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物业管理服务投标文件物业管理服务投标文件投标人物业服务有限XXX公司法人代表:XXX投标日期年月:20XX X X固定资产电脑台、打印机台、复印机台、传真机台、2xx x x x x办公桌椅套,文件柜等x维修工具电钻、角磨机、疏通机、机床等维修工具年折旧3xx表六:物业共用部位、共用设施设备维修费用、公共能耗费用xx万元)XXX(消防消防报警系统412xx给水系统生活泵稳压泵512xx12xx消防水系统消防泵风机712xx12xx排水系统污水泵912xx公区照明1012公共设施日常维修费1112xx化粪池清淘费12xx电梯维保费按照元/部/年计算13xx电梯检测费按照元/部/年计算14xx xxx水费办公和公区保洁用水合计1512xx xxxxx表七:物业项目绿化养护费万元)XXX(项目计算过程合计备注绿化费养护、补植、改造等XX业主委员会重点交代要保重绿化质量设备维修维修及汽油XX割灌机维修、汽油水费浇灌绿化用水、电、喷头、水管等小XX计XX10表八:)项目公众类保险万元)序号保险种类年X X X XX((保险额备注公众责任险按投保金额费率计算合计1XX XXX,
2.4,XX10第五章物业公司概况第一节公司简介物业服务有限公司拥有国家一级物业资XXX X XXX质注册地址:注册资金:万元公司整体管理XXX,XX XX架构(年)总经理20XX副总经理副总经理品质文化部财务部人力行政部市场部项目部工程中心客服中心XX项目部XX项目部XX项目部XX项目部XX物业公司荣誉XX第二节物业核心理念企业文化公司企业文化的核XX VXX V11心是物业XXO XXX第三节在管项目投标人基本情况及管理业绩企业基本情况企业名称公司XXX单位地址企业所属区县企业成立时间资质等XXX XX XX级级资质部分在管项目XX序号项目名称坐落区县项目类型管理面积接管日期(年)m2备注1X X X X X2x x x x x3x x x x x4x x x x x5x x x xx6xxxxx7xxxxx8xxxxx9xxxxx10xxx企业理念XX第六章拟派驻项目人员基本情况说明12第一节拟派驻项目经理情况拟派驻项目经理管理业绩姓名技术职称学历项目经理岗位资格证书建筑工程中级专科X XXX项目负责人主要管理经验同志为人员,担任X XXXXXX XXX,现在职备注拟派驻项目经理相关证书拟派驻项XXXXX15目经理学历证书复印件第三节主要专业技术人员情况主要技术人员资历姓名上岗资格证书备注第二部分技术标书项目整体设想及策划(物业管理XXXX方案)第一节项目概况坐落于路以西,以东,16xxxx xxxxXX南至北至该小区于交付使用,由公司投XX,XXX,Xo XXXXX资建设,小区拥有栋住宅楼其中栋高层,电梯XXX XXX XXX部,栋多层配套的主要设备有;电梯、生活水泵房、污水xxxx泵房、消防泵房、中控室、化粪池、车库、停车位等第二节项目物业服务的认识和举措
一、小区治安秩序维护、严控大门出入人员和车辆,采取车辆凭证出入,陌生人1登记备案进入;、实施租户登记备案管理,对群租房进行排查,联合居委2会和派出所进行管控;、严格管控各类小广告和商贩进入小区,及时清理,3举报;
13、货车出入检查,物品出门登记核实后放行;
4、严格控制装修和维修人员,进行备案、审核、检查管理
5、小时保安巡逻,有记录,严控不法分子作案;
624、开展邻里守望活动和宣传,促进业主自互帮互助;
7、其它技术防范8
二、老人儿童服务社区内老人、儿童较多,物业公司应多组织开展各类活动,老人儿童好,年青一代无后顾之忧,才能踏实工作,家庭才会和谐、幸福
三、小区居住人口多,车位不足,车辆乱停乱放,影响出行和管理品质针对该问题,我公司进驻后拟采取:资源整合+业主自治方式进行解决第三节物业项目服务特点及亮点分析第四节项目的服务管理目标及措施、房屋完好率达相应措施
①建立房屋设施图纸资料档1100%;案,达到资料齐全
②建立经常性检查制度,每日对院区内、外的设施巡查,对巡查中发现的问题及时解决
③日常维护检查与定期维修巡查相结合,确保良好状态,每半年进行一次全面检修、设备完好率达相应措施
①建立资料档案,达到资料齐295%;全,管理完善
②对管理的设备实施全方位的管理
③每日的巡视检查及巡检记录等环节和过程加以控制、3卫生清洁率达相应措施
①根据客户实际情况,保洁人员90%;14依据物管中心制订的保洁标准、保洁细则、保洁程序、保洁方法、保洁频次,对所负责的保洁责任区域实行标准化的清洁、保洁
②对保洁人员的专业素质、行为规范等方面进行培训,考试合格后方可上岗保洁人员必须仪容整齐,讲究礼貌,操作中使用规范用语
③对保洁工作每日不定期检查,发现问题及时处理、改正
④垃圾场所设专人负责,日产日清,定期消杀根据不同季节制订相应的消杀计划、报修及时率返修率小于相应措施
①如无特殊情况,295%,2%;急修、零修到场时间为分钟之内
②建立维修服务承诺制,20依据承诺制对工程维修工作实施量化考核
③维修人员在完成零修、急修任务时,在完工后由客户确认
④综合管理部及工程维修部门根据维修通知,执行回访制度回访方式可以采用电话形式,保证客户意见反馈渠道通畅,利于客户监督工作
⑤按月对维修和回访情况进行统计,提交分析报告、归档、投诉处理率相应措施
①发生问题及时处理;
②提高员3100%;工素质,强化服务意识;
③做好各项管理工作,创建完善的管理工作制度与流程;
④做好解释工作与回访制度落实、物业服务满意率达以上,维修服务满意率相480%95%;应措施
①以优良的敬业精神不断改善工作,赢得客户的支持15
②加强客户走访,重点解决问题;
③每年至少一次进行客户意见调查、杜绝刑事事故,事故相应措施
①设立专业的保安队伍,5=0管理人员将对保安人员的职业道德、专业素质、行为规范等方面进行培训,考试合格后方可上岗
②根据项目特点,制订相关的管理制度和防范措施
③建立强有力的巡查制度,杜绝隐患
④强化宣传教育,加强宣传力度与强度,增加宣传方法
⑤充分利用设施设备的科学性、先进性、预防性、准确性特点,提高安全保障率、同时我司郑重承诺在物业管理服务中,达到如下服务目标
①6严格按照国家相关法律、法规开展各项物业管理工作,杜绝各类违规操作
②认真履行各项义务,按招标中的相关标准及行业规范保质保量地完成各项服务内容,为客户方提供放心、满意的服务
③高效的完成客户提出的管理目标、第五节物业服务模式7植入新型的物业服务模式
一、智慧社区模式业主生活活动本来就处在线上线下不停相020互切换的状态,所以小区服务是天生的项目
二、网购最后020一百米——“快递柜”以短信、微信的方式收到您所网购的物品已到,直接到本小区快递柜内支取,为业主节省了时间,并对物品的安全增加了保障16
三、家政贴心服务家庭服务中心,是由政府——“95081”95081主导建设的一站式家庭服务便民项目为家庭提供公共便民服务、家庭服务预订、家庭信息服务、居家养老服务、家庭购物配送、亲情定位、家庭安防、家庭交互沟通等全方位、立体化、多层次的服务内容
四、更安全、更便捷、更经济——房屋租赁为提升业主的信任度,增加房屋的安全感,我司在每个所管项目增设了自己的房屋租赁部,这样更便于对业主与租户提供一线的服务
五、远程控制——“入户维修服务”维修人员接到报修,入户后针对维修点(维修前、维修后)拍照,上传总部监控终端,能起到总部对一线监控作用总部监控中心每日对所维修的服务进行抽查回访
六、管家式服务——“一站式”每栋楼宇设定物管员,并进行相片、电话公示,业主家的需求只需找到他,就会在最短的时间内问题得到解决,享受到一站式的贴心服务
七、社区文化活动——让业主“动”起来我们所管辖的项目每月都会组织不同的社区文化活动,让业主参与进来,“感受人文,互动你我”让邻里之间不再陌生对采取的管理模式、在总体管理模式上拟采取“以客户服务部XX为核心的管理模式”针对项目的特点,公司xx采用“以客户服务部为核心的管理模式”我们设立客服前台接17待,执行首问负责制,实行工程技术人员小时值班制度;公布24小时服务电话在项目的服务形式上,正常工作时间由客户服24务前台负责接待客户和处理日常事务,下班后建立经理值班制度和小时应急服务体系,总值班室是指挥调度中心,业主所有24的服务要求及投诉、建议都汇总到总值班室,由总值班室负责分类处理;正常工作时间内所有服务均由客服部统一调配,保证对外形象的统一化,发挥客服部的指挥、协调能力,实现对各个区域、各个环节的工作目标达成公司以专业化的服务、规范化的管理,来创造整洁、舒适、安全的工作环境,以“诚信、敬业、务实、创新”的管理理念,让员工做到主动热情、反应迅速、优质高效
①建立项目总值班室并公布热线电话(夜间值班)设立日间、夜间值班负责人,小时接受客户的报修、咨询、意见建议、投24诉、会议服务等工作,并第一时间下达工作指令到各服务部门,对特殊工作要及时跟进、回访并记录备案
②建立工程服务值班室(夜间值班)根据每天报修、会议、活动的情况,布置工作;随时掌握系统运行情况,及时调整人力部署和设备运行参数;公布小时工程夜间值班电话,根据总值班室的指令进行日常维修,24提高维修工作效率通过建立总值班室的有效运作第一可保证公司及项目对解决问题的及时性;18第二建立首问责任制,所有投诉和需求都有专人负责跟踪、落实,直至问题圆满解决,达到客户满意;第三小时的值班制度可保证客户的需求全天候地得到解24决值班室管理模式流程图、商业区域物业服务与管理、设XX备设施运行养护及房屋本体管理值班室客户报修、投诉责任部门主管操作人员通知安排监督通知安排监督通知安排监督情况反馈情况反馈情况反馈要求工作项目作业频度质量标准A供水设施当班:日常保养、安全操作,运行情况正常,自动控制良好,出现故障立即排除按制度保养,定期检修电气自动控制齐全,管道无滴漏,运转无异常声响有检查记录,维修保养记录供电设施当班旧常检查,运行正常,记录运行情况一旦停电,立即切换备用电源按制度保养,定期检修各连接处无冒火花、发热等异常现象,指示灯、信号灯齐全,计量仪表准确有检查记录,维修保养记录空调设施当班用常保养,运行情况下启动控制良好按制度保养电器完好,运转无异常声响,水泵无漏水,运行有记录消防设施日常检查消控监控设备,保证设备性能处于守好状态巡视检查消防器材消防中心性能完好,消防器材齐全19第一部分商务部分1第一章投标函11第二章法定代表人授权书
21、值班及交接班制度1
(一)值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班因故不能值班者,必须征得主管同意,按规定办理请假手续,才能请假
(二)双方人员必须做好交接班的准备工作,准时进行交班交班时双方在值班日志上签字交接班的准备工作包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况;清点仪表、工具;检查设备状况等等
(三)下列情况下不得交接班)事故处理未完成或重大设备启动或停机时;1)交接班准备工作未完成时;2)交接班人数未能达到规定人数的最低限度时;3)接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人4时;)无论何种原因,只要接班人员未到岗,值班人员不得下班
5、配电室管理制度2配电室是供电中心,是小区的心脏部位,为确保供电系统正常运行,加强管理,特制定以下制度
(一)配电室全部机电设备,由电气工程师负责管理无关人员禁止进入配电室,非本公司人员须办理书面许可才能进入22
(二)停送电由值班电工操作,非值班电工禁止操作
(三)严禁违规操作,操作及检修时,必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等
(三)供电线路操作开关设明显标志,检修停电拉闸,必须悬挂标志牌
(四)做好运行记录报表数据必须清楚、准确,以便向供电局报告日负荷情况
(五)每班至少巡查一次,每月组织检查一次,每年大修一次,查出问题及时修理,不能解决的问题及时报告工程部每班巡查内容:房内是否有异味,记录电压、电流温度、电表行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况,发现异常,及时修理与报告
(六)供电线路严禁超载供电,配电室内禁止乱拉、乱接线路如确需增容接线,须报工程部经理同意后,方可进行
(七)配电室内设备及线路改变,要报工程部经理审批,重大改变要报公司领导批准
(八)保持良好的室内照明和通风,墙上配挂温度计,室温控制在度以下35
(九)配电室每周清扫一次,保持室内清洁、干净,无杂物,无蜘蛛网,无积水
(十)做好防护措施,防止小动物进入电室23十一配电室内要配备应急照明灯,配备灭火器材,并保证完好及使用方便、设备维修管理制度3
一、设备计划检修制度⑴各专业组必须制订本专业所管理设备设施的维修保养计划,对各设备进行定期维护保养本年度维保计划必须于上年度未制订出,并经总工批准后,颁2布实施⑶工程部必须严格执行《设备维保计划》,并由专人跟进检查、落实各专业主管是本专业设备维保的负责人,负责按计划组织实施4设备的维保工作设备管理员在接到维保任务后,按《设备维修保养标准》中的5专业标准进行维保工作每项维保必须要有记载,填写“设备保养记录表”,详细记录6设备维保前的情况和性能指标维保的内容、所处理的问题、处理的方法,以及维保后设备的状况性能指标,并交资料员存档
二、影响正常工作的施工和设备保养规定为了尽量避免施工和设备保养影响正常客户工作和确保大厦运营安全,依据不同的工作内容,分别做如下规定凡涉及消防花洒喷淋系统的施工和设备保养,必须事124先经客户批准⑵凡是影响整栋大厦消防供水,如清理消防水池、检修消防大泵等工作,要上报客户批准及部门经理签字认可在实施此类工作自始至终,工程部和安保部要加强巡视,防止意外事故发生在重大节假日、重要活动和两会期间,不得安排此类工作O⑶锅炉和供暖设施检修、保养工作,务必在冬季供暖之前完成,确保供暖期间,主要设备不出故障空调机组检修、保养工作,务必在夏季供冷之前完成,确保4供冷期间,主要设备不出故障配电室的设施每年一次大检修和每月列行保养,因需要暂5时停电,所以一般安排在周
六、周日白天进行而在此前三天,应通过客服部通知客户事先有所准备,在施工开始前,还应在各单元门内张贴告示若这期间小区内有重大活动,应另行安排检修时间电梯检修与保养,应避开电梯运行高锋期,并且要逐一进6行,并在检修的电梯门口树立告示牌⑺供水系统检修,如清洗高位水箱,应错开冬季锅炉运行阶段,并且安排在非营业时间进行而在此前一天,应通过客服部通知客户事先有所准备,工程部应做好用水调度工作
三、公共设备巡视检查制度25维修人员按部门制订的巡楼安排表对责任区进行巡查,对1出现故障的设备设施及时进行处理,并将详细情况记录于“公共设备设施巡楼记录表”水暖组巡楼时还须填写“日水泵运行记录表”维修人员巡楼时应携带常用的维修配件和维修工具,定期2将损坏的维修配件返交库房,以领取相应数量的完好配件如维修配件需临时购买时,维修人员应及时上报其专业负责人,由专业负责人填写“申请采购单”,交采购部购买专业负责人每天应检查“公共设备设施巡楼记录表”,并3应随时抽查故障点,检查维修人员的完成情况工程部每天安排一名工程人员对大厦各个设备层进行检查,4包括设备运行情况、卫生情况等内容,并对标准层的设备设施进行抽查,将详细情况记录在“工程部设备层巡视记录表”中
四、安全操作规程
一、配电室高压柜保养安全操作规程、工作中应认真执行工作票制度,操作票制度、查活及交底制度、1工作许可制度工作监护制度、工作间断及转移制度、工作完成及送电制度以及调度规律制度等安全组织措施、保养前由电气主管对工作性质、工作范围及停电范围做2详细交底,并做好工作分工
26、保养前将所有工具登记、检测、核对查清
3、由当值人员填写《工作票》、《操作票》主管签字确认后进行4倒闸操作、停电后对保养的设备进行验电、放电、挂地线、挂标示牌
5、工作要求细致认真,不嬉笑打闹,工服穿戴整齐,衣兜内严禁6装工具、杂物等、保养范围包括)高压电缆外观清扫)高压柜内外清扫712)各接地螺丝紧固)控制线紧固)高压进出线电缆接头345压接紧固)高压真空断路器操作机构清扫、调整)摇测高67压电缆并记录,摇测完毕放电、保养工作中,当值人员只做协助工作,并随时巡视系统运行情8况发现问题及时报告主管、保养完毕后,拆除标示牌,临时接地线,清点现场工具和材料,9不应有遗漏、由工作负责人对工作范围进行全面检查,认为无问题后,宣10布工作终结,全体人员撤离工作地点后,方可办理送电手续、全部工作完成后,由当班人员对全部工作及相关数据填写《高11压设备保养记录》
二、低压配电柜保养检修安全规程
27、停电检修前三天向部门经理及客户提出,并说明停电时间、停1电范围,经客户同意后执行工作当天停电前应用电话等方式再次上报部门经理,以便做好停电的准备工作、正式检修前办理《工作票》、《操作票》,并由主管签发
2、严格执行《工作票》、《操作票》的检修程序和布置
3、采取保证安全的组织措施,认真执行工作监护制度
4、采取保证安全的技术措施,实行停电、验电,挂装地线,悬挂5安全标志、对要检修的设备进行放电,挂地线处理
6、对设备进行清扫;对锈点进行处理;对接点进行紧固;对变形破7损零件及时进行更换、检修操作完毕后,应做检查测试,并做测试记录确认恢复正8常状态后,按《操作票》程序正式送电、工作完毕后要填写工作记录
8、注意事项)必须有电气负责人或指定负责人在场监护、指91导;)工作前必须验电;)检修人员必须会操作设备并熟悉设23备的电气机械联锁情况;)清楚了解哪些线路为双路供电;)45遵守工作完毕的检查制度
三、电容器操作规程、目的:所有值班人员均应正确操作电容柜,并保证功率因数在1以上,保证设备及人身安全
0.
9、操作程序)正常运行时,由电容器柜上自动投切装置21(按照运行状况自动循环投切电容组,值班人员须将原先情况记28录在《值班记录簿》上)正常停电操作时,应先拉开电容器2(组开关,后拉开各路馈电开关送电时,操作顺序相反)事3(故情况下,如突然停电,必须先将电容器组的开关拉开,以免突然来电时,电压过高超过电容器允许值、注意事项)电容3:1(器组开关跳闸后,在未查明原因前不准强行送电)电容器组2(严禁带电荷合闸,电容器组再次合闸时,必须在断开电源三分钟后进行、巡检制度)电容器的巡查内容如下:电容器外壳有无凹3:1a.(凸不平及鼓肚现象;各接头接触是否良好,有无发热,变色现b.象;电容器组有无异常响声或放电火花;电容器有无异常气味c.d.)巡查工作完成后,在《值班记录簿》上做好记录2(、维护保养)运行中的电容器组,每年至少进行一次停电41(清扫、检查,其内容如下清理外壳、架构通风孔等上面的灰a.尘;检查各紧固部位的螺丝有无松动;检查保护装置情况是否b.c.完好;检查空气开关及接触器的触头有无烧蚀现象)全部d.2(工作完成后,在《检修记录上》上做好记录
四、配电室电气安全规程、配电室值班人员必须取得劳动部门核发的“高压运行维修”操1作证才可上岗,值班人员必须熟悉大厦的供电方式,供电29第六节物业管理人员的配备、培训和管理83第七节部门及岗位职责91第八节各项规章制度及工作流程98第九节突发事件的处理程序99附件一;服务标准125附件二:前期物业服务合同126范围及各种设备的技术参数、运行值班人员必须严格按照值班员职责和交接班制度执2行、值班人员每小时巡视一次变配电室设备运行情况,巡检内容主3要有)高压进线电压、电流是否正常1)高压各支路出线开关运行是否正常2)变压器运行声音、温度是否正常3)低压主进及各支路负荷仪表指示是否正常4)电容补偿器运行及补偿值是否正常5)三相负荷是否平衡,三相电压是否正常6)电站内电气设备表面应无浮尘,站内各角落无杂物7)电站内电气设备运行是否有异常及异味等8)直流屏运行数据应在规定范围内9)室内照明是否正常,应急照明是否正常,室内外通道是否畅10通)填写《值班运行日志》、《工程部工作日志》
11、每月安排各班清扫配电柜,并检查设备状况,发现问题及时处3理或报主管、在高锋负荷和异常天气时,对电站内设备应进行特殊检查4)处于高锋负荷时,应检查电气设备的负荷和各电气联接130部位的发热情况;)雷雨时,应检查电站周围墙面及屋顶是否有渗漏现象,如发2现异常,应做临时处理并马上报告上级领导)低压母线、设备或电气联接部位非超负荷产生的过热温度超过3极限时,应先迅速停断次要负荷以控制温升,然后再停断缺陷设备的供电进行检修、电气设备运行中发生异常情况时,值班员应迅速、正确地进行5判断和处理,并及时上报;当发生威胁人身安全的情况时应先行紧急停电处理,然后立即向主管、部门经理报告,并及时向停电范围内的用户做出解释、对突发停电故障,严格按照停电紧急预案执行6
五、配电室电气故障安全处理规程、运行中的电气设备发生异常情况时,值班员迅速正确地进行判1断和处理,分清事故情况,事故不明时,不应自行处理,以免事故扩大、事故发生时,值班员应坚守岗位,必须沉着、迅速、准确、精2力集中地进行处理,不应慌张,未经慎重考虑不应自行处理、在发生严重威胁人身或设备安全的紧急情况下,值班员有权先3行处理,但事后必须报告上级领导,并将情况记录《工程部工作值班日志》、用安全可行的方法保证正常设备的继续运行尽量采取4相应的措施对已停电的设备恢复供电31处理事故时,除指挥者和有关人员外,其他外来人员应立即退出5事故现场、在事故处理过程中,值班员除积极处理外,还应有明确的分工,6并将事故发生和处理的经过做详细记录在《故障登记表》内、如遇交接班时发生故障,则应由交接班的值班员处理准备接班7的值班员做助手,待恢复正常后在进行交接班,若一时不能恢复,应得到领导同意后才能交接班、当高压一路电源停电时(非本站故障时),应立即拉开失电进8线断路器,再合母联,并严格按送电程序进行、当高压双路停电时,应立即通知物业完工后试车检查测量绝9缘电阻,检查各转动部分是否灵活,安装是否牢固,起动和运行时电压、电流是否正常,有无不正常振动和噪音、在检修中10发现损坏的部件及时更换,如无法处理时及时报主管、检修完毕,应填写《工程部设备保养记录》11
六、电动机检修维护保养时安全规程)日常巡检时:要先用目测观看电机运行情况,电动机运转时不1得触摸旋转部位,不得将异物距离电机过近等;其次,在电动机3停止运转时巡检,不要用手直接盘车试转等)检修时:首先要将电机脱离电源;拆装时要注意安全;要按拆2装程序进行拆装,不得硬拆硬装电机的机械部件等32)维护保养时:解体电动机前要先清理外壳;抽转子时要轻拆、平3稳抽出,一面磕碰绕组,造成断路现象;试车时要将电机周围整理干净;人员不要距离电机太近;试车时要有专业技术人员监护等
七、动力系统故障处理安全规程、强电系统维修人员接到维修通知后迅速到达现场进行处理,
1、故障点在设备控制柜内部及动力设备本身的检查2)检查控制回路故障时,对照线路原理图确定故障元件或故障线1路,对故障元器件进行修复,故障线路与不能修复的元器件予以更换,并填写在《工程部设备保养记录》上)检查主回路故障时,应使用相应仪表工具对主回路线路及动力2(电动机)进进行检测,确定故障原因,对动力设备(电动机)进行修复,故障线路与不能修复的动力设备(电动机)予以更换并记录在《电动机维修保养记录》上)在修复中发现无法处理的问题及时报告主管
3、在动力设备故障检修与处理过程中,应要求相关专业人员协助3进行、修复动力设备控制盘柜与电动机必须经仪表检测合格后,恢复4正常供电,对修复的动力系统线路与动力设备应监督运行1530〜分钟33
八、干式变压器保养安全规程、检修人员在工作中严格执行《工作票》、《操作票》制度,按1《倒闸操作规程》倒闸操作、变压器外观清扫包括变压器的封闭外壳、视窗、色标,要清扫2干净,无尘尘渍,并检查整体完好螺丝紧固,接地良好、测试绝缘阻值,高压侧对地、对零,低压侧对地、对零,高压3对低压绝缘、零地接线端子压接良好,牢固可靠
4、母线排压接良好,牢固可靠,无变形、变色,清洁干净
5、绝缘子清扫灰尘,整体应完好无裂痕
6、检查分接抽头螺丝有无松动,并进行紧固清洁
7、检修温度控制器、风机控制箱系统正常,清洁完好
8、检修风机外罩、风扇线路工作正常
9、检修过程及相应数据记录在《工程部设备维修保养记录》上10发现问题及时处理和上报
九、机房供电系统操作规程、目的:正确操作检修风机、水泵的强电控制箱,保证人身及设1备安全,延长设备使用寿命,保证大厦供电系统的正常运行、范围:适用于大厦内所有空调机房、水泵房、风机房、楼道及2水箱间等的配电柜的维护保养
34、操作程序)主管要详细了解各机房设备参数及运行状况3:1()维修人员要熟悉掌握各机房位置、用途、强电控制箱的功能2(及设计参数)维修人员必须使用电压等级相同的、合格的安3(全用具进行操作检查)在对设备进行检查时,必须将与该设4(备连接的所有电源断开,停电检查时要挂标识牌)停电后必5(须使用合格的验电器进行验电并逐相进行在开关的两侧进行验电时,要先验低压侧,后验高压侧;先验下层,后验上层)6(对停电电缆线路进行验电时,要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示无电为止)电器设备的指示灯和电压表只能作为参考,7(不能作为设备无电的依据)检查人员必须在保证人身安全及8(设备安全的前提下才能进行操作)操作人员应听从监护人员9(的指挥,监护人员在监护时不应做其它工作,监护人发现操作人不正确操作时有权令其停止工作,()监护人要随时提醒操10作人员的安全,需要工作转移时要设标识牌并妥善处理,以保证其它人员及电器设备的安全()工作终结后,应对现场进行11清理并认真检查,在确认没有影响电器设备安全及人身安全的情况下方可送电送电后要观察电器设备的运行情况,一切正常后方可离开现场()测量电流时,应正确使用钳形表,依次从12大电流档位向小电流档位换档,测量过程中不可换档测量时应使导线位于钳口中部,并使钳口紧密闭合,还应注意操作人员与带电部位的安全距离,以免发生触电危险每次测量完毕后要把电流量程切换到高档位,以免35下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表损坏测13量电压时应正确使用万用表,量程开关应选择在正确的电压档上并选择在较高的档位上,以免因误操作烧毁仪表测量电阻时验断开被测物的电源,严禁带电测量测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分对强电箱检修时,严禁带电作业严禁连1415续启动大型电动机及大负荷的电器设备
十、设备运行管理制度设备安全运行管理制度.维修部分电工
①电工工作前应穿戴绝缘防护用品,并保证使11用工具的绝缘性能良好
②在进行低压线路和设备检修作业时,必须停电,并在明显处悬挂标识牌
③在进行线路检修作业时,应在各供电回路的隔离开关上悬挂明显的标识牌
④严格按《电气维修工作操作规程》中的操作步骤进行作业,尽量避免带电作业;如不能避免,则不准用湿手或戴湿手套触摸电气设备
⑤严禁在交接班时进行倒闸操作和事故处理
⑥电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法,如发现有人触电,应立即切断电源水暖
①应在确定设备低压电气开关部分处在断开位置后再进2Io行设备维保工作
②检修设备时,要防止水渗入设备而烧坏电机
③进行维修工作时,应在被检修设备上悬挂“暂停使用”或“正在检修”的标牌
④进行电、气焊工作时应穿好36工作服,防止烫伤,确保工作场所周围无易燃、可燃物品,并备有手提灭火器
⑤电、气焊工作结束后或暂时离开现场前,应关闭电焊机及氧气、乙快瓶阀,检查并确保工作场所无火灾隐患)3(电梯工
①在井道施工时:使用经过批准的开锁装置或钥匙;确定工作是否需要电力,清洁和检查启动设备,测量仪表及保护装置:消除灰尘及油污,检查启动设备的接头是否良好,接线是否牢固,各仪表是否准确,保护装置动作是否良好准确填写《工程部设备维修保养记录》检查电动机其他零件是否齐全,有无磨损及损坏检查电机绕组及转子有无故障:绕组有无接地、短路、断路及老化现象清洗轴承:除去轴承旧油,将轴承浸如柴油中洗刷干净,加入新油清洁电动机内外:先清洁外壳,再拆开电动机清扫启动应急发电机组,确保应急负荷用电,同时与上级供电部门联系,调查事故原因,并马上通知上级领导和客户并做好相应的记录
十一、维修电工安全工作规程、维修电工除工作外应在指定岗位待命
1、工作前用清楚了解工作任务的性质、范围及所需要的辅助工作
2、工作前应检查工具外观、绝缘是否良好,测电笔需在有3电的设备上确认为正常后才可使用
37、登高作业时必须系好安全带,高梯要有人扶把,不得乱仍工具4和材料,不得打闹嬉笑,确保高空作业安全、接到《派工单》后,应迅速到达现场,如遇突然停电、跳闸等5事故应马上赶到现场进行应急处理>需要停电应确定停电范围方可进行,停电后必须在停电的开关6上挂标志牌、工作中发现隐患和问题及时处理和上报
7、工作完成后应在《派工单》上填写工作完成情况
8、维修人员应熟练掌握触电急救方法9
十二、电机日常运行和维护安全操作规程、新安装或长期停用的电动机启动前应做如下检查)电动机11基础是否稳固,螺丝是否拧紧,轴承是否缺油,油是否合格,电动机接线是否符合要求,绝缘电阻是否合格(合格值应不小于))电机及起动设备的金属外壳是否可靠接地)
0.5MQ/KV23启动设备工作是否正常)检查三相电源是否有电,电压是否4过低())电机机壳是否清洁,电机周围是否UelO%—5%5有妨碍运行的杂物和易燃物等、电动机的日常检查)监督21电动机的发热情况)监督电动机的电流额定值)注意电源23电压的变化)注意三相电压和三相电流是否平衡()4lelO%—5%)注意电动机的运行振动情况)注意电动机的声音和气味o56)除上述各项外,运行中还应注意其周围的通风和环境卫生
738、电动机维护的主要内容对于累计运行__小时的电动3i)50008000机,要进行解体检查、保养39第一部分商务部分第一章投标函投标函业主委员会XXX根据贵方为物业管理项目的招标邀请,签字代表XXX xxx(物业公司总经理)经正式授权并代表投标人物业服务有XXX限公司/地址:提交下述文件正本二份和副本二份据此函,XXX,签字代表宣布同意如下.所附投标报价表中规定的应提交和支付的物业管理费为1住宅电梯楼:每月每平米元;XXX住宅多层步梯楼每月每平米元XXX商业:每月每平米元;XXX地下车库:元/个/年管理费;XXX地面车位元/个/年使用维护费;XXX公区照明费元/户/年(详见测算明细)XXX.投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务
2.投标人已详细审查全部招标文件,包括所有附件
3.投标人同意提供按照招标方可能要求的与其投标有关的一4切数据或资料.在整个招标过程中,我方若有违规行为,贵方可按招标文5件之规定惩罚,我方完全接受.我公司若中标,本承诺将成为合同不可分割的一部分,6与合同具有同等的法律效力.与本投标有关的一切正是往来通讯请寄地址:物业7xxx公司邮政编码:电话:xxx XXX投标人代表姓名:XXX投标人名称(公章)日期:年月日XXX XXXXX第二章法定代表人授权书授权书兹授权代表物业服务有限公司进行物业管XXX XXXXXX理项目的招标,此授权至年月日有效20xx xx特此证明单位(公章):物业服务有限公司法定XXX代表人(签字或盖章)年月日20xx xxxx第三章投标代表人身份证复印件第四章投标报价第一节报价一览表物业收入测算表万元)XX(管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等X物业管理区域清洁卫生费用X物业管理区域秩序维护费用X管理、办公及其它费用表X物业管理企业办公设备及固定资产折旧X物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含能耗))表X物业管理区域绿化养护费用表X物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用表X第二节表一:物业人员工资费用测算表(万XX项目总含社保
1110000.00X客服经理含社保
26500.00x工程经理含社保37500x安全经理含社保46000x环境美化经理含社保55500x物业保洁服务费(万元)xx垃圾清运费住户数和面积双兴物业标准其他元/月日常保洁物XXXXXXX料物业管理区域秩序维护费用(万元)XXX对讲机等保安设备保养部对讲机,每部每年按元计算1XX100XX服装费套冬装、套夏装、套春秋装(按年)消防演21222003习及宣传费每年次,每次费用元灭火器年检费共计2100020004具灭火器,平均每具按照元计算检测、加压、灌粉20030xx安全日常物品消耗强光电筒、消防器材等5xx保安员服务费已在人员成本计算小计6xx物业办公和其它费用测算表(万元)xx职员工服共有人,平均每人每年元164300xx通讯费座机电话费2部电话,每部元网络费320001200*2xx办公耗材4xx办公费5xx社区文化活动费6xx节日布置7xx业务招待费、公关费8xx法律事务费小计表五物业固定资产折旧费用(9xxxx万元)XX项目合计(人民币)备注1。