经典商业广场全套物业运作方案

商业广场全套物业运作方案投资广场业主公约为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业运用人的合法权益，维护公共环境和秩序,保障物业的平安与合理运用，依据国家有关物业管理的法规，政策制订本公约全体业主和物业运用人均须自觉遵守一，在运用，经营，转让所拥有或合法取得运用权的物业时，应遵守物业管理法规政策，租赁合同，物业管理合同以及本公约的规定二，执行业主委员会的决议，确定三，托付物业管理公司负责房屋，设施，设备，环境卫生，公共秩序，环保，绿化等管理.，全体业主和物业运用人应遵守物业管理公司依据政府有关法规，政策和业主委员会托付制定的各项规章制度四，全体业主和物业运用人应主动协作物业管理公司的各项管理T作五，业主或物业运用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决六，加强平安防范意识，自觉遵守有关平安防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产平安七，业主或物业运用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将留意事项和禁止行为告知业主和物业运用人业主或物业运用人违规，违章装修房屋或阻碍他人正常运用物业的现象（如渗，漏，堵，冒等），应当及时订正，造成他人物业损失的应担当赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可实行相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理八，业主方托付物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施，设备进行修理，养护，应支付相应费用o3技工B早班早班早班早班轮休中班中班4技工C中班中班中班中班中班轮休夜班o5技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休说明1,除1领班外，其余人员实行轮班制按以上排序2-3・4-5-2循环轮换每人每周有一天休息2,【当班时段】白班按公司行政白班时段，早班08:0075:00中班15:00-23:00,夜班23:00-08:002,综合班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日o1领班向班白班向班白班向班例休向班o2技工A早班早班早班早班轮休中班中班o3技工B中班中班中班中班中班轮休夜班o4技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休5锅炉工白班白班白班白班白班白班轮休说明1,除1领班和5锅炉工外，其余人员实行轮班制按以上排序2-3-4-2循环轮换每人每周有一天休息日2,【当班时段】白班按公司行政白班时段，早班08:00-15:00中班15:00—23:00,夜班23:00-08:00四，工作时间及休息按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8hx6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）每周可有一天休息，国家法定节假日休息按公司统一规定五，人力成本（工资）预算1,本地同类工资水平参考级别月工资水平备注试用期及初级工350-450元试用期1-3个月中级技工550-650元不含福利，奖金及花红领班及高级技工600-800元不含福利，奖金及花红2,建议工资标准级别月工资水平备注试用期及初级工450元试用期3个月中级技工600元不含福利，奖金及花红领班及高级技工700元不含福利，奖金及花红3,工程部人力（工资）成本预算按以上的建议工资水平，正常状况下工程部人力成本（主要为工资成本）为

（1）,每月领班2人x700=1400元，其他8人x600=4800元，合计1400+4800=6200元

（2）,每年（按13个月计）6200x13=80,

600.00元

（3）,平均支出月均

6716.66元；日均

220.82元【注】以上计算不含福利支出，奖金，保险及其他意外支出六，人员聘用方案专业特长人数相关要求凹凸压配电2人3年以上阅历，持操作证，能娴熟修理各种电气设备强弱电修理3人3年以上阅历，持操作证，熟识各种强弱电气线路及设备电梯修理1人熟识高层楼宇电梯原理和修理，一年以上阅历，持特业资格证中央空调1人熟识各种冷源设备和风机盘管系统原理，有电气或管道基础水暖管道，机修2人有娴熟的给排水管道，水暖洁具，五金机械设备修理技能锅炉1人持司炉证，多年阅历，熟识水处理并有电气或管道基础【说明】1,以上共10人2,领班2人从以上人选中择优提拔3,有酒店工作阅历优先七，人员到位支配1,开业前15・12天内:

（1）通知电梯，空调，锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试

（2）确定各岗位拟聘用人员名单2,开业前12-10天内

（1）电梯，锅炉，空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训

（2）联系其他拟聘用人员，确定补充聘请支配3,开业前10-6天

（1）通知电气，机修，管道等拟聘人员面试，确定全部录用人员名单

（2）组织全部人员进行星级服务公共科目知识，工程部运作规范，公司规章等内容的岗前培训

（3）支配主要人员上岗参与设备综合调试及一些不供应安装的设备（洗涤设备等）的安装4,开业前6-3天内全部人员按要求全部到位，开始供电，供水，电梯，锅炉等的试运转5,详见《开业前后工程部工作进度支配》并以最终修订方案为准A,减员增效预案1,结构更新开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成肯定规律而易于驾驭经过一段时间的磨合,各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟识的状况下，采纳逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式合并两个独立的班组为一个整体，轮班运行，不再按岗位定岗定人具体结构如下工程部共7人，按以下班次运行:

①白班4人负责水，电，空调，电梯，锅炉运行及设备保养修理1,设领班一人2,其他人实行轮班制3,具体班次依据状况支配，并适时调整.

②中班2人负责设备运行及紧急故障的处理

③夜班1人负责运行值班和紧急故障处理2,人员精简按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3,将实行优胜劣汰方式进行其中也有人员的正常流淌和流失3,薪资增长实现以上结构后，人员削减，工资成本也同比削减另一方面，由于人员精简，余留人员需担当的工作任务也大大增加将减员而削减支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准这将能够稳定人心，鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力工程部工程部运作支配工程部为公司的经营供应能源供应，设施修理和工程协作等保障功能直接管理和运行供水，供电，供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护，保养和检修；帮助完成公司各种经营活动中需工程部供应支持的任务如布置会场，制作宣扬道具等依据工程部的任务范围，参照星级服务标准，支配从以下几个方面做好工程部的运作一，建立完备的运作管理规范依据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序，岗位职责，规章制度，设备操作规程，检修程序等内容的规范文件这是工程部运作的依据，以此实程序化，制度化的管理★链接《凯比特投资广场工程部运作管理规范》二，建立精干，高效的工程服务队伍依据工程部责任范围广，设备系统类别多，专业性强，技术要求高的特点，支配按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素养技工队伍1,按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案，相应聘用要求★★链接《工程部人员结构表》2,按各岗位专业要求聘请考核，择优选取所需人员3,聘用人员上岗前进行公司规定，工程部运作规范，星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素养，以适应新的工作环境4,各岗位人员到岗后，依据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色5,制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业状况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的主动性6,充分重视全部人的个人实力，敬重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长，主动贡献自己的力气的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬，作风优良，团结稳定的工程技工队伍，集中力气高效完成各项工作任务三，做好物业设备的运行和修理管理[-1设备运行管理是工程部的主要任务，支配实行以下措施努力提高管理水准1,收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案2,按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序3,制定预防性修理支配，按支配的时间，项目内容对设备进行保养和检修4,与运用和保管设备的部门或责任人签定设备运用维护责任书，强化设备的正值操作和及时有效的维护保养责任5,建立完备的设备安装，调试，运行，维护，检修，改造，更新，报废记录，使设备管理更规范6,在设备运行和修理成本上进行内部考核限制，避开和削减不必要的奢侈【二】建立完备可行的修理系统是设备设施维护检修的保障基础，支配按以下模式对全部物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修1,修理功能全部设备设施维护，保养和检修以四个功能块来完成【1】预防性修理全部设备设施均制订维护保养和检修支配，按既定时间，项目和流程实施预防性的检修

[2]日常报修处理设备设施的运用部门在日常运用过程中发觉的故障以报修单的形式通知工程部实行修理措施31巡查检修工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发觉故障和异样及时处理【4】增改翻新依据设备设施的具体状况和实际须要，对已有的设备设施进行增加，改进性能和翻新处理，使设备设施重新复原运用价值，得到良好的利用2,修理结构[11主管负责依据物业设施规模制订修理程序和修理支配

[2]以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护，保养和检修

[3]重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护，保养和检修3,修理限制【1】主管负责监督各班组按既定的程序和支配实施，限制修理成本，效率和质量各班组按程序和支配在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护，保养和检修

[2]日常报修处理由报修部门负责验收设备修理修复质量并签收耗用材料记录《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查，一份报修部门留存，一份汇总交财务核对材料成本

[3]设备设施的预防性修理项目由运用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录《设备支配检修记录》具实填写并由运用或保管部门验收签字后一份工程部备查，，一份汇总交财务核对材料成本

[4]工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由运用或保管部门验收签字后一份工程部备查，，一份汇总交财务核对材料成本四，做好能源限制管理能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是限制成本提高效益的有效手段能控管理的关键是K1X提高全部人的节能意识K2R制定必要的规定和制度K3X实行必要的技术措施支配从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平1,做好耗能设备的修理保养，使其常常保持良好的性能状态2,对主要耗能设备如空调系统，供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序3,在保证公司营业所需的前提下，尽可能削减耗能设备的运用如及时关闭暂无开启必要的灯具，空调等并将这些内容形成制度4,对各部门进行空调，水电设施的运用和节能常识的培训5,优先修理造成能源奢侈的设备故障6,工程部在日常巡检过程中对节能状况进行监督7,精确抄录各种能耗数据，按时进行分析，依据发觉的问题不断实行节能措施8,在设备的选购，修理和运行管理中，主动采纳有利于节能的新技术，新材料五，做好平安运行管理工程部是公司的要害部门之一将以“平安是最大的效益”的原则，加强平安防范和日常运作中的平安管理，并从以下几个方面努力确保工程部在平安运行上“万无一失二1,主动协作安保部门，做好工程部的平安组织建立，平安教化培训，消防设施维护和平安保障演练等方面的工作2,加强各岗位平安操作管理全部岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗锅炉，空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证工3,将设备运行和修理过程中的平安操作规定制度化，程序化4,制定工程部的平安考核制度，强化每个人的平安意识和责任心5,常常对各岗位人员进行设备技术原理，操作修理技术方面的培训，是每个人都能切实驾驭正确的程序，从技术基础上保证运行平安6,重点设备和岗位确定专人对运行平安负责，定期进行平安检查和评估7,关切了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的冲突，作好防盗，放损和防止人为破坏工作8,制定必要的平安预案，发生事故是力争降低损失六，做好与各部门的协调工作及时与各部门交换状况，了解驾驭物业出租，VIP接待，设备运用过程中的异样等方面的信息，便于优质的做好供能，检修和协作工作同时，将工程部的设备检修支配，能耗统计数据，设备故障率等状况反馈给其他部门将依据实际的部门结构和运作方案拟出具体的“与各部门协调工作支配”除以上方面外，将结合日常运作中的实际状况，及时对本支配进行完善补充以平安，高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作经理岗位责任1,坚决贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责2,对工程部全部人员和设备全权管辖和调配选择和配备下属各岗位管理人员培育，巩固骨干队伍，切实保障动力设备的平安运行与装修设施的完好尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准/3,制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度，操作规程及设备检修保养制度4,深化现场，驾驭人员和设备状况，坚持每天作如下检查

（1）审核运行报表，驾驭能耗规律，发觉异样，分析缘由，及时实行节能措施2批阅各系统运行监测技术参数，发觉偏差，及时修正3现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发觉不良倾向及时订正4现场巡查重点设备运行技术状况，发觉隐患，马上与有关班组组织力气消退；发生影响营业的重大故障，马上组织力气尽快处理5现场检查重要修理工程及增改工程的工作质量与进度，发觉失控及时实行措施6现场巡查主要公共场所动力设施，发觉问题及时组织修理5,审定下属班组工作支配，统筹工作支配与人力调配，检查支配执行状况6,组织制订设备更新，改造工程支配，重大修理保养支配，备件购进支配，并组织实施7,依据营业要求与科技发展状况，常常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善8,深化了解卜属管理人员和员工的思想状况，及时订正不良倾向，常常对下属进行职业道德，服务意识教化，培育员工公司责任感9,编制培训支配，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素养,高技术水准，高效率，高服务质量的队伍10,核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备修理，故障处理，零部件更换记录，每月交资料员整理归档11,驾驭科技发展动态，仔细推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量班组主管岗位责任制1,模范执行岗位责任制，操作规程，员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务2,管理好，运用好本班负责范围的设备，使设备常常处「良好的技术状态，优质高效，低耗，平安运行，是班组主管的首要责任对管辖设备要严格做到三干净设备干净，机房干净，工作场地干净；四不漏不漏电，不漏油，不漏水，不漏气；五良好运用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好3,主管是一班人在工作上，技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题4,做好日常工作支配，做到修理快速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时,有效组织力气抢修，保证公司的正常营业5,负责制订本班设备的年月检修支配和备品备件支配，报经理审核，并负责检修保养支配的实施6,做好本班设备的技术档案设备修理，故障解除，更换零部件状况应清晰的记录在班组档案，每月交经理批阅7,做好班组人员考勤和修理台帐，每月报办公室汇总o中央空调系统参数一，主机铭牌数据机组型号BZ175V111K B0出厂编号02063518检验员号QA01制造日期2002年6月制冷量175万Kcal/h制冷量2035KW冷水入口温度12水冷水出口温度7℃冷水流量350M3/h冷水压限

0.8mPa燃料低值热值8500Kcal/Nm3热源最大耗量1698KW九，凡房屋建筑及附属设施，设备已经或可能阻碍，危害毗连房屋的他人利益，平安，或有碍外观统一，市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合修理，养护的，业主及时进行修理养护，拒不进行修理养护的，由业主委员会托付物业管理公司进行修理养护，其费用由当事业主按规定分摊十，与其他非业主运用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并担当连带责任十一，在本物业范围内，不得有下列行为

（1）擅自改变房屋结构，外貌（含外墙，外门窗.，阳台等部位的颜色，形态和规格）,设计用途，功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙，梁，柱，板，阳台进行违章凿，拆，搭，建；

（3）占用或损坏楼梯，通道，屋面，平台，道路，停车场，自行车房（棚）等公用设施及场地

（4）损坏，解除或改造供电，供水，供气，供暖，通讯，有线电视，排水，排污,消防等公用设施；

（5）随意堆放杂物，丢弃垃圾，高空抛物；

（6）违反规定存放易燃，易爆，剧毒，放射性等物品和排放有毒，有害，危险物品等；

（7）践踏，占用绿化用地；损坏，涂画园林建筑小品；

（8）在公共场所，道路两侧乱设摊点；

（9）影响市容观瞻的乱搭，乱贴，乱挂，设立广告牌；

（10）随意停放车辆；

（11）聚众热闹，噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

（12）违反规定饲养家禽，家畜及宠物；

（13）法律，法规及政府规定禁止的其他行为十二，人为造成公共设施，设备或其他业主设施，设备损坏，由造成损坏责任方负责滨化锂溶液量

6.2t电压/频率380v/50Hz耗电量

10.4KW大件运输重量

23.6t二，主机常用数据燃料耗用量制冷128kg/小时制热140kg/小时电消耗

10.5kw三，系统其它数据1,总造价约400万元2,设计运用年限20年3,冷却水塔电功率15kw/n4,冷却水泵（单台）55kw/n5,冷冻水泵（单台）55kw/n6,冷却水首次充注耗用量

6.5t7,冷冻水首次充注耗用量100t四，机盘管标称功率统计1,1F前楼（南楼）建行1152W大堂1920W农行1344W合计4416W后楼合计480W2,2F前楼证券交易大厅1786W中庭768W证券办公室1402W后楼826W3,3F前楼咖啡厅1786W东侧厅2938W后楼922W4,4F/6F-14F/16F-18F前楼672W后楼672W共13层合计:

17.472KW5,5F前楼776W后楼:832W6,15F前楼988W后楼832W7,19F（前楼）768W8,总计

41.478KW（约为42KW）五，系统设备折旧1,计算公式设备折旧额=（设备原总值一预料净残值）/预料运用寿命2,计算条件1主机设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时2系统其它设备均按寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时

③系统原值按400万元/净残值忽视不计3,折旧额结果约为20万/年,1250元/天,

156.25元/小时六，成木计算1,计算条件柴油3000元八电

1.5元/Kwh水

1.5元/t2,耗油制冷128kg/h*3000元/t=384元/h制热140kg/h*3000元八=420元/h3,冷却塔耗电15kw/h*

1.5元=

22.5元/h4,冷却泵耗电55kw/h*

1.5元=

82.5元/h5,冷冻泵耗电55kw/h*

1.5元8:

82.5元/h6,直燃机电耗

10.51^/|1*

1.5元之

15.75元/117,风机盘管电耗42kw/h*

1.5元=63元/h8,系统总成本为折旧额+油耗+总电耗，计算结果为制冷

806.5元/h制热

842.5元/h8,折合成风机单位电耗为制冷:

806.5元/hM2kw/h（风机电耗尸

19.21元/kwh制热:

842.5元用+421^/11（风机电耗户

20.06元/kwh注人力及维持费用未计六，中央空调系统计量方案方案一按以上计算结果（风机每消耗电能1kwh折合成空调成本）可对各区域装表限制并计量收费（估算为21元+

0.7+

0.8=

37.5元/KWh）方案二按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率与风口数量），可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费工程部工程部主管岗位责任……岗位责任1,模范执行岗位责任制，操作规程，员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务2,管理好，运用好本班负责范围的设备，使设备常常处于良好的技术状态，优质高效，低耗，平安运行，是班组主管的首要责任对管辖设备要严格做到三干净设备干净，机房干净，工作场地干净；四不漏不漏电，不漏油，不漏水，不漏气；五良好运用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好3,主管是一班人在工作上，技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题4,做好日常工作支配，做到修理快速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力气抢修，保证公司的正常营业5,负责制订本班设备的年月检修支配和备品备件支配,报经理审核，并负责检修保养支配的实施6,做好本班设备的技术档案设备修理，故障解除，更换零部件状况应清晰的记录在班组档案，每月交经理批阅7,做好班组人员考勤和修理台帐，每月报办公室汇总保安部任务及职责一，室外保守1,停车场警卫（写字楼，公寓，中餐厅）留意车辆进出程序，流程支配，规划好3个大门的秩序，具体事项如下A,检查车辆停放8,处理好车辆的盗窃事务9,处理好车场内交通事故10,处理好乱停乱放车辆11,处理好逆行车辆12,夜间对全部进出车辆进行检查2,岗亭警卫（南大门，西大门）A,出入车辆人员登记B,出门货物要有凭证，并检查是否属实二，室内保守1,客人活动区域监控2,地下室的监控三，消防平安工作1,报警与处理A,严格做好预防工作B,如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系2,检查消防器材四，室内保守办公室管理1,案件处理A,酒店内打架斗殴事务的处理，必需有具体的处理程序，并作文字报告B,楼层平安工作C,平安检查时酒店内重点要害部位每月进行一到二次的平安检查，检查人数不得少于2人，并做好记录五，内保内勤工作1,大厅警卫2,巡逻警卫电工平安技术操作规程一，工作之前1,电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可肯定信任绝缘体，应认为有电操作2,应具体了解工作地点，工作内容，四周环境，再选平安位置进行工作3,工作前应具体检查自己所用工具是否平安牢靠，穿插戴好必需的平安防护用品，以防工作时发生意外4,修理线路要实行必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电5,运用测电笔时，要留意测试电压范围，禁止超出范围运用，电工人员一般运用电笔只许试五百伏以下的电压6,如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要留意平安操作7,在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外二，工作之中8,凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必需带电作业时，要有牢靠的平安操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行9,电工人员工作时，必需头脑醒悟，思想集中，不得酒醉，打闹，神志不清身体不适者禁止工作10,工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电11,安装灯头时，开关必需限制火线，灯口处必需接在“0”线12,所用之导线及保险丝，其容量大小必需合乎规定标准，选择开关时必需大于所限制之设备的总容量13,如工作中途因停止，当重新工作时，必需具体检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作14,严格遵守劳动纪律，听从工作地带班者指挥，不得随意离工作岗位15,在一切金属器外壳上，都必需施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线实力的1/316,设备安装时，要进行具体检查，电器的绝缘电阻不得小于

0.5兆欧，并按机床说明书的各项要求，进行调整，试验三，工作结束后17,工作结束后必需使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌.，全部材料，工具，仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好18,操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验肯定要和有关人员联系好，以免发生意外四，登高操作19,登高运用工具（梯子，铁鞋，平安带，绳子，紧线工具等），必需常常检杳，切实爱护好，如发觉损坏，不合平安规定应马上停止运用20,运用梯子进行工作时，梯子角度以60为宜，禁止二人同时上，下梯子，操作时需有人在地面监护21,登杆工作肯定要运用平安带和平安帽平安带不准拴束在横担上22,运用之工具及材料必需装入工具袋内吊送，不准随意乱抛，以免砸伤人；有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下23,数人同登一杆工作时.，必需戴平安帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作24,登杆之后，必需验无电时才可开始工作为了防止中途送电，线路上需挂临时地线25,如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作26,工作完毕后必需拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上27,新建线路或检修完工后，送电前必需仔细检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电五，其它方面28,弯管时留意平安，防止烧伤烫伤29,电气安装打墙眼时，要思想集中，相互留意防止锤头伤人30,发生事故或重大设备，人身事故和发觉严峻事故因素时，应马上向上级报告，快速解除31,发生触电时，不要慌乱，应先马上拉开电源，如急迫找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，马上施行人工呼吸，并通知医院32,发生火警时，应马上切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救电梯维保平安规程1,开启厅门时，电梯不一不定在此层，当心跌入井道2,停电盘车时，必需先关掉总电源，由两人或两人以上操作3,进入桥顶或底坑，开启厅门后，肯定先关掉急停开关方可进入，修理完后，修理人员出来后，再把电梯打上正常4,轿顶检修，务必当心支架挂人或运行中的对重撞人5,底坑检修，务必当心运行中的轿厢或对得撞人6,非修理人员，不得私自持有机械钥匙，电锁钥匙，操纵箱钥匙和机房钥匙7,非修理人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或限制屏8,未经修理人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑9,爱惜电梯，人人有责高压室送电操作规程

1.关上柜门T抽出绝缘隔板一顺时针转90一接地开关分闸T取出操作柄再次插入T顺时针转90一隔高开关合闸到位

2.操作柄插入孔II一顺时针转动180-负荷开关合闸到位.高压室停电操作规程

1.操作分闸手动按钮一负荷开关分闸到位

2.操作柄插入孔⑴一逆时针转90T隔离开关分闸一取出操作柄验电一无电时将操作柄插入孔I一逆时针转90-接地开关合闸到位；

3.打开仪表门一插入绝缘隔板-将闭锁杆拨向左边一打开柜门三菱电梯维保工作单每日巡查保养项目1,电梯有无异样声响2,各层门及滑块检查，调整，清洁，润滑3,各层门锁限位动作牢靠性检查4,轿门及自动门机构检查调整，清洁5,操纵箱各开头控钮，信号灯正常6,确认平层误差在规定范围内7,楼层提示，呼梯按钮灯正常8,厅门，开关门敏捷牢靠9,消防开关工作正常10,限制屏内检查变压器，接触器，继电器11,协作厂家月保工作，以及年检每月巡查保养项目1,涨紧轮，离地距离，清洁加油，断绳开关间隙2,对重缓冲距，轿厢缓冲距检查，对重爱护栏，补偿链连接牢靠运行正常3,上下限位开关动作牢靠性检杳4,平安间隙检查调整，清洁，开关动作正常5,底坑平安开关工作正常6,液压缓冲器油位检查，限位开关动作牢靠7,厅门，矫门，机电联锁开关动作牢靠性8,轿门，厅门，道轨检查，清洁润滑9,平安触板动作敏捷，开关接线牢靠10,光电爱护装置工作正常11,轿顶平安窗限位开关工作正常12,轿顶检修开关工作正常13,轿顶感应器工作正常，清洁调整14,限速器开关动作正常15,制动器动作敏捷，维持电压正常，间隙正常，釉销加油润滑16,限位开关动作正常17,紧急停靠装置（MELD）工作正常每年保养项目1,电动机，拽引机检查2,主付靴及靴衬检查3,各导轨支架联接螺栓检查4,钢丝绳涨力检查调整5,轿顶绳头对重绳头检查6,引轮，导向轮检查，清洁润滑7,引轮，绳槽及钢丝绳磨损程度检查8,电动机，引机换油9,制动器铁芯拆洗调整10,清洁导轨11,各平安装置动作检查，调整12,轿厢对重，缓冲器距离检查调整工程部在岗培训考核试卷

（1）工作手册部分姓名工号分数考核评定（优/良/好/差）点评一，填空（每空1分共42分）1,工程部是酒店的重要部门之一，其基本职能为，三个方面2,设备维保是工程部设备管理的主要内容，采纳，,四种功能方式相互结合来保证设备得到充分有效的维护和保养3,各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即，，;四不漏，即，，,;五良好，即，，，O使设备常常处于良好的技术状态，确保设备修复或赔偿经济损失十三，按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用十四，业主运用本物业内有偿运用的文化消遣体育设施和停车场等公用设施，场地时，应按规定交纳费用十五，自觉维护公共场所的整齐，美观，畅通及公用设施的完好十六，加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和谐相处共同创建良好的工作和生活环境投资广场层业主（物业运用人）签字，盖章日期投资广场写字楼装修管理规定一，总则1,为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整,统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定2,本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定全部条款租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必需无条件遵守本规定3,本规定由投资广场物业管理处负责说明，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准4,租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内二，一般规定1,租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为

①未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构

②扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱，支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖，混凝土墙体,,运行4,工程部同样应树立良好的服务意识，坚持，恪守服务信条把理让给客人，以优质的服务为公司争得荣誉，创建财宝5,机房值班时，应按规定定期巡察设备运行状况，做到，，,,,及时发觉和处理隐患6,非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到允许，非本公司人员，如需进入机房，则必需有批条，并由7,交班人员要对接班人员负责，要交，交，交，交，交，双方要办签字手续8,工程部人员的行为准则概括为，，，二，推断题对的打T错的打x（每题5分共25分）1,接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管（）2,各班组可存放不超过1Kg的易燃油料（）3,电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率（）4,物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理，财务审核，总经理签字后即可直接到总仓领用（）5,房间故障报修必需有服务员陪伴，征得客人同意后方可进行抢修（）三,简答题（每题10分共40分）1,分别简述大型设备一，二级保养的目的与主要内容2,简述日常报修单的处理流程3,简述工程修理服务规范4,简述交接班中的主要留意事项及规范四，论述题（13分）请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作工程部十月份下半月工作支配与支配1,接着统计复核主楼工程数据72,了解主楼给排水，消防水，空调水系统的管道走向，限制阀及附属设置3,了解驾驭主楼给水与部分喷淋泵系统的具体问题4,着手进行主楼能耗计量前期调查工作5,主楼顶层水塔渗水问题跟进6,主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进7,主楼地下层改造跟进8,主楼地下层排水积水问题跟进9,路面铺石等检查并督促返修10,跟进电信小灵通基站问题11,跟进电信主楼虚拟网联网互通问题12,跟进电信宽带问题13,跟进政府投资中心配套局域网及电信代办14,投资广场设施概况说明书编制15,变电站遗留问题督促解决16,变电站机房布置与完善17,值班室布置与完善18,电力系统挂板绘图，制作，上墙19,电力系统遗留问题彻查与督促解决20,按支配实施工程部人员在岗培训21,空调人员到位厂家学习，为下周开机做打算22,空调机房遗留工程跟进23,空调机房布置完善24,制定空调系统具体操作规程25,电梯验收与机房布置完善26,电梯维保程序制定27,电梯遗留问题跟进28,检查调试主楼空调风机盘管与新风系统29,公寓楼遗留水暖问题返修跟进30,公寓楼遗留顶层渗水问题跟进31,制作货架，钳台，工具柜，布草架32,帮助布置员工宿舍，员工更衣室33,跟进中西餐厅后续工程34,制定各项工程统计，表格，打算本月度各种数据汇总工作35,班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班36,逐步实行规范的三级修理制37,着手开始工程资料整理归类存档工作38,完成设备修理保养支配的编制

③对楼层上，下楼板大面积打孔@将无防水要求的房间改为11生间，厨房间

⑤损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等

⑥改动电力主配线路，给排水主水管及分支管路，消防设备设施，监控设施

⑦在公共区域内悬挂较大体积物体建隔墙•等，侵占公用空间，损害公共部分及设施

⑧改变租货区域或楼外立面结构，色调，开门，开窗等有损大楼建筑外观的行为2,租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为

①对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰

②搭建建筑物，构筑物

③拆改供冷，供暖管道和设施

④拆改电照器具，电照开关，风机开关，电源插座及有线网络插座等

⑤室内墙壁装饰，改色

⑥在公用通道及走廊，电梯口运用改动颜色，粘贴，设置广告物或其它类似行为

⑦楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时3,租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必需向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工

①装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案

②改动卫生间，厨房间防水层的以及改房间卫生间，厨房的应依据防水标准制订施工方案，并做漏水试验

③对本区域内的用电容量增加，应比照原大楼设计容量制定增容支配，对空开，爱护装置的调整应有调整方案

④对房间的隔离，水，电，暧，消防，监控，通讯设施的装修改动，都须有完整，具体的方案及平面图

⑤装修施工平安措施，动用明火和进行焊接作业三，开工申报与监督1,装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报具体装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工2,装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程支配及平安防范支配报物业管理处审查备案3,装修方案的内容应严格依照有关法律，法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触4,托付装饰装修企业施工的需供应企业相关资质证书的复印件5,装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发觉违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任6,任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响四周单位工作的行为，都有权检举，控告，投诉四，其他规定1,装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，削减环境污染及给其他租户带来的不便2,装修过程中形成的各种固体，可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置，方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料，废弃物等堆放于楼道，电梯间或其它公共区域3,装修工程所运用的材料及设备应符合国家标准不得运用国家明令淘汰或禁用物品4,装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并听从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户供应的各项优质服务不受影响5,装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安，工程部，物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件6,装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应马上清除五，担当责任（违约责任）1,因装饰装修活动造成管道堵塞，渗漏水，停电，物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿2,租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法担当赔偿责任3,租户因装修对其他租户的工作环境，卫生环境等造成影响受到投诉的，应马上消退影响，马上改正状况严峻的应担当赔偿责任4,租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正5,租户违反本规定，将装修工程托付给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正6,租户装修运用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法担当赔偿责任7,有下列行为之一的，惩罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正

①擅自拆改供暧，供排水主管道，主配电线路，消防，监控设施

②将无防水要求的房间改为卫生间，厨房的

③擅自超过设计标准增加楼面荷载的

④损坏房屋原有节能设施的

⑤对立面，电梯口，走道等区域擅自进行广告粘贴的8,租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门依据有关规定惩罚9,租户违反国家有关平安生产规定和技术规程，不实行必要的平安防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对平安事故隐患不实行措施予以消退的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款情节严峻的，责令停.业整改，造成重大平安事故的，交司法机关处理六，说明1,室内装饰装修是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修2,建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋顶，楼板，梁，柱，支撑，墙体，连接接点和基础等3,承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体，主体，柱，柜架与墩，楼板，梁，层架，悬索等4,大楼由于各处状况异同，如对部分电力，通讯，给排水设施等，所改动支配将由装修前审查装修方案后制定5,本规定自2005年11月1日对入住投资广场的全部业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行签收人投资广场层租户（单位盖章）日期工程部工具安排，领用及保管方案一，电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中1,电工日常常用工具包括中号一字启1把，中号十字启1把，小号一字启1把，小号十字启1把，试电笔1把，工具刀1把，电工工具夹1只共7件共3套，由领用人运用和负责保管＜12,电梯工日常常用工具包括中号一字启1把，中号十字启1把，小号一字启1把，小号十字启1把，试电笔1把，工具刀1把，6活络扳手1把，8活络扳手1把，10活络扳手1把，12活络扳手1把，钢卷尺1把，

1.5P手锤1把，

2.5P手锤1把，小方锤1把，羊毛刷1把，2羊毛刷1把，剪刀1把，平口婆子1把，尖头饕子1把，工具背包1个共20件共1套，由电梯工运用和负责保管3,其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管当班人员如需运用分别借出，用完后负责归还二，空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管三，水暖工具全部由水暖工负责运用保管四，机修工具全部由机修工负责保管五，通用工具由综合班领班负责保管，各班组如须要，均可借用六，工具保管责任人负责所保管工具的保养，修理和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或运用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿责任界定不清的由保管责任人负责赔偿七，上下两班共同运用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将状况记录在交接班记录上八，离职或调岗人员需归还全部运用或保管的工具，否则不予办理手续《工程部工具选购清单1》-电气工具类《工程部工具选购清单2》-空调水暖工具类《工程部工具选购清单3》-机修工具类《工程部工具选购清单4》-通用工具类★相关链接:工程部人员结构方案岗位结构工程部管理范围内的设备系统类别繁多，专业性强，对人员的技术素养要求较高通常状况卜.须要采纳“岗位细化”的结构模式按设备类别分班组，依据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组，一个班组多个班次这样的结构能够达到分工明确，并较有技术保证但同时有须要人力较多，效率较低等弊端因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采纳了“万能工”的模式即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护这种模式是假口酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率，降低工程部的人力成本，提高运作效率但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术实力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行修理考虑到高素养人员的聘请难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采纳如下方案:1,在公司开业伊始的一段时间内，所聘请的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟识，这段时间任务也会比较多，简单发生一些适应性的问题，基于这些缘由，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气修理，电梯，空调，水暖，机修，锅炉”六个岗位2,以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气修理，电梯，空调”三个岗位合并为［电气班］,其余岗位合并为［综合班］3,在班组内实行“万能工”模式各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位4,每个班各设一名领班5,工程部组织结构图二，人员编制按以上结构，依据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表工程部编制共11人主管1人电气班5A1,责任范围配电及电气修理，电梯运行修理，空调运行修理2,人员安排白班2人（含领班），早班1人，中班1人，夜班1人综合班5人1,责任范围水暖管道，洁具，五金构件及机械修理，锅炉运行修理2,人员安排白班2人（含领班），早班1人中班2人，夜班1人三，班次支配按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表1,电气班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日o1领班白班白班白班白班白班白班例休2技工A白班白班白班轮休早班早班早班。