蕴和传统美德,有着勇做第
一、敢为天下先的创新精神安平的经济开放而活跃,蕴藏着巨大的商机;安平的政府求真而务实,致力于发展的共赢共享项目优势安平的人均年收入已基本达到小康水平,安平的消费水平较高,接近北京消费水平由于丝网业和养殖业的迅速发展,拉动了当地经济的发展常住安平的外商就有40多位,流动的国投产初期产品以较低价格出售,会对销售收入产生影响,因此价格制定要合理,并应采取相应的成本控制措施在一定时期后,可根据产品销售情况逐渐将产品价格提高到一定水平§
3.
3.4产品销售费用预测产品销售费用包括建立销售机构、销售网点、培训销售人员、产品广告宣传、咨询及售后维修服务费用,在可行性研究中,应根据制定的产品销售计划,分别估算产品销售费用对某些产品,销售费用在成本中占很大比例的,不可忽略不计§
3.4产品方案和建设规模§
3.
4.1产品方案1列出产品名称有多种产品时,应逐一1列出主产品和主要副产品名称2产品规格标准说明产品规格、标准选择依据§
3.
4.2建设规模建设规模又叫设计生产能力,是指项目生产一定质量标准的产品的最大能力一般用实物单位或标准实物单位来计量1建设总规模说明主要产品年产量,主要副产品年产量,主要设备装置2主要生产车间的生产能力,生产线数量3说明项目经济规模,不同规模下项目效益与费用的比较分析,说明本项目确定的建设规模的合理性4如果项目采用分期建设方法,应说明项目总规模、分期建设规模并说明分期建设的起止时期、各期建设的主要内容§
3.5产品销售收入预测根据确定的产品方案和建设规模及预测的产品价格,可以估算产品销售收入产品销售收入可以分别计算主要产品和副产品的年销售总收入,并计算销售收入和计算期内销售总收入,销售收入一般列表表示第四章建设条件与厂址选择根据前面部门中关于产品方案与建设规模的论证和建议,在这一部分中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等的需求和供应的可靠性;并对可供选择的厂址作进一步技术与经济比较,确定新厂址方案§
4.1资源和原材料资源评述资源系指项目需要利用的自然资源,如矿藏、森林、生物、土壤、地面或地下水资源等项目所需资源的来源、数量、运输方式、供应条件以及今后发展和开发趋势等,均是项目建设的前提条件在可行性研究报告中,对项目在有效期间所需资源及其来源的可靠性,应作20深入调查和科学论证,并就下列内容进行说明分析
(1)项目需用的资源名称、经全国储量委员会正式批准的储量、品位、成分、产地或供应点
(2)资源品位、成分与需用要求的适应性
(3)资源开采方式要说明自行开采、计划供应、市场供应或合资开发等不同方式
(4)本项目年最大需用量、资源的可能供应量及今后生产发展所需资源扩大供应的可能性
(5)在已有资源不能满足拟建项目生产规模需求时,提出相应的措施,如增加进口(说明国别、资源品位),调整建设规模或分期建设等§
4.
1.2原材料及主要辅助材料供应
(1)原材料、主要辅助材料需用量及供应按项目的生产要求,分别叙述所需的原材料及主要辅助材料的名称、品种、规格、成分、质量以及年需用量(包括年耗用量、储运损耗量),并分别撰写
①原材料及主要辅助材料需用量表
②有害有毒、易燃易爆材料、物料需用量表
③需进口的原材料表说明进口原材料的理由和一旦来源有变化时的应变措施,分析预测原材料国产化前景及分年度国产化的提高幅度对季节性生产的原料,如农、林、水产品等,需说明短期进货数量
(2)燃料动力及其它公用设施的供应燃料、动力及其它公用设施是指生产需用的煤、电、水、汽、气、油等,在可行性研究报告中,需说明生产所需燃料、动力及公用设施的数量和需由项目自建的种类和规模以及可以利用的现有的燃料、动力数量
①燃料品种的选择,应说明其依据,如执行国家能源政策、适应地区条件、满足生产特殊要求等分别列出燃料需用量、来源、运输方式,进行燃料成分分析
②电力最大需用负荷、供电来源及其稳定性、需要自建电力设施和投资估算
③最大需水量、水源及其供应可能性是否需增加供水设施
④热源及供热要求
⑤其它设施,如油、气、汽需用量、供应量及需要增加设施的情况
(3)主要原材料、燃料动力费用估算将主要原材料、零配件和外购燃料动力分别计算费用,其它材料可合并估算§
4.
1.3需要作生产试验的原料21生产特定产品的某些原料因尚无生产实践经验;或使用指定的原料而尚无成熟的生产和工艺;或使用缘由的生产方法生产新产品还缺乏必要的生产数据等各种原因,需要对原料进行生产中小型试验,以确定技术参数和消耗指标,测定产品质量,取得主要设备选型的各项数据在可行性研究中需说明1需要试验的原料名称、试验目的和要求2试验或试生产方法试验室、中型或小型生产试验§
4.2建设地区的选择选择建厂地区,除须符合行业布局、国土开发整治规划外,还应考虑资源、区域地质、交通运输和环境保护等四要素其原则是自然条件适合与项目的特定生产需要和排放要求;合理地靠近原料和市场;具有良好的投资环境和公共政策;运输条件优越;有可供利用的社会基础设施和协作条件;土地使用有优惠条件,可不占或少占良田,地质条件符合要求在作方案比选时,应着重论证所选地区在行业政策上的正确性、技术上的可行性和经济上的合理性§
4.
2.1自然条件1拟建厂地区的地理位置、地形、地貌基本情况和区域地质、地震、防洪等历史数据2水源和水文地质条件调查分析包括地面水或地下水量和水质的分析、在枯水期的可能供应量及水质变化、地区今后水源开发和可利用水量增长情况3气象条件收集分析地区气温、湿度、降水量、日照、风等资料,对需要增设防风沙、抗高温、改善光照等设施的地区,需进行费用估算基础设施叙述拟建地区与项目直接有关的公用事业及基础设施的情况和可供利用的条件,从不同地区、不同条件中选取最有利的地区1供电、电源情况;近远期可能的供电量及电压;费用及计费方式;供电部门的要求2供水、水源情况;近远期可能的供水量及水质;费用及计算方式;供水部门的要求3运输地区内各种运输线路的分布;站库码头的位置和地形;运输费用;运输能力及其发展规划等4排水排水条件;容污水能力;当地环保部门对污水排放的要求等5电讯、供热、供气等公用设施及可利用的种类、容量、技术特征等226施工条件包括建筑材料及制品的供应条件;施工劳动力来源;施工运输条件;施工用动力水、电来源等7市政建设及生活设施包括当地的卫生、邮电、文化教育§
4.
2.3社会经济条件社会经济条件主要指地区的工农业生产水平及近远期发展规划、与本项目有关的现有企业、技术工人来源等在项目建成后所需社会协作的条件§
4.
2.4其它应考虑的因素项目选择建厂地区还应考虑其它特殊的要求在选择下列地区建厂时应特别慎重,要取得有关部门和群众的认可1风景区、名胜古迹、自然保护区2水土保持禁垦区3矿山作业等爆破危险区4有放射污染或有害气体污染严重的地区及传染病、地方病流行或常发区5军事设防区6生活饮用水源的卫生防护地带7民族宗教风俗有特殊要求的地区§43厂址选择在实际工作中,具体厂址的选择不一定要与建设地区的选择分开,往往是厂址选择与建厂地区的选择合并进行两者通常是相辅相成、相互牵扯地交叉进行的在可行性研究报告中,如果需要,可以分别叙述选择厂址通常是随基本建设程序的各个工作阶段逐步深入的项目建议书初步可行性研究阶段需提出厂址初选意见;进行可行性研究时,应提出具体厂址的推荐建议;进图初步设计阶段时,对厂址的各种条件需作详细勘查和落实,最终确认厂址,标定四周界址§
43.1厂址多方案比较建设地区选定以后,就在这个地区内选择若干个可供建厂的地段,作具体分析比较,从中选取一个比较理想的厂址并编写厂址选择报告作为可行性研究报告的附件,研究报告中仅需叙述选择要点和厂址的主要优缺点有关选厂所需的调查资料、勘察和测量资料、取舍理由、论证等均应编写入选厂报告内确定厂址,须作多方案比较,一般可按下列内容进行1地形、地貌、地质的比较
①工厂输出、入交通线、供电、取水、排污等与外界产生直接关系的方位、地形
②平整土地、防水、防洪、废渣堆置、四邻地物232占地土地情况的比较比较占用耕地、林地、荒地、山坡等面积的比例,以尽可能少占耕地、林地为原则,作出占地用地情况的评价3拆迁情况的比较包括原有地面建筑物需拆除的数量、原有居民需迁移的人数及拆迁安排等条件和难度的比较4各项费用的比较由于各个可供选择地段条件不同,在费用上会产生较大差别,需作多方案比较
①土地费用如土地购置、拆迁、场地整治、青苗赔偿以及土方处理等费用比较
②交通运输整治费如需要建设或整治的运输线路,转运场站等费用比较
③基础处理费如不同工程地质需用不同地基和基础处理的费用比较
④取水、防洪、排污设施所需费用比较
⑤抗震所需费用比较
⑥环境保护、生活设施等费用的比较§
53.2厂址推荐方案1绘制推荐厂址的位置图在有等高线的地形图上标明厂址四周界址、厂址内生产区、生活区、厂外工程、取水点、排污点、堆场、运输线等位置及四邻居民点和主要生产企业的相互位置说明对生产要求的适应性和合理性2叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由说明工程地质、水文地质、气象等自然条件符合建厂要求的理由3环境条件的分析4占用土地种类分析
①占用耕地面积占总占地量的比例;
②占用林地面积占总占地量的比例;
③利用荒地面积占总占地量的比例;
④利用山坡面积占总占地量的比例;
⑤需要拆迁的面积和估计所需的费用;
⑥推荐厂址的主要技术经济数据第五章工厂技术方案技术方案是可行性研究的重要组成部分主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程、重要设备及其相应的总平面布置、主要车间组成及建筑物结构型式等技术方案并在此基础上,估算土建工程量和其它工程量在这一部分中,除文字叙述外,还应将一些重要数据和指标列表说明,并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等24§
5.1项目组成凡由本项目投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、生产后勤、运输、生活福利设施等,均属项目组成的范围各单项工程和配套工程需按其性质加以分类,一般可分为生产车间或工段;辅助生产车间或配套工程;厂外工程;生产后勤车间或设施;生活福利设施;其它单项工程如有自成体系需单独撰写分项可行性研究报告的配套工程,如自备热电厂、水厂、铁路、专用线等,应列出工程的名称、分项可行性研究报告的的编号并将工程的投资列入项目总投资内,分项研究报告列为附件§62生产技术方案生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术(包括专利或专有技术)、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案选择技术方案必须考虑技术是否是先进成熟的;是否适合所用的原料特性;是否符合产品所定的质量内外客商更多然而安平的餐饮、住宿、娱乐、休闲业的发展与经济发展相比严重落后星级饭25店没有,大型会议、婚庆场所没有,致使一些客源外流,严重影响人们的生活水平的提高,制约人们的消费鑫城商务酒店的建成,将极大的满足当地的消费要求,丰富人们的物质和文化生活本项目适合改造成为宾馆酒店,运营应该没有问题项目简介该大厦为四星级饭店,占地面积80余亩,酒店建筑面积约18000平方米,酒店式公寓建筑面积约80000平方米,其它配套设施建筑面积约23000平方米酒店内配有各种类型客房192套,配套设施齐全,内部规划如下
一、酒店主楼鑫城商务酒店设计新颖,主楼16层,地下一层楼高
59.8米,主楼建筑面积
1.8万平方米,配套楼3层,建筑面积
2.3万平方米
1、酒店一层酒店主层正面一层为酒店大堂,大堂的南侧设有总台、行李房、贵重物品寄存处、礼宾部、北部设有客人休息区、商场、商务中心、大堂酒吧、监控室,大堂副理16小时值班,为贵宾提供良好的接待、咨询、休闲、购物等服务
2、酒店二层酒店主楼二层西侧为大型零点中餐厅,东侧设有中餐厨房、宴会包间,为宾客提供餐饮服务
3、酒店三层酒店主楼三层设有四个豪华宴会厅,三个风格各异的商务标准间,满足宾客的需求
4、酒店四至六层酒店主楼四至六层分别设有洗浴中心、康体中心、娱乐中心
4、酒店七层和十六层酒店七层东部为会议中心,设有不同格调的大中小型会议室六间,西部为办公区域,十六楼为服务辅助设施
5、酒店八层至十五层酒店八层至十五层为客房区,共192套客房,设有总统套、豪华套房、豪华客房、标准客房,为宾客提供理想的办公、休息场所
二、酒店停车场、运动场及配套楼酒店主楼的南侧为大型停车场有150个车位,设有详细的停车指示牌,停车场西侧为运动场,包括篮球场、网球场及羽毛球场,酒店配套楼设有医务室、员工宿舍、员工食堂、员工娱乐室、员工浴室、仓库等,是酒店管理人员及员工学习和生活娱乐的主要场所
三、商务广场及群楼
1、商务广场及北面群楼商务广场用于临时停车使用,群楼分为电信、邮政、人民保险、医疗、超市、剧院、游泳馆、银行、工商、税务等场所
2、东、西群楼东、西群楼为邻街门市,供商户租赁销售、经营使用
四、绿化休闲区绿化休闲区位于主楼南侧停车场的西侧,为住户及客户休闲、健身、晨练的好去处
五、酒店式公寓楼规划原则
1、环境共生原则------------为了进一步提高居住办公环境,提出以人为本,以环境为中心的规划理念,强调对自然的保护利用,要求人工环境与自然的交换保持平衡
2、景观优先原则------------为提高整个小区及周边环境的生活质量,景观是需要优先考虑的设计因素对于自然景观进行保护和利用,同时设计出完美的人工景观
六、规划总体布局及景观设计东部商业区与酒店式公寓区组团统一规划为二层沿街商业楼小区主入口设在南侧本案根据居设计规范,满足建筑物的日照间距,合理进行单元设计,摒弃以往设计中多采用的大而不当,华而不实的中心绿地的手法,将集中绿地分解为多个小型中心绿地,分散设置在各个组团之间,增加建筑物与绿化之间的亲和力,保证每单元每层均能享受优美的绿化和景观作为一个健康小区,跳出传统的规划建设思路,将新的生活方式融汇于其中自然与规整、直线与曲线的辩证统一和合理运用的布局形式,创造出更多的景观特色,更好地体现出“以人为本,人与自然和谐统一”的设计原则开放式设计的露天运动场不同于传统的中国邻里围合空间,有较强的私密性和领域感,有利于吸引和凝聚人气,成为人们交流活动的重要场所,人们在这里能找到失落已久的邻里之美小区内大量的绿化是没有车行干扰的,每个驻足其中的人都会享受到自然的芬芳他们在穿过葱郁的森林之后,展现在眼前的是成片花海的假山,同时四季皆开的花草选择给小区增添了一份欢乐祥和的气氛运动休闲广场是散步、晨练的好去处,无论老少都会各得其所小区内设有公共体育设施,儿童乐园,并与景观设计相结合,使之成为公共生活的一部分
七、酒店式公寓户型设计在户型设计中,我们倔弃了现在常见的一些户型设计手法,倡导健康、自然的生活空间形态,用现在最先进的居住理念来指导设计明厨、明卫、明厅、明室,充分利用自然的通风、采光及日照动静分区明确,减少相互之间的干扰,交通流线简洁、流畅,大大地提高了空间的使用效率
八、建筑造型设计该小区在建筑造型上,力求简洁、大方整个建筑组团明快、干净、整洁,颇具现代建筑风范
九、建筑结构酒店主楼、超市、游泳馆剧场结构采用框架结构,其它为混合结构体系,天然地基基础,抗震设防等级为8度
十、建筑设备酒店主楼、超市、游泳馆剧场采用中央空调方式采暖,其它为集中供暖方式采暖,热源由城市地热管网供给小区排水,采用独立的雨水收集系统,作为小区绿化用水,生活污水,经化粪池沉淀后排入城市污水管网4
十一、其它配套项目按规范要求布置小区的照明,道路和绿地等设施都设计相应的灯具,以保证夜景的效果经营方案及经济分析方案
(一)鑫城商务酒店经营收入和效益估算
(一)客房部共有客房192间总统套(2套)12800x2x30天x3折x20%出租率+15%服务费=52992元豪华套(16套)1880x16x30天x3折义40%入住+15%服务费=
124531.2元豪房双人房(16间)1280x16x30天x3折x60%入住+15%服务费=
127180.8元双人房(126间)528x126x30天x5折x70%入住+15%服务费=
803325.6元大床房(32间)880x32x30天x
3.5折x75%入住+15%服务费=255024元客房月营业收入合计
1363053.6元
(二)娱乐部
1、夜总会其中大厅1个,KTV包房27间,演出大厅卡座64个,平均收费80元/人80元/人x64=5120x50%上座率=2560x30天=76800元KTV包房27间1500(平均价)*27间=40500义30天=1215000元x70%出租率=850500元大厅收入76800元+KTV收入850500元=927300元夜总会月营业收合计927300元
2、棋牌房23间X400元/平均价(含消费、餐饮)=9200x30天=276000x80%出租率=220800元娱乐部月营业收入合计夜总会927300+棋牌220800=1148100元
(三)康乐中心
1、洗浴中心46间房100人(平均日)x200元平均消费(不含基本费用)*30天=600000元
2、美容美发出租收入10000元/月康乐中心月营业收入61万元
(四)中餐部包房29间、大厅40张台
1、包房29间x平均消费1500元=43500x2餐=87000x30天=2610000x70%上座=1827000元
2、大厅收入40张台x平均消费100元x2餐x30天=240000元
3、早茶、夜茶、送餐月收入70000元中餐部月营业收合计2137000元
(五)西餐厅、大堂吧、咖啡厅出租收入40000元/月
(六)出租收及其它收入
1、商务中心6000元/月
2、精品店20000兀/月
3、其它收入20000元/月全酒店平均每月总收入
627.2万元酒店月总支出测算
1、人员工资500人左右,人均工资按1200元/月计算60万元
2、水电费50万元/月
3、税收及杂支35万元/月
4、办公、维修、人员伙食费20万/月
5、招待费5万/月
6、洗涤费6万/月
7、中餐成本
106.8万/月
8、客房成本18万/月
9、夜总会成本20万/月
10、宣传费5万/月酒店每月共支出
325.8万鑫城商务酒店方案
(一)年总收入
627.2万元xl2月=
7526.4万元鑫城商务酒店方案
(一)年总支出
325.8万元x12月=
3909.6万元鑫城商务酒店方案
(一)年利润6414万元一
3909.6万元=
3616.8万元扣除经营中的风险及不利因素,每年利润可在3000万元以上方案
(二)客房由酒店自己经营,其它项目中餐(海鲜城)、西餐、洗浴、夜总会、商务中心、美容美发等项目,由合作或出租经营总收入402万元/月
1、客房收入
136.4万元/月
2、中餐厅收入200万元/月中餐厅合作经营,请餐饮名店来管理,采取付管理费的方式,定额完成任务,利润分成
①管理费12万元/月
②任务200万元/月
③200万元/月任务以上超额部分的5%提成
3、棋牌部收入:23间x400元/平均价(含消费、餐饮)=9200x30天=276000x80%出租率=22万元/月
4、西餐厅出租4万元/月
5、洗浴中心出租15万元/月
6、夜总会出租20万元/月
7、商务中心出租6000元/月
8、精品店出租2万元/月
9、其它出租收入2万元/月总支出281万元
1、人员工资400人左右,人均工资按1200元/月计算48万元/月
2、水电费38万元/月(年平均计算)
3、税收及杂支28万元/月
4、办公维修人员伙食费15万元/月
5、招待费5万元/月
6、洗涤费6万元/月
7、中餐成本100万元/月
8、中餐上交管理费12万元/月
9、客房成本18万元/月
10、棋牌部成本6万元/月
11、宣传费5万元/月:城商务酒店方案
(二)总收入:402万元/月鑫城商务酒店方案
(二)总支出281万元/月鑫城商务酒店方案
(二)年利润(402万元xl2月)一(281万元xl2月)=1452万元扣除不利因素及经营风险年利润可保持在1400万元以上其它租赁收入电信、邮政、人民保险、医疗、超市、剧院、游泳馆、银行、工商、税务及商铺等场所租赁收入:45000平方米x
0.50元x30天xl2月=810万(以上根据安平县及周遍综合数据估算,准确率达90%以上)鑫城商务酒店机构设置
一、总经办:
二、人事部:
三、财务部:、销售部:、前厅部:、客房部:、餐饮部:、棋牌部:、保安部:、工程部:鑫城商务酒店人员编制
一、总经办、人事部、后勤部(15人)总经理1人,总经办主任1人,人事经理1人,文员4人,司机4人,后勤管理员1人,食堂领班1人,厨师1人,厨工5人;
二、财务部(21人)总监1人,经理1人,会计2人,总出纳1人,出纳1人,查核主管1人,查核2人,仓库主管1人,仓管2人,收银主管1人,前台收银8人;
三、销售策划部(8人)经理1人,副经理2人(团体、商务),销售人员4人,司机1人
四、前厅部(36人)经理1人,副经理1人,大堂副理3人,预订主管1人,接待领班2人,总机领班1人,礼宾领班1人,PA领班1人,接待员7人,接线员3人,礼宾员7人,预订员1人,保洁员7人;
五、客房部(57人)经理1人,副经理1人,主管1人,领班7人,服务员47人;
六、餐饮部(170人)中餐厅经理1人,副经理2人,主管4人,部长10人,咨客8人,服务员50人,洗碗工8人,酒吧员5人,行政总厨1人,中餐总厨1人,大厨2人,砧板4人,水台4人,头锅2人,二锅2人三锅2人,四锅2人,打荷4人,烧味大厨1人,上什3人,点心部大厨1人,熟笼3人,煎炸3人,点心部中案板3人,拌馅2人,西餐厅经理1人,楼面主管1人,领班2人,咨客2人,服务员15人,酒吧员3人,西厨大厨1人,西厨主厨1人,西厨厨师4人,西厨厨工3人,面包师3人,糕饼师3人,面点师3人
七、棋牌部(17人)经理1人,领班2人,服务员10人,收银领班1人,收银员3人;
八、IT部(5人)经理1人,软件工程师1人,系统工程师1人,硬件维护员1人,网络技术员1人;
八、工程部(22人)经理1人,主管1人,领班2人,值班工程师1人,运行、维修人员17人;
九、保安部(29人)经理1人,主管2人(教官、消防中心),领班4人,保安员22人(其中桑拿2人,夜总会2人,海鲜城4人)鑫城商务酒店人员工资标准
一、总经办、人事部、后勤部总经理XXXXX总经办主任5000元/月人事经理5000元/月文员:1600元/月司机1200元/月后勤管理员1600元/月饭堂领班1600元/月饭堂厨师1600元/月厨工700元/月
二、财务部经理5000元/月会计3000元/月出纳1600元/月查核主管2000元/月查核1600元/月仓库主管2000元/月仓管1200元/月收银主管2000元/月收银领班1600元/月收银员收00元/月、1100元/月、收00元/月
三、销售部销售部经理5000元/月销售经理2000元/月销售主任1600元/月司机1200元/月
四、前厅部前厅经理5000元/月副经理3000元/月大堂副理2000元/月预订主管2000元/月接待领班1600元/月总机领班1600元/月礼宾领班1600元/月保洁领班1600元/月接待员1000元/月、1100元/月、1200元/月接线员800元/月、900元/月、1000元/月礼宾员1000元/月预订员1400元/月保洁员700元/月、80元/月、900元/月
五、客房部经理500元/月副经理3000元/月主管2000元/月领班1600元/月服务员:800元/月、900元/月>1000元/月
六、餐饮部一中餐部经理5000元/月副经理3000元/月主管2000元/月部长1600元/月咨客1200元/月收银领班1600元/月收银员收00元/月、1100元/月、1200元/月服务员800元/月、900元/月、1000元/月。